Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

» Купля-продажа квартиры » Выкупная цена аварийного жилья

223 просмотров

Аварийное жилье подлежит сносу, однако собственники имеют право на компенсацию от государства. Существует два варианта: предоставление нового жилья, равнозначного старому или лучше него, или же денежная выплата. Платеж производится на основании выкупной цены. Что это такое, как ее определить и как получить – читайте в этой статье.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Выкупная цена – это, фактически, рыночная стоимость жилища с некоторыми коэффициентами. На основании полученной цифры местная администрация совершает выплаты всем владельцам аварийного жилья, если они не хотят или не могут получить равнозначное жилище в другом месте.

Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы).

У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры.

Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.

Так как оценивается жилье преимущественно по рыночной стоимости – это и есть основной параметр расчета. Однако далеко не единственный. Строгих требований и конкретных условий со стороны законодательства тут нет, потому в большинстве случаев каждая местная администрация определяет стоимость таких жилых помещений по собственным внутренним нормативам. Усредненная формула может выглядеть так:

X=Y+Z+C, где:

  • X – выкупная цена.
  • Y – рыночная стоимость жилья.
  • Z – стоимость доли общего имущества в доме, которое принадлежит собственнику.
  • C – дополнительная компенсация за потерю имущества, переезд и так далее.

Как уже было сказано выше, в основе всего лежит рыночная стоимость жилья, земли и другой собственности. Цена общего имущества дома, если этот показатель вообще используется, обычно незначительна, как и дополнительная компенсация.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

  • Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
  • Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
  • Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир.

Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир.

Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно.

Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м.

Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Сам факт того, что собственник аварийного жилья имеет право на подобную компенсацию указан в ст.32 ЖК РФ. К сожалению, точных правил и детальное описания процедуры законодательство не предоставляет.

Более того, порядок действий и другие условия могут изменяться от региона к региону, что еще больше усложняет ситуацию.

Однако, если опираться на то, что все-таки есть в законодательстве, можно выделить примерно такую систему действий, которая описана ниже.

Порядок действий

  1. Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
  2. Составить заявление на признание дома аварийным.
  3. Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.
  4. Дождаться решения администрации.
  5. Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
  6. Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
  7. Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
  8. Дождаться своей очереди.
  9. Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там.

Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

К заявлению на признание дома аварийным нужно прикладывать примерно следующий перечень бумаг:

  • Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
  • Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
  • Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
  • Правоустанавливающие документы на такую собственность.
  • Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.

Расходы

Формально, переселение производится бесплатно. Однако чаще всего владельцы аварийной недвижимости все равно вынуждены нести определенные затраты:

  • Проверка дома на аварийность специалистами: от 5 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласия совладельцев квартиры: от 2 тысяч каждое.
  • Отчет об оценке жилья для определения выкупной стоимости: от 5 тысяч рублей.

Отчет от оценщиков нужен только в том случае, если его требует администрация или если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации.

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно.

Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце.

Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

  • Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
  • Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/

Выкупная цена аварийного жилья: судебная практика

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Аварийной недвижимость признается по постановлению специальной межведомственной комиссии. Ее назначают органы государственной власти. На основании этого решается судьба объекта, как правило, оно подлежит сносу или реконструкции.

Предоставление жилья с целью переселения собственников предусмотрено статьями 32, 86, 87, 89 ЖК РФ. Существуют специальные программы, работающие в отдельных регионах, для расселения аварийных жилых домов.

В каждом конкретном случае условия и сроки переселения устанавливаются в индивидуальном порядке.

Особенности выкупной стоимости

Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов.

Они представлены в ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Владельцу аварийного жилья такой вариант может быть предложен, если нет другого жилого помещения, удовлетворяющего всем необходимым требованиям. Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.

Важно! Если проживание гражданина в аварийном доме подтверждается договором социального найма, то возможен единственный вариант – переселение в новую квартиру, равноценную по площади и благоустройству.

После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки.

Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев.

Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания.

Формирование выкупной цены

Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно. Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом. Следует понимать, что определение выкупной цены в судах это довольно длительный процесс.

Выкупная стоимость квартиры в доме рассчитывается с учетом многих факторов. Все вопросы, связанные с расчетами возмещения, согласовываются с владельцем помещения.

Прежде всего, должны быть проведены мероприятия, которые направлены на определение рыночной стоимости жилья.

Если по этому вопросу возникают разногласия между органами власти и собственником, то перед тем как обращаться в судебные инстанции нужно внимательно изучить ФЗ от 29.07.1998 №135. в котором имеются подробные разъяснения этого вопроса.

Другие основные убытки, которые учитываются в расчете:

  • Финансовые потери, связанные с вынужденной переменой местожительства. Если гражданин покупает новую квартиру, то в расчете должны быть предусмотрены затраты на временное пользование иным жильем до оформления новой недвижимости в собственность.
  • Финансовые траты на поиск нового жилья и переезд. Сюда также включаются затраты на оформление собственности на новое жилье.
  • Денежные расходы при прекращении собственных обязательств владельца перед третьими лицами.

