Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Может ли продавец квартиры требовать доплату после заключения сделки?

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Несколько лет мы с мужем снимали однокомнатную квартиру. Летом собственник квартиры предложил нам купить ее за кадастровую стоимость. Мы согласились и наняли специалиста для проверки юридической чистоты и последующей помощи в составлении договоров.

В середине октября сделка была завершена: мы взяли ипотеку, заключили договор купли-продажи, получив все необходимые документы и согласие супруги собственника, наши права на собственность успешно зарегистрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги из банковской ячейки и выдал расписку об этом, мы подписали передаточный акт — и спокойно разошлись.

Спустя две недели утром позвонила зареванная жена продавца квартиры: «Мы вот вам свою квартиру продали так дешево! Ни на что денег у нас не хватает теперь! Подарите нам еще 100 тысяч рублей?»

По шкале удивления от 1 до 10 у меня было 11.

На закономерный отказ сделать такой подарок слезы супруги собственника резко высохли, и она начала грозить нам судом.

Угрозы заключались в том, что в передаточном акте было описано только состояние квартиры, но не была описана мебель и сантехника. Поэтому, если я не подарю 100 тысяч рублей, меня оставят якобы в голых стенах: отсудят каждую раковину.

То, что всю мебель и технику оставят нам, так как собственнику они не нужны, действительно оговаривалось только устно. Этот вопрос нам был безразличен, так как за три года аренды этой квартиры мы давно привезли собственную мебель и технику — есть все чеки, — а недостающее были готовы докупить, если бы оно не отошло нам. Впоследствии все содержимое квартиры действительно осталось нам.

Мне показалось, что такая угроза отсудить мебель и технику звучит по меньшей мере нелогично. Ведь после покупки квартиры за эти две недели с момента подписания передаточного акта мы уже успели ее как минимум изрядно переделать под себя: сменили мебель, например.

Но собственник, его жена и его дочь продолжают практически каждый день названивать нам, скандалить и портить настроение. Несмотря на провокационный тон, они получали только вежливый отказ и настойчивую просьбу перестать тратить своими скандалами наше время. Но в конце концов трубки брать мы перестали.

Может ли такая ситуация иметь под собой какие-то реальные основания для суда?

Можно ли в такой ситуации, если нас не оставят в покое, самим обратиться в суд, взыскать компенсацию за беспокойство и остановить этот цирк?

Большое спасибо за ваше время, хорошего вам дня.

Елена

Объясню, что могут потребовать бывшие владельцы, а что нет — и когда.

Обычно, если квартиру покупают с мебелью и техникой, все это описывают в акте приема-передачи квартиры, чтобы не было потом вот таких споров.

Или заключают отдельный договор купли-продажи мебели и техники, пусть за символическую цену.

Еще иногда в акте или в самом договоре пишут фразы вроде «Квартира передается покупателю в том состоянии, как она есть на день заключения договора, со всем имуществом, расположенным в квартире».

Настоятельно рекомендую читателям на будущее: если покупаете квартиру с мебелью и ремонтом, не поленитесь и опишите все, что покупаете. Или напишите в договоре примерно такую фразу: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

Тут получается, что вы покупали чужую квартиру, но в ней уже было ваше имущество. И у вас есть чеки. Кроме того, если вы арендовали эту квартиру несколько лет, у вас, может быть, есть договор аренды. У вас есть друзья-свидетели, которые могут подтвердить, что именно вы покупали мебель и технику. Это хорошо.

Но у вашего продавца есть проблемы. Во-первых, он должен доказать, что это имущество вообще его. На ваше счастье, у вас есть чеки, тут нет проблем. Во-вторых, продавец должен аргументировано доказать, что его мебель и техника остались в квартире в вашем «незаконном владении» или вообще когда-то там были: ведь они нигде в договоре не описаны.

Даже если у продавца есть какие-то чеки о покупке чего-либо, никакой связи с вами и купленной квартирой напрямую нет. Купил и купил. Куда дел? Не знаю.

Но не все так хорошо. Вот, например, решение Заринского городского суда Алтайского края, где продавец истребовала у покупателя комплект мебели, который был в квартире и который она не продавала. Правда, для этого ей потребовалось привлечь свидетелей, которые подтвердили, что квартиру продавали без мебели, а мебель предлагали купить отдельно.

Кроме того, суду представили договор на изготовление этой мебели по заказу продавца, где был указан адрес доставки и установки. В этом случае продавец смог доказать, что ее мебель осталась в квартире и намерений ее дарить у нее не было. Поэтому суд требования истца удовлетворил и постановил истребовать мебель в пользу законного владельца.

