Затягивание сроков регистрации ДДУ

Приказано задержать: любое ли затягивание сроков строительства опасно для дольщика – Мосдольщик

Затягивание сроков регистрации ДДУ

Перенос сроков ввода новостройки в эксплуатацию и передачи дольщикам уже готовых квартир — самый частый риск изо всех, с которыми могут столкнуться те, кто приобретает будущее жилье в строящихся домах.

Повлиять на эту ситуацию дольщики никак не могут, зато могут заранее к ней подготовиться и узнать, любая ли задержка строительства это плохо лично для них и всегда ли нужно подписывать соглашение с застройщиком, если перенос сроков реально отражается на планах будущих собственников нового жилья.

Часто ли переносятся сроки сдачи новостроек и всегда ли это негативно влияет на дольщиков?

Перенос сроков сдачи новостроек — это не исключение, а почти правило.

Скажем, за прошлый год, по данным ового агентства строительного комплекса (РАСК), почти в половине столичных новостроек даты ввода объектов в эксплуатацию переносились вперед.

Насколько именно — сказать сложно, в каждом случае сроки были разные. Но есть средний показатель, подсчитанный Институтом развития строительной отрасли для всех новостроек России. Он составляет пять месяцев.

Много это или мало и оказывает ли такая задержка существенное влияние на тех, кто приобретает будущее жилье в строящихся домах? Чтобы ответить на этот вопрос, стоит заглянуть в любой договор долевого участия (ДДУ) — тем, кто ориентируется на строящееся жилье в Москве, иные виды договоров ни к чему: по данным Москомстройинвеста, в столице по иным схемам сейчас реализуется не более 2% новостроек, поэтому ими можно пренебречь.

Так вот, в ДДУ в непременном порядке указаны два срока: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме дольщику.

Для дольщика особо принципиален второй срок: именно им ограничено действие договора о долевом участии, и именно после него появляется право пользования новой квартирой. А вот статистические данные, как правило, собираются лишь по срокам ввода в эксплуатацию.

При этом между предполагаемым сроком сдачи дома в целом и моментом передачи дольщику квартиры существует довольно большой промежуток. Самые смелые застройщики разносят эти даты на 2–3 месяца, а самые острожные — года на полтора.

Иными словами, даже при переносе срока сдачи дома в эксплуатацию на пять месяцев у дольщиков есть неплохой шанс получить свою квартиру вовремя и договор при этом нарушен не будет. Хотя на практике, конечно, ситуации бывают разные.

Как дольщику понять, о переносе какого именно срока идет речь?

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) застройщик уведомить дольщика о переносе сроков строительства обязан в любом случае, даже если квартиру рассчитывают передать вовремя.

Причем разослать уведомления о задержке застройщик обязан не позднее чем за два месяца до окончания прежнего срока ввода дома в эксплуатацию.

Правда, на практике, по информации компании «Метриум», так поступают далеко не все застройщики, полагая, что это может вызвать панику среди дольщиков.

«Если же предполагается, что изменится не только срок ввода новостройки в эксплуатацию, но и дата передачи квартир, уведомления в одностороннем порядке недостаточно, — рассказывает руководитель отдела продаж ЖК «Поколение», который строит ФСК «Лидер» в районе Отрадное.

— В этом случае застройщик обязан предложить дольщику подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия.

В нем прописываются новые сроки получения ключей от квартиры, и такое соглашение, так же как и сам ДДУ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре».

Таким образом, если к уведомлению о новых сроках прилагается дополнительное соглашение к договору, речь идет об изменении той даты, которая наиболее важна дольщику. Если же соглашение не прилагается, застройщик полагает, что, даже несмотря на задержку строительства, обязательства перед дольщиками он сумеет выполнить вовремя.

Поэтому дольщикам пока волноваться рано. Однако с этого момента за стройкой стоит наблюдать вдвое внимательно и постараться понять, что же именно вызвало задержку. Если проблема серьезная, не исключено, что сроки ввода в эксплуатацию будут переноситься снова и снова и в этом случае момент получения квартир тоже будет сдвигаться.

