Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

Что необходимо знать при заключении договора аренды пая и в спорных ситуациях

Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

Для украинцев земля всегда была ценным и востребованным активом, а аренда паев – вопрос, который касается практически каждого второго хозяина. Несмотря на то, что распределение состоялось десятки лет назад и законодательная база сформирована, до сих пор возникают вопросы, связанные с использованием пая.

Согласно данным Госгеокадастра, 27700000 га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями или так называемыми паями.

В 1995 году Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. №720/95 было определено паевание земель.

В соответствии с этим, пай является условным участком земли, который имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды?

  1. Информация об арендодателе и номер сертификата на пай, кем он выдан и дата выдачи, также информация об арендаторе.
  2. Размер участка, который указывается в условных кадастровых гектарах. Также приводится информация о кадастровых и другие характеристиках земельного участка, а к договору прилагается кадастровый план, на котором можно определить место нахождения доли (пая).
  3. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1-5 лет).
  4. Плата за аренду (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра).
  5. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (например, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощают почву: рапс, подсолнечник и другие).
  6. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно).
  7. Какие могут быть установлены ограничения и обременения по использованию земельного участка (важно указать, находится ли участок в залоге, установлены ли другие ограничения по ее использованию).
  8. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет ответственность за случайные повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
  9. Указывается, что пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд.
  10. Прописывается ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия, например, страхование.

Что определяет стоимость аренды участка?

Что касается стоимости аренды участка, то согласно Налоговому кодексу Украины, арендная плата должна быть не менее 3% нормативной денежной оценки земельного участка, значение которой ежегодно на коэффициент индексации, определяемый в соответствии с законодательством.

По состоянию на 2016 год, агробизнес поднял арендную плату по паям в среднем до 2400 гривен за гектар. Уточним, что средняя плата за гектар зависит от множества факторов.

Чаще всего она зависит от общей площади земли, места расположения земельного участка, а также от степени плодородия почвы.

Стоит отметить, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем, сельхозпродукцией или услугами, прописано в ст. 22 Закона Украины № 161 «Об аренде земли».

Что делать, если арендатор платит меньше, чем указано в договоре или не платит вообще?

Без проволочек подавать в суд иск против арендатора о взыскании задолженности по договору аренды пая. Дополнительно, можно предъявить требование о расторжении договора аренды пая (если есть другие желающие его арендовать).

Также следует всегда помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда недобросовестные арендаторы сдают свое право аренды третьему лицу на ненадлежащих условиях. Такое «сотрудничество» в большинстве случаев приводит в суд.

Чтобы не оказаться заложником такой ситуации, потенциальному субарендатору нужно внимательно изучить все условия договора субаренды, касающиеся сроков его действия и возможностей досрочного расторжения. Для большей надежности, основное соглашение субаренды должно содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Этот пункт касается и арендодателей при заключении договора. Арендодателю следует внимательно читать договор аренды пая и настаивать на исключении из него положений, которые предоставляют арендатору право сдавать пай в субаренду третьему лицу.

Если иное не определено договором, такая передача возможна только с согласия арендодателя. Если, вопреки условиям договора и законодательства, такая передача права аренды без согласия арендодателя состоялась, то это является основанием для расторжения договора.

Передача права аренды третьему лицу не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Это возможно только в случае замены стороны в обязательстве по уплате арендной платы, которое, опять же, возможно только с согласия арендодателя.

Если договором аренды не было предусмотрено согласия арендодателя на эти действия, то они являются незаконными и могут быть основанием для признания соответствующих договоров (субаренды, перевода обязательств должника и т.д.

) недействительными, расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы.

Что делать, если договор продлен или заключен без согласия собственника?

Незаконным является и заключение договора без согласия арендодателя, даже в случае, когда ранее арендатор уже пользовался земельным участком этого же арендодателя по договору.

Такая противоправная ситуация сложилась у истицы с Боровского района, Харьковской области, которая обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли.

