Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Раздел ипотечного долга супругов – Управление персоналом

Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Пашкова Виктория Андреевна

Руководитель управления по семейному праву юридической компании Heads

Раздел имущества супругов является одним из самых непростых процессов в семейном праве, и чаще всего связан с непреодолимыми разногласиями сторон.

Когда супругам не удается договориться мирным путем об имущественных последствиях расторжения брака, за решением этого вопроса они обращаются в суд, перед которым, зачастую, стоит задача по урегулированию их притязаний на совместно нажитое имущество.

Каждый раз суду необходимо найти и обеспечить баланс интересов всех сторон спора, круг которых не всегда ограничивается только супругами, – права кредиторов распадающейся семьи также должны быть учтены.

На первый взгляд, эта задача не кажется сложной, ведь действующее семейное законодательство достаточно ясно разрешает вопрос о том, какое имущество подлежит разделу между супругами, в каком порядке, и какие последствия это влечет для кредиторов семьи.

Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) к совместной собственности супругов относит имущество, нажитое ими во время брака, в частности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, иные денежные выплаты, не имеющие целевого назначения, а также обязательства (долги) супругов, возникшие в результате распоряжения общим имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 39 СК РФ при его разделе и определении супружеских долей в нем, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Несмотря на правовую определенность, на практике ряд проблем возникает при разделе заложенного имущества супругов, когда они являются сторонами договора ипотеки.
Согласно действующему законодательству все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада и дохода каждого из них.

В связи с этим существует несколько вариантов раздела ипотечного долга.

В случае раздела заложенного имущества в суде, каждый супруг имеет право либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на половину доли в праве собственности на заложенное жилое помещение.

При этом кто из них является стороной договора ипотеки, а кто выступает поручителем, или выступают ли они оба сторонами (созаемщиками) в договоре с кредитной организацией, значения не имеет, так как при заключении договора ипотеки солидарная ответственность супругов возникает автоматически.

В этом случае, следует иметь ввиду, что при рассмотрении судами споров о разделе между супругами долгов по кредитным договорам, о разделе имущества, являющегося предметом залога, судам в обязательном порядке надлежит привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, кредиторов бывших супругов и залогодержателей подлежащего разделу имущества . Это связано с тем, что раздел ссудного обязательства (то есть, по сути, изменение кредитного договора с банком) без согласия банка произвести невозможно, даже по решению суда. Когда договор с кредитным учреждением заключает один из супругов, а второй супруг выступает не второй стороной в договоре, а поручителем, то раздел обязательства фактически представляет собой замену стороны в кредитном договоре. Так, если ипотечный кредит выдается обоим супругам, то договором предусматривается солидарная ответственность заемщиков, при которой, согласно ч. 1 ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при этом как полностью, так и в части долга. Часть 2 статьи 323 ГК РФ предоставляет кредитору, не получившему полного удовлетворения от одного из солидарных должников, право требовать недополученное от остальных солидарных должников, так как они несут свою обязанности до тех пор, пока обязательство не будет полностью исполнено. В случае, когда в качестве должников выступают супруги, то они имеют долевое обязательство, которое они исполняют в равных долях.

В этом смысле, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга, в сущности, представляет собой требование о таком изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую. Удовлетворение судом подобных требований приводит к нарушению интересов банка, как кредитора, так как ранее платежеспособность супруга должника, который не являлся стороной договора, им не проверялась.

Аналогично, исходя из общих положений обязательственного права (ст. 307-310 ГК РФ) ответственность из договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве его стороны.

Поэтому, распределение долгов между супругами при разделе их совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из них по погашению задолженности по кредитному договору их общим обязательством, тем самым отнесение обязательства по погашению долга на супруга, не являющегося его стороной, не соответствует действующему законодательству, и представляет собой, фактически, перевод долга. Однако, согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора и поручителя. Поэтому принятие судом решения о разделе кредитного обязательства одного из супругов, без согласия на это кредитного учреждения, не соответствует закону. Более того, при переводе долга поручительство, если оно имеет место быть, прекращается, если поручитель не дает своего согласия отвечать за нового должника (п. 2 ст. 367 ГК РФ) .

Вместе с тем, это не значит, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны обязательства нельзя, так как обязанность супруга-должника по погашению задолженности может быть учтена судом соответствующим образом при определении долей каждого из супругов в общем имуществе.