Обязан ли дольщик подписывать дополнительное соглашение с застройщиком?

Если строительство затягивается настолько, что в исходные сроки, указанные в ДДУ, передать квартиру дольщику будет невозможно, застройщик рассылает дольщикам проект дополнительного соглашения к договору. Получив такой документ, у дольщика есть два варианта действий.

Первый — согласиться подождать завершения стройки еще некоторое время и соглашение с застройщиком подписать. Минусы такого шага, по словам экспертов компании «Метриум», заключаются в том, что после этого дольщик уже не сможет потребовать неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит и новые договоренности.

Кроме того, он теряет право в одностороннем порядке расторгнуть договор из-за переноса прежних сроков. Но есть и плюсы. Поскольку застройщики заинтересованы в том, чтобы соглашения были подписаны, в качестве компенсации они могут предложить дольщикам некоторые бонусы: подарки к будущему новоселью, какие-то полезные бесплатные услуги и пр., что может скрасить ожидание.

По мнению экспертов, этот путь стоит выбрать в том случае, если дом уже в высокой стадии готовности и его строительство пусть и медленнее, чем планировалось, но идет. Шансы на достройку такого объекта довольно велики, и они будут тем выше, чем меньше дольщики будут поднимать панику. Поэтому если цель дольщика получить квартиру, имеет смысл задуматься о таком варианте.

Второй вариант — соглашение не подписывать. Такая возможность у дольщиков есть: согласно Гражданскому кодексу любые изменения договора — дело сугубо добровольное, ни одну сторону принудить к ним нельзя.

Если дольщика новые условия не устраивают, заставить его подписать документ никто не может.

В этом случае дольщик может претендовать на различные компенсации за нарушения сроков, а кроме того, при желании дополнительно сможет расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврата оплаченных по нему средств.

Другое дело, что сделать он это сможет не сразу после того, как получит уведомление о переносе сроков, а не ранее того момента, когда договор действительно превратится в просроченный.

А это произойдет тогда, когда время перевалит за дату получения дольщиком квартиры, указанную в ДДУ.

О том, на какие компенсации дольщик сможет рассчитывать, если не согласится подписать дополнительное соглашение, и всегда ли в полном объеме сможет их получить, МосДольщик.рф расскажет в следующий раз.

 shutterstock.com

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/zaderzhanie-sleduet-ljuboe-li-zatjagiva/

Договор долевого участия риски, гарантии, защита дольщика

Затягивание сроков регистрации ДДУ

Договор долевого участия риски, может ли он полностью защищать права дольщика. Давайте разберемся!

Как мы все помним (или не все, но не важно), в начале апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым начали регулироваться все отношения между застройщиком и покупателем строящейся квартиры. 

Механизмом взаимодействия стал договор долевого участия. И хотя ему соглашаются следовать не все застройщики, он все-таки смог в несколько раз сократить число мошенников. Также закон о долевом строительстве оградил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, далеко не от всех.

Договор долевого участия риски и защита дольщика

Мы уже говорили о том, как купить квартиру в строящемся доме и какие нововведения в законе о долевом участии появились, также упоминали что необходимо сделать, чтобы не стать обманутым дольщиком. Эта статья — продолжение начатой ранее темы, только сегодня поговорим о защите, которую мы можем получить от законодателя.

Закон 214 о долевом строительстве, был создан для того, чтобы уберечь покупателей от рыночного произвола, откровенных обманщиков, которые даже не собирались возводить новостройку, от незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, некачественных строительных работ, бесцеремонных изменений документов по проекту, срыва сроков.

Решению проблем должен был поспособствовать договор долевого участия в строительстве и запрет «серых» схем. ДДУ подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник которого был обязан проверить застройщика на наличие разрешения на проведение строительства и иных правоустанавливающих документов.

В какой-то мере закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут ни куда-нибудь, а именно на реальную конкретную стройку, и в определенный срок они получат право на определенную квартиру.