Она указала, что между ней и агрофирмой был заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого истек в январе.

Но весной того же года истице стало известно, что существует зарегистрированный в Боровском отделе регистрации новый договор аренды земли сроком на 10 лет между ней и агрофирмой. Поняв, что ее подпись в договоре подделали – обратилась в суд.

По факту подделки подписи в договоре, истица сообщила прокурора Боровского района. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре аренды земли сделано не истицей, а другим лицом. Таким образом, агрофирма не получила права пользования земельным участком на правах аренды и незаконно пользовалась ею.

Руководствуясь ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ГПК Украины ГПК Украины на основании ст. 626,629,638,640 ГК Украины, ст.125,152,158 ЗК Украины, ст.15,18 Закона Украины «Об аренде земли», суд решил признать недействительным договор аренды земли между истицей и агрофирмой. Также было возбуждено уголовное дело по ст. 358 ч.1 УК Украины по факту подделки подписи.

Как арендуются невостребованные участки?

Стоит отметить, что в практике также нередки случаи аренды не истребованных земельных участков, которые не были распределены между собственниками.

Такие договоры аренды заключаются с сельскими, городскими советами, органами исполнительной власти, поскольку такие наделы остались в их компетенции. Но в таком случае есть риск заключить договор аренды на один и тот же пай с различными арендодателями.

Судебная практика показывает, что существуют ситуации, в которых решается спор о действительности заключенных договоров. Например, был почти одновременно заключен договор на один участок между: сельским советом с другом арендатором, и районной государственной администрацией с другим.

Для безопасной аренды нераспределенного пая нужно тщательно проверять, в чьей именно компетенции находится право его аренды. Местные советы (в частности, сельские) имеют право сдавать в аренду нераспределенные паи, которые находятся в пределах населенного пункта (например, села). Госадминистрации – за пределами населенных пунктов.

Если есть сомнения, где именно находится пай, то можно проверить эту информацию с помощью кадастровой карты (если участку присвоен кадастровый номер) и/или с помощью запросов к соответствующей сельсовета, администрации и управления Держгеокадастру (быв. – земресурсов).

От знания, где именно находится пай – в пределах или за пределами населенного пункта, зависит то, имеет соответствующий орган полномочия заключения договора или нет.

Евгений Даниленко
к.ю.н., старший юрист, адвокатское объединение «Летрадо»

Материал опубликован на сайте аграрного информационного агентства “Аgravery” 26.04.2017

АО “Летрадо”. Все права на материалы, опубликованные на сайте letrado.ua, охраняются законодательством Украины.

Цитирование и републикация материалов, размещенных в разделе сайта «Публикации», разрешается Интернет-ресурсам только при наличии прямой, открытой для поисковых систем гиперссылки, размещенной не ниже второго абзаца текста. Подробности: Условия использования/Политика конфиденциальности.

Источник: http://letrado.ua/publikacii/dogovor-arendy-paya/

Сможет ли собственник пая продать свой участок, сданный в аренду?

Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

Денис Вергун, UBR.ua.

После запуска рынка земли собственники паев могут разорвать договора аренды с фермерами через суд.

Многие договора аренды между фермерами и собственниками паев заключались на многие годы. Если владельцы земли захотят продать свои участки после запуска рынка земли, то прогнать арендаторов с насиженных мест будет нелегко. Но это вполне возможно, говорят юристы.

Напомним, 13 ноября 2019 года в первом чтении был принят законопроект № 2178-10, которым в Украине вводится рынок земли. Ожидается, что заработает он с 1 октября следующего года.

Как расторгнуть договор аренды

Максимально возможный срок заключения договоров аренды земель действительно ограничен 49 годами, но многие заключали договора и на более короткий срок с условием автоматического продления.

Согласно действующего гражданского законодательства Украины, досрочное расторжение договора возможно при существовании одного из нижеприведенных условий:

  • наличие обоюдного согласия сторон на расторжение договора;
  • наличие в договоре положений о возможности досрочного расторжения по инициативе одной из сторон;
  • наличие существенного нарушения одной из сторон условий договора.

