Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие то риски для нас?

Названы худшие способы для украинцев купить жилье в новостройке

Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие то риски для нас?

Из всех видов договоров, которые предлагаются покупателям нового жилья, застройщики предпочитают те, где госконтроль минимален и есть возможность уйти от налогов. Но это не значит, что они выгодны для рядовых украинцев, так же, как и для компаний. Юристы, опрошенные UBR.ua, рассказали о главных рисках навязываемых продавцами схем.

Предварительный договор: покупка «воздуха»

Предварительный договор — очень распространенная схема приобретения квартиры в новостройке. Как отметил UBR.ua юрист ЮК Constructive lawyers Александр Босенко, до 80% застройщиков, особенно в регионах, отдают предпочтение такому виду инвестирования.

Застройщик существенных обязательств по договору не несет, и уменьшает расходы, избегая налогов. Это снижает себестоимость квадратных метров и дает конкурентное преимущество на рынке.

  • Как украинцу купить квартиру в новостройке и не потерять деньги

Но для покупателя подобный договор — сплошной риск.

«По нему инвестор приобретает только право в будущем подписать основной договор. Никаких прав отчуждения не предусмотрено. В таком случае квартира продается как объект вторичного рынка. Застройщик после ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, оформляет собственность на себя, а потом стороны идут к нотариусу и подписывают договор покупки-продажи квартиры», — уточнил Босенко.

Частично, риски вроде бы нивелированы, потому что сам предварительный договор должен регистрироваться у нотариуса. Но, так как «покупка прав», согласно законодательству, не предусматривают обязательной регистрации, то застройщики нередко избегают лишней фиксации договоренностей.

Стандартный риск таких договоров — наличие нескольких «продаж» одной квартиры. При подписании предварительных договоров квартира не может быть предметом договора так как ее еще не существует, и это ведет к тому, что может быть заключено несколько предварительных договоров на один будущий объект.

Также будущая квартира может оказаться в залоге у банка по ипотечному договору. Обращаясь за кредитом, застройщик передает в залог имущественные права на еще не построенные квартиры. И нет гарантий, что в предварительном договоре будут прописаны параметры сделки будущего основного договора (порядок, сроки, характеристики квартиры).

  • Где в Украине выгоднее покупать жилье

Описываемой квартиры банально может не оказаться в наличии. Даже элементарное изменение метража или других характеристик, можно будет использовать для оспаривания договора. Покупателю надо будет объяснить в суде, какую же квартиру он намеревался приобрести.

Не защищает покупателя даже внесение им необходимых платежей. Те расцениваются только как подтверждение того, что покупатель готов купить квартиру. Но так как самой квартиры нет, то и такие платежи не считаются оплатой за нее.

«Что есть предметом покупки? Если инвестправа — где и в чем они выражаются и какова их реализация. По сути ваш платеж ничего не обеспечивает. Вы покупаете воздух», — отметил управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex» Виктор Мороз.

Также застройщик может впоследствии отказаться подписать основной договор. «И заставить его невозможно даже через суд», — подчеркнул Александр Босенко.

Инвестиционный договор: требуйте конкретики

Условия инвестиционных договоров схожи с вариантом предварительного договора и по условиям, и по налогам.

Застройщик обязуется направлять деньги, полученные от покупателей, на строительство жилья, а те соглашаются вносить средства в оговоренном порядке и получают право оформить жилье в собственность после окончания строительства. Т. е. договор купли-продажи квартиры будет подписываться только после завершения стройки.

  • Вкладчикам начинают выплачивать депозиты из бюджета Украины

Инвестиционный договор для вложений средств в новостройки законами вообще не предусмотрен.

Застройщики его используют, благодаря нормам Гражданского Кодекса, которым разрешается заключать разные договора, соответствующие основам гражданского законодательства.

При отсутствии установленной четкой формы инвестдоговоров, застройщики довольно свободного подходят к их содержанию, избегая четких обязательств со своей стороны.

«Застройщики грамотно подходят к выписыванию инвестдоговоров, избегая конкретики. В том виде, в котором они есть у строительных фильм, — это договора ни о чем. Непонятно, что человек получит, когда и в каком виде. Покупателю такие договора невыгодны», — отметил Виктор Мороз.

Как добавил адвокат, покупатель может внести свои корректировки в инвестдоговора, прописав хотя бы конкретные сроки. Это в будущем будет дополнительной защитой: можно претендовать на компенсацию, взыскать с застройщика штраф и даже вернуть уже уплаченные деньги.

