Переселение из (не)приватизированной квартиры

Как в РФ реализуется программа сноса аварийного и ветхого жилья

Переселение из (не)приватизированной квартиры

Ветхим жильем признается помещение, которое требует осуществления капитального ремонта либо сноса, но при этом неблагоприятное состояние дома не угрожает жизни и здоровью жильцов.

Аварийные помещения отличаются от ветхих степенью поврежденности несущих конструкций или непригодностью для проживания. Проживание в помещении, признанном аварийным, может быть опасно для жизни и здоровья людей, а потому такие дома обязательно в срочном порядке подлежат сносу либо произведению капитальных ремонтных работ.

Обратите внимание: закон 271-ФЗ о капитальном ремонте гласит, что в обязанности владельцев квартир МКД входит оплата обязательного взноса, предназначенного для капремонта дома. Однако, согласно ст.

169 ЖК РФ не уплачиваются взносы на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, который признан в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу.

Также после признания дома аварийным, региональный оператор должен выплатить собственникам квартир средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капремонт.

Статьи 32 и 89 ЖК РФ определят следующие условия признания жилого помещения ветхим и не пригодным для проживания:

  1. Неустойчивость либо деформация стен, перегородок, несущих конструкций дома.
  2. Отсутствие предоставления одной или нескольких коммунальных услуг либо некачественное их предоставление по причине неисправности инженерных систем.
  3. Нарушение работы вентиляционной системы.
  4. Несоответствие состояния дома санитарно-гигиеническим нормам (превышен уровень влажности, токсичности, недостаточная для комфортного проживания температура воздуха и освещенность).

Аварийным может быть признан как весь дом, так и отдельное находящееся в нем жилое помещение, если в нем нет оконных проемов, жилье расположено в подвале дома либо не соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

Признание аварийного жилья непригодным для проживания

Аварийное помещение можно официально зарегистрировать как ветхое только, если оно является государственной собственностью и входит в муниципальный жилищный фонд.

Помещения, являющиеся собственностью физических лиц, должны быть отремонтированы или снесены за счет и по инициативе собственников.

Если земельный участок, на котором расположен дом, является собственностью муниципалитета, а само жилое здание принадлежит физическим или юридическим лицам, такое жилье также может быть признано ветхим и снесено в порядке, установленном законодательством.

Чтобы жилое помещение было официально признано ветхим, нужно подать заявление в органы самоуправления для сбора межведомственной комиссии, которая определит текущее состояние объекта.

Межведомственная комиссия по признанию жилья ветхим и аварийным состоит из уполномоченных лиц, которые могут компетентно определить степень изношенности и аварийности дома.

В состав комиссии обязательно должны входить инженеры, уполномоченные определить степень аварийности здания, проектировщики, а также дополнительные специалисты, способные провести необходимые в конкретном случае экспертизы (пожарные эксперты и т. д.). Членами комиссии также могут стать сами жильцы дома.

Отдельно взятое помещение комиссией признается непригодным для проживания, а весь дом – аварийным. Причем многоквартирным считается даже тот дом, в котором всего 2 квартиры.

Итак, если, проверяя помещения, комиссия выяснила, что физический износ существенно снизил надежность строения или что окружающая среда губительно влияет на здоровье, жилое помещение признается непригодным для дальнейшего проживания.

Если же угрозу несет весь дом, то он признается аварийным в целом, и каждая квартира в нем теряет свою пригодность для проживания.

Если жилье признано аварийным, но его состояние не является критическим, может быть признана необходимость проведения капитального ремонта в здании за счет бюджетных средств.

Обычно капитальный ремонт проводится в случаях повреждения либо необходимости замены инженерных систем (коммуникации, предназначенные для предоставления коммунальных благ) либо при необходимости осуществления ремонта подвальных и чердачных помещений.

На время осуществления ремонтных работ жители дома могут быть переселены в свободные маневренные помещения, которые имеются у жилищного фонда региона. Если произведение капитального ремонта в дома признано нерентабельным, здание подлежит полному сносу, а участок, на котором оно располагалось, в дальнейшем используется для муниципальных нужд.

Снос аварийного жилья

Снос ветхого и аварийного жилья осуществляется при превышении допустимого уровня ветхости здания.

Здания, которые признаны непригодными для проживания и внесены в реестр ветхого и аварийного жилья будут снесены в порядке очередности, согласно с Постановлением Правительства № 47 от 2006г..

При этом все жители и владельцы помещений в аварийном доме должны быть переселены в квартиры равнозначные по площади и техническим характеристикам.

Программа сноса аварийного и ветхого жилья предусматривает, что первыми должны быть снесены здания, которые были раньше признаны обветшалыми, а также помещения, имеющие критический уровень аварийности. Согласно с этими принципами и определятся порядок и очередность сноса аварийных помещений в регионе.