Иначе говоря, если в договоре аренды земли не предусмотрено положений о возможности его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, со стороны арендатора отсутствуют нарушения условий договора и арендатор не согласен досрочно расторгнуть такой договор, то у арендодателя практически отсутствуют шансы по своей инициативе расторгнуть договор аренды земли.

Расторжение договоров аренды земли, как правило, проводится по взаимному согласию сторон. Но если одна из сторон откажется, тогда расторгнуть договор можно будет через суд.

«В большинстве договоров одностороннее расторжение договоров аренды запрещено, и только в редких случаях были предусмотрены индивидуальные условия, при которых допускается его расторжение в одностороннем порядке», — отметил в беседе с UBR.ua адвокат, управляющий партнер ЮК «Альянс правовых сил» Виталий Собкович.

Для расторжения договора в судебном порядке нужны веские основания, такие как:

  • нецелевое использование земли;
  • нарушение норм экологической безопасности;
  • несвоевременная оплата арендной платы.

Без оснований и без нарушения норм договора арендатором этот договор аренды досрочно прекратить не получится, говорят юристы.

Собственник меняется, а арендатор нет

При этом, арендодатель не лишен права продать свой земельный участок даже при наличии действующего договора аренды. Иной вопрос – согласится ли кто-то купить такой земельный участок.

«Согласно последней судебной практике Верховного суда, даже при продаже земельного участка третьему лицу договор аренды с предыдущим собственником сохраняет свое действие. В таком случае меняется лишь арендодатель со старого собственника на покупателя земельного участка.

Однако, если в договоре прямо предусмотрено приостановление действия договора аренды земли с момента продажи земельного участка, новый собственник имеет возможность расторгнуть такой договор в судебном порядке», — рассказал UBR.ua адвокат ЮФ Riyako&Partners Николай Максимов.

В случае приобретения земельного участка фермером, который его арендует, договор аренды автоматически прекратиться из-за объединения в одном лице собственника и арендатора.

Если же собственник земельного участка не пожелает его продавать, то, соответственно, договор аренды будет действовать дальше до окончания его срока.

Заключение долгосрочных договоров аренды не было ориентировано на возможную продажу земель и предоставляло гарантии арендаторам в виде определенности условий аренды и невозможности одностороннего досрочного расторжения договоров.

Обязаны сначала предложить фермеру

Согласно закону «Об аренде земли», арендатор земельного участка имеет приоритетное право покупки такого участка по стоимости, за которую он продается. Поэтому продажа такой земли без письменного предложения о покупке арендатором несомненно приведет к успешному обжалованию такой сделки.

«В случае отказа арендатора от приобретения земли, договор аренды после продажи земли третьему лицу будет дальше действовать до окончания его срока, что несомненно повлияет на ликвидность земельных участков, находящихся в долгосрочной аренде, либо же повлечет за собой массу исков о расторжении договоров аренды», — говорит Виталий Собкович.

В случае, если фермер захочет выкупить арендуемый им участок, то такой выкуп может быть произведен исключительно при наличии согласия собственника земельного участка.

Если собственника устраивает аренда, то договор аренды земли продолжит свое действие независимо от желаний арендатора.

«На сегодняшний день значительное количество договоров аренды земли заключено на продолжительный срок. В случае, если арендатор и арендодатель придут к согласию по продаже такого земельного участка, то расторгнуть такой договор не будет особо проблематично. Достаточно будет подписать дополнительное соглашение к договору аренды о его расторжении», — резюмировал Николай Максимов.

