Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, а когда отказаться от его исполнения

Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2  ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).

Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договорав одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре.

Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.

1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.

Таблица 1

Основания одностороннего расторжения договора аренды

(в судебном порядке)

Для арендодателяДля арендатора
ОснованиеДокументОснованиеДокумент
Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора арендыПункт 3 ст. 586 ГКНепредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срокПункт 3 ст. 582 ГК
Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениямиПодпункт 1 части первой ст. 590 ГКНепередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.)Пункт 2 ст. 582 ГК
Существенное ухудшение арендатором имуществаПодпункт 2 части первой ст. 590 ГКНаличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию имПункт 1 ст. 583 ГК;подп. 2 части первой ст. 591 ГК
Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежаПодпункт 3 части первой ст. 590 ГКНепредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)Часть вторая ст. 584 ГК
Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатораПодпункт 4 части первой ст. 590 ГКНарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонтаЧасть четвертая п. 1 ст. 587 ГК;подп. 3 части первой ст. 591 ГК
Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имуществаПодпункт 1 части первой ст. 591 ГК
Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечаетПодпункт 4 части первой ст. 591 ГК
Для обеих сторон
ОснованиеДокумент
Существенное нарушение договора другой стороной.Условия признания обстоятельств существенно изменились:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторонаПункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК

Таблица 2

Основания одностороннего отказа от договора аренды

(во внесудебном порядке)

Для обеих сторон договора аренды
ОснованиеДокумент
Договор аренды заключен на неопределенный срок.В случае отказа следует письменно предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяцаПункт 2 ст. 581 ГК

Юлия Кудрявец, юрист

Источник: https://www.jurk.by/solutions/kogda-mozhno-rastorgnut-dogovor-arendy-v

Как расторгнуть договор аренды?

Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

Договором аренды жилья считается документ, который фиксирует обязательства между владельцем квартиры и арендатором. Это может быть бумага, составленная в простой письменной форме, однако она в силе защитить интересы сторон в любом официальном споре.

Многие люди беспечно подходят к съёму жилья — платят или принимают деньги без расписок, арендуют недвижимость на условиях устного соглашения, невнимательно просматривая текст.

Однако профессиональные риэлторы рекомендуют внимательно относиться ко всем формальностям — как при заключении, так и при расторжении сделки.

Необходимость отказаться от обязательств по договору может возникнуть по разным причинам как у арендатора, так и у собственника квадратных метров. Сама по себе эта процедура не представляет большой сложности, однако условия прекращения обязательств лучше представлять себе заранее.

Действия:

Действие 1

Договор аренды относится к категории гражданско-правовых сделок. Отношения между квартиросъёмщиком и владельцем жилья регулируются Гражданским Кодексом РФ. Как и любое подобное соглашение, договор на аренду квартиры может быть расторгнут по нескольким причинам:

  1. 1 По соглашению сторон

    Это самый простой и распространённый способ отказаться от аренды помещения. Договор может быть расторгнут на любых условиях, которые устроят обе стороны. Как правило, когда между хозяином и квартиросъёмщиком назревает конфликт, проще всего пойти на определённые уступки и аннулировать соглашение полюбовно.

    Так все могут быть уверены, что не получат официальных претензий в будущем. Главное, что стоит знать арендаторам: владелец жилья не вправе заставить их досрочно съехать без веских причин. Если вас вынуждают подписать бумаги, помните: расторжение сделки «по соглашению сторон» должно быть взаимовыгодным.

  2. 2 По требованию сторон

    Если владельцу недвижимости и арендатору не удаётся решить вопрос на уровне личных договорённостей, пора вспомнить о своих правах.

    В Гражданском кодексе прописаны основания для расторжения договора по требованию сторон.

    В статье 619 ГК РФ указаны причины, по которым от соглашения может отказаться арендодатель, а в статье 620 ГК РФ обозначены условия, которые позволяют арендатору досрочно отказаться от съёмного жилья.

Для того, чтобы расторгнуть договор аренды по требованию одной из сторон, необходимо решение суда.

Обратите внимание, что в российском законодательстве есть некоторые различия между понятиями аренды и найма. По договору аренды недвижимость сдается юридическому лицу, а по договору найма — физическому.

