Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Закон о рынке земли уже в Раде. Что в нем?

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Анастасия Зануда ВВС News Украина

Копірайт зображення UNIAN Image caption Уже через год земля в Украине может стать настоящим товаром

Правительство подало на рассмотрение парламента законопроект, который должен запустить продажу земли сельскохозяйственного назначения в Украине.

Это чуть ли не первый случай, когда проект закона разместили изначально не на сайте Верховной Рады, а на сайте министерства, занимающегося его разработкой, – развития экономики, торговли и сельского хозяйства. Кроме того, главные тезисы проекта также обнародовал в своем министр экономики Тимофей Милованов.

Проект, который впоследствии был опубликон на сайте парламента, несколько отличается от обнародованного министерством.

Параллельно с этим в парламент свой законопроект подали и депутаты во главе с лидером “Батькивщины” Юлией Тимошенко. Но текст этого проекта пока отсутствует.

Авторы правительственного проекта считают, что документ должен сформировать “законодательное поле для введения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения”, а также обеспечить конституционное право граждан свободно распоряжаться своей собственностью.

В результате, как рассчитывают авторы земельной реформы, аграрная отрасль будет развиваться, инвестиции возрастут, вырастет и стоимость земли, поскольку сделки купли-продажи выйдут из тени.

Ранее ожидалось, что запуск рынка земли состоится после принятия отдельного закона “Об обращении земли”. Собственно, такой вариант предлагали и во Всемирном банке, который пытался спрогнозировать последствия введения рынка земли.

Однако новое правительство решило пойти по пути внесения изменений в уже существующие законы, в том числе и в Земельный кодекс. Сам проект закона, который должен кардинально решить земельный вопрос, содержит 4 страницы. Сравнительная таблица к нему – 9 страниц.

Земельный кодекс, закрепивший гарантии права собственности на землю, был принят в 2001 году. Одновременно с этим был введен временный запрет на отчуждение земель сельхозназначения.

Тогда объясняли, что через некоторое время будет подготовлена вся законодательная база для успешного внедрения рынка земли. С тех пор Верховная Рада только регулярно продлевала мораторий на продажу земли. Последнее такое продление состоялось в конце 2018 года и действует до конца этого года.

За время действия моратория, считают в правительстве, в Украине сложился теневой рынок земли, на котором активно используются коррупционные схемы, а отсутствие конкуренции привело к падению арендной платы.

Кроме того, за это время, как заявил президент Зеленский, умерло около 1 млн владельцев участков, которые так и не смогли воспользоваться своим правом распоряжаться землей.

То, что владельцы земли де-факто не могут ею распоряжаться, подтвердил и Европейский суд по правам человека, который в мае 2018 года вынес решение в пользу двух украинских граждан, подавших жалобу на земельный мораторий.

Когда отменят мораторий?

Согласно тексту проекта, запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения отменят 1 октября 2020 года.

Кто сможет купить землю?

  • Граждане Украины;
  • юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Украины
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут получать землю в собственность, если они унаследовали ее. Однако они будут обязаны продать земельный участок в течение года.

Без инопланетян, но с иностранцами?

Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.

На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: “Первое и главное: земля принадлежит украинцам”. Он также заверил, что “страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, – это бред”.

Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:

“В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно”.

По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:

“Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история”.

По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.

“Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться “черных “денег”, – также прокомментировал “фобии”, связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.

Есть ли какие-то ограничения?

  • Совокупная площадь участков “в одних руках” (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
  • Арендатор будет иметь “преимущественное право” на покупку земельного участка.
  • Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в ​​5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
  • Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону “О санкциях”. Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.

Без “совка” и “схематоза”?

По словам президента Зеленского, очень важно, чтобы право на владение землей было настоящим, а не “гибридным”.

“Очень важно: “полноценное” – это право владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, – заявил Владимир Зеленский. – Иначе у нас начинается Советский Союз, “совок”. Когда граждане получали якобы свои квартиры, но не могли их продавать легально. И это – неправильно. Что появилось в результате? Незаконные “серые” схемы и махинации. То же сейчас происходит у нас с землей”.

О том, что определенное “обращение” земли в Украине уже существует, заявил и министр экономики.

“Я хочу подчеркнуть – мы не запускаем оборот земли, ведь он уже есть. Мы хотим вывести его из тени, сделать его прозрачным и обеспечить одинаковые правила игры для всех украинцев”, – заявил Милованов.