Переселение собственников помещений в аварийном доме

Улучшение жилищных условий

По закону, граждане, которых переселяют в новое жилье в результате демонтажа аварийного здания, не имеют права рассчитывать на улучшение жилищных условий. Однако, согласно ст.57 ЖК РФ, в случае сноса ветхого дома граждане льготных категорий могут получить жилые помещения по договорам социального найма вне очереди.

Узнайте тут, какие существуют федеральные программы по улучшению жилищных условий. В пределах того района, города либо поселения, где находится аварийный дом, подлежащий сносу, владельцам помещений муниципалитет обязуется предоставить новое жилье.

Как происходит предоставление жилья взамен аварийного жилья, узнайте здесь. Квартиры для переселения должны быть аналогичными прошлому жилью собственников (иметь примерно такую же площадь, оснащаться такими же коммунальными услугами и т. д.), но располагаться в пригодном для жилья доме.

При этом владельцы помещений в аварийном доме имеют право заранее быть предупрежденными о переселении и предварительно осмотреть предложенную муниципалитетом квартиру.

Государством также компенсируются затраты жильцов аварийного дома на переезд, если будут предоставлены доказательства осуществления таких затрат (чеки от перевозящих мебель и вещи компаний, выписки из гостиницы, если переселение осуществлялось в срочном порядке и т. п.).

Рассмотрим, как ускорить процесс переезда из жилья, признанного аварийным, а также как отстоять свои жилищные права

Если предложенная муниципалитетом недвижимость не устраивает в полной мере владельца помещения в аварийном доме, ему может быть предложена материальная компенсация за понесенные убытки и потерю имущества. Выкупная цена аварийного жилья определяется исходя из рыночной стоимости имущества.

При составлении выкупной цены учитываются такие факторы, как средняя цена на недвижимость в регионе, где располагается аварийный дом, общая площадь помещения, развитость инфраструктуры.

Если цена предложенная муниципалитетом в качестве выкупа не соответствует рыночной стоимости недвижимости и не устраивает владельца квартиры, можно составить исковое заявление в суд, где будут рассмотрены возможности решения данной проблемы.

Продать квартиру в аварийном доме можно только до получения постановления об официальном признании жилого помещения аварийным. При этом можно предупредить покупателя о возможности получения государственной компенсации стоимости квартиры либо переселения в другое аналогичное жилье.

Переселение жителей с неприватизированной квартиры

Наниматели неприватизированных квартир, которые арендуют помещение по договору социального найма, подлежат переселению в новые помещения согласно с действующими жилищными нормами. Площадь новой квартиры рассчитывается из количества зарегистрированных и проживающих в квартире жильцов.

При этом учитывается, что на одного человека должно приходиться не менее 12 метров квадратных жилой площади, а также состав семьи. Подробнее о том, сколько квадратных метров положено на человека, читайте в статье https://realtyinfo.online/5354-reglamentirovannye-zhilishhnym-kodeksom-rossii-normy-metrov-zhilya-na-cheloveka.

Если два разнополых зарегистрированных в квартире жильца не являются супругами, им полагается выделение отдельных комнат.

Вопросы разницы в правах собственников и нанимателей аварийного жилья, особенностей предоставления им жилплощади освещены в видео

Площадь предыдущей квартиры арендаторов при переселении не учитывается, но жилплощадь должна быть полностью благоустроенной и пригодной для проживания, а также располагаться в том же населенном пункте или районе города, что и аварийный дом.

Выкуп неприватизированного аварийного жилья невозможен, так как недвижимость юридически считается собственностью муниципалитета, а не арендатора.

Существует судебная практика решения вопросов о несоответствии предоставленного государством жилья составу и потребностям семьи.

Задавайте вопросы по теме статьи и получите ответ эксперта

Источник: https://realtyinfo.online/5122-opredelenie-snos-vethogo-avariinogo-zhilya-pereselenie-zhitelei-v-novye-pomeshheniya

Переселение из аварийной квартиры

Переселение из (не)приватизированной квартиры

В целях безопасности и благоприятных условий проживания человека в нашей стране действует специальная Программа переселения из ветхого и аварийного жилья, которая действует с 2006 года.

Данная программа предусматривает переселение граждан из непригодного жилого помещения в равнозначное по площади жилье, которое в свою очередь отвечает всем техническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Помещение, в которое будет переселены граждане из аварийного дома будет равно по площади тому, которое было у них ранее. Кроме того, жилье могут предоставить и в другом районе города, но переселение в него зависит исключительно от согласия гражданина. Если гражданин не согласен с переселением в другой район, он обязан выразить отказ в письменной форме.

Программа переселения из аварийного жилья

Данная поддержка государства предусматривает переселение граждан из аварийного жилого помещения в равнозначное по площади жилье, которое в свою очередь отвечает всем техническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам. Программа по переселению граждан начала свое действие еще в 2006 году.

