Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

Непосредственное управление МКД(многоквартирным домом)

Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

Помимо двух способов управления (ТСЖ и Управляющих Компаний, как МУП УГКХ)существует ещё один, третий, способ управления это-Непосредственное управления МКД.

Почему-то умалчивается в местных СМИ об этом способе. Идеально подходит для домов до 16 квартир, которых огромное количество в Алуште.

Процедура ухода под этот способ вообще не сложен и главное выгоден по дальнейшему содержанию МКД для совладельцев.

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, – или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Больше всего вопросов у граждан вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы как ТСЖ и управление УК достаточно распространены, то способ непосредственного управления домом еще недостаточно популярен у жителей многоквартирных домов. В чем же преимущества данного способа управления многоквартирным домом? В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, УК обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Во исполнение указанных требований управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции. Однако, учитывая, что собираемость платежей за коммунальные услуги с населения составляет менее 100 процентов, у управляющих организаций непременно возникают дополнительные расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг, что нередко приводит к банкротству управляющей организации. При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих нерадивых соседей, что является безусловным преимуществом данного способа. Обслуживание жилья при непосредственном способе осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций. Плату за жилое помещение и коммунальные услуги собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление домом, вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Возможно заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, вывоз твердых бытовых отходов). Действие по заключению договоров может быть возложено на представителя собственников, избранного на общем собрании. В чем еще преимущества непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления? Непосредственное управление по сравнению с другими способами является наиболее экономичным. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности. В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом, а значит и расходы на управление. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома. Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке. Но необходимо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений.

Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно.

Источник: kamkrai.com

Источник: https://alushta24.org/blog/neposredstvennoe_upravlenie_mkdmnogokvartirnyim_domom

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом: минусы и процедура перехода

Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

27 Декабря 2017 5:00

Здравствуйте, друзья! Если вы живете не в высотке с большим количеством подъездов и квартир, а в маленьком доме, эта статья точно для вас. Но может быть, вы еще только планируете избавиться от скопления людей во дворе и переехать в малоэтажный дом с числом квартир не более 30. В этом случае наша информация тоже может заинтересовать вас. И вот почему.

Речь в ней пойдет о том, что такое непосредственное управление многоквартирным домом. Законом, а именно ЖК (Жилищным кодексом) – главным документом, регулирующим жилищные взаимоотношения в нашей стране – такая форма управления определена именно для маленьких домов, где соседи хорошо знают друга и могут совместно решать общие вопросы.

Кто и как решает судьбу дома

Напомним тем, кто, может быть, еще не знает или забыл, какие вообще формы управления многоквартирными домами существуют в России. Всего их три. Это сотрудничество с управляющей компанией, создание товарищества собственников жилья и непосредственное управление. Мы говорим о последнем.

Как и в названых двух других, судьба дома, вернее, того, кто будет управлять им, решается на общем собрании жителей. Как часто случается, за дело берутся энтузиасты, так называемая инициативная группа. Они готовят повестку собрания, встречаются с жильцами, объясняют им суть грядущих перемен и приглашают принять участие в ании.

Чтобы решение, принятое на собрании, было правомочным, участвовать в нем должно более 50 процентов собственников. Помимо прочего на собрание обязательно надо пригласить представителей муниципалитета – так требует закон. Если в доме есть неприватизированные квартиры, интересы этих жителей также представляет муниципальная власть.

Как голосуем?

Что касается процедуры ания, то как и в других случаях, оно может быть очной и заочной. О месте и времени проведения очного собрания необходимо сообщить заранее. Плюсы этого варианта в том, что люди могут совместно обсудить спорные вопросы, высказать свою точку зрения, услышать друг друга.

Однако на практике собрать работающих – часто далеко от города – людей бывает непросто. Пожилые люди привыкли жить по старинке и не всегда готовы к переменам и переходу на новую форму управления. Найдутся и те, кто арендует квартиру и тоже не пожелает стать участником собрания. В этом случае проводится заочное ание.

Людям предлагаются опросные листы, вопросы в которых соответствуют повестке дня собрания. Каждый может проать за приемлемый для себя ответ. Решение обязательно оформляется протоколом собрания. Он потребуется чуть позже – при заключении договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги.

Главный вопрос собрания на озвученную нами тему – это переход на непосредственное управление. Также может быть выбрано лицо, которое станет представлять всех жителей при заключении договоров. Избирается совет дома. И еще один вопрос – это выбор компаний для заключения с ними договоров об оказании услуг.

Коммунальные услуги и ремонт – изменения

С 2017 года в действие вошли изменения в ЖК РФ. Это касается оплаты расходов на воду – холодную и горячую – электроэнергию, сточные воды по содержанию общедомового имущества. В домах с непосредственным управлением они по-прежнему входят в графу “коммунальные услуги”, причем во всех других формах это стало частью платы за содержание жилого помещения.