«Застройщики с именем соглашаются на внесение дополнений. Сложнее — с компаниями второго эшелона. Но и они иногда идут на уступки. Хотя в этом случае покупателю нужен грамотный консультант. Самому добиться изменений почти невозможно», — добавил адвокат.

  • В Украине активизировались оконные мошенники

Заключая инвестдоговор, важно помнить о возможности двойных перепродаж квартир и риске, связанном с вложением средств на этапе, когда застройщик, еще не получил пакет разрешительной документации на строительство.

Стопроцентные дополнительные траты будут при регистрации договора покупки-продажи квартиры — налоги, пошлины, нотариальные затраты. Это те платежи, на которых экономит застройщик, и о которых в момент подписания документов «забывают» сообщить покупателю. Также большие риски возникают при вероятности банкротства компании.

«Инвестиционные договоры на строительство жилья, как правило, связаны с рисками в случае банкротства застройщика», — подчеркнул UBR.ua управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида.

Ведь в этом случае невозможно ни завершить строительство, ни вернуть вложенные средства, ни продать уже оплаченную недвижимость.

Договор купли-продажи имущественных прав: никакого контроля

В последние годы становятся все более популярными договора купли-продажи имущественных прав. Они заключаются между застройщиком и покупателем и не требует регистрации и нотариального заверения.

«В момент подписания или внесения средств, человек покупает определенный товар — имущественное право. Это то право, которое в дальнейшем трансформируется в право собственности после ввода дома в эксплуатацию, если застройщик даст определенный документ на регистрацию права собственности», — уточнил Александр Босенко.

Преимущество такой схемы в ее простоте. Также инвестору не нужно дополнительно платить третьим лицам или тратиться на дополнительные взносы. Это снижает временные и денежные затраты на оформление бумаг.

  • Украинцам готовят новые газовые платежки

Однако такая экономия на практике чревата «подводными камнями». Данный механизм инвестирования является достаточно рискованным, потому что между строителем и покупателем отсутствует посредник, как, например, фонд финансирования строительства или паевой инвестиционный фонд.

«Все будет зависеть от надежности застройщика и его порядочности», — констатировал Глеб Сегида.

Покупателю надо помнить о том, что договор официально нигде не регистрируется, что чревато перепродажей квартир по несколько раз.

Нет и контроля над застройщиками и подрядчиками ни со стороны госструктур, ни со стороны самих покупателей. То есть, никто не может пресечь нецелевое использование средств.

Жилищно-строительные кооперативы: отвечать придется вместе

Еще один вариант инвестирования в новостройку — через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Он используется мало, но в последнее время к этой форме стали проявлять интерес. Как предполагают юристы, из-за возможностей уменьшения налогообложения.

Договора ЖСК, как и инвестиционный договор, прямо не предусмотрены законодательством. Хотя и упоминаются в законе «О кооперации». Также они не подлежат государственной регистрации.

«Из-за отсутствия регистрации они традиционно являются рискованными для людей», — напоминает Александр Босенко.

Чтобы оформить покупку через ЖСК, покупатель должен быть членом кооператива. Такое членство может быть как полноправным (организаторы ЖСК), так и ассоциированным. Все участники обязаны внести денежный/имущественный пай-вклад. Но права ассоциированного члена ограничены.

  • Украина может отказаться от денег МВФ и выплат по старым долгам

«Практически всегда инвестор привлекается в качестве ассоциированного члена кооператива. Это значит, что он имеет право только рекомендательного голоса, а все решения принимаются учредителями, которые являются членами кооператива и, по сути, выражают волю застройщика», — констатировал юрист ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Единственный плюс для ассоциированных членов в том, что при ликвидации кооператива они имеют преимущественное право на выкуп пая.

Отношения с кооперативом оформляются в виде договора паевого участия между ЖСК и пайщиком, по которому квартира переходит в его собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Но для оформления собственности предусмотрены два варианта: регистрация права непосредственно на покупателя или на кооператив. «В дальнейшем по договору мены пай члена кооператива обменивают на саму квартиру. Такое оформление собственности влечет за собой дополнительные расходы, по сравнению с оформлением права сразу же на покупателя (пайщика)», — уточнил Топор.

  • Налоговики возьмут под контроль базарные покупки украинцев

Среди основных рисков инвестирования в ЖСК юристы также называют двойные перепродажи квартиры и право кооператива привлекать средства для строительства еще до получения разрешительной документации.