Положения, которыми регулируется федеральная программа переселения граждан, содержатся в Федеральном законе от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» .

В каждом регионе Российской Федерации действует своя собственная программа по переселению граждан из непригодного для жизни помещения.

Все регионы нашей страны образуют единую базу, состоящую из списка жилых домов, которые подлежат сносу, либо реконструкции.

Порядок переселения из аварийной квартиры

Признание жилья аварийным осуществляется путем принятия решения специальной комиссией о признании такого помещения непригодным, имея на это основания.

Такими основаниями могут выступать:

  • деформация стен, фундамента строения, жилые дома, которые находятся на территории, где превышены санитарно-эпидемиологические нормы,
  • жилые помещения, которые находятся вблизи опасных зон: оползней, снежных лавин, а также которые часто затапливаются,
  • жилые помещения, которым грозит разрушение в случае техногенной аварии и т.д.

Весь перечень оснований содержится в разделе 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В каждом регионе России жилые дома предоставляются местной администрацией города, либо поселения. В программе каждого города определен список жилых домов, которые признаны по своему состоянию аварийными.

Кроме того, граждане непригодных жилых домов имеют право подать свое требование о признании жилых помещений аварийными. Для этого потребуется собрать необходимую документацию:

  • заявления от жильцов дома, в которых следует указать причины- основания признания дома аварийным;
  • копию технического паспорта строения и план помещений (этот документ можно получить в БТИ);
  • акты осмотра жилых помещений;
  • сертификат санэпидстанции;
  • экспертное заключение о техническом состоянии жилого помещения и др.

После изучения всех необходимых документов и проведении технической экспертизы межведомственная комиссия принимает соответствующее решение:

  • признать дом пригодным для дальнейшего проживания;
  • признать необходимость реконструировать дом (т.е. произвести ремонт, после которого жилище будет пригодным для проживания);
  • признать дом непригодным по своим условиям для проживания и реализовать его снос.

Нужно ли приватизировать аварийную квартиру

В нашей стране многие граждане проживают по договору социального найма и могут выкупить у государства жилое помещение по заниженной стоимости. При приватизации, гражданин, проживавший в квартире становится его полноправным собственником и соответственно имеет право распоряжаться этим жильем по своему усмотрению.

Ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указаны запреты приватизации на:

  • комнаты, находящиеся в общежитиях;
  • аварийные квартиры и другие объекты недвижимости, которые находятся в непригодном состоянии;
  • служебные квартиры;
  • жилье, которое расположено в закрытых городах.

Таким образом, приватизация недвижимого имущества, которое в свою очередь находится в аварийном состоянии, российским законодательством запрещена.

Ст. 89 ЖК РФ упоминает про размер площади заменяемого помещения в случае выселения. В статье говорится что, заменяемое жилое помещение должно быть:

  • благоустроенным;
  • равнозначным по своей площади тому жилому помещение, в котором гражданин проживал ранее;
  • отвечать всем установленным требованиям;
  • находиться в границах данного населенного пункта.

Что касается количества комнат, то их число должно быть также, равным. Не допускается уменьшать жилую площадь, а также количество комнат посредством увеличения площади других, вспомогательных помещений (коридора, кухни), даже в том случае, если общая площадь предоставляемого жилого помещения была больше по своим размерам

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/vladenie-i-polzovanie/pereselenie-iz-avarijnogo-zhilya/

На каких основаниях могут выселить из муниципальной и приватизированной квартиры? – МК Барнаул

Переселение из (не)приватизированной квартиры

Экспертизу проходят поправки в законодательство, устанавливающее условия изъятия единственного жилья

За что могут переселить или выселить из муниципальной квартиры?

Главное, что отличает муниципальную квартиру от приватизированной, — отсутствие у жильцов права распоряжаться ей. Из этого не следует, что их могут в любой момент «попросить» с вещами на выход. Законодательство защищает права граждан, но есть случаи, при которых местные власти имеют право на выселение нанимателей.

Так, вынужденное переселение в другое муниципальное жилье возможно в ряде случаев. Во-первых, если весь дом расселяют под снос; ваша квартира признана аварийной; она переводится в разряд нежилых помещений.

Также переселение возможно, если после перепланировки или капремонта возникла нехватка нормы жилплощади на каждого жильца. Вероятно это, если помещение передается религиозной организации.

Под угрозой находятся также злостные неплательщики: жильцы, полгода или более не платящие за муниципальное жилье без уважительных причин, могут оказаться перед необходимостью по просьбе муниципалитета перебраться в еще более скромные «апартаменты».

Выселение может произойти только по вине самих жильцов и при наличии решения суда. В Жилищном кодексе оговорены случаи, когда наймодатель квартиры может обратиться в суд с иском о расторжении договора найма.