Рассмотрим другой пример, когда супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по ½ доли в праве общей собственности на жилое помещение, и производя выплаты в размере пропорциональном своей доли.

В этом случае им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору.

Данное требование будет удовлетворено судом, так как определение размера кредитной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона, и поэтому не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности .

В то же время, если один из супругов в этом случае откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, то судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства, и бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга.

В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которые возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность .

Чтобы избежать подобных ситуаций, супруги могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения соответствующего соглашения, договорившись самостоятельно, без помощи суда, о том кто из них и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения (или его части), какой размер компенсационных выплат получит другой супруг.

Например, супруги могут установить, что один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения обязательств отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченного долга, а жилое помещение остается в собственности погасившего кредит супруга.

Необходимо учитывать, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении супругов.

Если же один из них по собственной инициативе погасит долг полностью, то есть исполнит обязательство по его уплате за другую сторону, то он будет иметь право требовать только возмещения оплаченной части долга другого супруга с него в свою пользу, а не соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на жилое помещения.

Также не стоит забывать, что мирное урегулирование вопроса раздела ипотечного долга, также распространяется действие правил о переводе общих обязательств супругов по займу на одного из них в части получения согласия всех заинтересованных сторон.

То есть, договорившись о разделе ипотечного долга между собой в досудебном порядке, супругам необходимо получить согласие банка на заключение соответствующего договора.

В случае получения такого согласия банка, соответствующие изменения вносятся в кредитный договор, к которому подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, аннулирующая прежнюю .

На практике нередки случаи, когда после расторжении брака и раздела имущества, супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки.

Продажа жилого помещения и возврат непогашенной части кредита банку –является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению.

Продажа заложенного жилого помещения осуществляется с согласия банка и под его контролем..

Таким образом, супруги, даже после расторжения брака и раздела имущества, не могут просто отказаться от исполнения обязательства по возврату ипотечного кредита или без согласия банка изменить условия его возврата.

Если они не могут прийти к компромиссу и допускают просрочку платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, независимо от размера задолженности, кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд. В этом случае, жилое помещение, находящееся в ипотеке, реализуется на торгах, вырученные суммы перечисляются в счет погашения задолженности, процентов по кредитному договору и неуплаченной части основной суммы долга. Оставшаяся после погашения обязательств сумма подлежит возврату супругам и разделу между ними по их усмотрению.

Стоит особо отметить, что все перечисленное применяется к случаям, когда право собственности на заложенное имущество было оформлено в период брака (независимо от того, на кого из супругов право было зарегистрировано).

В случаях же, когда жилое помещение было приобретено одним из супругов по договору ипотеки до вступления в брак, несмотря на то, что ежемесячные платежи (или их часть) по ипотечному кредиту производились, в том числе, в период брака, жилое помещение не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью того супруга, который выступает стороной договора ипотеки.

Выплаченные банку в период брака денежные средства в качестве ежемесячных платежей по договору считаются совместными расходами супругов и подлежат разделу в равных долях .

Таким образом, ипотека является особенным видом сделки. Последствия прекращения брака между супругами- созаемщиками не затрагивают их обязанностей по договору ипотеки. И после расторжения брака, бывшие супруги будут обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам.

В то же время взятие на себя обязательства бывшими супругами по договору залога не означает, что они будут связаны долговыми обязательствами до осуществления последнего платежа по закладной.

Ведь имущественное положение бывших супругов может сильно разнится, когда у одного из них может быть недостаточно средств для погашения долга, а доходы другого позволяют ему исполнить свои обязанности перед банком. В этом случае вопрос исполнения ипотечного обязательства может быть решен следующим образом.

Один из супругов при отказе другого супруга может взять все обязательства по ипотеке на себя. В этой ситуации супруг с целью распространения на спорное жилое помещение режима личной собственность, должен выплатить супругу, отказавшемуся от участия в погашении ипотеки, соответствующую денежную компенсацию, равную половине стоимости уплаченного ранее долга.

В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечного долга супругам необходимо либо самим прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства, либо обратиться в суд.

В случае невозможности прийти к компромиссному решению спора, жилое помещение следует продать с его участием и разделить вырученные после уплаты долга средства.

Обращение взыскания на ипотечное имущество, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных взносов, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилого помещения, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.