Внимательно надо контролировать сами договора ЖСК, которые могут оказаться с сюрпризами. «Например, если в договоре упущен срок возврата средств в случае расторжения договора, то законодательство устанавливает верхнюю временную границу, фактически до 3-х лет», — подметил Александр Босенко

Также привлеченные средств не контролируют ни госорганы, ни участники кооператива (кроме полноправных членов, которые могут быть связаны с застройщиком). При инвестировании в ЖСК возможны судебные споры, если у «полноправных» членов кооператива не будет согласия по любому вопросу касательно управления кооперативом.

Особый риск — вопрос ответственности. ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. Как отметили юристы, в налоговом кодексе есть норма, по которой члены (пайщики) кооперативов, кредитных союзов или других коллективным хозяйств несут солидарную ответственность за погашение денежных обязательств или налогового долга.

«При этом слово «солидарно» означает, что они отвечают не только правом собственности на квартиру, но и другим личным имуществом члена кооператива», — констатировал Глеб Сегида.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/nazvany-khudshie-sposoby-dlja-ukraintsev-kupit-zhile-v-novostrojke-3835385

Покупка квартир от подрядчиков в чем риск

Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие то риски для нас?
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Или как еще говорят подрядные квартиры, они же бартерные.

Многие покупатели недвижимости в поисках квартиры подешевле и повыгоднее, как они думают, покупают квартиры от подрядчиков. Цена действительно зачастую гораздо ниже цены застройщика.

Приобретение квартиры от подрядчика несет, прежде всего, определенные финансовые и материальные риски и имеет целый перечень особенностей, о которых нужно знать обязательно.

Прежде всего, мы говорим о покупке квартиры в строящемся доме по договору уступки прав требования цессии , в тех случаях, когда в Росреестре уже был заключен договор участия в долевом строительстве на определенных условиях, которые могут отличаться от типового договора. Кто такой подрядчик?

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему – ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

  • Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие-то риски для нас?
  • Риски при покупке квартиры по дппт дду от подрядчика
  • Как купить квартиру от подрядчика
  • Покупка квартиры от подрядчика
  • Дешевые квартиры от подрядчиков: как сэкономить без риска
  • Покупка квартиры у подрядчика – есть какие-то риски?
  • Покупка квартиры у подрядчика, каковы риски и на что следует обратить внимание?

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Зачем проверять ипотечную квартиру?

Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие-то риски для нас?

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб.

389
(звонок бесплатный)

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома.

Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.

В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества. Так как подрядчик — лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика.

Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность. Риски безусловно присутствуют и довольно серьезные, включая двойные продажи.

Не стоит заключать договор, предварительно не ознакомившись с ПД, документами, выданными органами исполнительной власти о разрешении на строительство, а также документами аренда, собственность предоставление и закрепление земельного участка под строительство, обязательно посмотреть документы, определяющие привлечение подрядчиков к строительству интересующего вас жилого комплекса; документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым подрядчиком!

Изучите решение о привлечении организации-застройщика и договором подряда на СМР. А самое главное, алгоритм сделки! Здесь все надо внимательно изучить схемы могут различные, зависит от вида договора. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться.

Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости.

Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс.

Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней. В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается. Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника.

Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрации Заключается только один раз и с одним дольщиком.

Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ Не позволяет переуступить право собственности на квартиру Дает возможность переуступить продать свое право требования. Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение.

Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации. В связи с имеющимися рисками приобретение квартиры в ипотеку у подрядчика скорее всего будет невозможно.

Так, как службы безопасности внимательно изучают строительные организации, что может занять много времени, а как правило подрядным организациям необходимо, как можно раньше реализовать жилье и поэтому они не соглашаются на продажу по ипотеке.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация — это список с договорами долевого участия в строительстве.

В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно. Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен. Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность.

В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика. Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости.

Когда подрядчик передает его покупателю, то определенный риск для последнего имеется.

При сотрудничестве строительной компании с подрядчиком как с исполнителем работ или поставщиком стройматериалов, могут возникнуть затруднения с финансированием.

Когда обе стороны заинтересованы в продолжении сотрудничества, между ними заключается бартерный обмен. Существуют два основных варианта покупки квартиры у подрядчика.

Во-первых, распространена схема, когда подрядчик оформляет квартиру на себя и передает ее новому инвестору по договору уступки.

При государственной регистрации такой сделки кроме договора уступки права требования регистрирующему органу понадобится справка о том, что подрядчик рассчитался с застройщиком.