К таким случаям относится: отсутствие коммунальных платежей на систематической основе, нарушение прав соседей, нецелевое использование предоставленного помещения, его умышленное повреждение или разрушение. Последнее положение касается не только нанимателя, но и других граждан, если он несет ответственность за их действия.

К примеру, в случае перепланировки или в ситуации, когда по его вине произошло разрушение дома или квартиры, договор с ним может быть расторгнут.

Выселение не наступает мгновенно. Нерадивых жильцов предупредят о необходимости исправить нарушения, дадут время на это. Только если они по-прежнему будут «гнуть свою линию», власти, как правило, обращаются в суды.

На все виды соцнайма, муниципальное и служебное жилье распространяются правила, которые предусматривают неприкосновенность жильцов некоторых категорий.

Выселить из помещения без предоставления другого в пределах одного населенного пункта невозможно пенсионеров по возрасту, инвалидов первой и второй группы, получивших инвалидность при исполнении служебного долга или профессиональное заболевание (в случае служебного жилья), членов семьи умершего нанимателя, детей-сирот независимо от возраста.

За что могут выселить из приватизированной квартиры?

Шансы лишиться квартиры есть у владельцев недвижимости, купленной в ипотеку, даже если это их единственное жилье. До погашения всей занятой у банка суммы кредитная организация может потребовать ее обратно, если заемщик регулярно нарушает условия договора.

По закону «Об ипотеке» это возможно, если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору, если заемщик нарушает правила ремонта жилья, или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания.

Также к числу таких условий относят нарушение заемщиком обязанностей по страхованию квартиры, его решение продать квартиру без согласия банка, неуплату ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо нарушение сроков платежей более чем три раза за год.

В этих случаях банк может сам или через суд получить право выставить квартиру на публичные торги. Кредитные организации стараются как можно реже прибегать к такой процедуре, так как в результате теряется выгода от кредита. Но если до этого дошло, процесс не будет затягиваться.

При неисполнении долговых обязательств квартиру, купленную в ипотеку, могут забрать, даже если у семьи есть несовершеннолетние дети. Выселение происходит исключительно по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства, ни ЖЭК, ни прочие органы не могут принудить к выселению.

Так же легко можно расстаться с залоговой квартирой, если не выполнять кредитные обязательства.

Кредиты под залог недвижимости — гарантия того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит деньги назад, продав заложенное имущество.

В данном случае кредитная организация может прописать в договоре условие о досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки выплат. Это значит, что заемщика смогут выселить из квартиры «без суда и следствия».

А вот за долги по коммуналке пока выставить собственника за дверь не могут, если он владеет одним единственным жильем.

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), «если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Экспертизу проходят поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, Семейный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», которые должны расширить возможности для изъятия у должника единственного жилья.

По последним данным, озвученным Министерством юстиции России, новая версия документа «не предполагает обращения взыскания на единственное жилье в связи с задолженностью по кредитам и оплате услуг ЖКХ».

Указывается, что после принятия норм такие санкции будут угрожать неплательщикам алиментов, уклонистам от возмещения вреда, причиненного здоровью, вреда в связи со смертью кормильца и ущерба, причиненного преступлением.

Согласно проекту поправок, опубликованному на портале проектов нормативных актов, обратить взыскание можно будет лишь на такое единственное жилое помещение, которое по размеру и рыночной стоимости двукратно превышает норму и его среднюю стоимость. Предусматривается, что в любом случае его размер не должен быть меньше 36 квадратных метров на одного человека.

В новой редакции законопроекта установлена минимальная сумма неисполненных обязательств должника, при которой может быть обращено взыскание на единственное жилье, — 200 тысяч рублей. Но если размер долга «явно несоразмерен стоимости имущества», взыскание обращено быть не может.

Изъятое у должника жилье должно быть продано, оставшуюся после уплаты долга и других необходимых платежей сумму предполагается отдать ему назад. Она не должна быть меньше необходимой для приобретения жилья, соответствующего нормам предоставления. Если жилье должника не удастся продать со второй попытки, его вернут должнику как минимум на год, а затем будут пытаться продать снова.

Законопроект уже прошел обсуждение в Общественной палате Российской Федерации и на заседании Президиума Ассоциации юристов России, сообщает Минюст России.

Источник: https://brl.mk.ru/articles/2017/05/31/na-kakikh-osnovaniyakh-mogut-vyselit-iz-municipalnoy-i-privatizirovannoy-kvartiry.html

5 причин не приватизировать квартиру

Переселение из (не)приватизированной квартиры

Этой весной сроки бесплатной приватизации жилья были продлены до 1 марта 2015 года. Причиной такого решения стали многочисленные обращения граждан, которые до последнего откладывали эту хлопотную процедуру.

Теперь у россиян есть последний шанс воспользоваться своим правом на приватизацию квартиры. Что будет, если не приватизировать квартиру до 2015 года? Как показывает практика, далеко не всем стоит спешно собирать необходимые бумаги.