Иными словами, он минимизировал риски денежных вложений в проекты, возводимые на заложенном участке, и строительство без правоустанавливающих документов и необходимого разрешения. Также он сократил риск признания не заключенным договора участия в строительстве в связи с отсутствием нужных сведений о покупаемой квартире.

Сокращению подобных рисков способствовало открытие застройщиками для покупателей большей информации о себе, иных участников строительства, проекте и его планировке, технических характеристиках, стоимости и сроках реализации.

К этому их обязал именно данный Федеральный закон. Что, разумеется, позволил приобретателям выбирать лучший на их взгляд объект.

Но вот как показала практика закон 214 о долевом строительстве так и не смог решить до конца ни одной имеющейся проблемы.

Я и сейчас наблюдаю, как застройщики, даже спустя столько лет, умудряются продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор долевого участия в строительстве.

И, помимо того, они вполне могут начать стройку без надлежащего соглашения и раскрытия проектной декларации, либо вообще использовать под строительство не предназначенный для этого участок.

Что, в конце концов, приводит к серьезным изменениям в проекте, срыву сроков сдачи, признанию дома незаконной постройкой. Таких историй стало меньше, но они все же есть.

Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, так как при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-нибудь еще. ДДУ же считается заключенным лишь после регистрации. Однако и тут не все так, как хотелось бы.

Некоторые застройщики, используя предварительный договор купли-продажи или какие-то «серые» схемы, например, затягивание сроков регистрации на неопределенный период, когда значительная сумма от будущего дольщика уже получена, умудряются обходить его стороной и несколько раз продавать одну и ту же недвижимость. Если подписан ДДУ, конечно, можно будет потом через суд решить все проблемы, но уйдет очень много нервов и времени.

Также закон хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь не все гладко. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее.

Кстати, возможно вам будет интересно узнать по статусу земли, на которой строится дом, должна он быть в аренде, либо в собственности у застройщика. Подробнее читайте в статье «Земля под новостройкой: аренда или собственность«.

Договор долевого участия: гарантии

Федеральный закон 214 о долевом строительстве, не может гарантировать качество будущей квартире, ее метраж или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства людей, желающих быстрее получить жилье, может внести поправки в договор долевого участия в строительство.

Поэтому сразу после завершения строительства по результатам обмера БТИ фактический размер квартиры может быть больше или меньше того, который указан в ДДУ. В первом случае дольщик должен вернуть застройщику недостающую сумму, а во втором – получить от него излишне уплаченную сумму.

С метражом, вроде все просто, но как-то мне попалась статья про судебные тяжбы дольщика с одним из застройщиков по поводу недостающих метров в квартире.

Результатом истории стала выплата, внесенных дольщиком за квартиру, денег и квартира отошла застройщику. Дольщик остался с теми деньгами, которые он внес за квартиру два года назад и соответственно, без квартиры.

Невеселая картина, однако. Если найду опять эту статью — сделаю репост.

Если дольщик не согласен с качеством получаемой квартиры и считает, что она не соответствует техническим или строительным нормам, градостроительным регламентам, проектной документации и т.д., то он может отказаться от подписания передаточного акта и потребовать составления акта о несоответствии объекта.

А также либо устранения недоделок в самый короткий срок, либо уменьшения цены договора, либо возмещения собственных расходов. Если застройщик отказывается от всего этого, необходимо обратиться к юристам и уже после в суд с ходатайством о проведении экспертизы. Конечное слово в любом случае останется за судом.

Если же застройщик согласился с тем, что квартира является некачественной, но тянет время с выплатой компенсации или устранением неполадок, то дольщик может в одностороннем порядке потребовать от него через суд возврата выплаченной суммы. Хоть Федеральный закон 214 о долевом строительстве и предполагает возмещение иной стороне убытков в полной мере, что дает ей возможность получить денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры на рынке, но это только в теории.

Также вряд ли удастся стребовать с застройщика проценты за использование денежных средств дольщика с момента их передачи, хотя это тоже предусмотрено данным федеральным законом.