Эту справку оформляет отдел по работе с инвесторами компании-застройщика. Требуется она только тогда, когда объект недвижимости впервые продается по договору уступки права требования, и при дальнейшей переуступке уже не нужна. Процедура оформления ничем не отличается от ситуации, когда квартиру продает по переуступке физическое лицо — инвестор, — и точно так же согласно ст.

Ответим на юридические вопросы на Alpha-urist. Гражданский брак Одинокий родитель Опека и попечительство Банкротство предприятия Заключение и расторжение брака Оформление и уплата алиментов Дарение недвижимости Оформление развода. . Свежие комментарии.

Свежие записи Я хотела бы узнать какие документы нужны на загран паспорт Я гражданка украины проживаю по внж 5 лет как получить гражданство Юридическая консультация по жилищным вопросам в москве Юр лицо хочет вернуть товар надлежащего качества Юр лицо пытаетя выдать бракованный товар чужой.

Риски при покупке квартиры по дппт дду от подрядчика

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски. Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации.

Покупка квартиры у подрядчика — это риски, стоит понимать особенности такой сделки. Стоит знать, как их минимизировать, если есть желание получить жилье по более доступной цене. Подрядчик — это строительная организация, с которой застройщик заключат договор на возведение объекта, то есть это фактически та компания, которая и строит дом.

Подрядной организацией также может быть поставщик строительных материалов, компания, проводящая подведение коммуникаций. То есть любая фирма, которая принимает участие в возведении дома, считается подрядчиком. Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

Покупка квартиры от подрядчика

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости. Одно из них — расчёт с подрядчиками по бартеру.

Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров? Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Пошаговая инструкция г.

Хотим купить 2-х комнатную квартиру в новостройке по ипотеке. У застройщика цена рублей отмечу, что застройщик надежный и сомнений абсолютно никаких не вызывает.

Вы решили купить квартиру от подрядчика в Краснодаре и хотите узнать о возможных рисках? В этой статье мы рассмотрим ряд важных сопутствующих нюансов. Подрядчики и компании-поставщики строительных материалов нередко получают объекты недвижимости от застройщиков как оплату проведенных работ.

Находящиеся в процессе строительства квартиры от подрядчика могут оказаться дешевле, что позволяет конечным покупателям сэкономить примерно до десяти процентов от средней рыночной стоимости. Платой за относительную дешевизну жилплощади становятся повышенные риски.

С юридической стороны такая схема бартера составляется следующим образом: при оплате услуг подрядчиков компания-застройщик подписывает с ними соответствующее соглашение долевого участия как правило — инвестиционный договор.

Покупка квартиры у подрядчика – есть какие-то риски?

Покупка квартиры у подрядчика — один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема — один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски. Дорогие читатели!

В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно.

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком. Подрядчик часто попадает в ловушку.

Плата за низкую цену — высокие риски для покупателей. Но при грамотном подходе их можно свести к минимуму и купить дешевую квартиру.

С конца года бартерные схемы работы между застройщиками и подрядчиками стали распространенным явлением. Те, в свою очередь продавали дешевые квартиры.

Бартер ушел, квартиры остались У подрядчиков и поставщиков стройматериалов закономерно возникла проблема: полученное в счет оплаты жилье надо было как-то продавать.

Еще с г. Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты.

Покупка квартиры у подрядчика — один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:. Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Кто такой Подрядчик?Квартиры от zao-metr.ruнко Илья .Риэлтор Воронеж.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Источник: http://zao-metr.ru/hozyaystvennoe-pravo/pokupka-kvartir-ot-podryadchikov-v-chem-risk.php

Проверка юридической чистоты жилья

Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие то риски для нас?

Услуги по выявлению юридических рисков при покупке жилой недвижимости

Юридическая проверка покупаемой квартиры или жилого дома – залог спокойного сна. Наши юристы знают все «подводные камни», которые стоит выявить перед покупкой, чтоб Ваша жизнь не была омрачена изъятием купленного жилья в пользу государства или предыдущего собственника

