Корректно ли составлен договор долевого участия в строительстве?

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них – ЮК

Корректно ли составлен договор долевого участия в строительстве?

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы.

Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами.

Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос – скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход.

Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Корректно ли составлен договор долевого участия в строительстве?

Последнее обновление: 27.07.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь.

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

 А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

 Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана

Корректно ли составлен договор долевого участия в строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме.

На данный момент эта  максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков.

Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут  точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки  жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, – это  договор подряда, требующий регистрацию.

Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки.

Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта  продажи квартиры нескольким лицам. 

Договор участия в долевом строительстве, безусловно, сложнее, чем обычный договор подряда. Он детально регулируется 214-ФЗ. Однако и 214-ФЗ не защищает от возможности стать обманутым дольщиком, так как все риски финансирования строительства никуда не уходят.

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся  существенными.

И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным.

Незаключенный же договор означает, что стороны  не связаны никакими обязательствами.

Обязательные условия

В соответствии с требованиями законодательства  ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади.

Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий.

Причем, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

Срок передачи объекта должен быть указан точно. Его можно привязать к событию, но дата проведения этого события должна быть конкретная и известная.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на такой нюанс:

– Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой –  цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться  после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016 года Минстрой выпустил приказ «Об установлении понижающего коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, и др. при расчете общей площади жилого помещения».

Сроки и порядок оплаты – не такой простой пунк договора, как может показаться на первый взгляд. Наталья Шаталина советует:

– Особое внимание стоит уделять срокам оплаты договора и возможным штрафным санкциям. Сроки оплаты ДДУ могут быть очень сжатыми, и дольщик может физически не успеть получить сведения о регистрации ДДУ и вовремя внести оплату. При этом в договоре могут быть предусмотрены существенные штрафы за просрочку.

Гарантийный срок в договоре не может быть  меньше 5 лет. Именно такую гарантию требует законодательство. Но гарантийный срок может быть больше, закон не запрещает это застройщику. Безусловно, объект с большим гарантийным сроком стоит дороже. И это оправданно.

Иногда застройщики «задним числом» пытаются освободить себя от гарантий, вписав в договор условие., что если покупатель не спешит получать ключи и подписывать акт приема, то гарантия от застройщика отменяется. Это противоречит закону, суд признает их недействительными, но лучше избавить себя от судебного разбирательства на этапе подписания договора.

Способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – самый сложный момент в договоре. Вернее, в договоре у этого способа нет ничего сложного, трудности возникают обычно, если миссию обеспечить не удается. Одним словом, этот пункт должен содержать информацию о том, как застройщик намерен достроить дом, если все будет складываться не в его пользу.

Дмитрий Гордеев вспоминает, что сперва таким способом обеспечения был залог на земельный участок или на право аренды, затем страхование. Сегодня – это компенсационный фонд.

Кроме того, в договоре прописывается способ возврата уплаченных денежных средств, в случае расторжения договора, а также проценты за эту сумму и уплата убытков и штрафов.

Последний пункт договора относительно собственности объектов социальной инфраструктуры появился недавно в результате законодательных правок.

Дело в том, что застройщик законодательно получил право использовать деньги застройщиков на строительство этих объектов, а покупатель, что логично, получил право на долевую собственность в такой недвижимости.

Собственность дольщиков возникает не на каждом проекте, но, как отмечает Дмитрий Гордеев, дольщик при подписании договора должен понимать, получит он такую долю или нет.

Сторонние условия

Кроме обязательных условий закон не запрещает вносить в ДДУ условия, важные для той или иной стороны. На практике чаще всего у застройщика есть стандартный вид договора, куда он уже вписал все обязательные и собственные условия, и этот вид договора продающая сторона обычно не намерена менять.

Да, у покупателя есть право на внесение собственных пунктов, но у застройщика также есть право с этими пунктами не соглашаться. Понятно, что в этом случае сделка не состоится, но, если вдруг застройщик заинтересован в продаже, то он может пойти и на компромисс.

Какие же пункты следует все же обговорить при возможности?

Во-первых, если вы покупаете квартиру с отделкой, то лучше это условие вписать в ДДУ, причем описать предстоящую отделку желательно подробно.

