Почему ИП можно располагать только на 1 ом этаже жилого дома?

Салоны бытовых услуг в поиске мест расположения

Почему ИП можно располагать только на 1 ом этаже жилого дома?

Скромные труженики столичного рынка – салоны бытовых услуг – тяготеют к наиболее проходным местам, однако низкая маржинальность не дает им возможность выбирать среди лучших объектов торговой недвижимости. Мы решили узнать, как решает эту проблему бизнес и какие тонкости необходимо учитывать тем, кто только начинает работать в этой сфере и находится в поиске подходящего помещения.

Выбирая локацию

За счет специфики работы салоны бытовых услуг выгоднее всего открывать в наиболее проходимых, многолюдных зонах, где их сразу заметит покупатель и зайдет, чтобы сделать дубликат ключей, подшить только что купленные джинсы или отремонтировать сумку. Именно поэтому в торговых центрах такие заведения можно увидеть на подходах к продуктовым супермаркетам или сразу за кассами, а в формате стрит-ритейла они обычно представлены в жилых кварталах на первых и цокольных этажах в спальных районах.

Как правило, они занимают совсем небольшие помещения (если только речь не идет о специализированном ателье) – обычно им вполне достаточно 15-50 «квадратов», на которых можно организовать полноценное рабочее место и выделить пространство для посетителей.

«Торговые центры в большинстве случаев способны обеспечить больший трафик целевой аудитории даже при расположении на верхних этажах. Однако в населенных жилых районах расположение в местах с интенсивным трафиком позволяет успешно работать в формате стрит-ритейла», – отмечает Константин Будагян, старший аналитик отдела исследований рынка CBRE.

Впрочем, встречаются и нестандартные для традиционного стрит-ритейла места размещения таких салонов – например, с торца жилых домов или в киосках рядом с остановками транспорта. Также операторы могут занимать часть помещения на условиях субаренды в аптеках, магазинах продуктов и у других операторов.

«Этот бизнес приносит хорошую прибыль только там, где есть постоянный поток клиентов или же при очень низкой арендной плате, – поясняет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

– Его маржинальность не позволяет арендовать дорогие помещения на выходах из станций метро с высокой арендой, поэтому таким операторам приходится искать другие варианты.

И торговые центры и прикассовые зоны — одно из оптимальных расположений для такого бизнеса».

Помещения обычно не приобретаются в собственность, а арендуются. При этом ставки аренды чаще ниже в жилых комплексах, да и конкуренция не столь высока, как в торговых центрах.

«Многие ИП чаще всего открываются именно на первых этажах – тут несложно спрогнозировать спрос, меньше бюджетов требуется на рекламу и иные маркетинговые расходы, – рассказывает Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест». –  Касательно торговых объектов ситуация иная – аренда в разы выше, но выше и трафик посетителей.

При этом в крупном объекте сидят сразу несколько аналогичных операторов. Именно поэтому предпочтение ТЦ отдают именно сетевые игроки, для которых вопрос присутствия не менее важен, чем вопрос прибыли».

Влияние вида услуг

Зависит расположение и от основного вида деятельности компании. «Например, мини-ателье по ремонту одежды выгодно размещаться в как в крупных торговых центрах, так и в помещениях стрит-ритейла.

Если говорить о единичных точках, вроде ремонта телефонов, металлоремонта, ремонта обуви, то они располагаются в максимально проходимых местах в торговых зонах жилых массивов, а также возле метро и остановок общественного транспорта. Для таких небольших точек достаточно 10-15 кв. м.

Они могут располагаться на первых и подвальных этажах и часто садятся в субаренду на площадь основного арендатора», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Возможность работать как в ТЦ, так и в помещениях стрит-ритейла есть и у химчисток. При этом в связи с тем, что они используют химические вещества, существуют определенные требования к их размещению: в жилых домах они не могут быть открыты выше первого этажа, а пункты приема и выдачи нежелательно располагать рядом с магазинами продовольственных товаров.