Жилье на первичном рынке недвижимостиЖилье на вторичном рынке недвижимости

Юридические риски при покупке квартиры в новостройке у застройщика на первичке

  • Проверка застройщика на благонадежность. Важно убедиться с кем заключается договор создания объекта долевого строительства. Это должен быть договор именно с застройщиком, а не с другими компаниями. 
  • Проверить наличие правоустанавливающих документов застройщика. В частности, следует ознакомиться с разрешением на строительство, документах о праве на земельный участок (договор аренды или свидетельство о праве собственности), аттестатом соответствия. Внимательно изучите инвестиционный контракт (при его наличии), а именно сроки действия и полномочия всех участников строительства, ответственность за невыполнений условий контракта и т.д.
  • Откажитесь от договора с подрядчиком. Бывают ситуации, когда застройщик предлагает заключить договор на покупку квартиры не с собой, а с компанией, которая помогала строить дом (подрядчик). В таких случаях в качестве расплаты за строительные работы застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а будущими квартирами, а последний продает их дольщикам. Откажитесь от такой схемы, потому что есть риск того, что фактически подрядчик квартиру не получит в связи с тем, что, например, подрядчик некачественно построил дом и застройщик из-за этого не расплачивается.
  • Наличие судебных споров с участием застройщика. При их большом количестве застройщик в будущем рискует стать банкротом и Вы не получите свою квартиру в связи с  тем, что из ее стоимости будут удовлетворяться требования других кредиторов.
  • Проверить наличие возбужденных в отношении застройщика исполнительных производств. Последствия, аналогичные указанным в предыдущем пункте.
  • Юридический анализ договора о долевом строительстве. Договор создания объекта долевого строительства содержит множество нюансов. Описать их все несколькими предложениями нереально. По-хорошему, эти нюансы должен анализировать только профессиональный юрист. Но все же если Вы решили обойтись без его помощи, то рекомендуем сравнить параметры квартиры с указанными в договоре и обратить внимание на подсудность (не указывать третейский суд).

 Тщательно проверяйте все документы о продавце и покупаемой недвижимости в Беларуси

Юридические риски при покупке квартиры / дома с историей на вторичке, у которых было несколько хозяев

Вторичный рынок жилья характерен множеством особенностей. Одна из них налицо – большая цепочка собственников, владевших жильем до Вас. И чем больше было владельцев, тем больше риски остаться без квартиры. Достаточно признать одну из сделок в цепочке недействительной, как автоматически  все последующие признаются недействительными.

Юридический аудит и проверка квартиры и жилого дома перед покупкой

  • Дееспособность продавца. Подписывать договор купли-продажи жилой недвижимости вправе исключительно дееспособные лица. Подпись недееспособным или ограниченно дееспособным человеком документа влечет его недействительность. Тонкостью данного вопроса является то, что человек может быть полностью дееспособен, но в момент совершения сделки не понимал ее значения в силу, например, старой болезни, что влечет также недействительность сделки.
  • Риски при покупке квартиры у наследника. Неучтенные нотариусом наследники могут заявить свое требование о вступлении наследство на жилье много лет спустя. Также следует выявить, нет ли наследников, которым в обязательном порядке принадлежит обязательная доля в наследстве (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя). Риск видится и в том, что после продажи квартиры продавец-наследник будет признан недостойным наследником.
  • Долги продавца. Обязательно проверьте наличие долгов у продавца. При их наличии в период продажи жилья такую сделку можно обжаловать в связи с действиями продавца, направленными на вывод имущества из-под ареста.
  • Дом или квартира как совместно нажитое имущество супругов. В этом блоке может большое множество нюансов, которые стоит проверить. Например, необходимо истребовать согласие супруги при покупке такого рода жилья. Если продавец разведен, то проверьте, не является ли квартира купленной в период брака. При продаже без согласия второй супруг вправе заявить свои требования на купленное Вами жилье. В новом паспорте продавца отсутствуют штампы о прошлом браке.
  • Проверка права сирот или отбывающих наказание на проживание. Расширенная выписка из лицевого счета поможет выявить всех зарегистрированных в жилом помещении. Сделка может быть признана недействительной, если у продавца имеются дети, находящиеся в приюте и она заключается без согласия органов опеки.
  • Риски при покупке жилья у человека, действующего по доверенности. Риск заключается в том, что (а) доверенность могла быть отозвана собственником и является недействующей (б) доверенность поддельная. Обязательно выявите эти нюансы.
  • Судебные разбирательства в отношении покупаемого жилья. Недобросовестные продавцы могут искусственно инициировать суд в отношении квартиры до момента продажи. После покупки один из аферистов может обратиться в БРТИ с судебным решением, по которому регистратор обязан будет внести в качестве собственника именно его, а Вы не будете считаться собственником.
  • Поддельные или не свои документы продавца. Некоторые собственники квартир находят внешне похожего человека для оформления сделки. После реальный собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, т.к. он ее «реально» не совершал.
  • Долги за коммунальные услуги и незаконные переустройство или перепланировка. Проверка этих нюансов обезопасит Вас от санкций за неисполнение обязанности платить коммуналку или согласовать переустройство или перепланировку. Так же проверьте, не числится ли по адресу квартиры или дома юридический адрес компании. В противном случае платить за коммунальные расходы придется в разы больше.
  • Собственник жилья – несовершеннолетний. При таком условии обязательно требуется согласие органа опеки на сделку.
  • Маленькая официальная цена недвижимости. Откажитесь от покупки, если цена сделки значительно ниже рыночной. В противном случае такая сделка будет считаться мнимой и может быть признана недействительной.
  • Юридические нюансы договора на продажу дома или квартиры. Обратите внимание, что существенным условием договора купли-продажи квартиры является его предмет. Следовательно, его несогласованность будет является основанием для признания договора незаключенным. Например, описание параметров жилья в договоре не соответствует параметрам, указанным в техническом паспорте. Обязательно следует указать пункт о том, при каких условиях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В противном случае Вы не сможете его расторгнуть и требовать вернуть Вам квартиру, а сможете лишь требовать исполнения обязательств – оплатить стоимость.
  • Рента. Если в цепочке сделок с квартирой за всю историю она хоть раз продавалась плательщиком ренты, то нужно проверить не было ли у получателя ренты наследников, могущих оспорить ренту и, как следствие, признать все последующие сделки с недвижимостью недействительными.