На первый взгляд, квартира, оформленная в собственность, – это залог уверенности в завтрашнем дне, ведь владелец недвижимости может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Однако многие забывают о том, что владение жилплощадью влечет за собой и многочисленные, порой весьма обременительные, расходы и обязанности. Так стоит ли приватизировать квартиру или нет, и в каких случаях приватизация жилья может оказаться невыгодной?

Это относится, в первую очередь, к обитателям коммуналок, а также ветхих и аварийных домов под снос. Именно им в первую очередь стоит подумать нужно ли приватизировать квартиру. Дело в том, что при расселении неприватизированного жилья, если на человека приходится меньше квадратных метров, чем предусмотрено нормативами, то можно рассчитывать на получение более просторной жилплощади.

Так, например, согласно ч.5 ст.

1 Закона города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», каждому зарегистрированному жильцу положено не менее 18 квадратных метров площади жилого помещения.

Ветхих домов в России, особенно пятиэтажек в Москве, еще очень много. Так что тем, кто имеет шансы на расселение домов под снос с расширением жилплощади , имеет смысл подождать с приватизацией квартиры.

Причина вторая: увеличение налога на недвижимость

С 2014 года в России постепенно начнет внедряться единый налог на недвижимость. Ставка будет рассчитываться с учетом недавно проведенной кадастровой оценки. Это означает, что собственникам теперь придется платить процент от реальной рыночной стоимости недвижимого имущества. Новая система неизбежно приведет к росту налогов.

Особенно сильно это отразится на крупных городах, где установились достаточно высокие цены на жилье. Исключение составят те граждане, в собственности которых находится недвижимость площадью не более 20 квадратных метров.

Это значит, что, если вы не планируете дарить или продавать свое жилье, возможно, будет выгоднее отказаться от приватизации квартиры.

Причина третья: возможность не платить за капитальный ремонт

Владение жильем обязывает гражданина содержать в надлежащем виде свою квартиру и места общего пользования (подъезды, лестницы, лифты и т.п.). С 1 марта 2013 года бремя капитального ремонта многоквартирных домов полностью ложится на плечи собственников.

Чаще всего жильцы создают специальный фонд, где будут накапливаться средства на приведение жилой недвижимости в порядок, при этом суммы в квитанциях значатся весьма внушительные.

Это служит поводом отказаться от возможности приватизировать квартиру и продолжить пользоваться ею по договору социального найма.

Причина четвертая: возможность получить компенсацию

Не следует забывать, что жилье в любой момент может пострадать от различных, в том числе не зависящих от вас обстоятельств (пожар, взрыв газа, наводнение и т.п.).

В случае отсутствия страховки дальнейшее развитие ситуации зависит от того, в чьей собственности находится жилье. Наниматели муниципальных квартир в этом случае могут рассчитывать на получение нового жилья или денежной компенсации.

Стоит подумать, нужно ли приватизировать муниципальную квартиру, если после приватизации проблему ремонта или переселения придется решать собственными силами.

Причина пятая: льготы и субсидии на оплату коммунальных услуг

Многие малоимущие граждане имеют возможность оформить различные льготы и субсидии на оплату услуг ЖКХ. Размер субсидий зависит от площади жилого помещения и региональных стандартов.

Однако большинство вышеперечисленных бонусов могут получить только наниматели муниципального жилья.

В результате, большинство одиноких людей с небольшим доходом, боясь потерять имеющиеся льготы, вынуждены отказаться от идеи приватизации муниципальной квартиры.

Нужно ли приватизировать квартиру или нет – достаточно сложный вопрос, ответ на который зависит от семейного положения человека, его финансовых возможностей и планов на приватизируемую жилплощадь.

Перед принятием окончательного решения нужно взвесить все плюсы и минусы от перехода квартиры в собственность и понять, не принесет ли приватизация вместе с правом собственности на жилье ненужные проблемы и расходы.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2000143-2013-11-21-prichin-ne-privatizirovat-kvartiru/

Снос дома: ваши права

Переселение из (не)приватизированной квартиры

Инвестиционный контракт подлежит учетной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ г. Москвы). В соответствии с инвестиционным контрактом инвестор проводит реконструкцию, строительство, а власти Москвы предоставляют переселенческий фонд за счет средств инвестора.

После реализации контракта полученное жилье распределяется между инвестором и городом. В настоящее время практикуется оставление в собственности инвестора 100% жилья с выплатой городу компенсации в соответствии с условиями контракта.

Существует несколько форм обеспечения жильем граждан при отселении:

1) предоставление другого жилья по договору социального найма; 2) предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);

3) предоставление денежных средств – выкупной стоимости (если отселяется собственник).