Копірайт зображення UNIAN Image caption Чиновники утверждают, что на рынке земли хотят поддержать фермеров. Однако на удешевление кредитов в проекте бюджета пока что заложено 4,4 млрд грн

Вместе с тем, чиновники отмечали и то, что главная “целевая аудитория” свободного рынка земли – не большие, а средние и малые фермерские хозяйства, которых нужно поддержать финансово при открытии рынка.

“Рынок земли может быть открыт только при условии, что у украинского гражданина, украинского бизнеса и фермера есть доступ к финансовым ресурсам, который позволят ему принять активное участие в этом рынке, с одной стороны, а с другой – если такой гражданин и фермер будут защищены , если не будет рейдерства, коррупции и прочего “схематоза”, – заявил премьер-министр Алексей Гончарук.

На сегодня в бюджете заложено 4,4 млрд грн на удешевление кредитов для фермеров.

“Это будет сделано в двух формах. Форма номер один – прямое дотирование ставки. Форма номер два – создание фонда, в который будут вносить средства, в том числе и наши международные партнеры, чтобы гарантировать часть кредита, чтобы банки выдавали кредиты с большей готовностью”, – заявила министр финансов Оксана Маркарова.

По данным, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время тремя четвертями сельскохозяйственных угодий владеют частные лица – это более 30 млн га.

В Украине в общей сложности 42 млн га земли сельскохозяйственного назначения.

Что говорят люди?

Копірайт зображення UNIAN Image caption Украинцы традиционно негативно относятся к рынку земли

Согласно результатам опроса, проведенного Фондом “Демократические инициативы” и социологической службой Центра Разумкова в сентябре 2019 года, 49% украинцев не поддерживают закон о рынке земли. Поддерживают – лишь 31%.

Но, как отметила директор Фонда Ирина Бекешкина в интервью ЛигаБизнесИнформ, если спросить респондентов “должен ли человек, владелец земли, иметь право ее продать?”, то та же половина отвечает, что владелец имеет такое право.

По словам Ирины Бекешкиной, опрос также свидетельствуют, что почти половина владельцев земли сдают ее в аренду, а не обрабатывают. “Обрабатывают только 48% владельцев. Причем 38% ведут на ней фактически натуральное хозяйство, для себя выращивают продукты, а не на продажу”, – заявила ученый.

Другой опрос, также проведенный в сентябре Киевским международным институтом социологии, показал, что 52% опрошенных не поддерживают отмену моратория на продажу земли, а 64% опрошенных считают, что этот вопрос должен решаться на референдуме.

Положительно относятся к отмене моратория на продажу земли 35% опрошенных.

Следите за нашими новостями в и Telegram

Источник: https://www.bbc.com/ukrainian/features-russian-49869157

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Компания «Лучшее Место» предлагает к приобретению земельные участки большой площади сельскохозяйственного назначения различных видов разрешенного использования, расположенные в Кимрском районе Тверской области и Можайском районе Московской области.

Все земельные участки, предлагаемые к приобретению расположены вблизи транспортных магистралей и отлично подходят для ведения сельскохозяйственного производства.

Предлагаемые земельные участки находятся в управлении компании «Лучшее Место», полностью откадастрированы, оформлено право собственности. Документы готовы к переходу права собственности.

Минимальная площадь предлагаемого к приобретению земельного участка сельскохозяйственного назначения составляет 50 гектаров.

Для получения подробностей о реализуемых земельных участках сельскохозяйственного назначения, а также по вопросам их приобретения обращайтесь в отдел продаж компании «Лучшее Место» по телефону (495) 741-17-19.

Продажа земли сельхозназначения

Понадобилась продажа земли сельхозназначения, но вы не знаете, к кому обратиться за этой задачей? Устали искать в Интернете частные объявления о продаже земли? Вам нужен участок, расположенный в непосредственной близости от крупных магистралей? Доверьте решение этих и многих других задач нам, и мы вас не подведём! Компания «Лучшее Место» — это организация, которая осуществляет комплексное управление земельными активами, и сейчас мы предлагаем вашему вниманию участки земли в Подмосковье по выгодной стоимости.

Особенности сельского хозяйства

Ни для кого не будет секретом, что сегодня сельское хозяйство является одной из самых важных отраслей экономики, т. к. непосредственно от её развития зависит обеспечение населения продовольствием.

Кроме того, следует напомнить, что именно от этой отрасли зависит поставка сырья для промышленности. Подобная важность предъявляет особые требования к развитию сельского хозяйства.

Это послужило созданием определённых нормативов, которые обязаны соблюдать фермеры и индивидуальные предприниматели, чья деятельность затрагивает следующие отрасли:

  • агрономия и лесоводство;
  • животноводство;
  • рыбоводство и т. д.

