Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?

Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов

Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?

Специалисты Правового центра ДВА М имеют обширный опыт участия в процедурах приобретения земельных участков из государственной собственности.

На нашем счету – довольно обширный пул положительно разрешенных в пользу заказчиков Правового центра дел, большинство из которых требовали не только глубокого знания действующего законодательства, но и понимания принципов работы государственных органов и умения разрешать нетривиальные задачи.

Наша цель – помочь Вам реализовать свои права на приобретение земельных участков при минимуме сопутствующих затрат.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам предоставления земельных участков в аренду либо в собственность, в том числе:

  • проводит правовую экспертизу наличия оснований для предоставления участков без проведения торгов;
  • обеспечивает юридическое сопровождение процедуры оформления прав на земельные участки со стадии формирования земельного участка до его предоставления в собственность (аренду);
  • осуществляет юридическое сопровождение участия заказчиков в проведении земельных аукционов и оспаривания их результатов;
  • оказывает услуги по представлению интересов в судах по спорам, вытекающих из оформления прав на земельные участки без проведения торгов.

Отказ в предоставлении земельного участка

Действующее законодательство устанавливает формально ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность под расположенными на нем объектами недвижимости.

Данные основания могут быть разбиты на несколько основных групп:

  1. участок не может быть предоставлен в собственность в силу установленного публичного запрета на его приватизацию;
  2. участок не может быть предоставлен в собственность исключительно данного заявителя, так как на участке расположены объекты недвижимости иных лиц;
  3. объект, расположенный на участке, не является объектом недвижимости, либо является объектом незавершенного строительства, для оформления прав на землю под которыми установлены специальные правовые режимы.

Публичными запретами, исключающими возможность предоставления участка в собственность, являются:

Наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иному лицу, исключает возможность предоставления земельного участка в единоличную собственность одного из них.

В этой ситуации существует два варианта оформления прав на землю:

  • выкуп участка в долевую собственность всех собственников объектов недвижимости, расположенных на нем, на основании их совместного заявления, если участок является неделимым;
  • раздел земельного участка, который является делимым. В этом случае должны быть сформированы отдельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими соответствующему собственнику. После раздела каждый собственник самостоятельно обращается за выкупом земельного участка, занятого принадлежащими именно ему объектов недвижимости.

В ряде случаев основанием для отказа в выкупе земельного участка могут являться претензии публичного органа к самим объектам недвижимости, расположенным на участке.

Ни для кого не секрет, что до недавнего времени достаточно широко была распространена схема выкупа земельных участков под расположенными на них «квазиобъектами» недвижимостями: заборами, разворотными площадками, будками охраны, силосными траншеями и пр. Данные «объекты» зачастую возводились на участках на основании декларации об объектах недвижимости как вспомогательные объекты, то есть без оформления разрешений на строительство.

Совершенно очевидно, что все указанные выше объекты не являются ни недвижимостью, ни объектами вспомогательного назначения, в связи с чем выкуп земельных участков под ними невозможен.

В настоящее время судебная практика, как правило, также исходит из невозможности выкупа земельного участка под указанными выше объектами, а также под любыми иными объектами, которые были зарегистрированы в обход закона как вспомогательные объекты.

В этой связи реализация подобного рода схем выкупа земельных участков становится крайне затруднительной. Кроме того, сам факт выкупа не гарантирует сохранение участка впоследствии, так как данная сделка может быть признана недействительной как по иску самого публичного органа, так и по иску органов прокуратуры.

Также необходимо учитывать, что нахождение в собственности объекта незавершенного строительства не дает его собственнику право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Законом предусмотрена особая процедура оформления прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства, которая не предусматривает права выкупа участка ранее завершения строительства, ввода построенного объекта в эксплуатацию и оформления на него права собственности.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих выкуп земельных участков.

Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-zemelnykh-uchastkov/osnovaniya-otkaza

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Как перевести арендованный участок ИЖС в собственность

Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?
Статья обновлена: 11 октября 2019 г.

Здравствуйте. Я подробно расписал как оформляется в собственность арендованный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС. Без разницы имеется ли участке дом или как участок был получен в аренду — через торги/аукцион, по договору аренды, по договору перенайма (уступки права) и т.п. Инструкция на этой странице подходит для всех.