При этом арендное соглашение расторгнуть относительно просто, а вот договор найма может быть аннулирован только в порядке, предусмотренным законодательством.

Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ. Таким образом законодательство защищает права арендаторов.

Прежде чем заключать договор найма жилья, нужно чётко представлять, на каких условиях он может быть расторгнут.

Если вы не чувствуете себя достаточно подкованными в юридических вопросах, лучше обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору или пригласить специалиста для заключения сделки.

Контакты агента по недвижимости можно найти на любом крупном портале с объявлениями об аренде жилья.

Рис. Пример сервиса «Дежурный риэлтор» на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Гражданский кодекс даёт арендатору право досрочно расторгнуть договор найма жилья. При этом, если квартиросъёмщик хочет съехать без веских оснований, он должен предупредить владельца недвижимости за три месяца.

Причём уведомление нужно предоставить в письменном виде — отправив по почте или вручив лично в руки в присутствии свидетелей.

Ускорить процесс переезда можно двумя способами: договориться с хозяином и расстаться раньше срока по соглашению сторон или обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды жилья.

Основания для расторжения договора найма квартиры по требованию арендатора:

  1. 1 Владелец квартиры не предоставляет недвижимость арендатору

    Довольно часто встречаются ситуации, когда договор заключен, аванс и квартплата внесены, а собственник откладывает переезд жильца под разными надуманными предлогами вроде ремонта, отключения горячей воды или срочной командировки. Если вы подозреваете арендодателя в недобросовестном поведении, напомните ему о нормах ГК.

  2. 2 Владелец квартиры препятствует жильцу пользоваться жильём

    Под этот пункт попадают все ситуации неожиданной смены ключей или внезапного выдворения арендаторов «с вещами на выход», которые позволяют себе некоторые неуравновешенные хозяева квартир.

    Кроме того, сюда входят и внеплановые «проверки» без предупреждения, которые арендодатели иногда устраивают жильцам.

    Регулярность и время подобных визитов должны быть чётко прописаны в договоре аренды и не нарушаться.

  3. 3 У недвижимости есть существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны арендатору

    Если вы случайно сняли квартиру, где вода бывает ровно 1 час в день (именно тогда, когда вы заключали договор найма), не отчаивайтесь. Любые серьёзные недостатки жилья, о которых хозяин «забыл» предупредить жильца в присутствии свидетелей, могут быть основанием для расторжения договора найма.

  4. 4 Квартира непригодна для жизни

    Под этот пункт подпадают, к примеру, все форс-мажорные ситуации, произошедшие не по вине жильца: пожар в доме или масштабное наводнение из-за прорыва трубы на верхнем этаже. Арендатор не обязан жить в квартире, если это угрожает его здоровью или безопасности.

  5. 5 Арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это обязательство предусмотрено по договору аренды.

    Квартиросъёмщик должен следить за косметическим состоянием жилья и сохранностью мебели, но любые капитальные работы в квартире — ответственность владельца недвижимости, если иные условия не были указаны в договоре найма. Если он систематически уклоняется от своих обязательств, арендатор не должен это терпеть.

Действие 3

Владельцу квартиры изначально приходится очень внимательно подходить к подписанию бумаг.

По закону арендодатель не может выгнать жильца по собственной прихоти, поэтому важно выбрать адекватного и платежеспособного квартиросъёмщика, с которым не будет проблем.

Собственнику недвижимости удобнее заключать краткосрочные (до 1 года) договоры найма с возможностью продления, чем бессрочные соглашения — это даёт ему больше возможностей избавиться от недобросовестных квартиросъёмщиков.

Гражданский кодекс даёт арендодателю право досрочного расторжения договора в следующих случаях:

  1. 1 Квартиросъёмщик не платит за жильё в установленный срок

    Просрочка платежа, после которой владелец квартиры может идти в суд, зависит от срока договора найма. Если соглашение краткосрочное, жильцу достаточно дважды не внести арендную плату для того, чтобы наймодатель указал ему на дверь. В случае долгосрочных соглашений, собственник может пойти в суд, если арендатор не отдаёт деньги за квартиру более 6 месяцев.