Следует различать договора на содержание и ремонт жилого дома и договора на коммунальные услуги. Что касается первого, то решение об этом принимается только на общем собрании. Поскольку у договора, как правило, два лица, одним из них являются все или большинство собственников дома, выбравшие эту форму управления.

Вместе с тем на коммунальные услуги договор с коммунальной организацией каждый собственник заключает отдельно. Плюсом для собственника будет прозрачность выставляемых счетов, плюсом для коммунальщиков – то, что за неуплату и соответственно долги отключить неплательщика можно в индивидуальном порядке, без ущерба для других жителей.

Что такое хорошо и что – плохо

Если уж мы заговорили о плюсах и минусах, давайте остановимся на этом подробнее. Итак, чем же все-таки хорошо непосредственное управление. Первая и очень важная причина – это экономия средств. Жителям не придется тратить деньги на содержание управленческого аппарата. Ведь в ТСЖ, не говоря уже об управляющей компании, есть выбранный человек, которому из средств жителей платят зарплату.

Вторая и тоже немаловажная причина – прозрачность всех расходов и показаний в квитанциях. Люди заключают договоры напрямую, сколько израсходовали коммунальных услуг, такой платеж и получили. Если кто-то из жителей не оплачивает коммунальные услуги, его долги не ложатся бременем на других. По своим долгам отвечает тоже он сам.

Решения о заключении договоров на содержание и ремонт дома, о выборе компании-поставщика услуг принимаются всеми жителями. В этом, кстати, есть и плюсы, и минусы. С одной стороны, такие решения более взвешены, удовлетворяют потребности всех жителей. С другой – это причина конфликтов. Например, кто-то будет не согласен с решением установить домофон и заставить его будет невозможно.

Один из солидных минусов подобной формы управления – трудность в поиске человека, который без оплаты, на добровольной основе возьмет на себя организационные вопросы. Желающих, прямо скажем, мало, а работы, которую необходимо проводить, более чем достаточно.

К явным недостаткам можно отнести и невозможность получения государственной помощи путем вхождения в какие-либо целевые программы. Ее оказывают лишь тем многоквартирным домам, которые имеют договор с управляющей компанией. Это же касается и капитального ремонта – проводить его жителям придется за свой счет.

На самом деле положительных и отрицательных сторон в такой форме, как непосредственное управление, гораздо больше. Одно очевидно, эффективной она может быть только при небольшом количестве жителей в доме. Именно поэтому законом определена цифра – 30 квартир.

Возможно, кто-то из читателей этой статьи является участником, где жителями дома выбрано непосредственное управление. Мы с удовольствием выслушали бы ваш рассказ, с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться, какую реальную выгоду имеют жители. Мы рады любому мнению по затронутой сегодня теме. Заходите на наш сайт, оставляйте комментарии, мы готовы продолжить обратную связь.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/chto-takoe-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Плюсы и минусы непосредственного управления | Город Сокол

Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.

Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг.

Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

  • каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
  • законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
  • очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
  • не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
  • не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
  • заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Источник: https://www.sokolinfo.ru/informationpeople/plusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravlenia

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен – выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.

) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс – договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления “управляющая организация”.

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и “за того парня”, как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается “максимальная защита прав жильцов”, в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став “подрядчиком по обслуживанию МКД”, обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: “Вы сами выбрали непосредственное управление”.

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом “новые подрядные организации” вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся “экономия на квартплате” в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все “за” и “против”, и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых “подрядчиков” о том, что “будет лучше”.

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управления необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

жкх, управление домом

0 Подпишитесь на наш канал Яндекс.Дзен

Источник: https://tvernews.ru/news/173327/

Формы управления многоквартирным домом

Непосредственное управление жителями многоквартирным домом

Итак, Жилищный кодекс предусматривает три варианта управления домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Чем отличаются разные способы управления многоквартирным домом?

Управление домом со стороны собственников может быть непосредственным и опосредованным или доверительным.

Если собственник управляет своим имуществом самостоятельно, без привлечения третьих лиц, — это непосредственное управление.

Опосредованное управление связано с передачей собственниками части задач управления другим лицам (физическим или юридическим).

Если собственники скооперировались, выбрали этих лиц из своей среды, создали собственную управляющую организацию — это управление через ТСЖ, ЖСК и так далее. В этом случае договор управления не заключается, ТСЖ, ЖСК и так далее действуют на основании устава, который принимается общим собранием.

Если жители дома (или городская администрация за местных жителей) доверили управление многоквартирным домом посторонним лицам, не входящим в число собственников дома, — это управление через управляющую организацию. С данной организацией собственники и заключают договор.