Небольшое отступление: чаще всего в договоре аренды ничего не написано об оформлении участка в собственность, но это не значит, что это запрещено. Я все равно советую арендаторам внимательно прочесть свой договор аренды, потому что в нем могут быть указаны какие-либо ограничения на этот счет.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно оформить участок в свою собственность. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды.

Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.

Если арендованном участке стоит жилой дом, который оформлен в собственность, то арендаторы имеют исключительное право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. За сколько выкупается участок я написал ниже, а каким должен быть дом — здесь.

Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, то у арендаторов нет исключительного права на выкуп. В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ.

Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек.

Поэтому дешевле и надежнее построить жилой дом, оформить дом в собственность и далее уже выкупить участок по льготной цене без торгов.

При наличии оформленного жилого дома, арендаторы могут выкупить земельный участок по льготной цене. Под льготной ценой имеется в виду определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент в каждом населенном пункте — разный.

Образец расчета цены выкупа

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если арендованный участок относится к муниципальной земле (более распространенный случай), то процент выкупа устанавливает местная администрация (муниципалитет) — пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.

Если участок в городе, то администрация города. Если в поселке, то администрация муниципального района.

Поэтому узнать размер процента можно в местной администрации (об этом ниже по ссылке), у местных юристов или в интернете.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка — инструкция с картинками.

Например, в Ленинском муниципальном районе Московской области установлена ставка в 3% от кадастровой стоимости — Постановление администрации района от 06.06.2014 N 904.

В Самаре 20% — Постановление администрации города от 16 декабря 2016 года N 1601. В Кемеровской области уже 60% — Закон области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ.

Указанные в примерах проценты актуальны на момент написания статьи. Через год они могут измениться.

Если участок относится к федеральной земле, то процент выкупа указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Чаще всего это 60% от кадастровой стоимости — смотрите в подпункте «а)» пункта №3. В редких случаях можно выкупить за 2,5% — когда участок был ограничен в оборотоспособности, но ограничение сняли до июля 2012 года (пп. б п. 4 Постановления).

Как узнать к какой земле относится участок? Это указано в самом договоре аренды/перенайма. Если земля федеральная, то арендодателем выступает Территориальное управление Росимущества области/края и т.п. В остальных случаях земля считается муниципальной.

Каким должен быть жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК и п. 39 ст. 1 ГрК РФ, частным жилым домом признается зданием максимум в три этажа, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также нужно учесть к жилым помещениям из п.

12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован.

В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В законе ничего не указано ни о минимальной площади дома, ни о материале стен, ни о фундаменте и так далее. Требования к дому могут отличаться даже в соседних муниципальных районах.

Поэтому этот момент уточните в местной администрации, у местных юристов или кадастровых инженеров.

По своему опыту работы у меня сложилось следующее мнение, каким должен быть дом, чтобы его признали жилым: 1) Дом должен стоять на капитальном фундаменте, т.е. прочно связан с землей. Фундамент из винтовых свай очень нежелателен, потому что дом тогда могут признать некапитальным строением (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). 2) Установлены окна и входная дверь.

3) Размер дома минимум 5 на 5 метров. 4) Насчет коммуникаций: если по участку проведены коммуникации, то лучше к ним подключится. У чиновников нет общего мнения на счет автономных коммуникаций — генератор с электрообогревателем, печную трубу, туалет на лице и тому подобное. 5) Материал стен — сруб, блок или кирпич.

Нежелательно делать каркасный дом, тем более на винтовых сваях.

Если дом в итоге признают нежилым и следовательно отказывают в выкупе участка по льготной стоимости, то нужно разбираться в правомерности в каждом отдельном случае. Все зависит от того, какая судебная практика местного суда.

Можно ли построить дешевый дом или имитацию

Источник: www.e1.ru

Чтобы побыстрее оформить участок в собственность, многие арендаторы решаются на следующую схему: 1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них.

Я даже сталкивался с ситуациями, когда арендаторы просто ставили на участке вагончики на сваях. 2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом. 3) Технический план подается в администрацию.

Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии. 4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка. 5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания.

Иногда комиссия не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой. 6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене. 7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность.

8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

На первый взгляд кажется, что схема рабочая — кадастровый инженер указывает в техплане дешевую постройку как жилой дом, а комиссия не приезжает это проверять. Но ситуация изменилась.

За деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрацию.

С марта 2020 года для оформления дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания.

Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. Могут признать дом нежилым и через суд изъять участки из собственности.

Такая ситуация была в Свердловской области — Мэрия подала в суд на екатеринбуржцев, которые купили землю на аукционе, чтобы построить на ней дома.

О дополнительных условиях выкупа

В некоторых регионах местная администрация устанавливает дополнительные условия для выкупа арендованного участка ИЖС после постройки дома.

Например, в республике Башкортостан так — если договор аренды заключен с января 2015 год и арендаторы хотят выкупить участок до истечения срока аренды, то стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы (п. 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года N 629).

Например, кадастровая стоимость участка 800 тыс.руб., а арендаторы заплатили за аренду всего 200 тыс.руб. В итоге они смогут выкупить участок за 600 тыс.руб. Если договор аренды заключен до января 2015 года, то выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости и без дополнительных условий.

О наличии дополнительных условий уточните в местной администрации или у местных юристов.

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/oformlenie-v-sobstvennost/arendovannyi-uchastok-pod-izhs

Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости

Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?

Специалисты Правового центра ДВА М имеют обширный опыт участия в процедурах приобретения земельных участков из государственной собственности.

На нашем счету – довольно обширный пул положительно разрешенных в пользу заказчиков Правового центра дел, большинство из которых требовали не только глубокого знания действующего законодательства, но и понимания принципов работы государственных органов и умения разрешать нетривиальные задачи.

Наша цель – помочь Вам реализовать свои права на приобретение земельных участков при минимуме сопутствующих затрат.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированные юридические услуги по защите прав на землю, в том числе, по вопросам приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости:

  • проводит правовую экспертизу ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права землепользователя;
  • представляет интересы клиентов при взаимодействии с уполномоченными органами и в судах по всем категориям споров, связанных с оформлением прав на землю;
  • обеспечивает подготовку обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
  • представляет интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по заявлениям о правах на земельные участки.

Как оформить земельный участок в собственность

Несмотря на достаточную четкость законодательного регулирования вопросов, связанных с приобретением земельных участков, занятых объектами недвижимости, без проведения торгов, на практике возникает множество спорных ситуаций, разрешение которых, как правило, связано с судебными спорами.

Основными проблемными вопросами являются:

1) определение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости

Одним из классических вопросов, возникающих при предоставлении участков в собственность под объектами недвижимости, является вопрос соразмерности площади испрашиваемого участка и площади участка, необходимой для эксплуатации данных объектов.

Действующее законодательство ставит вопрос о порядке определения такой «соразмерности» в зависимость от того, приняты ли в соответствующем муниципальном образовании правила землепользования и застройки или нет.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

В тоже время в большинстве ПЗЗ конкретные размеры участка предусмотрены только для индивидуального жилищного строительства, садоводства и т.д. Для большинства категорий нежилых объектов, производственно-складских, торговых, офисных т.д.

, а также многоквартирных домов правила отсылают к нормативной документации в сфере строительства – федеральным сводам правил (бывшие СНиП), и отраслевым нормам, региональным нормативам и т.д.

Данные документы, в свою очередь, предполагают расчет площади в исходя из многих обстоятельств.

В зависимости от вида деятельности площадь участка, необходимая для использования недвижимости, может превышать «пятно застройки» в среднем в три-десять раз. И, учитывая наличие различных, часто взаимно противоречивых, нормативов, разрешение вопроса во многом зависти от усмотрения проектировщика или судебного эксперта.

Рассмотрение судебного спора об определении соразмерности площади участка и объекта недвижимости невозможно без проведения судебной землеустроительной экспертизы с постановкой вопроса о том, какая площадь нужна для эксплуатации конкретных объектов недвижимости в соответствии с действующей нормативно-технической документацией.

Оформление земельных участков в собственность

Вместе с тем, даже будучи уверенным в том, что судебная экспертиза будет назначена в «дружественную» организацию с прогнозируемыми выводами экспертов, нельзя не учитывать, что любая экспертиза не имеет для суда заранее установленной силы.

Если в подобного рода экспертизе будет указано, что для эксплуатации будки площадью 30 кв. м. нужен участок площадью 1 гектар, суд практически гарантированно такое заключение не примет.

