Расторжение договора долевого участия, если застройщик не устраняет дефекты

Дефекты в новостройке: как решить проблему и остаться в плюсе

Расторжение договора долевого участия, если застройщик не устраняет дефекты

Даже если застройщик устроил праздник с розыгрышем призов в честь заселения, не спешите брать ключи и подписывать передаточный акт.Квартиру нужно осмотреть на предмет дефектов.

Так вы избежите бытовых неудобств и финансовых потерь в будущем.

О том, что лучше предпринять, чтобы не платить за ремонт и получить хорошую денежную компенсацию при обнаружении дефектов в новостройке, читайте далее.

Что считать дефектом?

Дефект – это любое отклонение от строительных нормативов и характеристик, указанных в договоре долевого участия.

Самые частые дефекты в квартирах с черновой отделкой – это неровность стен и потолка, трещины в цементной стяжке, некачественная установка входной двери, дефекты оконных конструкций, инженерных коммуникаций.

В квартирах с чистовой отделкой – несоответствие качества отделочных материалов заявленным в договоре (использование дешевых аналогов), плохо уложенная кафельная плитка, «выпадающие» подрозетники.

На какие нормы ориентироваться и где их взять?

Есть ГОСТы и СНиПы, с которыми сверяют качество конструкций, коммуникаций, отделки квартиры. На них же ссылаются в дефектной ведомости, акте несоответствия при обнаружении дефектов.

*Это важно: не все СНиПы и ГОСТы обязательны для застройщика. Список обязательных можно найти в Постановлении Правительства РФ № 1521. Остальные носят рекомендательный характер.

Поэтому посмотрите в договоре долевого участия, на какие конкретно ориентироваться. Нужные документы можно скачать в Сети Интернет и для удобства распечатать.

Сколько времени даётся на выявление дефектов?

Застройщики часто ограничивают время осмотра до 15-30 минут, ссылаясь на занятость специалистов и другие «уважительные» причины. Но это незаконно. Проверять квартиру можно весь день и даже дольше.

Главное – уложиться в течение двух месяцев со дня получения извещения о передаче ключей дольщику. После этого срока застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и направить его дольщику.

Если в течение 45 дней застройщик не устранил замечания, дольщик в праве направить в адрес застройщика претензию об устранении недостатков.

Что делать дольщику при обнаружении дефектов?

Прежде всего, сделать важный выбор: подписывать акт приема-передачи или нет. Эта схема поможет принять правильное решение:

Когда решение принято, нужно соблюсти ряд важных формальностей, чтобы получить хорошую компенсацию и не платить за ремонт. Дальше приводим порядок действий.
Если документы о приемке не подписаны:

    1. Составьте дефектную ведомость в двух экземплярах, укажите все недостатки со ссылками на пункты договора, СНиПы и ГОСТы. У застройщика могут быть уже готовые бланки. Если нет – скачайте образцы из Интернета.

Обязательно оставьте 1 экземпляр себе, иначе в случае спора ничего не докажете.

    1. Попросите представителя застройщика подписать дефектную ведомость и указать сроки на устранение дефектов. Представитель должен иметь полномочия (проверьте доверенность).
  • Если застройщик не устраняет дефекты, составьте и направьте в адрес девелопера письменную претензию с требованием устранить дефекты. Обязательно укажите срок, в течение которого он должен исправить все недочеты.

Какой срок указывать? Срок должен быть разумным, то есть таким, который требуется в среднем для выполнения конкретных работ. Максимальный срок, предусмотренный законом о защите прав потребителей – 45 дней. Направьте ему документ по почте вместе с претензией. С описью вложения и уведомлением о вручении.

  1. Выждите срок, который указали в претензии, и проведите повторный осмотр. Если дефекты не устранены, составьте еще один акт и укажите сроки по их исправлению. До этого Вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры.

Если документы о приемке уже подписаны

Если дефекты есть, и они незначительные, можно подписать акт приема-передачи. Но обязательно с оговоркой о том, что состояние квартиры не соответствует строительным нормативам или условиям договора.

Иногда дефекты обнаруживают себя гораздо позже. Например, через год или два после заселения. Но и это не проблема. У собственника есть до 5 лет (гарантия по ДДУ), чтобы требовать устранения недостатков.

В целом, порядок действий тот же, что описан выше для случая, когда передаточный акт не подписали:

претензия с требованием устранить дефекты → ожидание срока, который вы указали → оценка объекта → суд → денежная компенсация.

С одной лишь разницей: уже нельзя взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.

Чего можно требовать от застройщика?