Иногда недостатки квартиры выявляются через несколько лет. На этот случай предусмотрен гарантийный срок не менее 5 лет для квартиры, 3 лет – для оборудования, которое входит в ее состав.

В этом случае застройщик также обязуется выплатить компенсацию или устранить недостатки.

Но многие дольщики предпочитают устранять мелкие неполадки собственными силами, и только при наличии очень серьезных идут в суд.

Правда, суд не всегда будет на стороне дольщика. Если застройщик докажет, что недостатки произошли вследствие ненадлежащего ремонта объекта дольщиком, нарушения правил использования квартиры или нормального износа объекта, а также если, например, стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь его к ответственности по Федеральному закону 214 о долевом строительстве не получится.

Нужна будет экспертиза, которая, кстати, может доказать, что в дефектах виноваты жильцы дома или эксплуатирующая организация.

Договор долевого участия в строительстве: вопрос сроков сдачи

Закон 214 о долевом строительстве не способен защитить покупателей квартиры в строящемся доме от срыва сроков сдачи, обозначенных застройщиком. Конечно, дольщик может потребовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если застройщик – юридическое лицо, и 1/150 ставки, если физическое.

Можно также привлечь руководителей проекта к уголовной или административной ответственности, но дом сам не сможет построиться и сдаться в эксплуатацию.

Поэтому и приходится ждать разрешения всех проблем заказчика, начиная от проблем с подрядчиком и заканчивая финансовыми сложностями на фоне кризиса. Не защищает федеральный закон от задержки ввода уже построенного дома в эксплуатацию. И, следовательно, покупатель не может заселиться в уже имеющуюся квартиру, подарить ее или сдать.

Что и итоге?

Даже при заключении ДДУ можно столкнуться со срывом сдачи жилья или низким качеством объектом. Желаю вам избежать всего этого. Дополнительную информацию вы сможете получить из тех статей, которые уже скоро появятся на моем сайте. Например, Как заключить договор или Земля под новостройкой: аренда или собственность. Подписывайтесь на бесплатную рассылку и получайте их первыми.

В любом случае, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом.

Задать бесплатно вопрос юристу просто — кликните на вкладку «Специалисты» и выберете свой город.

Сегодня вы узнали, что договор долевого участия в строительстве защищает дольщиков не полностью. Но, если оповещен, значит, вооружен!

Всем успешного строительства и покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/dolevoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-ne-zashhishhaet.html

За затягивание сроков сдачи дома дольщики получат компенсацию

Затягивание сроков регистрации ДДУ

По подсчетам риэлторов, в 90 процентах случаях застройщики при сдаче квартир не укладываются в сроки, определенные в договорах с клиентами. По мере продолжения кризиса число таких “долгостроев”, конечно, возрастет.

Как же быть в подобных ситуациях? С одной стороны, хочется за излишнее ожидание получить с застройщика компенсацию, но, с другой, приходится думать о том, чтобы вообще не остаться без жилья и денег, уже уплаченных за него. Варианты возможны разные, более подробно о них рассказал “Российской газете” президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Хороший вариант: если дольщику все же выдали ключи

На некоторых юридических форумах можно прочитать совет: “Если застройщик затягивает сдачу дома, дождитесь, когда он выдаст вам ключи, и обращайтесь в суд”. Действительно так было бы лучше всего.

Если вы все же смогли хоть и с громадным опозданием, но дождаться свою квартиру, которую приобрели на основе закона N 214-ФЗ, то есть по договору долевого участия (ДДУ), действовать надо в точности по указанному плану.

И вы наверняка получите приличное вознаграждение за свои мытарства.

Правительство инициировало программу для “старшего поколения”

Не исключено, что дело даже решится без суда. Приведем пример. В 2012 году свежеиспеченный обладатель квартиры потребовал у застройщика почти 2 миллиона рублей за полугодовую просрочку. И получил эти деньги без судебной волокиты.

