Обязан ли застройщик возместить стоимость устранения дефектов?

Приемка квартиры в новостройке, пошаговое руководство

Обязан ли застройщик возместить стоимость устранения дефектов?
Для квартиры

Ключи в кармане? Пока не подпишете акт приёма-передачи — нет. И этот шаг не простая формальность. Даже у самого хорошего застройщика рабочие допускают ошибки. И если заметить их вовремя, до подписания акта, то ошибки и дефекты застройщик исправит за свой счет.

Наберитесь терпения и не поддавайтесь на суетливые провокации всё закончить поскорее.

Прочтите статью, распечатайте чек-лист. Это подробный план последовательности действий при приёмке и все детали, на которые нужно обратить внимание от крупных дефектов до мелких недочётов.

Полный список того, что нужно иметь:

  1. Оригинал договора и паспорт.
  2. План помещения.
  3. Строительное правило: для проверки ровности стен. Приложите инструмент к стене и проверьте нет ли больших зазоров. Поможет фонарик. Если приставить его к белой стене, становятся видны все неровности.
  4. Уровень или ватерпас: для оценки соответствия поверхностей вертикали (горизонтали) и измерения градуса отклонения поверхности от горизонтали. По СНиП (строительным нормативам), допустимое отклонение стен от вертикали не должно быть больше 15 мм на высоту стены.
  5. Лист бумаги: для проверки исправности вытяжки воздушных шахт на кухне, в ванной и туалете. Приложите лист к отверстию вентиляции. Если вытяжка работает, поток воздуха плотно притянет лист к вентиляционному отверстию.
  6. Фонарик: пригодится не только для п. 4, но и если место осмотра плохо освещено и погода не солнечная.
  7. Небольшой электроприбор, который работает от сети: для проверки наличия электричества во всех розетках. Вставьте прибор в каждую и убедитесь, что он работает.
  8. Имейте при себе обувь с твердой подошвой: для проверки пола на отсутствие пустот, а также трещин и выбоин в стяжке пола. Протопайте всю поверхность пола, звук должен быть одинаковым везде.
  9. Чек-лист и ручка. Ставьте галочки, если согласны, что всё впорядке. Записывайте все обнаруженные дефекты в специальных полях.

Пункт, А

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Сюда нужно прийти любому участнику договора долевого участия (ДДУ). Если кто-то не может присутствовать лично, то оформите доверенность на вашего представителя. Он будет иметь право принять квартиру.

К моменту осмотра, вы должны иметь на руках:

  • акт-приема передачи;
  • акт о вводе дома в эксплуатацию;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • экспликацию;
  • паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Готовность приступить к приёмке нужно подтвердить в течение 7 дней. Исключение — особые условия в ДДУ. Один из вариантов подтверждения — запись на приёмку.

После уведомления от застройщика о начальной дате, у вас есть 2 месяца, чтобы принять квартиру. В противном случае застройщик имеет право подписать акт приёмки в одностороннем порядке.

Претензии к качеству работ в таком случае исключаются, и все дефекты придётся устранять за свой счёт.

Пункты от Б до Я

Проверку качества работ нужно начинать с придомовой территории, подъезда и заканчивать в квартире. Проверить нужно тщательно и последовательно всё по пунктам в чек-листе. Не забудьте, что застройщик передает вам не только вашу квартиру, но и общедомовое имущество. Все недочёты запишите в специальные поля. Застройщик будет обязан исправить дефекты.

Список работ, которые застройщик обязан выполнить в квартире, указан в ДДУ. Ищите эту информацию в разделе «Характеристика объекта». Для квартир с различным видом отделки объём работ будет свой.

При черновой — минимальный. Например, стяжка пола, штукатурка стен, установка окон и радиаторов. При чистовой — более обширный.

Как принять квартиру с чистовой или предчистовой отделкой

Если ДДУ предусматривает чистовую отделку, указываются не только работы, но и отделочные материалы. Проверяем все пункты по чек-листу и качество отделки.

На что обратить внимание:

  1. Какая плитка уложена, есть ли затирка.
  2. Соответствует ли вид напольного покрытия указанному в ДДУ.
  3. Тип межкомнатных дверей, например, распашные или раздвижные.
  4. Отделка стен — обои или другой материал.
  5. Покрашены ли батареи и др.

Проверьте площадь квартиры

Если при строительстве «потерялись» ваши законные квадратные метры, застройщик обязан возместить вам их стоимость.

ФЗ 214: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поэтому площадь квартиры нужно проверить и убедиться, что она соответствует площади в проектной документации.

Что делать с дефектами

Все недочеты и дефекты, которые вы нашли во время приемки квартиры у застройщика, нужно перенести в дефектный акт или смотровой лист. Пишем на имя руководителя, который указан в договоре. Официальный бланк законодательством не предусмотрен. Поэтому составить его можно в свободной форме.

Перечислим лишь обязательную информацию:

  1. Реквизиты застройщика: организационно-правовая форма, наименование, ИНН, адрес, указанный в договоре и ФИО директора. Например: ООО «Лучший застройщик»

    ИНН………

    г. Краснодар, ул. Кой-кого, д.3, кв 15, ген. директор Весельчак У. Ю.

  2. Перечислите все найденные недочеты.

Документ составляется в двух экземплярах: один вам, один представителю застройщика. Представитель должен подписать акты, то есть подтвердить, что согласен с вашими требованиями. Нужно убедиться, что он имеет на это право, должна быть доверенность или другое подтверждение.

Точно установленных сроков для устранить дефектов нет. Но в любом случае застройщик должен их устранить.