Многое зависит от того, приватизирована ли квартира, сколько человек в ней зарегистрировано, состоят ли проживающие лица на учете по улучшению жилищных условий. Также следует учитывать, что с 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, во многом по-новому определяющий порядок переселения в связи со сносом.

Переселение из квартир, занимаемых по договору социального найма (неприватизированных)

Жилье по социальной норме предоставляется при переселении из квартир, находящихся в собственности города (муниципальное жилье), которые граждане занимают по договорам социального найма (т. е. неприватизированные квартиры). Жилье отселяемым гражданам предоставляется по договору социального найма в виде отдельных квартир в пределах городской черты.

При этом если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если 2 и более – в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира.

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности, и не может быть менее площади квартиры, занимаемой до переселения.

В случае невозможности предоставления жилого помещения по социальной норме гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, может быть предоставлено жилое помещение большего размера:

– по договору социального найма при превышении нормы предоставления на семью не более чем на 9 кв. м общей площади;
– по договору найма (коммерческого найма) при соблюдении общих положений и превышении нормы предоставления на семью более чем на 9 кв. м общей площади.

Социальная норма жилой площади в настоящее время в Москве составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Дополнительная жилая площадь предоставляется лицам, имеющим на нее право, в размере 18 кв. м в виде отдельной комнаты.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности на дату принятия решения об отселении.

При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия Постановления, но не более чем за пятилетний период до принятия решения об отселении.

На практике это означает: если у кого-либо из членов семьи есть квартира на праве собственности, либо были произведены гражданско-правовые сделки, то могут дать жилье из расчета менее 18 кв.м на человека, но не менее занимаемого.

Данное правило является очень спорным, и действует с начала прошлого года. Т. е. московские законодатели фактически установили, что граждане, в собственности у которых есть другие квартиры, и граждане, у которых таковых не имеется, неравноправны.

Есть повод обжаловать данное положение в судебном порядке.

Предоставление жилья взамен сносимого может быть заменено по соглашению отселяемого и отселяющего субсидией, которая затем должна быть направлена на приобретение жилья. Размер субсидии равен стоимости предоставляемого социального жилья.

Стоимость социального жилья, на основе которой производится расчет субсидий, определяется как средняя рыночная стоимость жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки.

Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.

Следует отметить, что разным семьям обязаны предоставить отдельные квартиры. Переселение разных семей (имеющих самостоятельные источники доходов, ведущие раздельное хозяйство) в одну квартиру незаконно, однако происходит достаточно часто. Здесь многое будет зависеть от вашей настойчивости и умении аргументировать свою позицию.

После принятия нового Жилищного кодекса многие высказывают мнение, что согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое жилое помещение должно быть только равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, и можно не соблюдать социальную норму (норму предоставления) при переселении в связи со сносом.

Данное утверждение представляется необоснованным, поскольку согласно п. 3 ст. 49 ЖК РФ порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, кроме очередников, регулируется ЖК, если иное не предусмотрено законодательством субъекта РФ.

В данном случае законодательством субъекта РФ предусмотрено, что жиле должно предоставляться по социальной норме. Есть и другие аргументы, свидетельствующие о неправильности данной позиции.

На практике не исключено, что и переселяющие органы могут отказаться предоставлять жилье по социальной норме (норме предоставления). В этом случае необходимо отстаивать свои права.

Переселение из квартир, находящихся в собственности (приватизированных, полученных в наследство, по договору).

В случае, если квартира находится в собственности граждан, переселение может производиться по двум схемам:

1. Предоставление другого равноценного жилья или денежной компенсации за него.

В этом случае гарантируется предоставление другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения по договору мены, иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение. Норма жилой площади в этом случае не учитывается.

Улучшения жилищных условий так же не предусматривается. Жилье должно быть предоставлено в районе проживания (или в пределах округа, если речь идет о ЦАО и Зеленограде).

Жилье предоставляется гражданину в собственность (сразу (например, по договору мены) или путем использования на его приобретение выделяемой жилищной субсидии). Важно понимать, что входит в понятие «равноценное жилье», т. к. есть несколько точек зрения на этот счет.

Совершенно точно в понятие «равноценное» включается цена квартиры и количество комнат в квартире.

Еще недавно дискутировали на тему, включать ли в это понятие количество комнат, однако судебная практика признает, что в случае предоставления, например, взамен трехкомнатной равной по стоимости двухкомнатной квартиры меняется порядок пользования квартирой и тем самым возмещение становится неравноценным.

В частности, Верховный суд РФ указал «Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.)».

Следует помнить, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа только в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если изъятие происходит, например, для строительства офисного здания и т. п., такое решение может быть оспорено собственником в суде. У нас сейчас идет несколько процессов по таким делам.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Для определения стоимости квартиры собственник вправе привлекать независимого оценщика. ЖК РФ вводит понятие «выкупной стоимости». В нее включается не только стоимость квартиры, но и расходы, которые собственник произвел или должен будет произвести в связи с выселением, а так же неполученные доходы (например, от аренды).