Источник: https://buhgalter911.com/news/news-1046591.html

Профи Винс –

Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

перевод      оригинал

ЗАКОН УКРАИНЫ

Об аренде земли

С изменениями и дополнениями, внесенными Законами Украины от 8 сентября 1999 года N 1019-XІV, от 17 февраля 2000 года N 1458-ІІІ, от 7 декабря 2000 года N 2120-ІІІ, от 20 декабря 2001 года N 2905-ІІІ, от 7 марта 2002 года N 3116-ІІІ, от 26 декабря 2002 года N 380-ІV, от 2 октября 2003 года N 1211-ІV (Законом Украины от 2 октября 2003 года N 1211-ІV данный Закон изложен в новой редакции), от 27 ноября 2003 года N 1344-ІV, от 23 декабря 2004 года N 2285-ІV, от 25 марта 2005 года N 2505-ІV, от 20 декабря 2005 года N 3235-ІV, от 19 декабря 2006 года N 489-V, от 28 декабря 2007 года N 107-VІ (изменения, внесенные Законом Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, действуют по 31 декабря 2008 года, изменения, внесенные пунктом 8 раздела ІІ Закона Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, признаны не отвечающими Конституции Украины (являются неконституционными), согласно Решению Конституционного Суда Украины от 22 мая 2008 года N 10- рп/2008), от 3 июня 2008 года N 309-VІ, от 16 сентября 2008 года N 509-VІ, от 11 июня 2009 года N 1509-VІ, от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ (изменения, внесенные подпунктами 2 и 4 пункта 4 раздела І Закона Украины от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ, вступили в силу с 1 января 2010 года), от 11 февраля 2010 года N 1878-VІ, от 1 июля 2010 года N 2404-VІ, от 8 июля 2010 года N 2469-VІ, от 9 июля 2010 года N 2480-VІ, от 2 декабря 2010 года N 2756-VІ, от 17 февраля 2011 года N 3038-VІ, от 7 июля 2011 года N 3613-VІ, от 5 июля 2012 года N 5059-VІ, от 5 июля 2012 года N 5070-VІ, от 6 сентября 2012 года N 5245-VІ, от 4 июля 2013 года N 406-VІІ, от 12 февраля 2015 года N 191-VІІІ, от 24 ноября 2015 года N 818-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1532-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1533-VІІІ, от 23 марта 2017 года N 1983-VІІІ, от 10 июля 2018 года N 2498-VІІІ, Кодексом Украины по процедурам банкротства от 18 октября 2018 года N 2597-VІІІ (который вводится в действие с 21 октября 2019 года),

от 3 октября 2019 года N 155-ІX

Статья 1. Аренда земли

Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 2. Правовые принципы аренды земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, данным Законом, Законами Украины, другими нормативно правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются данным Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.

Статья 3. Объекты аренды земли

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

Часть вторая статьи 3 исключена

(согласно Закону Украины
от 05.11.2009 г. N 1702-VI)

Статья 4. Арендодатели земли

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности территориальных обществ, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с Законом передают земельные участки в собственность или пользование.

(часть четвертая статьи 4 в редакции
 Закона Украины от 06.09.2012 г. N 5245-VI)

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и согласно Закону, отказа их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его приема после истечения шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, управляющее наследством.

Источник: https://www.profiwins.com.ua/legislation/laws/89-161-xiv.html

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: https://www.eg-online.ru/article/408521/

Замена арендатора земельного участка возможна только с согласия арендодателя — PRAVO.UA

Нужно ли согласие арендодателя для объединения арендатором земельных участков?

Применение к спорным правоотношениям положений статьи 1131 Гражданского кодекса Украины, которая регулирует форму и условия договора о совместной деятельности, необоснованно, поскольку, как установлено судами, предметом договора о совместной деятельности является строительство жилого дома, а не арендные правоотношения относительно земельного участка.

Перевод на истцов прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, то есть переводом долга, который регулируется статьей 520 Гражданского кодекса Украины, по содержанию которой должник в обязательстве может быть заменен другим лицом (перевод долга) только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом

19 декабря 2012 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на О., гр-на П., гр-на Ж., гр-на Л., гр-на К., гр-на Э., гр-на Р., гр-на У., гр-на Е., гр-на А., гр-на Д., гр-на С.