Судебная практика

По статистике большое количество заседаний посвящено определению выкупной цены в судах. Это происходит, когда владелец отказывается подписывать соглашение по каким-либо причинам и начинает свои права отстаивать в суде.

Следует знать, что законом предусматривается возможность принудительного изъятия аварийного жилого помещения. Такое действие может быть предпринято по решению суда, если предварительно владельцу предоставлялось равноценное по своему благоустройству жилое помещение.

При расчете выкупной стоимости недвижимости, которая находится в аварийном состоянии, судебные органы строго придерживаются положений действующего законодательства. В выкупную стоимость аварийного жилья обязательно должна включаться компенсация за невыполненный капитальный ремонт.

Немногие знают, что наймодатель в соответствии с действующим законодательством обязан проводить капитальный ремонт дома в соответствии с утвержденными графиками. Если до приватизации жилого помещения плановый капитальный ремонт не был проведен, то это могло привести к снижению надежности многоквартирного жилого дома.

В таких случаях в выкупной стоимости аварийного жилья обязательно должна быть предусмотрена определенная сумма компенсации.

В расчете отдельными пунктами выделяются следующие расходы на услуги:

  • Транспортной компании,
  • Риэлтерской организации,
  • Нотариальной конторе.

Некоторые прочие нюансы

Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.

Не всегда при расчете учитывается:

  • Доля на общее имущество.
  • Часть в праве общей собственности на земельный участок.

Судьи при принятии решения становятся на сторону владельца авариного помещения достаточно редко. Они иногда не соглашаются с тем, что при расчете выкупной стоимости должна учитываться стоимость общего имущества дома. Часто упускается факт, что участок земли, на котором построен дом, также является собственностью граждан, которые проживают в приватизированных квартирах.

В силу сложности вопроса, документ, который бы устраивал все стороны, сформировать очень трудно. И спорные ситуации в основном касаются того, сколько стоит земельный участок и общедомовое имущество. В силу этого судебные разбирательства иногда затягиваются на длительное время, при этом всегда в них должны учувствовать опытные юристы.

Кроме этого, собственнику следует понимать, что в любом случае выкупная стоимость аварийного жилья, даже с учетом всех факторов, не может быть высокой. То есть, на полученное финансовое возмещение, вряд ли получится, приобрести хорошее жилье.

Источник: https://metr.guru/avarijnoe-zhile/vykupnaya-stoimost-kvartiry-v-avarijnom-dome

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки.

В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена.

А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.

Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры.

На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести.

Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список.

После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  • выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
  • при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру. Она никак не может быть меньше по площади предыдущей.

Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

  • получить другую квартиру;
  • получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  • новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  • новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  • цена квартиры на рынке недвижимости;
  • траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  • стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  • оформление собственности;
  • траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.

При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации.

При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства.

Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры.

Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

  • когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
  • если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

  • проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
  • созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

  • копии на правообладание постройкой;
  • постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
  • постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.

Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения.

При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан».

В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем.

В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/vykupnaya-stoimost-kvartiry-v-avarijnom-dome

Выкупная цена аварийного жилья 2019: судебная практика

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html

Оценка выкупной стоимости ветхого жилья

Определение выкупной стоимости аварийного жилья

Если жилая недвижимость получает статус аварийной, то жильцы дома приобретают права на переселение либо на получение выкупной стоимости аварийного жилья.

В первом случае муниципальные власти предоставляют жильцам вместо аварийного жилья благоустроенную жилую недвижимость в другом доме.

Если же полномочные органы не могут предоставить гражданам, проживающим в аварийном доме, альтернативное жилое помещение, которое соответствует всем нормативным требованиям, владельцу жилья предлагается второй вариант – выплата выкупной стоимости непригодного для проживания объекта недвижимости.

Выкупная стоимость жилплощади в доме, получившем статус аварийного, – это рассчитанная цена соответствующего объекта недвижимости, выплачиваемая в качестве компенсации правообладателю жилья.

Окончательная сумма возмещения определяется на основе оценки экспертной комиссии. Если собственник не согласен с предложенной выкупной стоимостью, он может заказать собственную оценку и попытаться отстоять свои права в судебных инстанциях.

Как проводится оценка

В целях установления рыночной стоимости аварийного жилья оценщики производят сравнение помещений, располагающихся в доме, который признан непригодным для жилья, с другой жилой недвижимостью, схожей по площади и иным техническим характеристикам.

Стоит отметить, что выкупная стоимость квартир в разрушающихся объектах недвижимости обычно получается ниже, чем стоимость благоустроенного жилья аналогичной площади. И это несмотря на то, что в выкупную цену, помимо фактической рыночной цены квартиры, обычно закладываются и другие параметры (например, убытки правообладателя жилья, причиняемые переездом и поиском другой квартиры).

