Коммерческий найм жилого помещения

Коммерческий найм жилого помещения

Договоркоммерческого найма заключается вписьменной форме независимо от срока(ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилыепомещения являются недвижимым имуществом,государственная регистрация такогодоговора не требуется.

Длядоговора коммерческого найма жилогопомещения установлен максимальный срок— 5 лет. Если срок в договоре не определен,то договор считается заключенным на 5лет.

Законодатель выделяет краткосрочныйнаем (на срок менее одного года), прикотором нанимателю не предоставляетсяцелый ряд прав (на вселение граждан,постоянно проживающих с ним, а такжевременных жильцов, на сдачу жилогопомещения в поднаем, на заключениедоговора на новый срок преимущественноперед другими лицами).

Праваи обязанности сторон по договору наймажилого помещения в целом схожи с правамии обязанностями сторон по договоруаренды.

Наймодательобязан (ст.676 ГК РФ):

во-первых,передать нанимателю свободное жилоепомещение в состоянии, пригодном дляпроживания;

во-вторых,предоставлять или обеспечиватьпредоставление нанимателю за платунеобходимых коммунальных услуг (холодноеи горячее водоснабжение, водоотведение,электроснабжение, газоснабжение (в томчисле поставки бытового газа в баллонах),отопление (теплоснабжение);

в-третьих,осуществлять капитальный ремонт жилогопомещения, если иное не установленодоговором, а также обеспечивать проведениеремонта общего имущества многоквартирногодома и устройств для оказания коммунальныхуслуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодательне может производить без согласиянанимателя переоборудование жилогодома, в котором находится сданное внаемжилое помещение, если такое переоборудованиесущественно изменяет условия пользованияжилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Нанимательобязан использоватьжилое помещение только для проживания;обеспечивать сохранность жилогопомещения и поддерживать его в надлежащемсостоянии, осуществлять текущий ремонт,если иное не установлено договором;своевременно вносить плату за жилоепомещение — в сроки, предусмотренныедоговором, при отсутствии в договоретакого условия — ежемесячно в порядке,установленном Жилищным кодексомРоссийской Федерации (ЖК РФ). Кроме того,он должен самостоятельно вноситькоммунальные платежи, если договоромне установлено иное. Нанимателюзапрещается проведение переустройстваи реконструкции жилого помещения безсогласия наймодателя.

Вслучае нарушения условий договора наймажилого помещения со стороны граждан,постоянно проживающих совместно с ним,наниматель отвечает перед наймодателемза их действия как за свои собственные(п. 3 ст. 677 ГК РФ).

Однако наниматель играждане, постоянно проживающие вместес ним, могут заключить договор о том,что все они несут совместно с нанимателемсолидарную ответственность переднаймодателем. В этом случае они будутявляться сонанимателями.

О заключениитакого договора необходимо известитьнаймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Независимоот заключения такого договора граждане,постоянно проживающие совместно снанимателем, имеют равные с ним правапопользованию жилым помещением (п. 2 ст.677 ГК РФ), за исключением краткосрочногонайма.

Нанимательи граждане, постоянно проживающие с нимв жилом помещении, вправе использоватьданное помещение для проживания, а такжевправе пользоваться общим имуществоммногоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане,постоянно проживающие в жилом помещениивместе с нанимателем, должны быть указаныв договоре.Во время действия договора найма жилогопомещения наниматель может вселитьвжилое помещение граждан в качествепостоянно проживающих с нанимателем(ст. 679 ГК РФ).

Для этого необходимо,во-первых, получение согласия наймодателяи граждан, постоянно проживающих с нимв данном жилом помещении; во-вторых,соблюдение нормы общейплощади жилогопомещения на одного человека.

Данныеусловия могут не соблюдаться в случаевселения в жилое помещение несовершеннолетнихдетей.

Отношения,которые связаны с пользованием жилымфондом, не обязательно частным, заденьги.

Арендажилого помещения не допускается, заисключением того случая, когда арендуетсяжилое помещение юридическое лицо, ноэто юридическое лицо также должноиспользовать для проживания в помещении– скажем, для своих работников.