Или вот решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан, где суд постановил взыскать имущество, оставленное в квартире. Огромный перечень, почти на 190 тысяч рублей. Но, опять же, у продавца была видеосъемка, в которой суд рассмотрел все это имущество, которое находилось в купленной квартире, а в договоре описано не было. Верховный суд это решение поддержал.

Продавец квартиры может потребовать вернуть ему его вещи (мебель, технику, личные вещи, вплоть до картин и подсвечников) если:

  1. В договоре прямо не написано, что вы купили квартиру со всеми вещами;
  2. Есть доказательства, что эти вещи принадлежит продавцу (чеки, договоры, показания свидетелей);
  3. Если доказательства, что это имущество находится в проданной квартире. Причем находилось там как до продажи, так и после (фото, видео, свидетельские показания);

В этом случае иск выиграть продавец может, и потребовать вернуть вещи. А за те вещи которые вы уже выкинули — получить компенсацию.

Сложно сказать однозначно, не читая договор. Отталкивайтесь от того, как составлен акт приема-передачи. Если у продавца вдруг есть все документы на какое-то его ценное имущество, оставшееся у вас, и еще фотографии этого имущества в спорной квартире, то теоретически он может выиграть в суде. Поэтому вариантов я вижу два.

Вариант 1. Если вам действительно не нужна та техника, вещи и мебель, верните ее. Требовать от вас денег продавец не может, только вернуть свои вещи.

Если будете возвращать — задокументируйте каждый шаг. Кто, когда, кому и что передал. Что никто не имеет претензий.

Вы можете заявить, что того имущества, от которого вы уже избавились, никогда в квартире и не было вовсе. Доказывать обратное — задача продавца.

Вариант 2. Игнорируйте бывшего собственника квартиры. Если дело дойдет до суда, найдите свидетелей с вашей стороны, которые подтвердят, что продавали вам квартиру со всем имуществом по устной договоренности, а на свое имущество покажите суду чеки и договоры.

Еще можно попробовать такой аргумент: в суде нужно сказать, что все это имущество вам подарили.

Но это мое личное мнение и выводы. Положительных решений суда с подобной аргументацией мне найти не удалось. Так что все будет в руках вашего юриста и суда.

Заставить продавца и его семью перестать вас доставать тяжело. Никакого закона они не нарушают. Можете заблокировать их телефонный номер.

Можете показать, что вы готовы к любым событиям: скажите продавцу, что готовы защищать себя в суде, у вас есть чеки на все ваши личные покупки, поэтому забрать оттуда ваши вещи они не смогут.

Разве что можете пригрозить заявить в полицию по факту вымогательства. Но только на словах. Действительно заявлять не стоит, проблем будет больше, чем пользы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodavec-trebuet-doplatu/

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Самые распространенные схемы обмана покупателей. Рассказываем, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и поделитесь с другими.

Квартира с изъяном

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет. 

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Квартира с мебелью

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник.

Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи.

Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте.

 Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Уклонение от налогов и расторжение сделки  

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Чужая квартира

Достаточно трудоемкий, но зато очень прибыльный для мошенников вариант. Суть такая: сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно.

После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами.

Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы.

Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь.

Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

Аванс или задаток

Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком.

В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи.

И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки.

Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки.

Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца.

Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Квартира с недееспособным продавцом

Вариант обмана, схожий с предыдущим.

Только в этом случае объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями.

В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом.

При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст.

158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником .

Неузаконенная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

Источник: https://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kak-obmanut-pokupatelya-kvartiry/

Сделка без дураков: когда передавать деньги при покупке квартиры

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Ксения Зимина Ксения Зимина

При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта.

Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации.

Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Ксения Зимина Ксения Зимина

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы.

Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН).

Лучше всего производить расчёты с участием банка.

«Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

Ксения Зимина Ксения Зимина

Перевод и оплата наличными

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого.

Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность.

В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной.

Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту.

Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Ксения Зимина Ксения Зимина

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга.

Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности.

При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Ксения Зимина Ксения Зимина

«Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.

Ксения Зимина Ксения Зимина

Аккредитив

Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Проще говоря, электронная ячейка, деньги на которой перейдут на счёт продавца только тогда, когда право собственности будет официально передано покупателю.

«Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку.

Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей.

Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

Ксения Зимина Ксения Зимина

Щит от мошенников

Сделки с привлечением заёмных средств (кредит, ипотека) идут под дополнительным контролем сотрудников банка.