«Для салонов, предоставляющих фотоуслуги и ксерокопирование, помимо высокой проходимости важно наличие в непосредственной близости релевантных мест: учебных заведений, банков, нотариальных контор, паспортных столов и других госучреждений, – продолжает эксперт. – Не менее выгодно открываться в новых микрорайонах, где только создается социальная инфраструктура и отсутствуют рынки и другие островки с наличием разных услуг, а соответственно конкуренция минимальна».

В свою очередь салоны бытовых услуг, хоть и не являются «якорями», все же оказывают некоторое влияние на трафик и востребованность торгового центра и могут быть интересными арендаторами для владельцев крупных объектов.

«Потребитель, выбирая между двумя ТЦ, при прочих равных, выберет тот, в котором представлено больше услуг, понимая, что таким образом можно в одном месте решить сразу множество задач, – рассказывает Егор Остапенко, генеральный директор компании «Студия 5». – К тому же, бытовые услуги, как правило, занимают минимальную площадь. Если блок 100 кв.

м, например, сложно сдать целиком, то можно разделить его на две части и сдать двум арендаторам по более высокой ставке».

Раздолье для частников

В настоящее время рынок бытовых услуг делят между собой сетевые компании и индивидуальные предприниматели. При этом основную часть от всех представленных в Москве салонов составляют несетевые заведения.

«Относительно небольшая площадь и низкая стоимость открытия салона бытовых услуг позволяют индивидуальным предпринимателям открывать точки обслуживания и успешно конкурировать с сетевыми операторами, предлагая более конкурентоспособные цены и удобные места расположения точек предоставления услуг, – рассказывает Константин Будагян. – Впрочем, доля сетевых операторов растет как за счет операторов-универсалов, предлагающих широкий ассортимент услуг (Например, Dombyta.com – 46 точек), так и за счет специализированных операторов (например, услуги по ремонту и перешивке одежды «Феникс» – 11 точек)».

На рынке можно увидеть также и совсем небольшие сети – такие, в которых будут работать всего три-четыре салона. «Зачастую этим бизнесом занимаются частные мастера, которые сами и владеют бизнесом, и сами же сидят на месте и работают как мастера. Иногда, если такие проекты выстреливают, то предприниматель открывает еще несколько точек и нанимают персонал», – рассказывает Антон Белых.

Выбор места расположения, кстати, зависит и от того, является ли заведение сетевым или единичным проектом.  «Сетевые операторы представлены преимущественно в ТЦ, частные компании – в стрит-ритейле», – отмечает  Егор Остапенко.

Основным критерием для открытия салона является востребованность того или иного вида услуги у населения, однако чаще всего ставка делается на комплекс услуг. «Как правило, в точках предоставления услуг работают мастера-универсалы, предоставляет большое количество различных услуг, что позволяет существенно повысить выручку», – отмечает Константин Будагян.

По мнению эксперта, успех узкоспециализированных мастерских может обеспечиваться расположением в специализированных торговых центрах – мебельных, спортивных и др. Также они могут работать в населенных районах, где имеется высокий спрос на конкретную услугу: например, ремонт спортинвентаря рядом с крупными спортивными центрами или парками с велодорожками.

Советы экспертов

К возможности открыть небольшой салон бытовых услуг привлекает предпринимателей, которые не готовы вкладывать большое количество финансовых средств. Эксперты дают несколько советов тем, кто только заходит на рынок и выбирает подходящее помещение для будущего салона.

Вадим Казберов, операционный директор City&Malls PFM:

«При выборе помещения «первокурсникам» необходимо обращать внимание на баланс количественных и качественных показателей помещения. Демократичная арендная ставка, арендные каникулы, локация, целевой трафик, рекламные возможности, всё это в совокупности позволит сократить время выхода на норму прибыли».

Егор Остапенко, генеральный директор компании «Студия 5»:

«Если помещение выбирается в ТЦ, то, конечно, в зоне видимости как сказано выше – на входе/выходе, в зоне касс супермаркета/гипермаркета.