Асташов С.В., Богданова И.С., Бугаенко Н.В., Войта И.В., Кратенко М.В., Щурова А.Н. Судебная практика по гражданским делам. Брачно-семейные споры: Практическое пособие.- М: Проспект, 2011.

Самсонова И.В. Раздел имущества супругов: Практическое пособие (Подготовлен для системы КонсультантПлюс), 2010.

Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право, 2010, № 7

Алимова Н.А. Раздел имущества при разводе супругов: правовые вопросы. (Подготовлен для системы КонсультантПлюс), 2009.

Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право, 2010, № 7.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?347

Как попадают в ипотечную кабалу?

Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Каждый заемщик должен понимать, чем может грозить просрочка платежей по кредиту под залог недвижимости

За последние три года объем выданных банками ипотечных кредитов россиянам резко увеличился: в 2016 г. – 856,5 тыс., в 2017 г. – 1087,0 тыс., в 2018 г. – 1471,8 тыс.

При этом доходы населения постоянно уменьшаются, а потому задолженность граждан по кредитам увеличивается. Центробанк в «Обзоре финансовой стабильности» отметил, что по состоянию на 1 октября 2018 г.

задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).

Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.

В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.

Ситуация № 1. Вы заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев.

Чтобы банк был уверен, что вы исполните свои обязательства, между вами был заключен также договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Предметом залога стала ваша квартира.

Таким образом, в случае невыплаты кредита банк вправе обратиться в суд для обращения взыскания на залоговое имущество – квартиру.

Большинство банков при заключении договора о залоге недвижимости оформляют закладную. Она помогат подтвердить притязание на залоговое имущество, когда заемщик оказывается неспособным выплачивать кредит. Закладную возвращают заемщику только тогда, когда он полностью погашает долг.

Ситуация № 2. Вы решили взять ипотечный кредит. Процентная ставка по нему составляет от 6 до 13%. Условия кредитования в банках могут отличаться периодом погашения, процентами, схемами оплаты.

Однако в договоре наверняка будет пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели и повреждения. Дополнительным пунктом может выступать страхование здоровья и жизни заемщика.

Обычно размер платежей составляет 1–2% от размера задолженности.

Итак, если заемщик перестал исполнять свои обязательства по оплате, банк обращается в суд и просит взыскать:

  • основную сумму долга по договору;
  • проценты за пользование кредитом (нередко они составляют почти основную сумму долга);
  • неустойку за просрочку возврата кредита;
  • неустойку за просрочку уплаты процентов (размер неустойки может достигать основной суммы долга или процентов за пользование кредитом).

Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными.

Что касается основной суммы долга и процентов за пользование кредитом – суд удовлетворит требования банка в полном объеме. Суд может уменьшить лишь размер взыскиваемой неустойки на основании Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263 и ч. 1 ст.

333 Гражданского кодекса. Заемщику придется уплатить еще и госпошлину за рассмотрение дела в суде.

Отметим, что в случае возникновения задолженности по кредиту банки часто продают долг коллекторским агентствам, вместо того чтобы тратить время и деньги на судебные тяжбы. О том, как не допустить передачи долга коллекторам и что делать тем, на кого взыскатели оказывают давление, читайте в публикации «Берете кредит – подумайте о коллекторах».

После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 этого закона суд должен указать начальную продажную цену этого имущества. Она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними – судом.

Не всегда в ходе торгов квартиры удается продать. Нереализованное имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. В таких случаях банк регистрирует за собой право собственности на квартиру и потом обращается с иском в суд о выселении из нее должника и членов его семьи.

Должник вправе не согласиться с решением суда и подать апелляционную жалобу. Затем на решения судов первой и второй инстанций можно подать кассационные жалобы.

Однако обычно это позволяет должникам лишь получить отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до полутора лет.

Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании, – продолжать жить в квартире, которая ему уже не принадлежит, и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены.

Это возможно через суд при нарушении условий договора кредитования (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть договор по желанию сторон можно и в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако это не удастся сделать, если среди таких обстоятельств заемщик укажет на увольнение с работы, снижение дохода или возникновение заболевания.

Суд будет исходить из того, что заемщик до заключения кредитной сделки должен был предвидеть названные причины, приведшие к снижению финансовой стабильности. Иногда граждане ссылаются на стихийные бедствия, например пожар или потоп.