Если вы переезжаете в другой город и не знаете, к кому обратиться за помощью при совершении сделки купли-продажи, Сергей Булатов рекомендует приобретать квартиру с использованием кредитных средств любого из крупных банков.

В этом случае сотрудники службы безопасности и юристы банка тщательно проверяют приобретаемый вами объект недвижимости и помогают провести сделку.

Главное правило: сумма, передаваемая в виде задатка или аванса, не должна превышать средства, которые не жалко потерять. Например, 50–100 тысяч рублей – средства значительные, но не критичные. Остальную сумму можно спокойно передавать продавцу после регистрации права.

Наталья Аршинская16:15, 27 июля 2018

Источник: https://www.chita.ru/dom/118722/

Как вернуть деньги, если продажа квартиры «за миллион» оспорена?

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риэлторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с 1 млн руб. на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б)  дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е.  датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет.

Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр. 

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения. 

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение. 

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными». 

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом».

В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе. 

Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

Михаил Найдён, «Квадратъ»

Источник: https://kazned.ru/article/2617

Продажа квартиры с обстановкой

Покупатель квартиры требует деньги за мебель

Покупка квартиры, которая укомплектована мебелью и техникой, стала обычным явлением. По словам риэлторов Астаны, обставленную недвижимость сегодня предлагают до 80% продавцов.

Кануло в Лету явление, когда семьи стояли в очереди на покупку мебели, «гонялись» за стенкой или кухонным гарнитуром. Сегодня всё доступно, хотя затраты на обстановку требуют значительных вложений. Если тратиться, то с толком.

Поэтому граждане стремятся сделать свое жилье особенным, удобным и гармоничным. Чаще всего выс-тавляются на продажу квартиры с кухонным гарнитуром — забирать его на новое место нет смысла. Мебель, как правило, делается на заказ, индивидуально под каждую кухню.

Так что в другой квартире она может просто не вписаться.

Оформление купли-продажи квартиры: перечень документов, стоимость >>>

При продаже квартиры зачастую оставляют встроенную мебель

— Кухня в половине случаев идет вместе с квартирой, ее практически никогда не забирают, — говорит директор риэлторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — Оставляют встроенную мебель.

Вот, у меня сейчас продается квартира, там шкаф-купе на полспальни. Хозяйка понимает, что перевезти в другую квартиру она его не сможет. Есть клиенты, у которых вся мебель встроенная.

Они уезжают в Питер, и что, контейнер нанимать? Перевозка того не стоит.

Квартира с мебелью выгодна, в первую очередь, покупателю. Потому что взять полную стоимость за обстановку продавец не сможет. Её попросту никто не заплатит.

— На данный момент у нас есть трехкомнатная квартира, такую можно купить за 75 тысяч долларов. Хозяева хотят 90 вместе с обстановкой, — приводит пример Ирина Барбаева. — Понятно, у них там вся техника дорогая стоит, кухонный гарнитур 6000 долларов.

Владельцы говорят, он новый, заказывали год назад. И они хотят быстрее продать свою недвижимость. Я попыталась объяснить, что в данной ситуации либо цена, либо скорость. Потому что при выборе квартиры люди смотрят, в первую очередь, на стоимость.

Продать выгодно такую мебель отдельно от квартиры тоже не получится. Имея возможность заплатить 6 тысяч долларов, человек пойдет и закажет новый гарнитур на свой вкус и цвет. По оценке специалиста, реализовать дорогую кухню реально за тысячу долларов, то есть в 6 раз дешевле. Так же обстоит ситуация и с техникой.

Если есть деньги, зачем покупать с рук, когда можно взять в магазине с гарантией и со скидкой. Только если у частника это будет стоить значительно дешевле. При продаже квартиры вместе с обстановкой, выставить реальную стоимость за интерьер не получится, потому что для покупателя важна, в первую очередь, квартира. То есть ее расположение, материал и состояние стен, планировка, а не обстановка.

Факт, который стоит учитывать при формировании цены на меблированную недвижимость.

За предметы интерьера, перешедшие от бабушки, вообще платить не принято. В некоторых случаях покупатель даже выставляет условие — вынести всё старое. Иначе новому хозяину придется делать это самому, нанимать людей или просить знакомых.

В Астане, по оценке консультанта по недвижимости Руслана Унгефуга, примерно 80 процентов продавцов выставляют недвижимость вместе с обстановкой. Стоит отметить, что компания Best Realty, где работает Руслан, занимается бизнес- и элит-сегментом. При этом только 40% покупателей хотят жилье с мебелью. Бывает так, что после приобретения квартиры новый хозяин распродает ненужную ему обстановку.