Если же речь о стрит-ритейле, то предпочтение отдается объектам в глубине спального района, возможно, поблизости к пешеходным зонам или центральным улицам локации, в зонах скопления людей и вблизи супермаркетов.

Это должен быть либо формат шаговой доступности от жилого массива, либо место рядом с супермаркетом или в районном ТЦ».

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate:

«Если выбирать между арендой и покупкой помещения, то начинающим предпринимателям стоит отдать предпочтение именно аренде. Это менее затратно, и всегда можно переехать в помещение в более выгодном месте.

В зависимости от специфики бизнеса нужно изучить нормативную базу, различные отраслевые ГОСТы, СНиПы и СанПиНы. Например, если открыть мини-ателье можно практически в любом помещении, то для химчисток и прачечных действуют жесткие правила.

Так в жилых домах могут размещаться только пункты приема-выдачи вещей, сами цеха размещать в жилых домах запрещено. При этом химчистка может располагаться только на 1-ом или цокольном этаже либо в одноэтажном отдельно стоящем здании. Средняя площадь для химчистки полного цикла 120-150 кв.

м, для пункта приема-выдачи достаточно 30-40 кв. м. Наиболее рабочая схема для химчистки и прачечной полного цикла – открывать цеха в отдельно стоящем здании на периферии, а пункты приема в размещать в густонаселенных районах с отсутствием конкурентов.

При этом помещение должно обладать достаточными мощностями, соответствующими электрическим нагрузкам оборудования. Желательно предусмотреть паркинг для клиентов.

Что касается универсальных правил при выборе помещения стрит-ритейл, то это первая линия домов на оживленных улицах, желательное наличие отдельной входной группы, возможность размещения рекламной вывески на фасаде. Если необходимо устанавливать специальное оборудование, то достаточная электрическая мощность или возможность ее увеличения.

Если салон предполагается открывать в торговом центре, то в первую очередь необходимо ориентироваться на соседей и то, как перемещаются покупатели по ТЦ, где наибольшая проходимость».

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:

«В первую очередь не стоит гнаться за сверхдорогими локациями, так как этот бизнес не окупит затраты на аренду дорогих помещений. Также не стоит брать слишком большую площадь и переплачивать за ненужные метры.

В зависимости от набора услуг оптимальная площадь колеблется от 10 до 30 кв. м, в редких случаях – до 50 кв. м.

При этом желательно, чтобы трафик мимо помещения был постоянным — от жилых домов или продуктового магазина, а не офисным или случайным».

Источник: http://comestate.ru/articles/salony_bytovyh_uslug_v_poiske_mesta

Дом, 5ка и очень много денег

Почему ИП можно располагать только на 1 ом этаже жилого дома?
Друзья, устраивайтесь поудобнее и я расскажу вам занимательнейшую историю о людях, которые очень любят деньги, и не привыкли думать о ком-либо кроме себя.

На первом этаже нашего дома есть коммерческие помещения, которые по плану дома могут быть офисом, но не могут быть торговыми площадями (не та вентиляция, не та шумоизоляция, нет подъезда и места под разгрузку, слишком узкие для торговых помещений двери т.п.).

25.12.2017 ООО “Т9” (ОГРН 1117847366735) купили это помещение в нашем доме, и уже в первых числах 2018го года, в первых 10ти этажах затряслись стекла, а на 2ом и 4ом этажах пошли трещины. Внизу гремели отбойники, доносились удары кувалды – это ломали стены, причем только за первые 4 дня было вывезено 3 больших строительных контейнера битого кирпича.

На вопрос жильцов и ТСЖ “А что вы делаете то? Дом не обрушится? Где план перепланировки?” – “Т9” сказали “а зачем план? Мы делаем косметический ремонт!”. На вопрос “зачем? Что там будет?” – ТСЖ ответили что еще не знают, ведутся переговоры с несколькими арендаторами, вы пока подождите, а мы как “в целом ремонт закончим” – будет ясно кому это будет сдаваться.