Во-вторых, стоит уделить внимание коммунальным платежам на период от ввода дома в эксплуатацию до момента принятия квартиры покупателем. С точки зрения закона человек в этот промежуток времени квартирой не владеет, но застройщик почти всегда не хочет нести эти расходы сам и ищет способы навязать «коммуналку» будущему собственнику.

В-третьих, желательно в ДДУ отрегулировать вопрос уступки. Дело в том, что покупатель имеет законное право уступить свое право требования квартиры.

Это право требование рыночно, его можно продавать, однако, иногда это право требуется не просто  согласовывать с девелопером, но и вносить дополнительную плату за согласие.

В интересах покупателя оговаривать в ДДУ, что в случае переуступки права требования девелопер лишь уведомляется о ней.

В договоре об участии в долевом строительстве возможно множество камней, поэтому лучше проверку этого документа доверять профессионалу.

Людям свойственно ошибаться

Подписывая договор, стоит проверять не только юридические аспекты, но и обращать внимание на возможные описки и ошибки.

Адвокат Надежда Маматова рассказывает, что описки не являются редкостью на рынке, но они всегда несут неблагоприятные последствия:

– Даже если гражданин 10 лет жил с этой опиской, и она ему не мешала, настанет день, когда будет необходимо произвести перерегистрацию договора, и оплошность всплывет наружу. И придется обращаться в суд.

Если описка всплывает до момента удостоверения сделки, то все можно исправить в установленный срок. Если же описка всплывает после регистрации, то Росреестр вряд ли даст согласие на внесение изменений без судебного решения.

И дело не в том, что Росреестр у нас такой вредный, а в том, что исправление описки или ошибки требует разбирательства. Росреестр законом на такое действие не уполномочен, он может лишь проверять законность оснований регистрации и достоверность той или иной регистрации.

А вот любое разбирательство входит в сферу деятельности суда.

Урегулировать вопрос с исправлением подписанного и зарегистрированного договора внесудебно крайне сложно, поэтому читайте внимательно и ни один раз, обращайте внимание на фамилии, имена и отчества, особенно в написании которых есть буква ё, проверяйте номера документов и другие цифры. Помните, что именно по ДДУ вы делаете миллионную покупку и обеспечиваете себе возможность в будущем отметить новоселье в срок и без проблем.

Наталья БУХТИЯРОВА

Источник: https://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/41384-pravilno-sostavlennyy-ddu-spaset-li-dogovor-ot-obmana.html

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

Корректно ли составлен договор долевого участия в строительстве?

2016-11-21T11:00+0300

2016-11-21T11:10+0300

https://realty.ria.ru/20161121/408134916.html

Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40813/48/408134807_0:0:3000:2003_1036x0_80_0_0_43c128e8a540b91e907af5f25366715c.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Договор участия в долевом строительстве – не просто главный документ при покупке жилья в новостройке, но и “защитная броня” дольщика на случай неурядиц. Именно поэтому он должен быть составлен правильно, а как именно, сайту “РИА Недвижимость” рассказал руководитель юридического департамента компании “Бон Тон” Дмитрий Логинов.

Да, можно. Изменения вносятся при наличии согласия сторон договора при условии, что подобные изменения не противоречат действующему законодательству.

Фактически здесь действует один из основных постулатов гражданского права “Все, что не запрещено, – разрешено”. Изменения вносятся путем заключения дополнительных соглашений. Данные соглашения также подлежат государственной регистрации.

На практике в договоре чаще всего меняют описание объекта долевого строительства и сроки передачи квартиры при его просрочке.  

Главный совет, который можно дать дольщику – это не пытаться проверить договор и застройщика самому. Покупка квартиры, на стадии долевого строительства, серьезная дорогостоящая сделка и потенциальному покупателю лучше всего доверить ее юридическое сопровождение профессиональному юристу.

Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.

В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть “Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”. В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.

Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.   

Может, однако, существуют некоторые ограничения.

Так в 214-ФЗ есть довольно много пунктов, которые устанавливают права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве и не предусматривают их корректировку договорными условиями.

Самый распространенный пример – это срок передачи объекта долевого строительства, так согласно 214-ФЗ он должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4  214-ФЗ и включают в себя:

1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.    

Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов.

Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять.

Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир).

Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.   

Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.    

Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию.

На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения.

В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.

Долевое строительствоЗаконодательствоЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20161121/408134916.html

Ваши права
Добавить комментарий