Однако когда речь идет о природных катаклизмах и форс-мажорах, суд обычно занимает позицию, согласно которой заявитель должен был застраховать свое имущество.

Заемщик может ожидать положительного решения лишь при наличии доказательств – к примеру, подтверждающих, что возникшее заболевание неизлечимо и требует значительных финансовых затрат на лечение.

Задумайтесь о снижении ипотечных рисков. Не заключайте договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту; не берите заем в иностранной валюте; не покупайте неликвидное жилье. Не надо экономить на страховании жизни и залогового имущества, а также ипотечных рисков.

При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.

Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.

Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.

О праве заемщика попросить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга, читайте в публикациях «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски» и «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kak-popadayut-v-ipotechnuyu-kabalu/

Опасности ипотеки – Управление персоналом

Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Марина Поздеева, юрист компании MacCann Erikson Worldwide

Реклама твердит о простоте и доступности получения ипотеки. Банкиры уверяют, что ипотечное кредитование — один из наиболее прозрачных видов банковской деятельности, и люди, охотно веря, идут в банк и подписывают договоры.

Стоит помнить, что помимо радостной перспективы владения собственным жильем существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.

Рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет. Только за первые 8 месяцев 2011 года было выдано 288 257 кредитов на сумму 396,6 млрд руб.

, что в 1,8 раза в количественном и в 2 раза в денежном выражении превышает результат того же периода 2010 года.

Это доказывает что в настоящее время для многих россиян ипотечный кредит — единственный реальный способ приобретения собственного жилья.

По мнению участников рынка, такому существенному росту способствуют несколько факторов: снижение процентных ставок, увеличение доли потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости, введение банками ускоренного срока рассмотрения заявлений на получение кредита и программ «Кредит без первоначального взноса», а также недавняя, законодательно закрепленная отмена запрета на досрочное погашение кредита.

Самым очевидным минусом ипотеки является необходимость переплачивать за квартиру — в большинстве случаев довольно приличную сумму. Однако останавливаться на этом вопросе подробно, наверное, не стоит, поскольку любой кредит предусматривает переплату, и каждый заемщик это знает. Стоит только внимательно изучать все условия договора с банком, точно определить для себя размер переплаты.

Еще одним неприятным сюрпризом для заемщика могут стать так называемые скрытые комиссии и платежи.

Консультанты по ипотеке уверяют, что клиент изначально информируется обо всех возможных затратах, ему дается время на изучение условий договора, поскольку в дальнейшем это обеспечивает добросовестные выплаты по кредиту.

Однако на практике клиент изначально получает информацию только об основных условиях кредита, а сведения о дополнительных, скрытых комиссиях банк озвучивает позже, после того как пройдены все главные стадии получения кредита. И прибавка к основным выплатам становится весьма существенной.

Участники форумов по ипотеке активно обсуждают различные условия, завуалированные в текстах договоров, спрятанные за сложными формулировками, которые сложно понять человеку, не имеющему ни экономического, ни юридического образования.

Поэтому заемщику стоит готовиться к тому, что помимо ежемесячных выплат придется заплатить за оформление документов, открытие и ведение счета, страховые выплаты, а также к возможной «принудительной» конвертации валютного кредита в рубли.

К слову, в 2007 году впервые был подан иск к ипотечному банку о незаконности комиссии за выдачу кредита. Ответчиком по делу был Росевробанк. Суд полностью отказал в удовлетворении заявленных к банку исковых требований, сочтя позицию банка более убедительной. Практика уплаты заемщиками комиссии за выдачу ипотечных кредитов была признана правомерной.

Еще одним опасным углом ипотечного кредита являются штрафы за просрочку выплат, которые, к сожалению, невозможно просчитать заранее. Поскольку заемщик может не допустить просрочки или, даже если заемщик допустит ее, банк может отказаться от взимания штрафа.

До недавнего времени большинство банков брали комиссии и за досрочное погашение кредита на ранней стадии выплат (3–12 месяцев), а также обязывали заемщиков, в случае погашения кредита в течение первого года, полностью заплатить проценты, начисленные за весь период кредитования.

С 1 ноября этого года вступил в силу закон «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части 2 ГК РФ», отменяющий для физических лиц штрафы за досрочное погашение кредита.

Банки больше не имеют права взимать штрафы за досрочное погашение, а также могут брать с заемщика только проценты, начисленные включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. Действие закона имеет обратную силу, т. е. распространяется на все кредиты, даже полученные до его вступления в силу.

