Могут ли расселить при строительстве новостройки, если мы против?

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Могут ли расселить при строительстве новостройки, если мы против?

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: http://www.domostroynn.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Снос по реновации. Что взамен?

Могут ли расселить при строительстве новостройки, если мы против?

На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили.

Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.

«мне жалко людей»

Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».

Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова.  Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.

ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?

Три пути

После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

  1. Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
  2. Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
  3. Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».

 

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.

На чемоданах

Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.

Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителям

Александр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы

Чиновники не исключают, чтопри желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.

Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.

Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации

Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры».

– Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».

Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.

Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»

Против всех

По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.

При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.

в суде

Придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию

«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.

Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».

«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.

Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…

докупить жилье по реновации и не прогореть 

Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион. 

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. 

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group. 

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.

Первый дом, который заселяется по программе реновации. 

Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.   

В квартирах:

  • Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
  • На стенах – обои под покраску.
  • В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
  • На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
  • Во всех помещениях есть люстры.
  • Лоджии застеклены (панорамное остекление).
  • Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
  • Во многих квартирах есть гардеробные.

«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга

Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье

Фото Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-snos-po-renovatsii-chto-vzamen-277504/

Нюансы расселения

Могут ли расселить при строительстве новостройки, если мы против?

Все новости

Из сводки МЧС РС (Я): «9 ноября в МЧС поступило сообщение о пожаре в одноэтажном 9-квартирном 2-подъездном частично расселенном жилом доме на ул. Билибина, 27/2.Благодаря оперативным и грамотным действиям пожарных пожар в кратчайшие сроки был ликвидирован.

До прибытия пожарных жилые помещения самостоятельно покинули шесть человек. Огнем полностью уничтожены одна квартира со всем имуществом, часть смежной квартиры, частично стены подъезда и кровля в подъезде. Предположительно причиной пожара явилось короткое замыкание электропроводки в щитовой. Виновник и ущерб устанавливаются. Погибших, пострадавших нет.

На месте пожара было задействовано 62 человека, 18 единиц техники”.

По факту

В том, что в тушении пожара было задействовано столько техники и людей, можно понять: все таки на улице зима, горящий дом — деревянный, к тому же жилой. Вопреки официальной информации МЧС, он не частично расселенный, все девять квартир жилые.

Так как пожар произошел днем, в тот же день на месте пожара побывали представители УК «Экодом», которая обслуживает дом. На следующий день прибыла комиссия в составе представителей ДЖО, СЭГХ, управы Сайсарского округа. Комиссия осмотрела место пожара, зафиксировала повреждения, чтобы впоследствии составить смету ремонта.

Так как огонь полыхал аккурат на единственном эвакуационном выходе, жильцы квартир вынуждены были покидать свои квартиры через окна, пытаясь спасти свои документы и имущество. На момент посещения места пожара корреспондентом «Эха столицы» выбитые окна были забиты одеялами, подъезд и кровля залиты водой, в доме не было электричества, водопровод перемерз.

На следующий день УК застеклила окна и поставила пушку для просушки подъезда. А тем временем СЭГХ ищет деньги на ремонт…

Инвесторы рядом

Предварительной причиной пожара названо короткое замыкание электропроводки в щитке, но у жильцов оказалось и иное мнение. Им показалось, что дом могли поджечь застройщики, претендующие на участок.Дело в том, что буквально на днях в их дом приходили представители ООО «ЛенаТрансСервис» с предложением выкупить у жильцов земельный участок, на котором стоит данный дом.

Мол, мы тут рядом построим дом и переселим вас туда. Провели даже общее собрание собственников помещений, пригласив в свой офис.Жильцы дома:- Мы знаем ДСК, ЯКСМК и других застройщиков со своими офисами. И если что, можем их найти в любой момент.

А может ли эта организация с уставным капиталом в 20 тысяч рублей, да еще судящаяся в Арбитражном суде, построить многоквартирный жилой дом? Что они вообще построили в городе?Далее жильцы рассказали, что в день пожара в дом приходил представитель этой организации и расспрашивал, сколько человек проживает в той или иной квартире, есть ли дети….