Следует отметить, что перечисленные выше факторы сказываются на том, что продажа земли сельхозназначения должна осуществляться организациями, обладающими соответствующей лицензией, дающей право на подобную деятельность.

Порядок приобретения участков

Сегодня продажа сельхоз земли осуществляется по выработанной схеме, благодаря чему предприниматели имеют возможность приобрести оптимальный участок земли в Подмосковье, который будет преобразован под различные нужды. Компания «Лучшее Место» предлагает своим клиентам сельскохозяйственные земли, расположенные в:

  • Кимрском районе Тверской области;
  • Можайском районе Московской области.

Очевидные преимущества

Как видите, покупка земельного участка является простой задачей.

Здесь же следует заметить, что сертифицированная организация, специализирующаяся на подобной деятельности, предлагает своим клиентам участки близ транспортных магистралей, что позволяет значительно сократить расходы. Помимо этого, все предлагаемые участки полностью откадастрированы и, что немаловажно, находятся под управлением компании «Лучшее Место».

Приобретая данные участки, предприниматель может без всяких опасений заниматься разведением скота или же выращиванием каких-либо культур. Современное активное развитие сельского хозяйства в России принесло свои плоды, поэтому фермеры получили колоссальные возможности для частной деятельности. Участок площадью 50 гектаров способен приносить солидную прибыль.

Важную роль играют и уникальные природные особенности земель. Естественное орошение и почва, богатая полезными микроэлементами, обеспечивают превосходное качество и экологичность получаемой продукции. Это оптимальные условия для создания хозяйственных комплексов.

Выгодное предложение

Для вас купля земли сельхозназначения представляется невыполнимой задачей? Ищете компанию, у которой продажа сх земли была бы наиболее выгодной? В таком случае ваши поиски можно считать оконченными, т. к.

компания «Лучшее Место» готова предложить вам вариант, от которого вы просто не сможете отказаться.

Мы дорожим вашим доверием, а потому готовы предложить вам взамен уникальные условия для сотрудничества, а именно:

  • большой выбор земельных участков;
  • превосходное природное расположение участков;
  • качественно проработанная логистическая система;
  • благонадёжное юридическое оформление.

Помимо этого, компания «Лучшее Место» располагает собственной экофермой, за счёт чего мы готовы предоставить вашему вниманию именно те природные условия, которые вам нужны.

Обратите внимание, что сотрудничество с нами исключает привлечение заёмных и кредитных средств, за счёт чего мы гарантируем полное выполнение обязательств перед нашими клиентами. Такой подход позволил нам создать мощную базу и лучшие условия для развития бизнеса в России.

За дополнительной информацией вы можете обращаться к нашим менеджерам по телефону, номер которого указан на нашем официальном веб-сайте.

Источник: https://bestmesto.ru/farmlands/

Рынок земли: сколько украинцы смогут заработать на ее продаже

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Правительство и парламент активно готовятся к снятию моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Уже в ближайшие дни Верховная Рада может проать за запуск свободного земельного рынка. Министерство экономического развития Украины опубликовало на своем сайте для обсуждения соответствующий законопроект о рынке земли.

В пояснительной записке к нему необходимость принятия закона обосновывается тем, что действующий много лет мораторий, то есть запрет на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, ограничивает права собственников земельных участков, закрепленные ч. 1 ст. 90 Земельного кодекса Украины и ст. 41 Конституции Украины.

Иностранцы смогут приобретать право собственности на землю сельхозначения в порядке наследования по закону

«Начну с того, что в Украине есть рынок земли, просто он серый, теневой, — заявил премьер-министр Украины Алексей Гончарук. – Человек, который хочет купить землю, использует юридические механизмы, не имеющие ничего общего с защитой права собственности. Поэтому правительству крайне необходимо снять советские ограничения, в том числе ограничение на легальный рынок земли.

Мы открываем рынок не сразу, потому что к этому надо подготовиться. Думали это сделать с 1 июля следующего года, затем проконсультировались с людьми, которые реально обрабатывают землю, и они сказали, что это не очень хорошая идея — делать это летом. Поэтому предлагаем ввести это с 1 октября следующего года”, — отметил премьер.

Обнародованным законопроектом предусмотрено, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:

  • граждане Украины;
  • юридические лица Украины;
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону. При этом они обязаны будут осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности.

Документом планируется установить, что совокупная площадь таких участков, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц:

  • в пределах одной области не должна превышать 15% земель сельскохозяйственного назначения такой области;
  • не должна превышать 0,5% земель сельскохозяйственного назначения Украины.