Таким образом, вы можете вернуть частично-досрочную сумму кредита, если известите об этом банк не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Или в тот срок, который установлен кредитным договором.

Однако некоторые специалисты уверены, что торопиться с досрочным погашением кредита стоит не всегда. В большинстве банков сегодня используется аннуитетная схема платежей, при которой в первые годы кредита заемщик платит в основном проценты и лишь затем погашает основное тело кредита. На руку заемщику играет инфляция.

Аннуитетный платеж тем и хорош, что он будет неизменным на протяжении всего срока кредита. И через 10–15 лет при российских темпах роста цен (и, соответственно, зарплат) взнос по кредиту, скорее всего, станет для семьи гораздо менее обременительным.

Досрочное погашение кредита целесообразно, если оно осуществляется в первую половину срока кредита.

В список опасностей, связанных с получением ипотечного кредита, стоит включить также недобросовестных ипотечных консультантов и брокеров. В идеале эти специалисты призваны помочь потенциальному заемщику в подборе, оформлении и получении ипотечного кредита. В комплекс их услуг входит выбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение сделки, переговоры с банком.

Прибыль брокеров формируется за счет процентов от кредитных сделок. Стоит помнить, что проценты эти достаточно большие — в среднем 5% от размера кредита (сумма среднего ипотечного кредита в России — 3,5 млн рублей). Недобросовестные специалисты попытаются максимально заработать на каждом заемщике.

Видов мошенничества ипотечных брокеров много: неполное объяснение заемщику условий кредитования и политики банка, убеждение заемщика рефинансировать кредит без очевидной выгоды, сокрытие процентного вознаграждения или других плат перед подписанием соглашения с заемщиком, воздействие на оценщика с целью повышения оценки имущества, использование в своих целях отсутствия опыта заемщика в вопросах кредитования. Поэтому обращаться за помощью в получении ипотеки стоит только к проверенным специалистам, которым вы сможете полностью доверять. Если такого специалиста рядом нет, то безопаснее заниматься получением ипотечного кредита самостоятельно, предварительно тщательно изучив данный вопрос.

Все опасности ипотеки, о которых говорилось выше, при правильном подходе можно предвидеть и избежать их. Самой же серьезной проблемой заемщиков по ипотеке является потеря возможности ее выплачивать, т. е.

потеря постоянного дохода. Предвидеть это довольно сложно, поскольку в наше время легко лишится, казалось бы, вчера еще стабильной работы и зарплаты. Для заемщиков это может стать серьезным испытанием.

Что же делать, если вы потеряли финансовую способность выплачивать кредит?

При заключении кредитного договора сотрудник банка всегда акцентирует внимание заемщика на необходимости своевременного ответа на его запросы по оплате кредитов.

Если оплата ипотечного кредита стала для вас проблемой, лучше связаться с банком и попытаться совместно найти выход из финансового тупика.

Очевидно, что банку ваша квартира не нужна, ему нужны средства, которые он вам выдал в качестве кредита, другими словами, банку нужны деньги.

Если вы потеряли возможность оплачивать ипотечный кредит полностью, нужно всеми силами постараться обеспечить хоть какой-нибудь платеж банку — хоть 1000 рублей.

Тогда, даже если банк обратится в суд, вы сможете перед судом что-то ответить или пообещать банку, и суд, скорее всего, не станет отбирать квартиру, а обяжет вас и в дальнейшем что-то оплачивать.

Таким образом, вы сможете как минимум выиграть время.

Это время пригодится вам для того, чтобы снова найти работу или, например, выехать из квартиры, временно поселившись у родственников, и сдавать ее, используя арендную плату для погашения ежемесячного платежа.

Как же поведет себя банк в случае, если просрочка по платежам превысит 90 дней, а вы упорно будете не отвечать на его запросы по оплате?
У банка по закону есть право обращаться в суд. Даже при незначительных просрочках. После вынесения судом решения о взыскании имущества квартира должника (ваша квартира) арестовывается и продается на торгах.

Процедура продажи заложенного имущества на торгах прописана в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве» (статья 89 «Реализация имущества должника на торгах»). Согласно этому закону объявление о торгах обязательно должно быть опубликовано в печати.