  2. 2 Квартиросъёмщик существенно и неоднократно нарушает условия договора

    К таким нарушениям может относиться, к примеру, визиты и проживание друзей, знакомых или родственников нанимателя (кроме несовершеннолетних детей), которые происходят без разрешения хозяина квартиры и не предусмотрены по условиям договора. Наниматель также не может завести домашнее животное без согласие хозяина квартиры.

  3. 3 Квартиросъёмщик вредит имуществу арендодателя

    Разбитый унитаз, испорченный паркет или сожженный диван — веский довод для того, чтобы указать нанимателю на дверь. Однако владельцу квартиры стоит учесть — выселить жильца в один день не получится. Сначала суд обяжет его исправить нарушения, и лишь в том случае, если человек не примет всех необходимых мер для их устранения, договор найма будет расторгнут.

  4. 4 Квартиросъёмщик не производит капитальный ремонт недвижимости, хотя это прописано в договоре

    Капитальный ремонт в квартире может быть обязанностью арендатора, если такое условие закреплено в договоре найма. В этом случае квартиросъёмщик должен закончить все работы в установленные сроки.

  5. 5 Квартиросъёмщик использует недвижимость не по назначению

    При заключении договора найма жилья обе стороны должны учитывать права и интересы соседей. В частности, по закону жилые помещения не должны использоваться не по назначению — как склад, магазин или общепит.

Владельцу жилья стоит учесть: закон, в первую очередь, защищает арендаторов. По просьбе нанимателя суд может отсрочить расторжение договора на срок до 1 года.

Действие 4

Помните: когда договор заключается в письменной форме, простой устный отказ от него не работает. Даже если стороны решили дело миром и расстаются по взаимному согласию и без видимых претензий, нужно грамотно оформить документы.

В противном случае, обязательства сохраняются. Теоретически, бывший наниматель всё так же обязан платить деньги за квартиру, в которой он не живёт, пока не передал её хозяину по акту.

А владелец недвижимости не вправе сдавать квадратные метры новому жильцу, пока действует договор найма с прежним.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о прекращении обязательств должно быть в той же форме, что и договор. Это значит, если первая бумага была составлена в письменном виде, расторжение можно оформить точно также — владелец жилья и бывший наниматель ставят свои подписи в присутствии свидетелей.

В некоторых случаях договор найма регистрируется в официальных органах. В этом случае процедура будет чуть сложнее: соглашение о расторжении обязательств также потребует регистрации, а жильца придётся снимать с учёта.

После того, как соглашение подписано или зарегистрировано, владельца недвижимости и нанимателя не связывают никакие обязательства — жилец должен освободить помещение.

Если к расторжению договора привело серьёзное нарушение условий сделки другой стороной, можно обратиться в суд и требовать возмещения убытков(п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Действие 5

Расторжение договора найма по решению суда, как правило, происходит по инициативе владельцев недвижимости. У нанимателей есть возможность отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке — для этого достаточно уведомить хозяина за три месяца до переезда. А вот собственнику квартиры придётся побороться за то, чтобы нежелательный жилец уехал раньше срока.

Наймодатель вправе обратиться в суд, если он на законном основании требует от жильца расторгнуть договор, а тот отказывается съехать или не предоставляет ответа в оговоренный срок. При этом подать исковое заявление можно только после того, как вы попытались решить вопрос в частном порядке — в форме письменного требования или предупреждения.

Алгоритм действий владельца квартиры для расторжения договора найма через суд:

  1. 1 Направить арендатору письмо с предложением расторгнуть договор
  2. 2 Получить письменный отказ квартиросъёмщика или дождаться истечения срока, который даётся на ответ (30 дней, если иное не предусмотрено договором)
  3. 3 Подать иск о расторжении договора найма в районный суд

Если владелец квартиры обратится в суд, предварительно не отправив предложение нанимателю, исковое заявление останется без рассмотрения.

Договор найма, который был прекращён принудительно, будет считаться расторгнутым с того момента, как вступит в силу судебное решение.