То есть вы поняли да? Они сломали отличные офисы и снесли стены типа даже не представляя кому будут сдавать. А глаза такие честные-честные.

(на фото внизу один из почти десятка контейнеров что они вывозили).

С помощью родного 45го отделения милиции удалось пробиться внутрь и добыть из них хотя бы технический документ, по которому работают строители.

Естественно что ни с одной гос структурой план работ не был согласован, назывался он “план демонтажа” (это к вопросу о “косметическом ремонте”) и согласно ему в помещении будет магазин “5ка” (торговая марка принадлежит X5 Retail Group).

И их задача тихой сапой вначале сделать там магазин, а потом, задним числом, его легализировать. Дескать куда жители денутся если магазин уже вбухали?

Экстренный опрос жильцов дома дал результат в 96% “против 5ки в нашем доме”.

1 В радиусе 500м от дома уже есть 2 “5ки”, а в 300м еще и “Перекресток”. При этом большая часть дома ездит за 700м в “Ленту” или на таком же расстоянии “ОК”.

2 Помещение офисное, его вентиляция совмещена с общедомовой. Вы представляете себе запахи, которые будут гулять по дому если на 1ом этаже 5ка? Как-нибудь подойдите к задам этого магазина, понюхайте как даже на на улице пахнет. Они конечно могут вывести вентиляцию на улицу, к окнам жильцов, и тогда задыхаться будут только первые 5-6 этажей.

3 Дороги мимо дома нет. Есть узкая круговая дорожка вокруг дома, по которой и легковушки то проезжают с трудом. В магазин на 400м2 явно будут приезжать грузовики. Кстати, единственное место под разгрузку находится в 10м от детской площадки, как раз на дорожке ведущий в школу.

4 Магазин производит много мусора, поэтому должен иметь свою мусорку. Места под неё естественно нет, так или они поставят её вместо этой детской площадки, или под окнами на Неву, в зеленой зоне.

5 В нашем доме вентилируемый фасад. Это значит что сами стены тонкие, но сверху покрыты утеплителем и закрыты декоративными листами.

Красиво, достаточно тепло, но крысы, мыши, тараканы и муравьи в этом утеплителе плодятся как бешенные, и жрут его (хотя он вроде не съедобный). Сейчас ТСЖ регулярно и безуспешно травит эту живность.

Вы представляете что будет, если на первом этаже появится “пищевой клондайк”? Крысы-мыши-тараканы в квартирах это пол дела, но если они сожрут побольше утеплителя, то в квартирах будет морозно.

6 У магазина есть требования по входам. Во первых им нужна зона разгрузки, чтобы прямо из кузова машины товар забирать (это дыра в стене 2 на 2м), во вторых нужно расширить имеющиеся двери. В третьих сделать из пары окон аварийные выходы.

А у нашего дома несущий фасад! При этом у них как не было согласованного с городом плана, расчета прочности конструкций, так и нет.

От их “косметического ремонта” у нас по стенам трещины пошли, а что будет когда они без документам начнут ломать фасад? А ведь начнут, им без этого магазин не сделать.

7 И еще. 5ка не может работать без продажи алкоголя и табака, с этого у них половина выручки идет, именно поэтому и нужна шаговая доступность.

На картинке (внизу поста) вы видите расстояние от их входов до территории школы №570, до входа в ДК “Рыбацкий”, до входа в детский садик “Бармалейкин”.

Оказывается МО “Рыбацкое” разрешило на своей территории продавать алкоголь и табак вплотную к подобным учреждениям, наверное потому что “все лучшее детям”. Может их дети и бухают круглые сутки, наши – нет.

В общем треш, угар и угроза повреждения несущих конструкций дома.

И вот уже два месяца мы с ними боремся, чтобы все было по закону: чтобы они ВНАЧАЛЕ собрали документы что тут можно делать магазин, а только ПОТОМ ломали стены.