Юридический аудит и проверка жилого дома и земельного участка перед покупкой

Помимо данных, описанных в предыдущем пункте, в отношении жилого дома и земельного участка дополнительно нужно проверить еще ряд обстоятельств.

  • Определить наличие сервитутов. Таковыми могут быть права третьих лиц на пользование Вашим участком. Например, трубопровод под участком дает право владельцу трубопровода на нахождение на участке в целях эксплуатации трубопровода.
  • Проверить участок на предмет его потенциальной застройки. Перед покупкой проверьте градостроительный план. Вполне возможно, что на территории купленного участка вскоре планируют возводить многоэтажку или трассу.
  • Узнать целевое назначение земельного участка. Вполне возможно, что оно не совпадает с планируемыми Вами в будущем постройками.
  • Выявить самовольные постройки. При их наличии Вас могут обязать их узаконить либо снести за свой счет.
  • Сравнить границы земельного участка с его документальным описанием. При расхождении размеров договор отчуждения участка может быть признан недействительным в связи с несогласованностью предмета.

Предугадать все риски наперед не представляется возможным, поскольку каждый случай индивидуален. Мы описали лишь распространенные «болевые» точки, которые в обязательном порядке должны быть проверены перед сделкой по покупке жилой недвижимости

 
  • сбор и проверка необходимой информации о продавце
  • сбор документов о квартире, жилом доме и земельном участке
  • анализ цепочки всех сделок с недвижимостью
  • правовая проверка застройщика
  • сопровождение клиента на переговорах
  • консультации юриста по вопросам проверки недвижимости
  • выявление рисков при покупке жилья
  • Проводит ли риэлтер юридический анализ жилой недвижимости перед покупкой



Международное признание наших услуг

  • Юридический офис “Лещинский Смольский” рекомендован международным юридическим справочником IFLR1000 в качестве одной из ведущих юридических фирм в Беларуси в области финансовых сделок
  • Данила Смольский и Павел Лещинский выступают правовыми советниками Группы Всемирного Банка в рамках подготовки глобального отчета о ведении бизнеса в странах мира Doing Business
  • Юридический офис “Лещинский Смольский” оказывает юридическую поддержку Посольству ФРГ в Республике Беларусь по вопросам оформления отношений с национальными компаниями
  • LSL котируется в глобальном справочнике юридических фирм по интеллектуальной собственности и регистрации товарных знаков от Беларуси

Источник: https://lsl.by/practice/proverka-yuridicheskoy-chistotyi-zhilya/

Покупка квартиры у подрядчика

Влечет ли покупка квартиры у подрядчика какие то риски для нас?

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.

Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.

В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.

Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Пример

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель.

Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

  • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
  • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
  • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
  • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
  • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии.

Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств.

Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Участие застройщика в уступке прав

Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком. Так, если в нем содержится условие о получении 3% от сделки при уступке прав, то его требования вполне законны.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/u-podryadchika/

Ваши права
Добавить комментарий