В нем указываются дата, место и форма торгов, предмет и порядок проведения, начальная цена, даются разъяснения по оформлению участия в торгах и определению победителя. Перед аукционом независимые оценщики устанавливают рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта.

Значение начальной цены объекта, выставленного на торги, не должно быть ниже стоимости, которая указана в постановлении об оценке имущества. В свою очередь, значение начальной цены продажи заложенного по решению суда имущества — не меньше цены, указанной в судебном акте.

Организатор торгов должен провести их в течение двух месяцев с того момента, как им получено имущество для реализации. В случае признания торгов несостоявшимися на организаторе лежит обязанность определить следующую дату аукциона.

Как правило, в такой ситуации цена выставленного имущества медленно, но верно снижается. Практика показывает, что квартиры продаются обычно с дисконтом 25%.

Разрешение данного вопроса через суд не самое выгодное мероприятие для банка. На это есть определенные причины.
Во-первых, на это уйдет немало времени — рассмотрение дела может длиться около 2 лет и только потом суд сможет вынести окончательное решение.

А во-вторых, за время судебного процесса цена на недвижимость снизится, и суммы, полученной в итоге, может быть недостаточно для полнообъемной оплаты ипотечного кредита, поэтому погашение задолженности затянется на неопределенный срок.

Если сложится подобная ситуация, суд имеет полное право взыскать с должника иное имущество для выплаты долгового обязательства.

Если же банк все-таки решит прибегнуть к такому методу возвращения просроченного кредита, у него будет значительное преимущество. Имея в своем распоряжении документальное подтверждение факта просрочки, он представит неоспоримые доказательства нарушения суду, который вынесет решение в пользу банка.

Не будет помехой и то обстоятельство, что заложенная квартира является единственным жильем заемщика и членов его семьи, хотя наличие несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в заложенной квартире, может затруднить процесс, поскольку по нашему законодательству несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилья. Закон предполагает изъятие имущества, являющегося залогом, в случае неисполнения должником возложенного на него ипотечного обязательства. Тем не менее возможность сохранить квартиру все же есть, но лишь при условии, что сумма невыплаченного долга не превышает 5% от стоимости квартиры по договору об ипотечном кредите.
Остановимся на том, что может помочь вам сохранить квартиру, если банк все-таки подал иск в суд для обращения взыскания на вашу квартиру, подробнее. Для этого обратимся к законодательству и судебной практике.

Во-первых, в Гражданском кодексе РФ и Законе об ипотеке указаны обстоятельства, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, т. е. вами, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Судебный акт, в котором суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должен быть надлежащим образом обоснован, прежде всего, ссылками на нормы закона, исключающие возможность обращения взыскания на предмет залога. Так, по одному из дел суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции об обстоятельствах, имеющих значение для дела, указал в постановлении на отсутствие у залогодержателя права получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, не сославшись на законы и иные нормативные правовые акты, которыми он руководствовался. Постановление апелляционной инстанции было отменено окружным судом, дело было направлено на новое рассмотрение (дело ФАС ВСО от 24.05.2007 № А19-19821/06-Ф02-2313/07).

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если:

а) допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;

б) размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (пункт 2 статьи 348 ГК).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?315

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Долги по ипотеке. Что делать, когда нечем платить и банк подает в суд?

Взыскание задолженности по ипотечному кредиту

Ипотека в России появилась относительно недавно. И для многих это единственный способ обзавестись собственным жильем. Люди, говоря об ипотеке, в большинстве своем под ипотекой (ипотечным кредитом) понимают кредит на покупку жилья. Мы тоже будем использовать это определение, хотя на самом деле, ипотека – более широкое понятие.

Ипотека – это вид залога, обеспеченного недвижимым имуществом. Кредит в то же время может браться на другие цели: на расширение бизнеса, на неотложные нужды. И ипотекой, залогом недвижимости, может являться не только квартира, дом, но также гараж, коммерческая и другая недвижимость.

Не будем лезть в теоретические дебри, перейдем к ближе к теме.

Получить бесплатную консультацию

Цены на жилье по сравнению с доходами простых граждан велики, именно поэтому ипотеку, преимущественно, оформляют на 15-20 лет. Ставки по ипотеке в нашей стране высоки по сравнению с зарубежными.

Если для Россиян 12% годовых по ипотеке – это «по-божески» на фоне ставок по потребительским кредитам, которые выше 20% годовых, то иностранцы посчитали бы нас сумасшедшими, т.к. в Европе и США ставки по ипотеке в разы меньше.