В подобного рода ситуациях землепользователю необходимо оценить наличие иных вариантов оформления прав на землю, а также целесообразность приобретения таких прав с учетом экономических факторов, а также возможных правовых рисков.

2) расширительное толкование перечня оснований для отказа в предоставлении участков в собственность

Среди наиболее частых необоснованных оснований отказов в выкупе земельных участков, не предусмотренных земельным законодательством, возможно выделить следующие:

а) нахождение части участка в красных линиях

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Нахождение испрашиваемого земельного участка или его части в планируемых границах указанных выше территорий не может быть расценено как резервирование данного участка, а также не может являться иным предусмотренным законодательством основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

б) нахождение участка в границах природного комплекса

В соответствии с федеральным законодательством данное обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении соответствующего участка в собственность.

в) нахождение участка в границах земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями)

Расположение земельного участка в границах особо охраняемых природных территорий ограничивает такой участок в обороте и, следовательно, является основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

Однако, федеральным законодательством не предусмотрено ограничение в обороте земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями.

В отношении таких земель должно быть принято решение об их резервировании.

Таким образом, для ограничения в предоставлении земельных участков, расположенных на землях, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями, федеральным законом предусмотрен специальный правовой механизм – резервирование.

г) нахождение участка на территории производственной зоны, подлежащей реорганизации

Данное обстоятельство не ограничивает, не изымает из оборота и не запрещает приватизацию земельных участков, входящих в территорию производственных зон.

В случаях если соответствующие территории планируется использовать для иных целей, такие территории должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

Резервирование, осуществленное в соответствии с требованиями действующего законодательства, будет являться основанием для отказа в предоставлении в собственность участков, расположенных в пределах зарезервированной территории.

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность по непоименованным в законе основаниям является неправомерным и может быть оспорен в судебном порядке.

3) оспаривание публичным органом прав на объекты недвижимости и законности их возведения

В ряде случаев при оформлении прав на землю под объектами недвижимости их собственник может столкнуться с попытками оспаривания прав на недвижимость со стороны публичных органов.

Основные претензии публичных органов могут заключаться в следующем:

– объект недвижимости является самовольно построенным либо реконструированным объектом

В силу действующего законодательства самовольная постройка не порождает права собственности у построившего ее лица. Факт регистрации права собственности в реестре прав на недвижимое имущество сам по себе не легализует самовольную постройку.

Если публичный орган отказал в предоставлении участка на основании отнесения объекта недвижимости к самовольным постройкам, дальнейшее оформление прав на землю, скорее всего, будет возможно после разрешения спора в отношении данного объекта.

Землепользователь в данной ситуации может занять активную позицию, то есть предъявить иск о легализации самовольной постройки, либо пассивную позицию, то есть ждать предъявления иска о сносе постройки и добиваться отказа в его удовлетворении.

При обжаловании в суде отказа в предоставлении участка в собственность, суд в любом случае не сможет избежать правовой оценки доводам публичного органа о самовольности возведенного объекта.

– объект недвижимости, несмотря на то, что его права зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество, по своим физическим свойствам не является объектом недвижимости

Зачастую в качестве объектов недвижимости регистрируются объекты, которые таковыми не являются: разворотные площадки, заборы, плоскостные сооружения – стоянки и пр. Кроме этого, в ряде случаев грань между объектом недвижимости (то есть объектом, неразрывно связанным с земельным участком) и сборно-разборной конструкцией достаточно тонка и очень часто практически отсутствует.

Тем не менее, правовая разница между недвижимостью и «не недвижимостью» колоссальна: наличие недвижимости дает право на выкуп участка либо его приобретение в аренду без торгов, а «не недвижимость» может размещаться только в период действия договоров аренды после чего подлежит демонтажу.

При наличии спора о том, является ли тот или иной объект недвижимостью, публичные органы, как правило, отказывают в предоставлении участка в собственность и предъявляют в суд иски о признании права собственности отсутствующим.

Данная категория дел является достаточно сложной и, как правило, требует проведение судебной строительно-технической экспертизы, оценки факта осведомленности публичного органа о возведении спорного объекта, о первоначальных правах на земельный участок (в частности, предусматривали ли они право на возведение капитальных объектов) и пр.

Если подобного рода спор между собственником объекта недвижимости и публичным органом возник, оформление прав на землю до разрешения спора невозможно.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих приобретение прав на земельные участки.

Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-zemelnykh-uchastkov/spornye-voprosy-s-oformleniem

Выкуп земли из аренды

Могут ли в данной ситуации отказать в выкупе земельного участка?

С помощью адвокатов и юристов   компании Вы приобретете право собственности или аренды на земельный участок, расположенный под Вашим зданием.

Имеющиеся у нас знания и опыт  помогут приобрести земельный участок в собственность по льготной цене.

После оформления земли в собственность на данный земельный участок будет снят запрет на строительство или отчуждение имущества в собственность третьих лиц.

Оформление земельного участка в собственность

Специалисты по земельным вопросам готовы помочь вам осуществить выкуп земельного участка в собственность. Как известно, граждане и юридические лица, которые имеют недвижимость на муниципальных или государственных участках, могут законным образом приватизировать ее.

В этом случае реальным выходом из ситуации становится выкуп земельного участка в собственность. Однако процесс этот достаточно сложный и длительный. Если вы хотите осуществить выкуп самостоятельно, вам придется столкнуться с прохождением множества инстанций, оформлением документов и т.д.

Мы рекомендуем вам избавить себя от множества хлопот и обратиться к профессионалам! Благодаря обширным знаниям наших специалистов, их огромному опыту и настойчивости вы сможете осуществить выкуп земельного участка в собственность по льготной цене.

После того как мы поможем вам оформить всю документацию, а также совершить сделку, запрет на строительство на определенном земельном участке будет снят – и вы сможете смело распоряжаться этой площадью по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка в собственность – задача не из легких, а потому требует определенных юридических знаний. Наши юристы уже не раз сталкивались с этой проблемой и готовы продемонстрировать свой высокий профессионализм в решении ваших задач.

Порядок оформления земельных участков в собственность

Вы можете приобрести участок в единоличную, совместную или долевую собственность.

Для того чтобы выкуп земельного участка в собственность состоялся, наши юристы подготовят все необходимые документы, и помогут осуществить: – экспертную оценку возможности переоформить земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную; – разработку индивидуальной схемы выкупа земельного участка в собственность; – сопровождение документов во всех государственных органах;- – сбор необходимых документов;

– юридическое сопровождение процесса.

Особенности оформления земельных участков в собственность

Следует отметить, что льготный выкуп земельного участка в собственность проводится по иной схеме, поскольку такое право дается не каждому, оно может быть реализовано по заниженной цене. Льготный выкуп земельного участка в собственность могут оформить ИП, компании и физические лица.

Наши специалисты помогут вам провести все подготовительные работы, помогающие упростить процесс сделки.    В случае запрета на приобретение юристы подскажут вам, что делать. Ведь выкуп земельного участка в собственность порой становится невозможен, если речь идет о реконструкции объекта капитального строительства.

Выкуп земельного участка в собственность под зданием – это одна из основных проблем, ведь уполномоченные органы будут старательно сокращать площадь приобретаемой вами земли. Наши юристы помогут вам разобраться с этой проблемой и повернуть дело в выгодную для вас сторону.

Таких нюансов, когда выкуп земельного участка в собственность проблематичен, становится все больше. Чтобы вы могли избежать проблем в этой сфере, мы предлагаем вам квалифицированную помощь наших специалистов.

Московская областная земельная компания предлагает услуги специалистов, которые заключаются в комплексном сопровождении сделок с земельными участками, начиная с подачи заявления на выкуп земельного участка в собственность из аренды и заканчивая оформлением прав на участок.

Перевод земельного участка в собственность

Граждане и юридические лица, имеющие недвижимость на государственных и муниципальных участках, имеют право на ее приватизацию. Разумный выход из данной ситуации – выкуп земли в собственность.

Этот процесс достаточно сложный и длительный, но заручившись помощью профессионала, вы сможете завершить его в минимальные сроки.

  Специалисты нашей компании помогут выбрать наиболее оптимальную схему перевода земли в собственность, помогут в сборе документов и юридическом оформлении сделки.

Перевод земельного участка в собственность: порядок оформления 

Приобрести участок можно в единоличную, долевую или совместную собствен6ность.