Ведь по суду застройщик оплачивал бы, помимо неустойки, еще и судебные издержки (статья 98 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а кроме того, моральный вред и штраф размером в половину присужденной истцу суммы за недобровольное исполнение его требований (статьи 15 и 13 Закона “О защите прав потребителей”). Застройщик посчитал, что дешевле откупиться неустойкой и взыскать расходы на нее с субподрядчика, по чьей вине и произошла задержка.

Но вот фирма, возводившая многоквартирный дом в столичном районе Левобережный, в прошлом году отказалась компенсировать дольщику почти пятимесячную задержку передачи квартиры. Квартиру тот приобрел за 12379750 рублей.

Исходя из пункта 2 статьи 6 закона N 214-ФЗ, за каждый день просрочки неустойка, которую Хорошевский суд столицы присудил в пользу истца, составила 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (в 2015 году – 8,25%), или 6515 рулей 43 копейки. А всего за 153 дня набежало 996860 рублей 30 копеек.

Сегодня, к слову, ставка рефинансирования Центробанка увеличилась до 10%.

Если бы тот судебный процесс проходил сейчас, то неустойка составила бы уже 1262734 рубля 50 копеек (8253 рубля 17 копеек в день). Помимо нее, – говорит адвокат Олег Сухов, – покупатель квартиры получил 30 тысяч рублей за моральный ущерб и полную оплату судебных издержек. Как видим, судиться с застройщиком из-за несвоевременного выполнения обязательств смысл есть, и еще какой!

Плохой вариант: если дольщику ключи не выдали

Но что делать, когда имеются основания считать, что завершения строительства можно и не дождаться? Сразу возникают опасения. По данным ового агентства строительных компаний (РАСК), на начало осени нынешнего года в стране не достроено почти 400 жилых зданий, рассчитанных в общей сложности более чем на 50 тысяч квартир.

С осени 2015 по осень нынешнего года обанкротился 61 застройщик, или почти втрое больше, чем за аналогичный период годом раньше. Тут уже цитированный выше совет с юридических форумов не работает, и требуются другие ходы.

В 2014 году Одинцовский городской суд признал право собственности на квартиру в недостроенном доме. Суд исходил из определения Верховного суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу №4-В10-34, которое, в свою очередь отсылало к статье 130 Гражданского кодекса РФ. Эта статья к недвижимому имуществу относит, в том числе и объекты незавершенного строительства.

После вынесения определения Верховного суда, подобные судебные решения стали нормой. И если вы понимаете, что ваш застройщик и впрямь находится на грани банкротства, в ряде случаев имеет смысл упредить события и стать через суд собственником еще недостроенного объекта, – рекомендует адвокат Олег Сухов, – все же лучше, чем ничего.

Иные способы действий связаны с использованием возможностей, содержащихся в законе N 214-ФЗ. В частности, в его статье 11, позволяющей переуступать свое право требования по договору. Может быть, и впрямь найдется желающий приобрести жилье в проблемном доме.

Хотя вряд ли за такой объект кто-либо даст серьезную цену. А вот статья 9 того же закона разрешает дольщикам в одностороннем порядке разрывать договор долевого участия при двухмесячной задержке сдачи объекта.

Так, например, в минувшем году поступили покупатели квартиры у ООО “Гринфлайт”, действующего в Челябинске.

Оставленные строителями-банкротами объекты Подмосковья будут достроены

Калининский районный суд города обязал застройщика оплатить истцам, согласно статьям 9 и 10 закона N 214-ФЗ, не только полную стоимость договора участия в долевом строительстве, но и опять-таки неустойку за пользование чужими деньгами (та же 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от суммы договора за каждый день просрочки) и прочие убытки, которые дольщики понесли в связи с неполучением квартиры вовремя. То есть, скажем, если бы им в ожидании квартиры после того, как вышел срок ее сдачи, пришлось арендовать жилье, то и расходы на него легли бы на нерадивого застройщика. А если бы дольщики покупали квартиру в ипотеку, то решать вопросы с банком опять же пришлось бы строителям.