Необходимо знать, что даже если собственники не выполняют все обязанности по управлению самостоятельно, а передают их другим лицам, исходное право на управление общим имуществом многоквартирного дома они не теряют.

Преимущества и недостатки разных способов управления

Непосредственное управление

При непосредственном управлении каждый из собственников дома от своего имени заключает договоры на коммунальные услуги. Это значит, что собственник существенно сэкономит на посредниках, и коммунальные услуги обойдутся дешевле.

С другой стороны, собственнику придется самому, причем заранее, оценивать степень надежности поставщиков, качество их услуг, технические сложности при подключении.

Заниматься «качанием прав» в случае каких-то проблем с коммунальщиками тоже придется самостоятельно.

Каждый собственник по отдельности несет ответственность за неуплату по счетам. Это значит, что поставщики коммунальных услуг не повысят цену из-за посторонних неплательщиков в доме. С другой стороны, никакого снисхождения к должнику в этом случае не будет.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то при непосредственном управлении все или большинство собственников должны заключить отдельный договор с обслуживающей компанией. Это значит, что можно опять-таки сэкономить на посредниках.

С другой стороны, собственники должны сами выбрать обслуживающую компанию, самостоятельно оценить состояние своего дома и услуги по содержанию и ремонту, в которых нуждается дом, а для этого требуется техническое образование и соответствующая квалификация. Кроме того, для договора с обслуживающей компанией нужно согласие всех или хотя бы большинства собственников, а это значит, что придется потратить много времени на переговоры и обсуждения.

Для любых расчетов, более сложных, чем плата по счетам коммунальных компаний, придется нанимать бухгалтера.

Любое решение относительно управления домом в случае непосредственного управления должно быть принято на общем собрании, а это значит, что собрание придется созывать гораздо чаще, чем раз в год.

Существенным недостатком непосредственного управления можно назвать то, что собственники не могут открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт, поскольку это может сделать лишь юридическое лицо. Хранить собираемые средства придется, по-видимому, в личном сейфе кого-нибудь из собственников. Минусы такого «размещения капитала» очевидны.

Формально каждый может влиять на качество всех потребляемых услуг, однако на практике каждый жилец должен будет потратить на это немало собственного времени и сил.

Товарищество собственников жилья или другой специализированный кооператив

Создание ТСЖ считается наиболее эффективным способом управления домом. Собственники сами управляют своим имуществом, а это значит, что управление будет более оперативным и добросовестным, чем управление «со стороны» — ведь свое берегут.

ТСЖ — это юридическое лицо, значит, ТСЖ может открывать счета, подписывать договоры, предъявлять претензии поставщикам и делать многие другие вещи, которые недоступны при непосредственном управлении — или требуют от каждого собственника юридической грамотности и времени для походов по инстанциям.

ТСЖ может избрать в свое правление самых квалифицированных и инициативных собственников дома. При этом их труд по управлению домом будет оплачен, что позволит выбрать лучшие кадры. ТСЖ может также организовать обучение, если возникнет нужда в каком-либо специалисте.

Если к управлению привлекается сторонняя управляющая компания, то возможности ТСЖ влиять на ее деятельность, контролировать качество ее работы шире, чем у самих собственников.

ТСЖ имеет возможность грамотно использовать общее имущество многоквартирного дома, тем самым сокращая расходы. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы на стенах дома и т. д.

Однако, как и у всех способов управления домом, у создания товарищества собственников жилья есть отрицательная сторона.

Если жильцы дома недостаточно активны при обсуждении и принятии решений, работа ТСЖ существенно осложняется.

Очень многое в деятельности ТСЖ зависит от личных качеств его руководителей: за избрание неграмотного или, того хуже, нечистого на руку правления будут расплачиваться все собственники дома.

Жителям дома нужно будет выплачивать зарплату членам правления и, возможно, тратиться на обучение специалистов. Эти расходы включаются в плату за жилищные услуги.

Актуальна для ТСЖ и проблема должников. Финансирование потребностей ТСЖ происходит «из общего котла», а значит, недобросовестность некоторых плательщиков обязательно отзовется на управлении домом в целом. «Прорабатывать» должников тоже приходится ТСЖ, а это — занятие не из приятных.

Создание ТСЖ в старом, давно не ремонтированном доме — дорогое удовольствие! Поддерживать такой дом в состоянии, пригодном для жизни, обойдется в круглую сумму, и государство тут не поможет.

А жители небольших домов просто не смогут собрать сумму, необходимую для содержания дома на приемлемом уровне: меньше квартир — меньше денег.

Если разница в доходах собственников значительна, то их требования к эксплуатации и благоустройству дома тоже будут различны: небогатых жильцов удовлетворит минимальный набор жилищно-коммунальных услуг — лишь бы оплата была по силам, а состоятельные собственники наверняка захотят большего комфорта. Назначить же разную плату жителям одного и того же дома ТСЖ не имеет права.