Ставка 12% годовых, это 1% в месяц, и при кредите на 2 миллиона рублей (примерная стоимость 1-2х комнатной квартиры в небольших и средних регионах нашей страны), проценты, начисляемые в первые годы выплат, составят порядка 20 тысяч рублей в месяц. Плюс, помимо процентов, ежемесячно гасится основной долг.

Ипотека – вложение денег в недвижимость?

В первое время ипотека была выгодным приобретением, т.к. стоимость недвижимости вместе со спросом росла быстрее, чем проценты по ипотечному кредиту. И ипотека ранее была довольно-таки выгодным вложением денег.

Даже если заемщик терял работу и не мог обслуживать ипотечный кредит, то с продажи квартиры (с согласия банка) он выручал существенно больше денег, чем оставшийся долг банку. И некоторые заемщики могли с вырученной от продажи жилья суммы погасить кредит банку, а на остаток суммы приобрести более скромное жилье.

Но кризис 2014-2015 годов изменил ситуацию. Продажи недвижимости существенно упали, и реальные цены на недвижимость пошли вниз. Больше всего пострадала валютная ипотека, т.к. сумма долга и ежемесячный в рублях выросли вдвое, а стоимость квартиры в рублях существенно упала.

Проблемы валютной ипотеки и пути ее решения мы разбирали в статье «Валютная ипотека. Проблемы и пути их решения». Большое количество ипотечных заемщиков оказалось не только под угрозой выселения, но и остаться с долгами. Банк старается как можно быстрее реализовать предмет залога в условиях “кризиса рынка недвижимости”.

Вырученной суммы хватает на частичное погашения долга по ипотеке, оставшийся долг «ложится на плечи заемщиков». Человек оказывается на улице, да еще и с долгами.

Таким вопросом задаются люди, оказавшиеся неспособными более в срок платить за ипотеку. К сожалению, сохранить ипотечную квартиру не удастся, даже если последовать «интернет-советам» и прописать в ней несовершеннолетних детей.

Зарегистрированные в залоговой квартире дети, могут осложнить и отсрочить реализацию квартиры, лишь в том случае, если кредит брался не на покупку жилья, а под бизнес, например, на неотложные нужды.

Если же кредит брался на покупку этого жилья, то банк вправе обратить взыскание на ипотечное жилье через суд в случае, если просрочка по ипотечному кредиту составляет не менее чем три месяца, или если сумма просрочки более 5% от размера стоимости заложенного имущества. Прописанные в квартире дети препятствовать этому не могут – они выписываются «автоматически».

Получить бесплатную консультацию

Так что же делать, если платить по ипотеке нечем, а банк подал в суд (или только собирается)?

Просить кредитные каникулы смысла особого нет, т.к. ежемесячный платеж от этого сильно не уменьшится. Ведь проценты Вам никто не отменит, а они, как Вы уже знаете, составляют львиную долю в ежемесячном платеже.

В 2015-2017 годах стала доступна программа государственной поддержки, которая направлена на помощь ипотечным заемщикам оказавшимся в сложно финансовой ситуации. Размер господдержки ипотеки увеличился с 10% от суммы долга в 2015 году до 30% в 2017 году. В тоже время сумма государственной помощи ипотечникам сейчас ограничена 1,5 миллионами рублей.

Условия ее получения неоднократно менялись за этот период времени, и сейчас ей могут воспользоваться лишь валютные заемщики у которых ежемесячный платеж по кредиту увеличился более чем на 30% из-за роста курса валюты кредита. Но даже 30%-ная поддержка проблемы валютной ипотеки полностью не решает, т.к. долг по ней в рублях вырос в 2014 году почти на 100%.

Да и не все ипотечные заемщики подходят под условия получения поддержки.

Если Вы понимаете, что не в состоянии в короткий срок вернуться в график платежей, то ждать и надеяться на чудо бессмысленно – ситуация лишь ухудшится. Каждый месяц долг будет расти за счет процентов и пеней.

Если брать в расчет ставку 12% годовых (1% в месяц) и штрафные санкции в размере ставки рефинансирования 7,75% годовых, то 2-х миллионный долг будет расти ежемесячно практически на 40 тысяч рублей.