Кстати, ждать наступления даты, прописанной в ДДУ, а затем отсчитывать еще два месяца, чтобы приступить к процедуре разрыва отношений с застройщиком, вовсе не обязательно. Во все том же судебном решении со ссылкой на пункт 1 части 1.

1 статьи 9 N 214-ФЗ сказано, что для одностороннего расторжения договора долевого участия дольщику вполне достаточно предположения о том, что застройщик свои обязательства не исполнит.

То есть если стройка встала всерьез и надолго, можно смело идти в суд.

Решение с односторонним разрывом ДДУ можно считать вполне приемлемым. Но недостаток заключается в том, что люди после всех тяжб получат именно деньги, а вовсе не жилье. Его придется покупать опять, и очень вероятно, что вновь у ненадежного застройщика. А значит, возможно, повторение сценария.

Вариант хуже некуда: если ключи не выданы, а квартира куплена не по ДДУ

В общем, проблем с квартирами в недостроенных домах хватает. И закон о долевом участии не в полной мере защищает дольщика. Но еще печальнее, если квартира куплена не по ДДУ, а в виде пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Вот тут все перечисленные проблемы наверняка покажутся цветочками, – говорит адвокат Олег Сухов.

Владивостокский городской суд отказал несколько лет назад в иске члену одного такого ЖСК.

В решении сказано, что на покупку жилья в строящемся доме не по договору долевого участия не распространяется ни сам закон N 214-ФЗ, ни даже Закон “О защите прав потребителей”.

На это, в частности, указывает постановление пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 года №17. Вот и получилось, что ЖСК за неисполнение обязательств перед пайщиком ее платить не должен. Равно как и передавать ему квартиру, поскольку дом ещё не построен.

Владимир Ресин: Лазеек для мошенников в долевом строительстве не осталось

Пайщику, тем не менее, повезло.

В соответствии с действовавшей на момент сделки редакцией статьи 1 закона N 214-ФЗ, Приморский краевой суд (следующая инстанция по сравнению с Владивостокским городским судом) посчитал незаконным привлечение средств для строительства иным путем, кроме как по договору долевого участия, и неустойку все же назначил. Но фортуна так улыбается редко кому из членов ЖСК.

Поэтому если вы надумали обзавестись квартирой в новостройке, приобретайте ее все же по договору долевого участия. Тогда и компенсацию с застройщика будет получить легче.

Источник: https://rg.ru/2016/12/06/za-zatiagivanie-srokov-sdachi-doma-dolshchiki-poluchat-kompensaciiu.html

Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты

Затягивание сроков регистрации ДДУ

Случаи, когда застройщики по тем или иным причинам затягивают стройку и нарушают обязательства по своевременной передаче дольщикам объектов долевого строительства, носят массовый характер. Причины разные: бумажная волокита на этапе получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, неисполнение своих обязательств подрядчиками, недобросовестность самого застройщика.

Однако, даже если просрочка вызвана объективными обстоятельствами, сопровождающими трудоемкий процесс строительства, это не освобождает застройщика от предусмотренной законом ответственности.

Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, предоставляет ценный инструментарий для защиты прав и законных интересов дольщиков.

Меры ответственности застройщика при нарушении обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором ДДУ срок, зависят от того, осуществлена ли передача объекта долевого строительства дольщику или же свое обязательство застройщик так и не исполнил.

Вариант 1. Если объект долевого строительства передан дольщику по акту с той или иной просрочкой, дольщик вправе требовать от застройщика:

  • уплаты законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – физическое лицо, неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере;
  • возмещения сверх неустойки причиненных убытков (к убыткам дольщика, к примеру, можно отнести плату за вынужденный наем жилья до передачи объекта, повышенные проценты по кредиту и т.д.);
  • компенсации морального вреда.

Предположим, цена жилья, приобретенного дольщиком, составила 8 500 000 рублей, а период допущенной застройщиком просрочки 180 дней (полгода). Эти полгода дольщик вынужден был арендовать квартиру стоимостью 30 000 рублей в месяц.