Для того, чтобы выкуп земли по кадастровой стоимости состоялся, наши юристы окажут следующие услуги: – экспертная оценка возможности переоформления земли из государственной собственности в частную; – разработка индивидуального плана действий; – сопровождение документов при подаче в государственные органы;

– юридические консультации и комплексное сопровождение процесса.

Аренда с правом выкупа

Аренда с правом выкупа – механизм, который часто используется теми, кто желает получить недвижимость в собственность.

Эта схема выгодна как для покупателя, так и для продавца, и особенно актуальна, когда последний долгое время не может найти претендента на покупку своего имущества.

Аренда с правом выкупа позволяет собственнику получать постоянную стабильную прибыль, а покупателю – использовать имущество для предпринимательской деятельности и иных целей.

Перевод земельного участка в собственность: быстро и без лишних проблем 

Специалисты нашей компании помогут вам  осуществить выкуп земли по кадастровой стоимости. Обладая многолетним опытом работы в своей области, мы гарантируем высокое качество оказываемых услуг.

Мы поможем вам собрать все необходимые документы и подать их для оформления в соответствующие инстанции. После всего этого вы сможете смело распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Преимущества сотрудничества с нами уже оценили сотни клиентов: 

– профессионализм и ответственность; – индивидуальный подход; – приемлемые цены; – полный комплекс услуг.

Юридическое лицо, решившее выкупить земельный участок под зданием, находящимся в собственности этого юридического лица, обращается в администрацию того района, где находится этот земельный участок.

Оно должно представить документы в администрацию, подтверждающие право собственности на здание, которое находится на этом земельном участке. Затем администрация в течение определенного времени должна вынести постановление или отказ о продаже данного земельного участка юридическому лицу.

Отказ должен быть обоснованным и законным, так как прокуратура, при проверке, может выявить неправомерность отказа и сделать представление.

Казалось бы, что с введением в действие гл. 17 Гражданского кодекса РФ и принятия Земельного кодекса РФ, которые достаточно подробно регламентируют переход прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, проблема с выкупом земли у государства исчезает автоматически.

Однако на практике юридическое лицо может столкнуться с рядом трудностей. Это и предложение администрацией выкупа земли под зданием на аукционе, и отказ в продаже, ввиду важности земельного участка для хозяйственных нужд района и так далее.

Теперь о порядке приобретения земельного участка при вынесении постановления администрацией о продаже земельного участка под зданием. Вместе с постановлением готовится кадастровый план земельного участка, договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт.

Все эти документы подаются в отдел Управление росреерстра Вашего района, по месту нахождения объекта, где регистрируется сделка между администрацией и юридическим лицом.

После чего, через определенное время юридическое лицо получает на руки зарегистрированный договор, передаточный акт, один кадастровый план и свидетельство на право собственности на земельный участок.

В соответствии с гражданским кодексом и законом о земле, при оформлении земельного участка в собственность, объектом купли-продажи является не только земельный участок, но и часть его. Земельный участок является объектом земельных отношений и представляется как часть поверхности земли, у которой описаны границы.

Документ, подтверждающий обособленность определенного земельного участка от других смежных земельных участков, является кадастровый паспорт земельного участка. Орган государственной власти, занимающийся вопросами земли, имеет право ограничить максимальный или минимальный размер земельного участка, но только в соответствии с законом.

Теперь о порядке расчета стоимости земельного участка, которая будет указана в договоре купли-продажи.

Она должна определяться пропорционально стоимости кадастровой по одной ставке для земельного участка, но зависит от категории земель: земли сельхозназначения, для ведения личного подсобного хозяйства, для производственных нужд, для гаражного строительства и т.д. Для земель населенных пунктов возможно применение различной стоимости у частей одного и того же земельного участка, но только в случаях, если земельный участок расположен на территории двух и более территориальных зон различных с отличительным градостроительным регламентом. В ином случае, если земельный участок расположен целиком в одной территориальной зоне с одним и тем же видом использования, то стоимость этого участка определяется по одной ставке в зависимости от способа использования данного земельного участка. Не сомневаясь, обращайтесь за помощью в нашу компанию, и вы сможете на своем собственном опыте убедиться в том, что с нами удобно работать.

Мы сделаем с недвижимостью все, что Вы захотите.

Источник: http://www.oblzemli.ru/services/zemelnye-otnosheniya/vykup_zemli_iz_arendy/

Ваши права
Добавить комментарий