При этом обязательства по внесению арендной платы останутся за нанимателем до тех пор, пока он не вернёт квартиру по акту.

Если строптивый жилец отказывается покидать квартиру даже после того, как проиграл суд, наймодателю придётся выдворять его при поддержке судебных приставов.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/108-kak-rastorgnut-dogovor-arendyi/

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

Как правило, договором найма предусмотрен порядок досрочного расторжения договора. Если в документе такие условия не прописаны, то расторжение договора осуществляется в порядке, установленном ст.

687 Гражданского кодекса РФ «Расторжение договора найма жилого помещения».

Как следует из содержания вопроса, наниматель покинул квартиру, не расторгнув в установленном порядке договор найма, а значит, договор найма действующий, в связи с чем требования собственника правомерны.

Кроме того, пока договор не будет расторгнут надлежащим образом, долг продолжит накапливаться до момента, когда договор найма не прекратит свое действие истечением срока, а имущество не будет возращено нанимателем собственнику по акту приема-передачи.

Собственник может дождаться окончания договора найма, а затем обратиться в суд и взыскать весь долг с нанимателя.

Если наниматель не живет в квартире и не пользуется имуществом это его право, но оно не является основанием считать договор найма утратившим силу.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Что касается платежей за ЖКУ и электроэнергию если договором найма не предусмотрено, кто и за что платит, то на нанимателя возлагается обязанность оплачивать реально потребляемые им (и фиксируемые приборами учета) водопотребление и водоотведение, электроэнергию, вывоз и утилизация ТБО.

Что касается угроз собственника обратиться в правоохранительные органы, то такой метод воздействия на нанимателя будет бессмысленным, поскольку возникший спор является гражданско-правовым и может быть решен только в порядке гражданского судопроизводства. Таким образом, в интересах нанимателя при освобождении объекта недвижимости позаботиться о том, чтобы наймодатель принял объект по акту приема-передачи.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

В данной ситуации собственник никак не сможет возложить обязанность по уплате коммунальных платежей на арендатора, поскольку, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственниках жилых помещений.

Обращение в полицию также ничего не даст, так как полиция не вправе рассматривать подобные дела, только суд. Но поскольку в законе четко сказано, кто должен уплачивать коммунальные платежи, то и суд ничем не сможет помочь собственнику квартиры.

Кто главный — тот, кто сдает квартиру, или тот, кто снимает?

Как обманывают квартиросъемщиков

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Деловой дом» Валентина Курусканова:

Срок, на который заключен договор аренды, определяется сторонами и указывается в договоре. Общими положениями об аренде предусмотрено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца (при аренде недвижимого имущества).

Стороны также вправе установить иной срок для предупреждения в этом случае это должно быть отражен в договоре.

При этом договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Наниматель жилого помещения может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По общим правилам аренды в число обязанностей арендатора по содержанию арендованного имущества включается также бремя расходов на содержание имущества, куда относятся коммунальные расходы. Согласно особенностям найма жилого помещения, регулируемым главой 35 ГК РФ, установлено, что наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Документ, подтверждающий возврат имущества, акт приема-передачи имущества (аналогичный тому, который стороны подписывали при заключении договора).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, за несвоевременный возврат арендованного имущества договором может быть предусмотрена неустойка.

Полагаю, что заявление арендодателя в полицию не даст тех результатов, на которые он рассчитывает. Данный спор является гражданско-правовым.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

В данной ситуации радует хотя бы то, что есть договор. В стандартном договоре, как правило, фиксируются все возможные условия расторжения. В частности, обычно наниматель может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 30 дней.

Оплата коммунальных услуг, согласно сложившейся практике, лежит на наймодателе, за исключением стоимости потребленного электричества, воды, оплаты интернета и спутникового телевидения. Так же наниматель оплачивает тарифицируемые звонки с домашнего телефона.

Существует еще так называемый страховой депозит, как раз и предназначенный для погашения каких-либо задолженностей со стороны нанимателя. Все это или иное обязательно прописывается в договоре. Стороны при подписании, до момента заселения, должны договориться обо всех возможных ситуациях. Именно поэтому многие приглашают для составления договора профессионального риелтора.