Администрация Невского района выдала им предписание (фото ниже) о том что перепланировка незаконна, и что надо вернуть все взад. Они получили и….

продолжили ломать стены и вывозить битый кирпич и куски бетона с торчащей арматурой (не забывая заботливо прикрывать их гипроком).

И мы знаем что они обивают пороги городских инстанций, спешным образом и за любые деньги выкупая документы, разрешающие делать этот магазин игнорируя нормы СанПина (18шт) и нанося вред имуществу собственников 451ой квартиры. Кстати, независимые оценщики уже прошлись по некоторым квартирам, и сообщили нам что в связи с неудобствами от соседства с этим магазином, цена на квартиры в доме упадет примерно на 12%.

Данная ситуация напрямую касается только жильцов нашего дома, но если немного подумать… Ведь получается что с ведома Администрации СПб и МО “Рыбацкое”, через некомпетентность, слабость или коррупцию городских гос. структур, любая фирма, которая захочет сделать в вашем доме магазин, клуб или свалку бытовых отходов – МОЖЕТ это сделать. Были бы деньги, а СанПин они обойдут.

Мы действуем по закону: пишем в РосТехНадзор, а Администрацию, в Прокуратуру, готовим коллективный иск от ТСЖ и индивидуальные от собственников квартир в которых УЖЕ пошли трещины – но они постепенно закрываются купленными бумажками. Единственный шанс который у нас остался – поднять шум, чтобы человек, которому принесли “на лапу” чтобы он дал им еще одну разрешающую бумажку, понимал, что ввязывается в токсичное дело.

Естественно, по каждой из имеющихся уже у них бумажек будет отдельная возня с прокуратурой, проверка коррупционной составляющей, но дело это не быстрое, а дом они ломают с 11ти до 19ти ежедневно.

Поэтому прошу помощи:

1. Распространите. Я старался, писал, надеюсь было интересно. Пускай текст по сети погуляет, вреда то не будет.

2. Если есть знакомые в газетах, на телевидении – посылайте ко мне (https://.com/asryabtsev), я им и распишу все красиво, и картинку устроим.

3. Ну и если вы такой активный что против такого произвола, и вам не сильно влом, то можно 28.02.18 придти по адресу СПб, Рыбацкий пр. д. 17 часам примерно к 17-10, там прямой эфир обещают, так что пусть у ребят с телевидения будет в кадре красиво.

Источник: https://pikabu.ru/story/dom_5ka_i_ochen_mnogo_deneg_5729812

Реконструкция в многоквартирном доме: требуется согласие не ВСЕХ собственников!

Почему ИП можно располагать только на 1 ом этаже жилого дома?

Председательствующего судьи Косолобовой Т.В.

с участием прокурора И.Е.И.

и адвоката К.Г.В.

при секретаре П.З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Светлого, группы жителей г.Светлого к Администрации МО СГО и Е.-М. А.В. об оспаривании Разрешения на строительство № RU39ХХХХХХ-Х/2008 МО и др.,

Установил:

В суд г.Светлого обратился Прокурор г.Светлого в интересах Ш.Н.В., М.С.В., У.Г.А., Г.Л.И., Н.Н.Б. и Н.Н.В., а также обратилась группа граждан г.Светлого З.Т.Е., Н.В.М., Т.А.Ю., Г.О.В., Т.З.В., Т.А.А., Т.А.Т., В.В.С., Я.М.Ю., В.Н.Ю., Х.Р.С. с иском к ответчикам – Администрации МО «СГО» и Е.-М.А.В. и просят суд:

-признать незаконным разрешение на строительство № RU39ХХХХХХ-х/2008 МО, выданное Е.-М.А.В. на реконструкцию объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: г.Светлый, ул.Т.,Х;

-обязать Е.-М.А.В. демонтировать ограждение, возведенное с торца жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом с целью производства реконструкции;

-запретить ответчику Е.-М.А.В. осуществлять реконструкцию нежилого помещения путем возведения пристройки на земельном участке общей площадью Х кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом, без получения согласия всех сособственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-администрации муниципального образования «СГО» запретить выдачу разрешения на такую реконструкцию без получения согласия собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-признать недействительными решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г.Светлый, ул.Т.,х в форме заочного ания, оформленное протоколом от х.х.08 г., по вопросу дачи согласия на реконструкцию указанного дома с перепланировкой нежилого помещения стоматологический кабинет.