На что опереться

Права собственника защищают законы и строительные нормы. Если представитель компании откажется устранять недочёты и дефекты, то ищите аргументы здесь:

Подготовьтесь тщательно к этому непростому процессу. Ознакомьтесь заранее с законодательством. Прочтите внимательно чек-лист. Мы постарались сделать его максимально подробным и предусмотреть всё, что потребует проверки. Но, возможно в вашем договоре есть особенности, дополните чек-лист и будьте во всеоружии.

Надеемся, что количество переделок и исправлений будет минимальным. А если вас не устроит качество отделки строителей, хотя и будет формальное соответствие, мы всегда готовы помочь.

Будем рады ответить на ваши вопросы до приёмки и после неё.

Если договором предусмотрена черновая отделка, посмотрите наши готовые дизайн проекты, выберите по душе.

Качество отделки, красоту интерьера и чистоту после ремонта гарантируем. А в придачу и хорошее настроение!

Креативная и нескучная команда myhome.live!

Источник: https://myhome.live/blog/priemka-kvartiry-v-novostroyke-poshagovoe-rukovodstvo/

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Обязан ли застройщик возместить стоимость устранения дефектов?

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: https://paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Качество жилья под защитой суда – Управление персоналом

Обязан ли застройщик возместить стоимость устранения дефектов?

Александр Герасимов, главный юристОАО «Компания «Главмосстрой»

Объекты недвижимости отличаются от других вещей тем, что качество их выполнения нельзя определить сразу, на начальной стадии владения. На самом деле при въезде в квартиру не представляется возможным узнать, отапливается она или нет, есть ли продувание через наружные стены, протекает ли кровля и о других недостатках.

Недостатки построенного объекта вскрываются по мере его эксплуатации. Вот почему законодатель установил продолжительный срок для обнаружения дефектов и недостатков во вновь возведенных объектах капитального строительства.

В отличие от обычных предметов движимого имущества этот срок составляет пять лет.

В течение этого периода лицо, эксплуатирующее объект недвижимости, вправе предъявить застройщику или строителям требование по исправлению обнаруженных недостатков в строительных работах, препятствующих нормальной эксплуатации объекта.

Во вновь построенном многоквартирном жилом доме собственники отдельных его помещений образуют товарищество собственников жилья, которое призвано управлять комплексом недвижимого имущества, обеспечивать эксплуатацию этого комплекса и защищать интересы собственников помещений, входящих в этот жилой комплекс. Во исполнение возложенных на товарищества собственников жилья (ТСЖ) функций они предъявляют претензии по качеству выполненных строительных работ, возмещению убытков, причиненных собственникам при устранении недостатков в строительстве.

Уже при первом ознакомлении с решениями арбитражных судов по рассматриваемой тематике можно сделать вывод, что суды принимают к рассмотрению требования ТСЖ к строителям или застройщикам по устранению обнаруженных в ходе эксплуатации дома дефектов (так называемых строительных дефектов и недоделок) и при доказанности заявленных исков удовлетворяют их. Но чтобы иски были удовлетворены, их заявителям надо доказать момент возникновения обнаруженных недоделок и причины их проявления.

Рассмотрим несколько судебных дел.

ТСЖ «Домовой» обратилось в защиту интересов отдельных собственников жилых помещений в арбитражный суд к Тюменскому аккумуляторному заводу, являющемуся застройщиком построенного жилого дома, об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, ссылаясь на нарушения строительных норм при возведении объекта. Факты допущенных во время строительства дома нарушений установлены проводимой строительно-технической экспертизой. Принимая решение по иску, суд руководствовался законодательством о подряде, регулируемом главой 37 ГК РФ, и, основываясь на схеме договорных отношений по строительству дома, указал, что между застройщиком и ТСЖ, представляющим интересы отдельных собственников помещений, нет заключенных договоров и нормы закона, регулирующие отношения заказчика и подрядчика, к отношениям между застройщиком и ТСЖ, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применить нельзя.

Формально суды правы, если исходить из норм строительного подряда. Ведь действительно ТСЖ не являлось заказчиком по строительству дома, а завод не выступал в роли подрядчика и не принимал перед ТСЖ обязательства по выполнению строительных работ и сдаче объекта в эксплуатацию.

Решение было поддержано двумя последующими инстанциями арбитражного суда. Однако, не согласившись с такими выводами судов, ТСЖ обратился с заявлением о пересмотре дела в Высший арбитражный суд РФ, который по-другому расценил отношения между истцом и застройщиком.

Собственники отдельных жилых помещений приобрели квартиры в доме на основании заключенного с заводом договора долевого участия.

Но поскольку эти договоры заключались и квартиры передавались жильцам до введения в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», высшая судебная инстанция указала, что отношения между истцом и ответчиком следует регулировать законом «О защите прав потребителей». По требованию статьи 4 данного закона продавец должен передать потребителю товар, качество которого должно соответствовать договору. В то же время статьей 18 закона установлено право потребителя требовать безвозмездного устранения недостатков полученного товара. По данному делу строительно-техническая экспертиза выявила недостатки, допущенные при строительстве дома и препятствующие его нормальной эксплуатации. Высокий суд упрекнул предыдущие судебные инстанции в том, что они не защитили нарушенные права членов товарищества собственников жилья и принятые ими судебные акты противоречат задачам судопроизводства в арбитражных судах.

Оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании применении арбитражными судами норм права и потому подлежат отмене (Постановление Президиума ВАС РФ от 9.12.2010 № 5441/10).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?306

В какой срок застройщик должен устранить недостатки?

Обязан ли застройщик возместить стоимость устранения дефектов?

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Ваши права
Добавить комментарий