к Черкасскому городскому совету, обществу с ограниченной ответственностью «П» (ООО «П») о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды и замене стороны в договоре аренды, по кассационной жалобе Черкасского городского совета на решение Сосновского районного суда г.

 Черкасс от 12 июня 2010 года и определение Апелляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года, установила следующее.

В феврале 2012 года истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 27 декабря 2005 года между ответчиками — Черкасским городским советом и ООО «П» — заключен договор аренды земельного участка площадью 30 000 м2 под размещение малоэтажной жилой застройки, которая расположена в административных границах Черкасского городского совета. Договор надлежащим образом удостоверен и зарегистрирован в Черкасском региональном филиале ГП «Ц» при Госкомземе Украины согласно записи под № * от 12 января 2006 года. Указанный договор заключен сроком до 22 декабря 2054 года.

1 сентября 2009 года между ООО «П» и истцами заключены договоры о совместной деятельности, в соответствии с которыми стороны договорились о долевом участии инвесторов в проектировании и строительстве жилого дома и инженерных сетей по адресу **. Согласно договору, размер инвестиций зависит от стоимости общей площади строительства.

Истцы считают, что указанные договоры не противоречат нормам действующего законодательства и отмечают, что в результате их заключения между ними и ответчиком — ООО «П» — возникли обязательства, которые они, в свою очередь, выполнили в сроки и на условиях, определенных в договорах, а именно: внесли средства на счет общества. Однако ответчик не выполнил свои обязательства. Истцы просят заменить сторону в договоре аренды от 27 декабря 2005 года с ООО «П» на истцов по делу, а также просят перевести на них права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Решением Сосновского районного суда г. Черкасс от 12 июня 2010 года, оставленным без изменений определением Апел­ляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года, исковые требования удовлетворены. Решено заменить сторону (арендатора) в договоре аренды от 27 декабря 2005 года с ООО «П» на истцов. Перевести права и обязанности арендатора по указанному договору с ООО «П» на истцов.

В кассационной жалобе Черкасский городской совет просит отменить судебные решения и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В возражении на кассационную жалобу истцы просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы Черкасского городского совета в полном объеме.

Коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, заслушав докладчика, обсудив доводы жалобы и изучив обстоятельства, необходимые для принятия судебного решения судом кассационной инстанции, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Судами установлено, что 27 декабря 2005 года между Черкасским городским советом и ООО «П» под размещение малоэтажной жилой застройки по адресу ** был заключен договор аренды земельного участка площадью 30 000 м2.

1 сентября 2009 года между ответчиком, ООО «П», и гр-ном Д. заключен договор на долевое участие в проектировании и строительстве жилого дома и инженерных сетей по адресу ** под № ***, гр-ном Л. — договор № ***, гр-ном У.

 — договор № ***, гр-ном С. — договор № ***, гр-ном О. — договор под № ***, гр-ном Р. — договор № ***, гр-ном П. — под № ***, гр-ном Э. — № ***, гр-ном Е. — № ***, гр-ном А. — под № ***, гр-ном Ж. — под № ***, гр-ном К.

 — договор № ***.

Условия договора о долевом участии сторонами не выполнены, поскольку в отношении предприятия возбуждена процедура банкротства.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что замена кредитора в договоре аренды земли не противоречит нормам материального права и условиям договоров о долевом строительстве дома, а истцами полностью выполняются условия договора об аренде: уплачиваются арендные платежи, налоги и т.д.

Однако с такими выводами судов согласиться нельзя исходя из следующего.

Принимая решение, суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям положения статьи 1131 ГК Украины относительно договоров о совместной деятельности, статьи 516 ГК Украины относительно замены кредитора в обязательстве.

Апелляционный суд, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ссылался также на положения статьи 124 ЗК Украины относительно передачи земельных участков в аренду с изменением их целевого назначения.

Однако судами указанные нормы права применены к спорным правоотношениям ошибочно.