— Большинство покупателей не интересует мебель в квартире за исключением встроенной, — комментирует Руслан Унгефуг. — Многие стараются максимально сэкономить, просят продавца не включать стоимость мебели в цену квартиры.

Сложными для реализации являются квартиры с нестандартной мебелью. Например, в Астане продается жилье, хозяйка которого невысокого роста. Все шкафчики в кухне располагаются только на нижнем уровне. Конечно, квартиру купят, не взирая на меблировку, если в ней устроит всё остальное.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Где искать потенциальных клиентов

Чаще всех квартиры с интерьером покупают те, кто планирует их в дальнейшем сдавать. В этом случае будущему владельцу не придется тратить время и силы, чтобы обставить жильё.

— Такие люди заходят в квартиру и спрашивают: что здесь останется? Становится понятно, для чего человек покупает недвижимость. Они борются за каждый предмет.

Бывает, что стоит диван, который ничего не стоит, но покупатель хочет его оставить. Почему? Чтобы с первого дня покупки квартира на него «работала».

Потом он пос-тепенно обновит интерьер, но сдавать в аренду хочет начать сразу, — объясняет риэлтор Ирина Барбаева.

В Астане, по мнению Руслана Унгефуга, выгодно приобретение любого жилья, в том числе и с мебелью. Столица — самый привлекательный город для инвестиций в недвижимость, тем более с целью дальнейшей сдачи в аренду. На спрос влияет количество приезжих. Кстати, они составляют вторую категорию тех, кто предпочитает брать квартиру с обстановкой.

— Мебель важна, в основном, для покупателей из других городов, которые не хотят издалека перевозить свою мебель. Либо это очень занятые люди, которые не могут тратить время на меблировку. Грубо говоря, они хотят заехать в квартиру с чемоданом и сразу начать проживать в ней.  

Нередко такой вариант используется при переезде в Астану родственников. Например, дети, которые обосновались в столице, покупают квартиру с мебелью для своих родителей.

Легче всего, по словам риэлтора Ирины Барбаевой, идут квартиры со стандартной обстановкой, «без всяких изысков». Классический стиль, сдержанные цвета, небольшое количество предметов: мягкий уголок, стенка-горка, хороший телевизор, стиральная машинка, кухонный гарнитур, иногда прихожая.

Похожие критерии и у покупателей недвижимости бизнес- и элит-класса в Астане:    

— Владельцам, которые выс-тавляют на продажу квартиру с мебелью, я бы не советовал ставить «тяжелую» классику, но и не «супер-хай-тек», — говорит консультант по недвижимости Руслан Унгефуг. — Что-то среднее, без всякой позолоты и резной мебели. Не стоит слишком загромождать пространство.

Если у вас трехкомнатная квартира, и вы не знаете, что сделать из третьей комнаты — детскую или кабинет, я бы рекомендовал оставить её пустой. Если покупатель будет без детей, то он сделает из нее кабинет, если квартиру приобретёт семья, то детскую.

Опасно отделывать всю квартиру деревом, так же как и стелить ковролан и драпировать мебель тканью, у покупателя может быть аллергия на различные материалы. В последнее время в тренде стиль модерн, как в ремонте, так и в мебели.

Эти рекомендации касаются всего интерьера в целом: от экстравагантных стилей типа поп-арта лучше отказаться.

Нередки случаи, говорит астанинский специалист, когда владельцы квартир делают ремонт с использованием раздражающих, кричащих цветов: оранжевый, желтый, ярко-фиолетовый, синий «электрик», бирюзовый и даже черный в больших количествах.

Найти покупателей на квартиру в таком оформлении непросто. Лучше применять светлые тона, которые расширяют пространство, приглушенные цвета в спальне. Также важно, чтобы прослеживался единый стиль в разных комнатах. 

Меньше всего потенциальных покупателей на мебель от бывших хозяев встречается среди состоятельных клиентов. Если деньги — не проблема, не каждый захочет пользоваться б/у предметами. Исключение, если мебель в хорошем состоянии и понравилась богатому покупателю.

— Часто они говорят: мне не нужны ни ремонт, ни мебель. Мне нужен вот этот район или дом, площадь такая-то, — рассказывает директор компании «Адмирал». — Такие клиенты всё будут делать по-своему в новом жилье. Иногда объясняешь, что ремонт был сделан всего год назад.