Управление через управляющую компанию

Собственники могут отдать управление своим домом в руки специалистов из управляющей компании.

В этом случае всеми делами занимается компания, и возможностей повлиять на управление собственным домом у жильцов не так уж много: постараться заключить договор об управлении на самых выгодных условиях и расторгнуть договор, если деятельность управляющей компании неудовлетворительна. Ну, и еще писать жалобы в контролирующие органы власти.

Достоинство и недостаток у такого способа управления один и тот же: жители дома не отвечают за его, дома, состояние и использование.

Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?

Все зависит от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его собственников: от технического состояния дома, состава проживающих, наличия в доме грамотных и энергичных лидеров, значительного по количеству и работоспособного актива собственников.

Если:

— в вашем доме не больше 10 квартир;

— вы умеете договариваться с соседями и действовать сообща;

— вы обладаете достаточными знаниями, чтобы заниматься бухгалтерской, технической, юридической деятельностью по управлению, или достаточными средствами, чтобы нанять специалиста;

— вы готовы решать все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, самостоятельно,

то вы можете выбрать непосредственное управление домом.

Если:

— ваш дом относительно новый и в хорошем состоянии;

— среди жителей дома много инициативных, деятельных людей и хороших специалистов;

— и среди них есть человек с опытом управления или просто хорошими организаторскими способностями, при этом не склонный к воровству;

— или если есть возможность потратиться на обучение некоторых собственников нужным навыкам;

— жители дома примерно равны по своему имущественному и социальному положению;

— в доме больше 50 квартир,

то имеет смысл создавать ТСЖ.

Если:

— большинство жителей вашего дома не могут похвастаться энергичностью, инициативностью, умением кооперироваться, например, им мешает в этом пожилой возраст;

— ваш дом старой застройки и давно нуждается в капремонте;

— доход большей части собственников невелик,

возможно, стоит предоставить управление домом управляющей компании.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При непосредственном управлении каждый собственник заключает договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) от своего имени.

Это важно! Надо помнить, что коммунальные услуги предоставляются по публичным договорам.

Это значит, что собственник заключает договор, воспользовавшись коммунальными услугами (попросту открыв кран в собственной квартире, вы уже выражаете согласие с условиями договора и обязаны выполнять их, то есть оплачивать счета коммунальной службы).

Поэтому собственнику нужно идти в офис ресурсоснабжающей организации, читать договор и подписывать его только в том случае, если дом новый и требует подключения к коммунальным сетям. Во всех остальных случаях договор о пользовании коммунальными услугами, как правило, уже заключен. Текст публичного договора должен быть опубликован в официальной региональной прессе.

А вот при заключении договора об услугах по содержанию и ремонту с обслуживающей фирмой одной стороной будет эта фирма, а второй — все или большинство собственников. Решение о заключении договора жильцы принимают на общем собрании.

Один из собственников может действовать в интересах всех остальных по решению общего собрания и по доверенности. Такой собственник может вести переговоры и заключать договоры с организациями от лица всех собственников дома.

На практике организационную работу ведет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное ание.

Заключая договоры с подрядными организациями, все или большинство собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны.

Каждый собственник имеет право контролировать деятельность подрядных организаций; жаловаться на качество выполняемых работ он может непосредственно в эти организации.

Расчеты по платежам за жилищные и коммунальные услуги, за капитальный ремонт осуществляет бухгалтер или региональный расчетный центр по договору с собственниками. Открыть счет для сбора средств на капитальный ремонт дома собственники не могут, поскольку не создали юридическое лицо.

Такая схема эффективна лишь при небольшом числе собственников. Если их больше 10, управление домом становится негибким, неоперативным, что в свою очередь проводит к новым проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т.

 д. Возможность повлиять на управляющего или управляющую организацию при поставке некачественных услуг становится незначительной: управляющая организация всегда может отговориться тем, что другие собственники не имеют к ней претензий.

Если в доме с непосредственным управлением много собственников, то можно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких собственников. Таким образом, будет создано как бы правление, но без образования юридического лица.

При этом остальные собственники должны выдать выбранным лицам доверенности на представление их интересов. Это понадобится при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или расчетным центром.

Заключая договор, доверенное лицо указывает как основание своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя собственников и полученные доверенности.

Выбор подрядных организаций, составление условий договора — это компетенция общего собрания. В остальном схема аналогична предыдущей. Упрощается лишь процедура подписания договоров. Однако доверенное лицо не может само принимать решения по управлению общим имуществом. Все решения опять-таки принимаются общим собранием.

Источник: http://indbooks.in/mirror7.ru/?p=456591

Ваши права
Добавить комментарий