Что касается данной конкретной ситуации, то наверняка есть способ ее разрешения с минимальными потерями для сторон. Надо только проявить терпение и спокойно договориться во внесудебном порядке, а может быть, пригласить профессионалов. Если не получается, то, конечно, решение может вынести только суд.

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Могу ли я получить налоговый вычет за съем квартиры?

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Договор аренды квартиры один из наиболее часто встречающихся вопросов в практике адвоката по гражданским делам. В Гражданском Кодексе РФ целая глава посвящена договору аренды квартиры.

При заключении договора аренды квартиры нужно не торопиться, не подходить к его составлению формально, просто взять шаблон из интернета, а внести все спорные моменты и порядок их урегулирования, которые Вам потом помогут при наличии спора выиграть дело в суде.

Если Вы расторгаете договор аренды квартиры, то лучше закрепить расторжение письменно и составить акт приемки на все имущество, чтобы потом к Вам не могли предъявить никаких исков и сказать, что что-то пропало из квартиры. Что касается оплаты коммунальных платежей, то кто платит и за что лучше всего прописать в договоре аренды.

И если будут претензии со стороны хозяев квартиры, то Вы просто сошлетесь на условия договора. Если собственник обращается в правоохранительные органы, то Вы сможете показать сотрудникам полиции условия договора, какие платежи производит собственник, и сослаться на то, что Вы действуете в соответствии с договором.

Чем лучше составлен договор аренды квартиры, тем Вам проще будет отстаивать свои права в суде и в правоохранительных органах.

Поэтому не стесняйтесь прописывать все условия в договоре аренды квартиры, потому что в российском праве существует свобода договора и кроме обязательных условий, которые должны быть отражены в договоре, остальные условия Вы можете прописывать самостоятельно. Если в договоре не прописано, кто будет платить коммунальные платежи, то автоматически оплачивать их будет собственник, так как на нем лежит бремя ответственности за свою собственность.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если все именно так, как Вы описали, Вам необходимо срочно отправить уведомление по реквизитам договора о расторжении договора аренды, чтобы было зафиксировано число, когда Вы прекратили пользоваться квартирой.

Это делается для того, чтобы у Вас на руках было доказательство, что Вы уведомили собственника квартиры о прекращении договора аренды в одностороннем порядке. Пока договор не расторгнут, по сути Вы действительно должны исполнять взятые на себя обязательства.

То, что Вы съехали из квартиры это Ваше личное решение, арендодатель в соответствии с договором предоставляет Вам площадь, которой Вы можете пользоваться, а можете и не пользоваться.

А вот если он сдал квартиру кому-то другому после того, как Вы съехали, и пытается получить двойную выгоду, то правда будет уже на Вашей стороне. Конечно, если Вы сможете это доказать в суде.

Заявление в полицию ничего не даст наймодателю. Единственное, куда он может действительно обратиться, с иском в суд, Вы оба будете отстаивать свою точку зрения, а суд примет решение в соответствии с действующим законодательством.

Если Вы продолжаете жить в этой квартире, надо решать все в переговорном порядке.

Если в договоре не была указана оплата коммунальных платежей с Вашей стороны, платить Вы не обязаны, так как коммунальная плата является обязанностью собственника квартиры как стороны по договору обслуживания.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Поставленный арендатором вопрос содержит в себе несколько подвопросов или юридических казусов. Итак, обо всем по порядку.

Если Вы снимали квартиру на основании договора аренды, то этот договор содержит срок его действия и, кроме того, порядок его досрочного расторжения. Например, уведомление за определенный срок: один месяц, три месяца, десять дней и пр. Одностороннее расторжение договора с Вашей стороны возможно при соблюдении Вами данного порядка.

При этом довольно часто договоры аренды содержат пункт о том, что в случае досрочного расторжения есть некая сумма денежного удержания, которое арендодатель вправе с Вас потребовать в случае досрочного расторжения договора аренды по Вашей инициативе.

Если же эти условия договором аренды не прописаны и срок его не истек, Вы вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендодателя письменно по адресу, указанному в договоре, заведомо (в разумный срок).