Более того, на следующий день после пожара приехал некий мужчина от этой же организации, осмотрел место пожара и уехал восвояси. Естественно, у жильцов возникли подозрения, потому что на вышеупомянутом общем собрании все собственники ответили отказом на предложение. «Нам дали на размышление неделю, а потом сказали, что будут приглашать уже по отдельности.

Значит, будут по отдельности обрабатывать. Где гарантия, что даже после нашего согласия нас не подожгут и мы не окажемся на улице?» – вполне справедливо вопрошают перепуганные и озадаченные люди.

«Мы ведем только переговоры»

Итак, мы выяснили, что в этот участок земли вкупе со смежными, на которых расположены несколько частных владений и владений юрлиц, хочет инвестировать средства ООО «ЛенаТрансСервис». Организация планирует здесь построить МКД из двух очередей.

Но, чтобы получить разрешительные документы на строительство и получить на это ссуду в банках, застройщику нужно иметь свою территорию, а ее нет. Вот и приглянулся им этот участок.

Нам удалось встретиться с юристом ООО «ЛенаТрансСервис» Натальей Ефимовой, и вот что она нам поведала:- ООО «ЛТС» на сегодня рассматривает возможность строительства МКД на нескольких смежных земельных участках, в том числе на участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом Билибина, 27/2.

Решение о строительстве не принято в связи с тем, что границы земельного участка не определены. С правообладателями смежных участков, в том числе с жильцами указанного дома, начаты переговоры.

Опасения

«ЭС» – Строительство какого дома вы планируете и как будет происходить переселение?Наталья: – Рассматривается возможность строительства МКД, состоящего из двух очередей. При условии достижения согласия расселение будет произведено в следующем порядке: обязанность по освобождению квартир у жильцов дома по ул. Билибина, д. 27/2 возникает только после фактического получения квартиры во вновь построенном доме. При этом жильцам будет предоставлено право одностороннего расторжения договора при условии нарушения срока предоставления квартир со стороны застройщика. Хотим обратить внимание на то, что пока ведутся только переговоры, соответственно, ни у жильцов, ни у застройщика какие либо права и обязанности пока не возникли. «ЭС»: – Люди обеспокоены тем, что строительство планирует никому неизвестная организация, что, мол, у нее долги, судебные тяжбы…Наталья: – Сегодня (11 ноября. — Прим. авт.) арбитражный суд прекратил производство по делу по ходатайству Федеральной налоговой службы о прекращении производства по делу.«ЭС»: – Где зарегистрирована фирма? Жильцы говорят, что в Усть-Куте Иркутской области.Наталья: – Фирма зарегистрирована по месту его фактического нахождения – в г. Якутске.«ЭС»: – Как давно вы в строительном бизнесе? Какой завершенный объект можете указать в качестве примера?Наталья: – Фирма занимается строительством три года. В прошлом году общество принимало участие в реализации социальной программы по строительству детских дошкольных учреждений и по контракту осуществило строительство и передало в муниципальную собственность детский сад в 16-м квартале г. Якутска.«ЭС»: – Согласно информации, размещенной в Интернете, в вашем уставном капитале 20 тысяч рублей. На какие средства планируете построить многоквартирный дом?Наталья: – Планируется осуществление строительства за счет средств участников долевого строительства согласно ФЗ 214-ФЗ.ЭС: – Жильцы дома обеспокоены произошедшим пожаром. Они усматривают поджог с целью завладения земельным участком.Наталья: – Общество не причастно к данному пожару. Причины пожара подлежат установлению компетентными органами.«ЭС»: – Какие гарантии вы даете жильцам?Наталья: – Предложенные нами жильцам многоквартирного дома условия расселения лучше тех, которые предусмотрены законодательством при расселении из ветхого и аварийного жилья, а также гарантируют соблюдение интересов, имущественных прав жильцов до предоставления в их собственность квартир во вновь построенном доме. При недостижении согласия проектирование МКД будет осуществляться без учета границ земельного участка, отведенного под домом Билибина, 27/2, следовательно, строительство МКД не затронет ни многоквартирный дом, ни границы земельного участка под ним.