Факт того, что на выплачиваемую стоимость жилья бывает трудно приобрести в дальнейшем схожую жилплощадь, пригодную для проживания, нередко является предметом судебных споров.

Собственники жилплощади, недовольные рассчитанной суммой компенсации, инициируют правовой спор в суде относительно результатов оценки аварийного жилья. И как показывает правоприменительная практика, увеличить сумму возмещения, если при первоначальной оценке были учтены не все факторы, вполне реально.

Тем более что российский Верховный Суд уже признал опыт установления выкупной цены разрушающегося жилья с включением в стоимость возмещения рыночной цены части общедомового имущества, в том числе и стоимости участка земли.

Поэтому все больше правообладателей аварийной жилплощади заказывают независимую оценку и инициируют судопроизводство для оспаривания стоимости, предложенной государством за разрушающийся, аварийный объект жилой недвижимости.

Выполняя оценочные исследования и расчеты, специалист учитывает все техническо-эксплуатационные характеристики конкретной жилплощади и аварийного дома в целом, а также иные сопутствующие факторы: район населенного пункта, где расположен соответствующий дом, наличие (отсутствие) там инфраструктуры и иные разнообразные факторы, непосредственно либо косвенно влияющие на цену оцениваемого объекта жилой недвижимости.

По результатам оценочной работы заказчику оценки представляется отчетная документация с результатами определения стоимости жилплощади в аварийном доме.

Как рассчитывается выкупная стоимость

Размер финансового возмещения, выплачиваемого владельцу жилплощади в аварийном доме, вычисляется с учетом разноплановых факторов. При этом возникающие вопросы относительно вычисляемой суммы выкупа должны согласовываться с правообладателем соответствующего помещения.

Тем не менее, судебная практика последних лет показывает, что многие споры правообладателей аварийного жилья, касающиеся слишком низкой выплачиваемой государством компенсации, связаны с тем, что при оценке все же были не учтены многие факторы (к примеру, стоимость земельного участка или компенсации за капитальный ремонт).

В подобный ситуациях обращение в независимую оценочную компанию и защита своих прав – это лучший выход из ситуации.

При проведении оценки специалист первоначально должен определить с максимально возможной точностью рыночную стоимость оцениваемого жилья. При этом оценочные мероприятия должны включать не только исследование непосредственной жилплощади в аварийном доме. Специалистом также должна проводиться оценка рыночной стоимости: 

Российский Верховный Суд, разъясняя ситуацию с исчислением выкупной цены аварийной жилплощади, приводит примеры из правоприменительной практики и указывает, что стоимость, выплачиваемая правообладателю жилой недвижимости, должна также включать:

  • траты собственника жилплощади на переезд и поиск нового жилья;
  • расходы на услуги нотариуса при оформлении правоустанавливающей документации в рамках совершения правообладателем жилья, непригодного для проживания, сделки купли-продажи нового объекта жилой недвижимости;
  • компенсацию за капремонт.

Как уже было сказано, специалист при выполнении оценки должен обязательно просчитать стоимость участка земли, точнее его части, принадлежащей правообладателю оцениваемой жилой недвижимости, которая располагается в непригодном для проживания, аварийном многоквартирном доме. Данный участок земли включает в себя, в том числе и придомовую территорию, проходы и подъезды.

В выкупную цену аварийной жилплощади также обязательно должно закладываться и возмещение за невыполненный капремонт. Многие правообладатели жилья даже не задумываются о таком нюансе.

Дело в том, что наймодатель, согласно законодательным требованиям, должен выполнять капитальные ремонтные работы в многоквартирном доме, руководствуясь утвержденным графиком.

Если же до приватизации жилплощади такие капитальные ремонтные работы не выполнялись, в выкупном возмещении за квартиру должна предусматриваться определённая компенсационная выплата.

Что же касается средств, уплаченных собственниками жилья в фонд капремонта до признания дома аварийным, то перечисленные деньги, согласно 184 статье российского Жилищного кодекса, региональный оператор должен направить на цели сноса либо реконструкции соответствующего многоквартирного дома на основании решения правообладателей жилья в этом доме.

Документы для оценки

Для выполнения оценочных расчетов обычно требуются следующие документы:

  • правоустанавливающие бумаги на непригодную для проживания жилплощадь;
  • кадастровый и технический паспорта выкупаемой государством квартиры.

Помимо названной документации, оценщик может запросить и другие бумаги и сведения, требуемые для наиболее точного определения выкупной стоимости жилплощади с учетом всех возможных факторов, влияющих на результаты оценки.

Специалисты экспертно-оценочного центра “Альтернатива” выполнят независимую оценку аварийного жилья и рассчитают выкупную стоимость недвижимости с максимальной точностью и достоверностью.

Источник: http://alternativaexpert.ru/stati/130-otsenka-vykupnoj-stoimosti-vetkhogo-zhilya

Ваши права
Добавить комментарий