От застройщика можно требовать, чтобы он (выбрать что-то одно (п. 2, ст. 7 № 214-ФЗ)):

  1. безвозмездно устранил недостатков в разумный срок (до 45 дней по закону о защите прав потребителей, ст. 20 № 2300-1-ФЗ);
  2. возместил расходы дольщика на устранение недостатков;
  3. вернул деньги за квартиру в полном объеме (при серьезном нарушении проектной декларации).

Дольщик может отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 2, ст. 9 № 214-ФЗ), если дефекты существенные или застройщик нарушил сроки по их устранению (п. 3, ст. 7 № 214-ФЗ).

Заменить квартиру на равнозначную нельзя. Такая «опция» не предусмотрена Законом № 214-ФЗ, но может быть установлена договором долевого участия (Определение №. 5-КГ16-47 Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 мая 2016 г.).

Источник: https://maxard.ru/blog/zhile-i-nedvizhimost-new/defekty-v-novostrojke-kak-reshit-problemu-i-ostatsja-v-pljuse/

ТОП-10 «ловушек» для дольщика

Расторжение договора долевого участия, если застройщик не устраняет дефекты

by Admin 10 Янв, 2018 5979

Вот и настал момент подписания договора долевого участия. Впереди томительное ожидание и предвкушение прекрасной жизни в квартире мечты. Дольщики обычно гораздо больше внимания уделяют основным факторам – выбору надежного застройщика, района, планировки, наконец, стоимости квадратного метра. При этом абсолютно упуская из вида содержание договора долевого участия (ДДУ). Казалось бы, договор – типовой, все его подписали, почему бы и мне не подписать? Зачем вчитываться и выискивать подвохи? А затем, чтобы впоследствии не пришлось кусать локти. ДДУ – долгосрочный договор. С момента его подписания до окончания гарантийного срока это основной документ дольщика. Поэтому нужно скрупулезно изучить каждый пункт, а желательно привлечь к этому процессу юриста. Специалист сможет увидеть то, что невозможно разглядеть непрофессиональным взглядом, обнаружить возможные опасности для дольщика и противоречия нормам законодательства. Если же пригласить юриста возможности нет, стоит знать о вероятных «ловушках» для дольщика, которые застройщик может «расставить» в договоре долевого участия.

Ловушка № 1: Штраф за расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке

В ДДУ может быть пункт о том, что дольщик должен оплатить застройщику неустойку в случае досрочного расторжения договора по своей инициативе. «Аппетиты» девелопера в этом случае могут быть самыми разнообразными, иногда и до 30% от цены договора. Нужно помнить, что право одностороннего расторжения ДДУ закреплено за участником долевого строительства в статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве…». Там же перечислены обстоятельства, в которых дольщик может отказаться от участия в объекте: 1) ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, а именно задержка передачи объекта более чем на 2 месяца; 2) несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и требованиям к качеству; 3) застройщик не устраняет недочеты и дефекты, а также не согласился на соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на их устранение за счет дольщика; 4) нецелевое расходование средств дольщиков; 5) заморозка и приостановление строительства, если стало очевидно, что застройщик не успеет завершить объект в указанный в договоре срок; 6) отклонение в площади объекта от указанной в договоре более чем на 5%; 7) изменение назначения помещения, которое выступает объектом долевого строительства; 8) иные установленные договором и законодательством случаи. При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и заплатить проценты на всю сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый день с момента внесения средств до дня их возврата. Никаких штрафов, налагаемых на дольщика в случае его отказа от участия в долевом строительстве в перечисленных выше обстоятельствах, законом не предусматривается. Обнаружив этот пункт в своем договоре, потребуйте его убрать. Необходимо отметить, что в случае, когда застройщик честно выполняет свои обязанности, не допуская нарушений, во внесудебном порядке отказаться от участия в долевом строительстве дольщик не сможет.

Ловушка № 2. Наличие пункта о возможном изменении цены договора

Застройщик вправе потребовать от дольщика доплаты за квадратные метры, если их получилось больше, чем предусмотрено договором. Или же вернуть деньги за излишне оплаченные метры. Это обычная практика, после контрольных замеров может оказаться, что площадь помещения немного больше или меньше предполагаемой. Но никого не обрадует необходимость заплатить еще пару сотен тысяч рублей, верно? При выборе квартиры каждый покупатель ориентируется на определенный метраж и на свои финансовые возможности. Поэтому будет лучше, если пределы отклонения от первоначальной площади будут установлены договором. Однако по закону они не могут превышать 5% от указанной в ДДУ площади объекта.