Желательно подписать акт приема-передачи квартиры от Вас арендодателю это позволит установить точно момент, когда Вы освободили квартиру и, как следствие, перестали нести ответственность за нее. Если же расторжение договора по каким-либо причинам в одностороннем порядке невозможно, Вам надлежит как можно скорее обратиться в суд и расторгать договор аренды в судебном порядке.

В случае, если Вам выставляют требование об оплате счетов и договором аренды не установлено, кто именно должен эти платежи оплачивать, данный спор имеет определенную судебную перспективу.

Впрочем, по общей практике, в большинстве случаев суды будут расценивать плату, установленную договором, исключительно как арендную, и дополнительно выставленные счета (за эксплуатацию, за воду, за электричество) в то время, когда Вы пользовались квартирой, Вам придется оплатить.

Условия для оплаты предоставление Вам данных документов. Вы вправе их проверять и контролировать.

В части обращения Вашего арендодателя в правоохранительные органы этого не следует бояться. Вы никакой закон не нарушили и вправе требовать документального подтверждения расходов, которые Вам предъявляют и требуют оплатить.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 кругов ада для тех, кто не платит коммуналку

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sehal_so_semnoy_kvartiry_no_hozyain_prodolzhaet_trebovat_oplatu_kto_prav/6381

Что делать, если хозяева выгоняют со съемной квартиры раньше срока

Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

  • страница
  • Жизнь в Москве
  • Недвижимость
  • Аренда

Юлия Анташева | 25.08.2009

Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?

Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.

Права нанимателя жилого помещения:

  • жить в арендуемом помещении;
  • подать в суд в случае невыполнения договора хозяином квартиры.

Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ГК РФ):

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Договора нет↑

Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без договора найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире.

В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно.

Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.

Вы не подписывали договор аренды (найма), но брали расписку с хозяина квартиры об оплате аренды? В этом случае можете попробовать доказать через суд факт аренды жилья. Процесс будет сложен, т.к. договора, в котором бы были прописаны сроки аренды жилья, у вас все равно нет.

Процесс в суде пойдет легче, т.к. есть документы, подтверждающие оплату аренды. И не забудьте пригласить в суд свидетелей.

Вас выгнали, но деньги уплачены вперед? Требуйте возврата суммы за вычетом дней проживания через суд.

Вне зависимости от наличия договора найма вас выгоняют вскоре после вселения по требованию совладельцев квартиры, не дававших согласия на сделку? Это могут быть мошенники. Если же просто хозяин – растяпа, требуйте возвращения средств, в т.ч. через суд.

Маленькая месть – сообщите в налоговую инспекцию о незадекларированых доходах:

  • Если договор не заключался, и расписку вы не брали – инспекция доставит хозяину несколько  неприятных минут, но сильно прижать не сможет – нет доказательств.
  • Договора нет, но вы брали расписки об оплате аренды. В этом случае налоговики доставят бывшему арендодателю куда больше проблем. Ему придется доказывать, что он не имеет к этому отношения, и, если не докажет, – заплатить штраф.
  • Если хозяин не регистрировал заключенный договор аренды «где надо», то ему грозит штраф в размере 20% (ст.122 НК РФ) от общей полученной суммы за аренду.

Договор есть↑

Договор найма жилого помещения подписан, но хозяин квартиры безосновательно вас выгоняет из съемной квартиры? Если договор с вашей стороны не нарушен, то живите спокойно в квартире. Раньше срока, указанного в договоре, хозяин выгнать вас не имеет права. Попытка вас выселить – нарушение договора аренды.

Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело идите в суд. Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.

Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу – арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца.

Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении договора и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным (ГК РФ, стр. 684).

В суд!↑

Выселение нанимателей при расторжении договора аренды производится в судебном порядке. Без решения суда ни арендодатель, ни милиция не вправе выселить нанимателя квартиры и вынести из нее его вещи.

В соответствии со ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования квартирантом или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения ими прав и интересов соседей.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Ссылки

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/rent/o_4856

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Можно ли расторгнуть договор аренды жилого помещения раньше установленного срока в договоре?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Ваши права
Добавить комментарий