Приоритетное право покупки земли будут иметь арендаторы, при условии оплаты по той цене, по которой она продается.

Украинцы, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства, могут выкупить такие участки в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

Предполагается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 года.

«Я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей»

О том, какую выгоду от открытия рынка земли смогут получить простые украинцы, сколько она может стоить и нужно ли ее продавать, «ФАКТАМ» рассказал директор Инвестиционной группы «УНИВЕР» Александр Куликов:

«Земля в экономике — это такой же актив, как и другие — деньги, акции, облигации, недвижимость и прочие. А применительно к активу всегда важна его доходность. Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты.

В этом ключе цена земли зависит от дохода, который может быть получен за ее счет. Земли, естественно, бывают разные — с разной урожайностью и доступом к дорогам и инфраструктуре.

На одном участке можно собрать продукции на 700 долларов с гектара, а на другом — на 500 долларов, при одинаковых затратах, допустим, равных 400 долларам, на посев, сбор, стоимость оборотного капитала, удобрения и вывоз урожая. В одном случае земля даст 300 долларов прибыли на гектар, а во втором — только 100 долларов.

Премия в урожайности и, соответственно, в доходе будет заслугой качественного состояния самой земли, и это для хозяйственной деятельности самое важное. Такой доход можно приравнять к процентным доходам от вложений.

К примеру, по валютным облигациям внутреннего займа (ОВГЗ) Украины на данный момент доходность составляет до 5,25% годовых.

И если 300 долларов прибыли с гектара приравнять к этим 5,25% доходности, то есть посчитать, что ценность и риски владения землей в Украине равны риску владения государственным долгом Украины, то гектар такой земли будет стоить 5 700 долларов. И это будет справедливой ценой.

В Европе гектар земли с прибылью 300 долларов может стоить и 30 000 долларов, при этом доходность будет составлять всего 1%. Поскольку в Европе очень низкие процентные ставки и с многовековой историей применения принципа незыблемости права на частную собственность очень низкие риски!

5 700 долларов за гектар — это цена условная при свободном рынке с чистой конкуренцией. Но прибыль в размере 300 долларов за гектар могут уменьшить, например, налоги или какие-либо другие обременения, в том числе и отсутствие самого рынка земли и отсутствие полноценной защиты права собственности.

Понятие прибыли также может быть истолковано по-разному, ведь высокие ставки по кредитам и арендные платежи на землю могут ее значительно сократить.

Все эти проблемы будут накладывать на землю, как и на любой другой актив, дисконты в стоимости, и земля, владение которой будет подразумевать более высокие риски, может уже потребовать и большую доходность, в том числе и 20% годовых, а в этом случае цена будет уже равна 1 500 долларов за гектар.

Сегодня рынок земли, который существует в «сером» виде, как раз и закладывает такие риски, и условный гектар может стоить 1 500 долларов. Открытие рынка позволит создать конкурентный рынок земли и обеспечит правовую защиту собственности, что позволит уменьшить риск и убрать такие дисконты.

А это приведет к росту цены.

Но пока окончательно неизвестно, каковы будут точные опции земельного законодательства в будущем, а потому сложно сказать, насколько сильно можно будет сократить дисконты к цене земли — между стоимостью 1 500 долларов в нынешнем виде и условной эталонной ценой в размере 5 700 долларов.

И пока так же точно не известно, насколько доступной будет земля для покупки иностранцами.

Но если иностранцы смогут приобретать землю в том или ином виде, то, конечно же, иностранный капитал, как и любой другой капитал, посчитает доходность и риски и будет покупать украинскую землю, поскольку это будет выгодно с точки зрения расчета рисков и доходности.

И за счет спроса иностранцев будет расти и цена на землю до наших условных 5 700 долларов за условный гектар с прибылью 300 долларов. Но эта цена, конечно же, будет достигнута не сразу, поскольку рынок земли должен еще организоваться и устояться.

Однако закон спроса и предложения будет работать — повышенный спрос на землю будет вести к росту цены. Что касается предложения земли, то я сомневаюсь в том, что оно будет очень большим. Ведь на текущий момент сельхозпроизводители больше обеспокоены тем, как они смогут сами выкупить земли, и не помешают ли им это сделать иностранцы. Мало кто говорит, что собирается продать землю.

Снятие моратория даст собственникам право на продажу земли, но не обяжет их делать это. Поэтому я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей. Ведь все идет в динамике.