Собственники, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения. Условия долевого инвестирования, устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещения, не могут быть ухудшены по сравнению с общими условиями инвестирования по отселяемому строению.

Размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого инвестирования, не может быть уменьшен по сравнению с ранее освобожденными им помещениями без его согласия.

2. Предоставление жилья по договору социального найма в районах массовой застройки.

Данный вариант возможен только если собственник признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Такой собственник вправе требовать предоставления ему жилья по социальной норме на условиях социального найма в районах массовой застройки (Южное Бутово и т. п.

) в том случае, если стоимость такого жилья выше стоимости жилья, из которого собственника отселяют.

При этом действует порядок предоставления жилья, описанный выше применительно к расселению неприватизированных квартир. Кроме того, гражданам-собственникам могут быть предоставлены в порядке возмещения жилые помещения в районах массовой застройки, превышающие по стоимости размер установленной компенсации.

При этом в связи с изменениями в законодательстве, доплату с граждан за «лишние» метры требовать не в праве. Если превышение менее 9 кв. м. на человека – доплата не берется и заключается договор социального найма. Если более – заключается договор коммерческого найма, взимание доплаты также не предусмотрено.

О законности взимания доплаты с граждан при переселении

Как правило, при переселении выясняется, что новая квартира превышает социальную норму для семьи данной численности (при переселении из неприватизированного жилья) или что стоимость новой квартиры выше стоимости той, откуда отселяют граждан (при переселении из квартир, находящихся в собственности). При этом в Управлении ДЖП и ЖФ могут потребовать доплаты за «лишние» метры. Требование доплаты давно вызывало нарекания у многих юристов.

В настоящее время можно определенно сказать, что требование доплаты с собственников, которые получают квартиру в качестве равноценной компенсации, незаконно. Определением Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2003 г. N 148пв-02 был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня его принятия абзац 4 пункта 3.

5 Положения «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г N 30, которым было предусмотрено требование доплаты.

С собственника доплату могут брать только в одном случае: если он сам напишет заявление о предоставлении ему большей квартиры (была двухкомнатная, а он попросит трехкомнатную), поэтому можно смело отказываться доплачивать.

При этом существует возможность у лиц, которые уже произвели такую доплату ранее, потребовать ее возврата (необходимо подавать иск в суд), т. к.

требование о доплате было признано незаконным и не действующим с момента его принятия (например, доплата была сделана в 2001 году – сейчас появляется шанс ее вернуть). Хотя судебная практика по таким делам еще окончательно не сформировалась.

Что касается законности доплаты за «лишние» метры в муниципальной квартире, то она также сомнительна, особенно в связи с уже упомянутыми изменениями в законодательстве, согласно которым при превышении до 9 кв. м доплата не взимается, а при превышении более 9 кв.

м заключается договор коммерческого найма, однако, как правило, лучше такую доплату осуществить, если ее требуют, т. к. практика показывает, что в суде законность такой оплаты оспорить сложно.

Однако размер доплаты зависит от решения Общественной жилищной комиссии и методика ее расчета не всегда понятна даже профессионалам (известны случаи, когда в аналогичных ситуациях бралась доплата 480 рублей за кв.м и 12 000 рублей за кв.м).

При требовании чрезмерной доплаты есть смысл вступить с отселяющими организациями в конфликт, т. к. на квартиру Вы согласитесь, а с доплатой можно и потянуть, оспаривая ее размер.

Источник: https://www.greatlove.ru/articles/lawyer/27-04-2009/2845/

Изъятие квартиры, что нужно об этом знать

Переселение из (не)приватизированной квартиры

Не редки в судебных разбирательства ситуации, когда приходится выселять, а точнее переселять людей в другие места жительства. Давайте в рамках данной статьи поговорим о тех правах, которые имеют переселенцы.

Сперва нужно определить тех, кто попадает под риски переселения. Первыми в этом списке выступают люди, чьи дома входят в списки планового сноса, это, как правило, ветхое жилье, не предназначенное для жизни.

Также можно отнести тех, чей дом подлежит капитальному ремонту или перестройки. Помимо вышеперечисленных причин, существует ряд моментов, из-за которых вы можете попасть под статью о переселении.

Вот этот список:

  • ваш дом находится на участке, предназначенном для укладки различных магистралей под государственные нужды.
  • если вы не являетесь полноценным владельцем жилья, а оно было предоставлено вам государством, в этом случае вы также попадаете под статью о выселении.
  • государство имеет право подать в суд с целью вашего выселения, если ваш дом находится в местах муниципального значения. К ним можно отнести различные энергосистемы, оборонные объекты, объекты, предназначенные для организации путей связи и транспорта, газо-электро-снабжение и прочее.
  • если понять суть предыдущих пунктов, то можно понять, если ваш дом будет противоречить в будущем плану застройки объектов государственного значения, то, скорее всего вы попадаете под статью о переселении.
  • в случае наступления форс-мажорных обстоятельств в городе, таких как эпидемии, стихийные бедствия и прочее, вас также могут в судебном порядке переселить.

