Несет ли обязательства за оплату аренды помещения юр лицо

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Несет ли обязательства за оплату аренды помещения юр лицо

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Маленькие хитрости договора аренды: семь раз прочесть, чтобы спать спокойно

Несет ли обязательства за оплату аренды помещения юр лицо

Аренда является одной из самых интересных разновидностей сделок, но как следствие одной из самых сложных. Зачастую, простой договор на 7-10 страниц несет в себе гораздо больше рисков, чем громоздкий и детально проработанный. И могут в нем быть вполне безобидные формулировки, которые таят в себе нешуточные проблемы.

В договорных отношениях «девелопер-ритейлер» лучше всего придерживаться концепции золотой середины, договор должен быть простым, но четким. Чаще всего юристами и менеджерами поднимается вопрос о тех нужных условиях, которых в договоре нет.

Однако особое внимание нужно уделять тем формулировкам, которые в договоре есть, и которые внешне кажутся достаточно безобидными. Чаще всего на них указывает обычная «юридическая интуиция».

Но, разумеется, у каждого юриста в багаже есть любимые, самые «безобидные» формулировки

✓  «Арендатор –  ООО «_____», в том числе, всего его подрядчики, агенты, посетители». 

Безобидный термин может далеко не всегда также безобидно использоваться в тексте Договора. Помните, горячо любимое «казнить (,) нельзя (,) помиловать»? Чувствуете разницу между: «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ» и «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ Посетителями Арендатора»? 

Между: «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя» и «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя Посетителями Арендатора»? Всегда в переговорах следует задать обратный вопрос, а Арендодатель готов нести ответственность за действия Посетителей Торгового Центра, сотрудников наемной управляющей компании и сотрудников компаний, которые проводят ремонт в Торговом Центре? А поэтому, Арендатор – это только Арендатор.

✓  «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором настоящего Договора». 

Перевод: «Если вы нарушите любое условие договора, ЛЮБОЕ условие, например на 1 день нарушите срок предоставления страхового полиса, то вы ненадлежащим образом исполняете договор, а значит, не имеете право беспрепятственно использовать Помещение, и я могу ограничить вам в него доступ».   

Заменяем на: «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств исключительно по оплате арендной платы».

Две корреспондирующие друг другу обязанности: предоставить помещение – взамен уплачивать арендную плату. Нет аренды – нет помещения, нет помещения – нет аренды.

Никакие другие нарушения не могут быть основанием для прекращения доступа в помещения. Точка.

✓  «Стороны установили, что исполнение Арендодателем эксплуатационных обязательств является частью обязательства Арендодателя по поддержанию Торгового центра в соответствующем состоянии и не является услугами, оказываемыми Арендодателем Арендатору. Арендодатель и Арендатор не считаются заключившими договор оказания услуг, и Эксплуатационный платеж не является платой за услуги, а является составной частью Арендной платы».  

Казалось бы логично, какие услуги, когда у нас договор аренды. Но есть одно, большое «НО». Услуга подлежит оплате только тогда, когда она оказана, т.е. прежде чем за нее заплатить, заказчик услуги должен ее принять, согласиться с тем, что она была оказана и только потом, заплатить за ее оказание. 

А вот аренду доказывать не надо, есть акт приема-передачи помещения, используешь помещение по назначению – плати всю аренду, включая, пресловутый эксплуатационный платеж, при этом не факт, что тебе окажут эксплуатационные услуги, ведь договором прописано, что это вовсе и не услуги. 

Также и с маркетинговым платежом. Обратную формулировку сделать несложно, нужно просто обязательно указать, что и маркетинговые и эксплуатационные платежи, регулируются 39 главой Гражданского кодекса РФ. В этом случае наш договор будет носить смешанную правовую природу.

✓  «Любое уведомление считается полученным стороной при условии передачи такого уведомления под роспись уполномоченному представителю другой Стороны». 

Тоже, в общем, все «ок». Представитель уполномоченный, подпись на месте, все хорошо. Но вот опять нюанс.

С Арендодателем все в порядке: офис, администрация, секретарь, к которому попасть невозможно, потому что охрана не пропускает, а сотрудники администрации не имеют трудовых правоотношений с юридическим лицом, которое заключило с вами договор аренды, так что идем на почту и отправляем заказным, с описью вложения и уведомлением о вручении. 

И, казалось бы, что и в отношении нас, как арендаторов действует такой же порядок. Ан нет. Абзац 2 пункта 1 статьи 182 «полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.)». Все мы в рознице и все мы знаем, что это такое.

Ключевая задача продавцов, удивительно, но – продавать. Не принимать документы, не оценивать их юридическую значимость, не бросать клиентов в сезон, чтобы прочитать, что же такое там Арендодатель им принес.

Но наш мудрый законодатель не учитывает данный факт, вот и лежат на полках в магазинах забытые уведомления о расторжении, претензии о неоплате и предписания об устранении нарушений. 

Чтобы этого избежать, мы пишем: «Стороны установили, что в исключение положений гражданского законодательства, полномочия сотрудников Арендатора находящихся в Помещении не явствуют из обстановки, любые вопросы, связанные с исполнением, изменением или прекращением настоящего Договора Арендодатель вправе решать исключительно с единоличным исполнительным органом Арендатора, для чего вся корреспонденция передается Арендатору исключительно на адреса, указанные в настоящем Договоре».

✓  «Арендодатель обязуется по окончании строительства Торгового центра и ввода его в эксплуатацию передать в пользование Арендатора за плату Помещение». 

Тоже, казалось бы, неоспоримая логика – построили, ввели в эксплуатацию, потом передали. Только вот смущает третье лицо. Не с точки зрения гражданского законодательства, а с точки зрения русского языка, равно как и отсутствие явно выраженного сказуемого.

В формулировке отсутствует «Арендодатель обязан завершить строительство Торгового центра и ввести его в эксплуатацию», а есть сам по себе строящийся Торговый Центр, также сам по себе вводящийся в эксплуатацию, после чего уже появляются некие обязанности Арендодателя.  

Заменяем на: «Арендодатель обязан в срок до «___»______ завершить строительство Торгового Центра, в срок не позднее «____»_____________ получить Разрешение на ввод Торгового Центра в эксплуатацию и предоставить Арендатору заверенную копию такого Разрешения и в срок до «___»_____________ передать Арендатору Помещение». Ну и, разумеется, далее нужно «подтянуть» всю схему сделки именно под эти обязанности Арендодателя. 

Источник: https://new-retail.ru/business/pravo/malenkie_khitrosti_dogovora_arendy_sem_raz_prochest_chtoby_spat_spokoyno2175/

Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

Несет ли обязательства за оплату аренды помещения юр лицо

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту – Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать… В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

  • Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст.

1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем – собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

“… В силу абзаца второго п. 3 ст.

308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/arendator-nezhilogo-pomeshcheniya-potrebitel-kommunalnykh-uslug-ili-kak-/

Ваши права
Добавить комментарий