Могут ответить: «Меня это не волнует. Они для себя делали, а я хочу для себя». Даже окна меняют, хотя они новые. Те же мастера, которые их демонтируют, говорят, что рука не поднимается выставлять хорошие окна.

А надо, потому что хозяин хочет другой цвет, пакеты, конфигурацию.

Как рассчитываться при покупке недвижимости? 3 безопасных способа >>>

Как оценить квартиру с мебелью

Стоимость мебели и техники при продаже квартиры трудно поддается анализу, указывают специалисты. Это зависит не только от фирмы и страны-производителя, но и от метража помещений. 

— В том сегменте, в котором мы работаем, бывают большие квартиры и очень большие, — рассказывает Руслан Унгефуг. — Также и мебель: бывает дорогая и очень дорогая. Один гарнитур может стоить 15-20 тысяч долларов.

Обычно владельцы говорят: «Если я буду продавать с мебелью, то торга не будет, а если без мебели, то скидки возможны. В данном случае торг подразумевает несколько тысяч долларов. Думаю, мебель составляет в среднем от 5 до 10% от стоимости квартиры.

К примеру, моя коллега продала квартиру за 220 000 долларов, изначально владельцы просили за нее 230 000 (с мебелью). Торг составил 10 тысяч.

К примеру, в Караганде в основной массе стоимость и квартир, и обстановки скромнее. Но и здесь всё очень индивидуально. Средний гарнитур на кухне может прибавить в цене за жилье 300 долларов. Сейчас, например, выставлена на продажу «двушка» с мебелью за 58 тысяч долларов. Но если покупатель откажется, хозяин готов отдать ее за 56 тысяч (мебель не встроенная, ее можно вывезти). 

Редко когда обе стороны могут сразу договориться о цене. Бывают случаи, когда покупатель и продавец расходятся, что называется, на ровном месте, из-за мелочи. Когда кто-то решил не уступать.

Хотя на ситуацию можно посмотреть по-другому: продавцу выгодно отдать с мебелью, покупателю не искать другую квартиру, если эта ему понравилась. Лучше, если на переговорах присутствует третья сторона.

Например, риэлтор, который поможет найти обоюдовыгодное решение.

— Стороны садятся и обговаривают этот вопрос, — рассказывает Ирина Барбаева, — если не сходятся, говоришь: «Давайте разъедемся». Каждый дома подумает, решит, что ему надо. Сос-тавит план, что нужно оставить, а что нет. Потом опять садимся и обговариваем этот вопрос.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>>

Опись мебели — обязательное условие при продаже квартиры

Опытные риэлторы при получении задатка владельцем квартиры составляют опись того имущества, которое должно остаться после продажи. Покупатели, которые самостоятельно приобретают недвижимость, как правило, не осведомлены об этих нюансах. А последствия могут быть самые неожиданные.

Руслан Унгефуг:

— Бывает, владелец говорит, что оставляет часть мебели. В итоге, когда договор уже подписан, и он выезжает из квартиры, выясняется, что снято всё, вплоть до зеркал и люстр. В некоторых случаях забирали даже выключатели и розетки.

Поэтому сейчас я делаю специальное приложение, в котором перечисляю, что останется в квартире после продажи. Вплоть до моделей техники.

Чтобы не возникало недопонимания: почему я покупал, там стояла машинка LG, а сейчас другая? Лучше записывать, тогда спокойнее и покупателю, и продавцу, и риэлтору. 

Ирина Барбаева:

— Недавно у нас только из-за мебели сделка сорвалась. И квартира понравилась, и с банком договорились, и задаток внесли. Сначала хозяйка всю мебель оставляла. Потом посмотрела, что клиент на всё соглашается, и решила, что дешево отдает. Сказала, что будет забирать стенку, телевизоры, стол на кухне, мягкую мебель.

И покупателей это обидело. Потому что они отдали часть своей мебели, рассчитывая, что на новом месте она будет. Все проявили принципиальность, и сделка не состоялась. Поэтому при задатке оформляем опись: диваны такие-то, телевизор такой-то. И подписи двух сторон и риэлторов.

Потому что только вначале все вежливы и готовы всё оставлять.

Специалист также обращает внимание на то, что не стоит вместе с мебелью выносить из квартиры буквально всё. Например, уезжают со встроенными плитами или оставляют на кухне кран без раковины. Если квартиру покупали с этими обязательными атрибутами, то и вместо вынесенной ванны или плиты нужно оставить что-то взамен.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7323/

Ваши права
Добавить комментарий