Ловушка № 3. Запрет или обязательное получение согласия застройщика на сделку по переуступки прав требования на квартиру

Статья 11 закона «Об участии в долевом строительстве…» закрепляет право дольщика на уступку прав требования (цессию) по договору долевого участия после уплаты им цены договора либо с одновременным переходом остатка долга на нового участника строительства. Заключить договор цессии можно с момента регистрации ДДУ до момента подписания акта приема-передачи квартиры. При этом одобрение от застройщика получать необязательно, и уж точно он не может запретить сделку и требовать плату за свое согласие. Необходимо лишь уведомить девелопера о переходе прав по договору на другое физическое или юридическое лицо в письменной форме. Если же договор с пунктом о получении согласия застройщика на цессию уже подписан, и он требует заплатить комиссию за предоставление такой услуги, можно смело обращаться в суд. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может затянуться, а после передачи объекта дольщикам договор переуступки прав заключить уже невозможно.

Ловушка № 4. Уменьшение срока гарантии

Законом установлены гарантийные сроки на объект долевого строительства – не менее пяти лет. На инженерное и технологическое оборудование – не меньше трех лет. Гарантия начинает работать со дня подписания акта приема-передачи участником долевого строительства, если иное не установлено в договоре. Некоторые застройщики начинают исчисление гарантийного срока со дня ввода в эксплуатацию, что и прописывают в ДДУ. В данном случае следует потребовать внесения изменений, это существенно сокращает период, в который можно потребовать от застройщика исправления выявленных недоделок.

Ловушка № 5. Застройщик в одностороннем порядке имеет право изменить цену договора

Такая возможность предусмотрена в статье 5 закона о долевом строительстве. Однако дольщик от этого явно не выигрывает. В этом случае придется полагаться только на адекватность застройщика. Чтобы не иметь в будущем проблем и лишних затрат, такой пункт лучше вообще исключить из договора.

Ловушка № 6. Все дефекты дольщик устраняет за свой счет

Если обнаружены недоделки, приведшие к ухудшению качества объекта, застройщик обязан их устранить своими силами либо компенсировать дольщику затраты одним из двух способов: 1) возместить расходы на устранение дефектов; ) соразмерно уменьшить цену договора. Но, опять же, договором могут быть предусмотрены другие условия. А именно – за нейтрализацию дефектов, допущенных застройщиком, участник строительства должен будет заплатить из своего кармана. Настаивать на исключении этого пункта нужно обязательно, это прямое нарушение прав потребителя.

Ловушка №7. В договоре не полностью перечислены права и обязанности сторон

Вернее, свои права застройщик распишет на несколько страниц, а права дольщика уместит в пару строк. А с перечнем обязанностей ситуация будет прямо противоположная. Например, свое право на расторжение договора застройщик в договоре укажет, а про право на это дольщика вовсе умолчит. Хотя даже на такого хитрого девелопера найдется управа – все обязанности и права сторон по ДДУ закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве…». И даже если в договоре застройщик что-то упустил, отвечать за нарушения своих законных обязательств ему все равно придется в полной мере.

Ловушка № 8. Застройщик может изменить проектную декларацию

Кардинальные изменения в проектной документации не допускаются. Как уже писалось выше, отклонения в площади объекта более 5% от указанной в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора дольщиком. Кроме того, это уже нарушение прав потребителя. Если, например, изначально планировался малоэтажный уютный домик, а на выходе дольщики получили высотку в 16 этажей. Ловушка № 9. Нецелевое расходование средств дольщика В статье 18 закона о долевом строительстве перечислены цели, на которые застройщик может направлять средства дольщиков. Это возведение объекта долевого строительства, оплата аренды земельного участка, инженерные изыскания и составление проектной документации, строительство на территории объекта проектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры, уплаты процентов по целевому кредиту и гос. регистрация ДДУ. Расходовать деньги, внесенные участниками строительства, на другие цели (например, предоставление займов) не допускается.

Ловушка № 10. Дольщик должен оплатить услуги страховой компании

Обязанность страхования гражданской ответственности застройщика целиком и полностью лежит на застройщике. Перекладывание этих расходов на дольщика недопустимо и приравнивается к нецелевому расходованию средств. Можно смело обращаться в надзорные органы и не сомневаться: застройщика накажут.

Вывод.

Если в форме договора долевого участия, предлагаемой застройщиком, имеет место хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, следует задуматься. Если девелопер еще до заключения договора планирует вас обмануть, нужно ли вообще с ним связываться? Но если решение уже принято, вполне возможно предложить внести изменения в договор. А если противоречия с законодательством обнаружены в уже подписанном договоре, нужно обратиться в суд, чтобы его признали недействительным.

Источник: https://ufacity.info/articles/281565.html

Ваши права
Добавить комментарий