Через полгода долг вырастет на 240 тысяч рублей, и вернуться в график платежей будет точно нереально.

Не стоит дожидаться, пока банк обратится в суд для взыскания долга за ипотеку!

В суде банк потребует взыскать сумму долга, с причитающимися процентами и штрафами, а также обратить взыскание на предмет залога. Квартира будет продаваться с торгов.

Стартовая цена на первом аукционе выставляется в размере 80% от рыночной цены (если Вы не придете с банком к другому соглашению). Рыночную цену определяет оценщик. Если с первых торгов квартира не уйдет, то проводятся повторные торги. Стартовая цена падает еще на 15%.

Если квартиру все таки купили, а вырученные от продажи деньги не покроют сумму долга, то остаток долга по ипотеке «повиснет на Вас».

Психологически в такой ситуации очень сложно здраво рассуждать и быстро принимать решения. Давит страх того, что скоро Вы и Ваша семья окажетесь на улице. Но мы рекомендуем привести мысли в порядок и начать действовать. Жить пока можно и на съемной квартире, главное сейчас – избежать взыскания «оставшегося хвоста» по кредиту через службу судебных приставов.

Ведь тогда приставы будут удерживать 50% от Вашей заработной платы, а если созаемщиком (поручителем) выступал супруг (супруга), то и от его (ее) дохода тоже. Именно этого нужно избежать ключевая при возникновении проблем с оплатой ипотеки. Выкиньте бесперспективные попытки сохранить «каким-то чудом» ипотечную квартиру.

Сосредоточитесь на последующих проблемах, которых реально избежать.

Как избежать удержаний половины дохода при проблемах с ипотекой?

Есть отличный способ избежать дальнейшего взыскания с Вас «хвоста ипотечного кредита», оставшегося после реализации ипотечной квартиры по цене ниже суммы долга. Кроме того этот способ поможет списать не только долги по ипотеке, но и другие кредиты.

Банкротство – самый правильный способ решения проблем с «безнадежной ипотекой». Ипотечное жилье будет реализовано не банком, а финансовым управляющим.

Затраты на финансирование процедуры банкротства (подробнее о них мы рассказали в статье «Стоимость процедуры банкротства») будут погашены за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога (ипотечной квартиры, дома).

Подробнее о самой процедуре банкротства физического лица Вы можете прочитать в разделе «Азбука банкротства» нашего сайта.

Единственное, что Вам нужно: не дожидаясь судебных разбирательств с банком, оперативно собрать пакет документов на банкротство, оплатить госпошлину в размере 300 рублей, внести 25000 рублей на депозит Суда и, самое главное, найти финансового управляющего, который возьмется за Ваше дело о банкротстве.

Но даже этого можно избежать, если Вы обратитесь за банкротством в наши антикризисные центры «Долгам.НЕТ». Мы разработали уникальное предложение для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. А уникально оно тем, что Вы получаете финансового управляющего, полное юридическое сопровождение процедуры банкротства за символическое вознаграждение (скидка от 50 до 90%):

    Рыночная цена имущества, руб.:
  • От 1 млн. до 3 млн.
    Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве 300 рублей
    Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего 25 000 рублей
    Прочие траты на сопровождение процедуры За счет реализации имущества
    Полное юридическое сопровождениеРеальная скидка 50%
    Финансовый управляющий Без дополнительных поборов
    Скрытые платежи и подвох Отсутствуют
  • От 3 млн. до 5 млн.
    Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве 300 рублей
    Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего 25 000 рублей
    Прочие траты на сопровождение процедуры За счет реализации имущества
    Полное юридическое сопровождениеРеальная скидка 70%
    Финансовый управляющий Без дополнительных поборов
    Скрытые платежи и подвох Отсутствуют
  • Свыше 5 млн.
    Госпошлина за рассмотрение дела о банкротстве 300 рублей
    Депозитный взнос в Суд на оплату вознаграждения финансового управляющего 25 000 рублей
    Прочие траты на сопровождение процедуры За счет реализации имущества
    Полное юридическое сопровождениеРеальная скидка 90%
    Финансовый управляющий Без дополнительных поборов
    Скрытые платежи и подвох Отсутствуют

Источник: https://dolgam.net/problemy-s-vyplatami/dolgi-po-ipoteke-chto-delat-kogda-nechem-platit-i-bank-podaet-v-sud/

Ваши права
Добавить комментарий