Приток денег в страну из-за открытия рынка земли в будущем сам по себе улучшит макроэкономическое положение Украины и приведет к росту экономики. Что еще больше снизит процентные ставки в стране и уменьшит доходность в украинских активах, в том числе и в валютных ОВГЗ, и в земле.

А тогда наш эталонный гектар с прибылью 300 долларов будет, возможно, дороже”, — подытожил Куликов.

Стоит отметить, что, по мнению экспертов, открытие рыка земли может существенно повлиять на укрепление национальной валюты. Но при условии, что иностранные инвесторы смогут вкладывать свои активы в украинскую землю и сельское хозяйство.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/319014-rynok-zemli-skolko-ukraincy-smogut-zarabotat-na-ee-prodazhe

Можно ли продать землю сельхоз назначения?

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

25 окт. 2017

Вся земля Украины в рамках ее территории делится на категории.  Каждая категория имеет свое целевое назначение, которое определяет специфику ее особенного правового режима.

Согласно ст. 19 Земельного кодекса (ЗК) земли сельхоз назначения определены как отдельная категория земель.  Одной из разновидностей земель данной категории являются земли для ведения собственного сельского хозяйства. Как известно, для совершения сделок с такими земельными участками законодательство предусматривает некоторые ограничения.

В данной публикации поговорим о правовом режиме земель для ведения собственного сельского хозяйства и возможности их отчуждения.

Земельные участки для ведения собственного сельского хозяйства без изменения целевого назначения могут использоваться для ведения:

– собственного сельского хозяйства; 

(то есть хозяйственная деятельность, которая проводится без создания юрлица физическим лицом с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков, в том числе и в сфере сельского зеленого туризма. Не является предпринимательской деятельностью.)

– товарного сельского производства;

(хозяйственная деятельность направлена на производство продукции не для собственного потребления, а для продажи)

– фермерского хозяйства.

Земельный участок с таким целевым назначением можно приобрести путем бесплатной приватизации из земель государственной или коммунальной собственности в порядке ст.ст. 118, 121 ЗК, путем выделения в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) или же по гражданско-правовым договорам с учетом ограничений, установленных п. 15 Переходных положений ЗК.

Этими ограничениями является мораторий на отчуждение земель сельхоз назначения.

Так, согласно п. 15 Переходных положений ЗК не допускается купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков:

– находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

– земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения собственного сельского хозяйства;

– земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Указанные ограничения не распространяются на право собственности на земельные участки другого назначения (вида использования), которые находятся в собственности граждан и юридических лиц.

Таким образом, если право собственности на земельный участок для ведения собственного сельского хозяйства возникло путем бесплатной приватизации или на основании гражданско-правового договора, к примеру, купли-продажи, то действие моратория в данном случае не распространяется на этот участок и его можно отчуждать, передавать в уставной капитал юрлицу и т.д.

Касательно моратория отметим также, что он будет действовать до вступления в силу Закона об обороте земель сельхоз назначения, но не раньше, чем до 1 января 2018 года.

По сути эта дата не имеет никакого значения, и он пока действует бессрочно, так как проект Закона глубоко в комитетах парламента.

А любые соглашения, в том числе и доверенности, заключенные во время действия моратория, в части отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение земельных участков, подпадающих под действие моратория, на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

   Светлана Хомко 

   младший юрист АО “КФ “ДОМИНАНТА” 

земли сельхоз назначения, мораторий, продажа земли

страницы: 4.8/5 на основе 4 оценок.

Правила Інкотермс: які зміни принесе 2020 рік

Наразі переважна більшість суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності для врегулювання обов’язків сторін за договорами поставки, купівлі-продажу товарів, розподілу ризиків між ними щодо поставок, страхування та митного очищення товарів використовують правила Інкотермс 2010. Однак, уже через декілька днів вступить в силу нова їх редакція – Інкотермс 2020 (надалі – Правила). Враховуючи важливість та значимість даних Правил в сфері правозастосування – не можемо не розглянути та проаналізувати їх основні зміни.

Неполное рабочее время – актуальное для новогодних праздников

В преддверие январских праздников, все больше и больше наши клиенты задают вопросы как можно минимизировать расходы на оплату труда, ведь не секрет, что январь для многих субъектов хозяйствования является убыточным. Одним из вариантов уменьшения зарплатно-налоговой нагрузки является установление неполного рабочего времени для работников.

Итак, неполное рабочее время – рабочее время, меньше нормированного (меньше 40 часов в неделю), и устанавливается по личному соглашению между работником и работодателем.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/mozhno_li_prodat_zemlju_selkhoz_naznachenija

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Ваши права
Добавить комментарий