В обоснование заявленных требований Прокурор указывает следующее: Х ХХ 20ХХ года администрацией МО «Светловский Городской округ» выдано разрешение настроительство №RU 39ХХХХХХ-х/2008МО, согласно которому Е.-М.А. В.

разрешена реконструкция объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: Калининградская область г.Светлый, ул.Т., д. Х.

Согласно проекта реконструкции, имеющегося в материалах дела будет произведена перепланировка нежилого помещения на 1-ом этаже жилого дома с пристройкой дополнительного объема на земельном участке общей площадью х кв.м, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.Т. в г.Светлом. Пристройка одноэтажная размером в плане Х,Х х Х,Х м.

Земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома №Х по ул. Т. в г.Светлом сформирован в установленном законом порядке, поставлен на кадастровый учет под кадастровым № 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, что подтверждено кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ/ХХ-Х-ХХХХ.

Постановлением администрации МО «Светловский городской округ» от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ указанный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Т., д.х в г.Светлом. По инициативе собственника нежилого помещения, являющего объектом реконструкции, Е.-М.А.В.

в период с ХХ по ХХ ХХ 2008 года было проведено общее собрание собственников реконструируемого жилого дома в форме заочного ания по вопросу: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул.Т.

в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

По мнению Прокурора, собственником нежилого помещения — Е.-М.А.В. была грубо нарушена процедура проведения общего собрания проводимого в форме заочного ания, что привело к нарушению прав собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п.5 ст.45 Жилищного кодекса РФ должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания

в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по

вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться

такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены

на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как указывает Прокурор, собственники помещений в многоквартирном доме №Х по ул. Т. были извещены Е.-М.А.В.

о проведении общего собрания в форме заочного ания через объявление, направленное только к собственникам квартир, а не всех помещений в доме.

При этом, подтверждения того, что данное сообщение было направлено или вручено каждому собственнику помещений в указанном жилом доме в установленный ст.4 ЖК РФ срок – не имеется.

Кроме того, в сообщении о проведении собрания не указан порядок ознакомления с информацией и (или) материалами по вопросу проведения реконструкции дома и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. В сообщении имеется лишь информация о том, что «проектная документация находится у собственника Е.-М.А.В.

на руках». Это привело к тому, что собственники помещений дома №Х по ул. Т. были лишены возможности определить, каким образом произведенная Е.-М.А.В реконструкция повлияет на их права как собственников общего имущества многоквартирного дома, в том числе и права на земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома.

По сообщению Прокурора, решение о проведении Е.-М.А.В. реконструкции жилого дома №Х по ул.Т. было оформлено протоколом ания собственников в заочном порядке от ХХ ХХ 2008 года. Протокол составлен на четырех не прошитых, никем не заверенных страницах и представляет собой таблицу, содержащую информацию о нумерации квартир, Ф.И.О. собственника, общей площади
квартир и подписи «ЗА».

Вопрос, вынесенный на ание: «Согласны ли Вы на проведение реконструкции жилого дома №Х по ул. Т. в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет?» содержится лишь на первой странице протокола.

Таким образом, учитывая, что протокол не прошит, установить, по какому поводу проставлены подписи на второй, третьей и четвертой страницах протокола, не представляется возможным.

Прокурор указывает в иске, что поставленный на ание вопрос, указанный в протоколе, не соответствует вопросу, определенному в сообщении о проведении собрания.