Но большой процент от судебных разбирательств по делам о переселении, происходят по причине того, что собственники жилья не выполняют свои обязательства перед управляющей компанией и ЖЭКом. К этим нарушениям можно отнести просрочку платежей, более чем на 6 месяцев.

В этом случае ЖЭК имеет право продать ваше жилье, а деньги передать вам. Но надо понимать, что сделка будет проведена не по рыночной цене, и вы получите гораздо меньшую стоимость, чем фактическую.

Также ЖЭК обязан предоставить вам жилье, но оно, как правило, хуже по качеству того, что было до нарушения договорных обязательств.

Бывают случаи, когда собственник жилья нарушает общий распорядок в доме. Некоторые умудряются организовать в своей квартире производство чего-либо, из-за которого соседям приходится слушать шум, в их квартиры попадает запахи и прочие неприятности.

Тогда в этой ситуации, жильцы дома и управляющая квартира могут подать в суд на проблемного жильца и выселить его. Если же его действия причинили дому или соседям какие-либо убытки, его обяжут восполнить их.

Иными словами, в случае использования жилой площади не по назначению, вы рискуете быть выселены в рамках интересов жильцов и ЖЭКа.

Теперь окунемся в сам процесс переселения

Выселение происходит в согласии с решением собственника (не берется в расчет случаи, в которых собственник нарушает общие правила проживания). Только после предоставления всех условий, таких как: сроки выселения, цена жилья, по которой его выкупают и другие немаловажные моменты и после того, как собственник выразит свое согласие на данное мероприятие, его имеют право выселить.

При выселении, государство может полностью выкупить ваше жилье по рыночной стоимости. При этом оплачиваются все работы, связанные с переездом, компенсируются убытки, а также оказывается помощь в поиске нового жилья, а если они затянутся, то и оплата съема квартиры, также ложиться на плечи государства.

Не редки случаи, когда государство может предложить вам более комфортные условия, чем вы имеете сейчас. Но при этом, ваша квартира оценивается по рыночной стоимости и вам предлагается сделать доплату, то есть оплатить разницу между новой и старой квартирой.

Если посмотреть на московский жилищный кодекс, то можно заметить то, что согласно законодательству, на одного человека должно приходиться не менее 18 квадратных метров. Для регионов эти данные определяются местными органами самоуправления, но они не сильно варьируются от этой площади.

При ознакомлении со всеми условиями, предлагаемыми государством, вы вправе отказаться от них. Оспорить это все можно в судебном порядке. Если ваш дом попадает под определение ветхое жилье и расселение неизбежно, то будет организованно судебное разбирательство, в ходе которого, скорее всего, назначат обязательно (принудительное) выселение.

Но это в том случае, если вы являетесь собственником квартиры. Если же нет, и вы проживаете на основании договора социального найма, то согласно 89 статье жилищного кодекса Российской Федерации, государство будет обязано вам предоставить аналогичное по всем параметрам жилье (учитываются: общая жилая площадь, количество комнат, качество благоустройства и жилой район).

Если брать в расчет Москву, то расселять государство имеет право собственников жилья лишь в пределах прежнего района проживания.

Важным моментом является тот факт, что расселение возможно лишь в квартиры, которые соответствуют санитарным и прочим нормам. Заселять лица одного пола в одну комнату разрешается только с их обоюдного согласия.

При наличии разнополых детей, вы можете претендовать на дополнительную комнату. Но нужно понимать, если вы не являетесь собственником жилья, то по законодательству, вам можно выселить без вашего согласия.

Все выше перечисленное, в большей степени подходит тем, кто проживал в квартирах.

А что же происходит с теми, кто имеет в своем распоряжении земельные участки? Если вы собственник земельного участка с домом и при этом получили письмо от местной власти об изъятии участка государством под собственные нужды, то в нем должны быть указаны сроки выселения (по закону они не должны быть меньше года, после получения письма), причина, по которой вас выселяют и прочие нюансы.Нужно понимать, что вы можете выбрать, либо получить рыночную сумму за земельный участок и дом, либо требовать предоставления аналогичного жилья. В договоре с государством обозначается та выкупная денежная сумма за участок, расписываются убытки, которые будут покрыты в процессе переселения и другие моменты.

Надо также четко понимать, что целью процесса переселения семей не является улучшения их жилищных условий. Однако вы имеет все права получить равнозначное жилье, не уступающее по характеристикам, предыдущее.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/izyatie_kvartiry_chto_nugno_ob_etom_znat_72410.html

Ваши права
Добавить комментарий