Отсюда поподробнее…

Из разговора с юристом нам стало понятно, что механизм переселения выглядит так: занимаемая жильцами в старом доме площадь предоставляется в новом доме безвозмездно – «квадрат на квадрат», как это делает город при расселении ветхого и аварийного жилья.

Но в нашем случае, чтобы уменьшить денежные обязательства по долевому строительству (наилучшим вариантом строительства дома застройщик считает именно долевое строительство) и улучшить условия расселения, от стоимости квартиры минусуется еще и рыночная стоимость земли, на котором стоит этот дом.

Оценивать землю будут независимые оценщики. Чтобы не было споров по поводу оценки земли, предполагается пригласить даже несколько оценщиков. Причем за счет застройщика.

Таким образом собственник, который занимает сейчас 60 кв м, может совершенно бесплатно получить новую 2-комнатную благоустроенную квартиру без какого-либо финансового вложения в строительство – теоретически.

При этом представитель застройщика уверяет, как уже выше указано, жильцы будут продолжать жить в своих квартирах, пока не получат ключи от нового жилья! Этот момент и будет указан в будущем договоре или соглашении с ними. Согласитесь, более привлекательного механизма сегодня не сыщешь!

За помощью в ДЖО

После пожара жильцы обратились в ДЖО за консультацией: каким образом признать их дом ветхим и аварийным? Приобретя статус жильцов ветхого дома, они надеются за счет городского бюджета получить новое жилье. Тем более, что сейчас на их глазах полным ходом идет переселение из такого фонда.Да, сейчас работает специальная программа, рассчитанная на 2013-2017 годы.

На ее реализацию выделены миллиарды федеральных, республиканских и муниципальных средств по всей стране. Но в эту программу входят лишь те дома, которые признаны аварийными до 31 декабря 2012 года.

Когда подойдет очередь тех, кто встал после этой даты, подойдет ли она когда-нибудь, будет ли аналогичная программа на предстоящие годы — вопросы, конечно, очень интересные и, можно сказать, риторические. Но, как оказалось, надежда умирает последней…Но вернемся к нашим «баранам».

В ДЖО жильцам дали понять, что если раньше на обследование дома выезжала комиссия и актировала состояние дома, то теперь за счет собственников (каждый в этом доме должен будет собрать 3500 рублей) приглашается оценщик, который и делает свой вывод, насколько дом обветшал, пригоден ли для жилья.

Застраховать свои квартиры от пожаров и наводненией жильцы также не могут, так как ни одна страховая компания не берется страховать деревянный дом.«Эхо столицы» в интересах жильцов дома также обратилась в ДЖО.

И вот что нам ответил по создавшейся ситуации начальник юридического отдела ДЖО Александр Новолоков:- В таких случаях собственники помещений должны испрашивать у застройщика разрешение на строительство от Окружной администрации. Кроме того, организация-застройщик должна быть зарегистрирована в налоговом органе. В конкретном случае, наверное, в доме имеются еще и муниципальные квартиры, чьи интересы должны представлять мы. Так что я бы посоветовал собственникам подойти в наш отдел переселения за консультацией с пакетом документов и с теми предложениями, которые прозвучали от застройщика.

Хозяин — барин

Итак, что мы имеем на сегодняшний день? Желание застройщика инвестировать в расселение жильцов барака и застройку этой территории.Городские власти приняли все возможные меры по защите горожан от несанкционированного захвата земель под жилыми строениями.

В том числе захвата земельного участка после преднамеренного поджога, если вдруг такое произойдет. Простыми словами, сегодня смысла поджигать дома для завладения участком под строительство нет. Так что хозяин — барин. Кому верит, а кому — нет.

Отметим лишь, что предложения инвесторов довольно зыбкие: откажешься, и кто его знает, когда еще найдется желающий расселить.

Кому закон не писан?

А тем временем нешуточные страсти разгораются вокруг объекта в районе Никольской церкви. 2 ноября в мэрии прошли публичные слушания по строительству многоэтажного жилого комплекса, где сегодня расположен сквер.