Размер имущественных требований дольщика к застройщику в этом случае составит примерно 1 300 000 рублей.

При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика штрафом в размере 50 % от присужденной судом в пользу дольщика суммы. То есть в случае обращения дольщика в суд, к застройщику будут предъявлены требования уже на сумму 1 950 000 рублей + судебные издержки.

Вариант 2. Если объект долевого строительства дольщику не передан, и просрочка составляет более двух месяцев, дольщик вправе:

  • действовать в соответствии с вышеописанным вариантом;

либо

  • расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке (направив застройщику уведомление), а также потребовать от застройщика:
  • возврата всех уплаченных в счет договора денежных средств;
  • уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (если дольщик – физическое лицо, проценты подлежат уплате в двойном размере; начисляются со дня внесения денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком);
  • возмещения причиненных убытков (к которым можно отнести разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья);
  • компенсации морального вреда.

При приведенном выше «раскладе» (цене договора 8 500 000 рублей и просрочке 180 дней) и истечении, допустим, 2-х лет с даты заключения ДДУ и его оплаты, размер имущественных требований к застройщику в случае одностороннего расторжения договора составит около 4 350 000 рублей. В случае обращения дольщика в суд, сумма требований увеличится примерно до 6 600 000 рублей (штраф + судебные издержки).

Выбор варианта действий при просрочке застройщиком передачи объекта долевого строительства полностью принадлежит дольщику, при этом целесообразно учитывать особенности конкретной ситуации, в частности, причины затягивания строительства, заинтересованность в самом объекте.

Необходимо понимать, что, если объект недвижимости фактически возведен, а срыв сроков произошел, к примеру, из-за неполадок с инженерными сетями или благоустройством придомовой территории, существенных поводов для беспокойства нет.

Если же причины просрочки серьезные (например, вызваны отсутствием у застройщика денег на завершение строительства, нахождением его в процедуре банкротства), и становится очевидным, что стройка «заморожена» на неопределенный срок, участнику долевого строительства следует как можно скорее предпринять меры для защиты своих прав и интересов.

Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/narushenie-srokov-stroitelstva

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

Затягивание сроков регистрации ДДУ

В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по уплате неустоек, размер которых зависит от срока просрочки.

Причины просрочки могут быть различного характера, например:

  • финансовые (нехватки денежных средств);
  • технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
  • связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
  • затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).

Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора.

Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки.

Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами — путем направления застройщику претензии или в судебном порядке.

Нарушение сроков по ДДУ

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), помимо прочих реквизитов должен содержать срок передачи объекта, возводимого застройщиком, участнику такого долевого строительства.

Так, застройщик, не позднее установленного ДДУ срока, который един для всех дольщиков, обязан передать им квартиры, предусмотренные заключенным с ними договором (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.

В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

  • Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени. Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
  • В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
  • При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Неустойка с застройщика

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки.

В случаях, когда дольщиком выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
  • Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
  • Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Пример

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р.

Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст.

6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:

цена договора (2,5 млн) × срок просрочки (200 дней) × ставку рефинансирования (8,25%) ÷ 100 ÷ 300 = 137,5 тыс. р.

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков.

Претензия направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме, однако для положительного результата она должна содержать:

  • Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
  • Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
  • Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также расчет неустойки, подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
  • Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
  • Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Исковое заявление о взыскании неустойки

При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке.

Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

составленного дольщиком искового заявления должно соответствовать содержанию направленной ранее претензии, а также требованиям ст. 131 ГПК РФ.

При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба, а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

  • Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы, на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
    • копию паспорта;
    • копию договора участия в долевом строительстве;
    • документ, подтверждающий уплату цены договора;
    • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
    • расчет суммы неустойки.
  • В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
  • По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве

При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением, совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации.

Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.

Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:

  • Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
  • Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

Заключение

Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.

Отказ в заключении соглашения застройщику

Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/prosrochka-po-ddu/

Ваши права
Добавить комментарий