Установив, что между ООО «П» и Черкасским городским советом возникли правоотношения по аренде земельного участка, суды к указанным правоотношениям не применили закон, который регулирует такие правоотношения.

Правоотношения по аренде земли регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины «Об аренде земли».

В соответствии со статьей 81 указанного закона право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам, внесено в уставный капитал, передано в залог, кроме предусмотренных частью 2 этой статьи случаев.

Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности, предоставленного для строительства жилого дома, может быть отчуждено арендатором с согласия арендодателя в случае, если такое строительство начато, на срок и на условиях, определенных первичным договором аренды или если такое отчуждение предусмотрено первичным договором аренды.

Арендатор, который намерен отчудить право аренды земельного участка с согласия арендодателя, подает лично или направляет заказным письмом арендодателю соответствующее заявление.

Арендодатель в месячный срок со дня получения заявления письменно предоставляет арендатору согласие на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированный отказ в предоставлении такого согласия.

В случае если в установленный этой статьей срок арендодатель не предоставил согласия на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированного отказа в его предоставлении, арендатор может отчуждать право аренды земельного участка через десять рабочих дней со дня окончания этого срока.

Отчужденное право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Следовательно, по содержанию указанной нормы права арендатор имеет право на отчуждение права аренды земельного участка только в случаях незавершения строительства с согласия арендодателя и по решению арендатора.

Применение к спорным правоотношениям положений статьи 1131 ГК Украины, которая регулирует форму и условия договора о совместной деятельности, необоснованно, поскольку, как установлено судами, предметом договора о совместной деятельности является строительство жилого дома, а не арендные правоотношения относительно земельного участка.

Необоснованным также является применение к спорным правоотношениям положений статьи 516 ГК Украины, регулирующей порядок замены кредитора в обязательстве.

Как установлено судами, договор аренды заключен между Черкасским городским советом, передавшим в аренду земельный участок, и ООО «П», которое приняло земельный участок в аренду и обязалось платить арендные платежи, которые за него платили истцы.

Следовательно, по содержанию договора аренды кредитором выступает орган государственной власти, который передал земельный участок в аренду, а должником — арендатор, который обязался использовать земельный участок по целевому назначению и платить арендные платежи.

Перевод на истцов прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, то есть переводом долга, который регулируется статьей 520 ГК Украины, по содержанию которой должник в обязательстве может быть заменен другим лицом (перевод долга) только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Законодательством Украины, в частности Законом Украины «Об аренде земли», Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, не предусмотрен перевод права аренды земли как вообще, так и без согласия или с согласия арендодателя.

Выполнение истцами обязательств арендатора правоотношения сторон не меняет.

В апелляционной и кассационной жалобах городской совет возражает против перевода права аренды земельного участка на истцов, а потому оснований для удовлетворения исковых требований нет.

Поскольку судами применен к спорным правоотношениям закон, не подлежащий применению, судебные решения подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 336, 341 ГК Украины, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел постановила:

— кассационную жалобу Черкасского городского совета удовлетворить;

— решение Сосновского районного суда г. Черкасс от 12 июня 2010 года и определение Апелляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года отменить, принять новое решение;

— в удовлетворении исковых требований гр-на О., гр-на П., гр-на Ж., гр-на Л., гр-на К., гр-на Э., гр-на Р., гр-на У., гр-на Е., гр-на А., гр-на Д., гр-на С. к Черкасскому городскому совету, обществу с ограниченной ответственностью «П» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды и замене стороны в договоре аренды отказать.

Решение кассационного суда обжалованию не подлежит.

(Решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 19 декабря 2012 года. Дело № 6-35007св12. Председательствующий — Симоненко В.Н. Судьи — Амелин В.И., Дербенцева Т.Ф., Карпенко С.А.,Олийнык А.С.)

Источник: https://pravo.ua/articles/zamena-arendatora-zemelnogo-uchastka-vozmozhna-tolko-s-soglasija-arendodatelja/

Ваши права
Добавить комментарий