Руки прочь от сквера!

На обсуждение общественности проектанты представили план застройки вдоль улицы Лермонтова и угла по Октябрьской. По замыслу, в этом месте должен расположиться огромный жилой комплекс на 400 квартир. Из-за отсутствия места во дворе детскую площадку предлагается оборудовать над стояночными местами.

На вопрос о нехватке парковочных мест сотрудник проектной фирмы заявил о наличии возле жилого комплекса свободных мест для 200 автомобилей, в чем мы, побывав на месте, весьма усомнились. Горожане поднимали также вопросы соседства с церковью, а также старинными захоронениями.

Но больше всего неприятия у горожан вызвал тот факт, что строительство 16-этажной высотки планируется на месте существующего сквера.Застройщик же проинформировал, что расселяет жителей нескольких деревянных домов. В ответ ему предложили застраивать территорию на периферии, а сквер оставить в покое.

По факту

«Эхо столицы» стало известно, что дом № 75 по ул. Лермонтова, соседствующий со сквером, сегодня остался один из всех существовавших в районе строительства. Из пяти квартир четыре расселены: кто-то взамен жилья получил от застройщика деньги, кто-то переселился в благоустроенное жилье. Из пяти квартир две оказались муниципальными, из которых «до последнего» была еще заселена. Нам удалось связаться с бывшим ответственным нанимателем квартиры Константином Б., и вот что он нам рассказал:- В то время, как соседке из другой муниципальной квартиры ДЖО предоставило квартиру 112 серии напротив Крестьянского рынка, мне было предложено жилье в бывшем общежитии на улице 50 лет Советской Армии. То есть я должен был выехать из центра города на периферию. При этом тот дом — бывшее общежитие, коридорного типа, без балконов. Я отказался переезжать. Тогда ДЖО подал на меня в суд. Суд состоялся весной, его решением я должен был выселиться на новое жилище. Но оборону я держал до последнего и лишь вчера (10 ноября) отдал ключи от квартиры судебному приставу-исполнителю. Пошел на это только из-за того, что неоднократно встречался с директором ДЖО Игорем Ткаченко, также был в мэрии. И мне пообещали подыскать другое жилье. Хотя я официально уже освободил квартиру, но застройщика предупредил, что у меня там остаются гараж, кладовка, где есть мое имущество. Самое интересное в этой ситуации то, что наш дом никогда не был аварийным и ветхим, хотя был построен еще в 60-х годах прошлого столетия. Он стоит на высоте, никогда его не затапливало, было в нем тепло и уютно, еще бы лет 20 прожил. Но оказалось, что каким-то образом его признали аварийным. При этом мы, жильцы, ведать не ведали, что приходила какая-то комиссия.Как нам сообщили в отделе перселения ДЖО, дом № 75 по ул. Лермонтова комиссионно признан аварийным 5 декабря 2013 года, и на основании его аварийности, решено было его снести за счет застройщика. При этом, как оказалось, «пристроить» собственников взялся застройщик, муниципальные квартиры легли на плечи ДЖО.«Насильно вселить в предлагаемое жилье мы не можем, а выселиться он обязан по решению суда, – сообщили нам в ДЖО о «последнем из могикан Константине Б. и добавили: – Будем искать квартиру в муниципальном жилом фонде». Что ж, будем надеяться, что кто ищет, тот всегда найдет.А тем временем нам стало известно, что у застройщика в лице директора Саакяна, оказывается, вообще нет разрешительнызх документов на строительство. Но, несмотря на это, как видно на фото, рядом с домом № 75 уже возвышается строение будущего высотного здания. Получается, закон ему не писан?Редакция следит за развитием событий.

Источник: www.exo-ykt.ru

[Дата добавления: 29-11-2015] [ 163] Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Источник: http://novostroyki-ykt.ru/1390-nyuansy-rasseleniya.html

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

Могут ли расселить при строительстве новостройки, если мы против?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир

  • узаконение жилых домов, построек и пристроев

  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли

  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений

  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Ваши права
Добавить комментарий