Так, в сообщении о проведении собрания был поставлен вопрос: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул. Т.

в связи перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

Таким образом, собственники помещений дома, проавшие за проведение

Е.-М.А.В. реконструкции, не имея возможности ознакомиться с проектом реконструкции, фактически дали согласие лишь на перепланировку нежилого помещения, принадлежащего Е.-М.А.В., под стоматологический кабинет. В свою очередь, согласно п.2 ст.

25 ЖК РФ перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что согласия на пристройку дополнительного объема на земельном участке, предназначенном для эксплуатации дома (как указано в разрешении на строительство), являющемся общим имуществом, собственники дома не давали.

По мнению Прокурора – следует из протокола ания собственников от ХХ ХХ 2008 года, собственники были лишены возможности высказать любое другое мнение, кроме решения «ЗА», т.к. графы «ПРОТИВ» или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» в протоколе отсутствуют.

Согласно п.6 ст.48 ЖК РФ оформленные с нарушением требования, установленного данной статьей решения, признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Далее, Прокурор указывает в иске, что в соответствии с п/п.6 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению на вы дачу разрешений на строительство прилагается, среди прочих документов, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкций такого объекта.

Согласно п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений не возможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или)перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из проекта реконструкции и разрешения на ее проведение, пристройка дополнительного объема будет произведена Е.-М.А.В. на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного дома №Х по ул. Т. в г.Светлом, который в силу п.1 ст.36 ЖК РФ является общим имуществом собственников данного многоквартирного дома.

Таким образом, осуществление Е.-М.А.В. реконструкции принадлежащего ей помещения будет невозможно без присоединения к ней части земельного участка, на котором будет располагаться пристройка. Следовательно, на подобную реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме №Х по ул.Т. в г.Светлом.

В ходе судебного разбирательства Прокурор дополнил основания иска.

Прокурор ссылается, что согласно имеющемуся в материалах проверки письму (без даты и номера) директора муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» Д.И.Н.

, им было дано согласие на реконструкцию Е.- М. А.В. жилого дома по адресу г. Светлый, ул. Т., Х от имени данного муниципального учреждения, как владельца муниципальных жилых помещений — квартир №……………….

При этом, выданное Е.-М.А.В. разрешение на строительство предполагает возведение пристройки на земельном участке общей площадью ХХХХ кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.

Т. в г.Светлом, который в силу требований ч.1 ст.36 ЖК РФ и на основании Постановления администрации МО «СГО» от ХХ.ХХ.20ХХг. №ХХ, является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме.

Таким образом, дав согласие на данную реконструкцию, муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» в лице своего директора фактически совершило действия по распоряжению муниципальной собственностью в виде доли муниципалитета вправе собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, поскольку возведение пристройки приведет к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме (земельного участка) и соответственно к уменьшению муниципальной собственности.

По сообщению и.о. директора МУ «Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС» Д.М.В. от ХХ.ХХ.09г. указанные действия по распоряжению муниципальным имуществом были совершены на основании п. 1.7 Устава данного муниципального учреждения.

Однако, такое утверждение не основано на законе и прямо противоречит требованиям Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Светловский городской округ», утвержденного решением Светловского окружного Совета депутатов от 25 апреля 2007г. №80.

Источник: https://seplegal.ru/publications/stati/rekonstruktsiya-v-mnogokvartirnom-dome-trebuetsya-soglasie-ne-vsekh-sobstvennikov/

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Почему ИП можно располагать только на 1 ом этаже жилого дома?

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу.

В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами.

Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Рабочее место дома

Как обустроить рабочее место дома?

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Зачем нужны agile-офисы?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.

Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.

С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества.

На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.

Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.

В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично.

Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина.

Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли.

Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.

Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают.

Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора.

Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.

В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

Риски такие:

  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.

Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.

Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.

Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.

Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как открыть мини-отель?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033

Ваши права
Добавить комментарий