Спецификадоговора.

Специфическийпредмет – жилое помещение, это отличиеот аренда.

Во-вторых,специфичный субъектный состав. Однасторона – наймодатель – собственник,причём любого фонда – частного,муниципального, государственного –главное, чтобы были фонды коммерческогоиспользования.

Нанимателемможет быть только гражданин. С юридическимилицами это будет аренда. Здесь также,как и в договоре социального найма,гражданин будет проживать не один,вероятнее всего. Здесь нет термина«члены семьи», а есть термин «лица,постоянно проживающие с нанимателем».Они проживают там потому, что ониуказываются в договоре коммерческогонайма как «лица, постоянно проживающие».

Можновселить и после заключения договора –но для этого нужно получить согласиенаймодателя – собственника илиуполномоченные наймодателем. Исключение:несовершеннолетние дети и родителивселяются без обязательного согласия.

Зависитот наймодателя – хочет, селит, а хочет– нет. Но нужно соблюдать минимальныйметраж на человека.

Договорсрочный. Предельный срок договора –пять лет. Кодекс выделяет возможностьзаключения этого договора и на срок,естественно, меньше пяти лет. Особыйслучай – когда срок до года, так называемый«краткосрочный найм». Это важно дляобъёма прав и обязанностей – до годали договор или свыше года и до пяти.Здесь отличается порядок расторжениядоговора.

Статья683 ГК РФ – к краткосрочным договорамнайма некоторый ряд статей не применяется.

Договороформляется письменно, но не требуетникакой регистрации и несоблюдениеформы недействительности не влечёт.Статья 674, обычные правила несоблюденияформы.

Ценасущественным условием не является.

Праваи обязанности.

Обязанностинанимателя предусмотрены 678 статьёй ГКРФ. Они несложные, очевидные, и как уарендодателя – обеспечивать некуюсохранность, вносить плату…

Вкраткосрочном найме нет права кого-топодселять, кроме уже указанных в договоре.

Вдоговоре коммерческого найма можновселять временных жильцов и поднанимателей.

Временныежильцы – 680 статья, поднанимателя – 685статья ГК РФ.

Разницамежду этими понятиями: у них срокпроживания несколько ограниченный,непостоянный. Временные жильцы – те,кто живёт бесплатно. Поднаниматели –те, кто за плату, субаренда, по факту.

Нанимательс согласия всех живущих там можетподселить временных жильцов иподнанимателей. Если временных жильцов– надо известить, если поднанимателей– то согласие наймодателя.

Привселении временных жильцов наниматель,который должен их вселить, долженпоставить в известность наймодателя,наймодатель может запретить, если несоблюдается нормоплощадь на одногочеловека.

Поднанимательи временные жильцы мало чем отличаются,но у них разный срок проживания. Временныежильцы – не больше, чем полгода (6месяцев), а поднаниматель – не больше,чем срок договора.

Правона подселение временных жильцов иподнанимателей отсутствует в краткосрочномдоговоре коммерческого найма (то естьдоговоре, заключённом на срок менееодного года).

Нанимательимеет преимущественное право заключениядоговора на новый срок. Статья 684 ГК РФсодержит этот порядок. Это право здесьпохоже на то, что было в аренде. Смыслпростой: за три месяца до окончаниядоговора наймодатель должен предложитьнанимателю либо остаться здесь же, либоуехать.

Если же он этого не сделал, еслион молчал а наниматель не против пожитьдальше – тогда договор автоматическисчитается перезаключённым на тот жесрок. Но это не совсем преимущественноеправо.

А вот если его за три месяца доокончания уведомили об окончаниидоговора, а потом в течение годанаймодатель новый договор заключает,то наниматель может требовать переводана себя обязанности нанимателя.

Здесьнет правила об аренде, тут не говорится,что может быть лишено преимущественноеправо, если он был недобросовестнымнанимателем.

Нипродления, ни преимущественного правазаключения в краткосрочном договоренет.

Статья687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращениеэтого договора.

Досрочноепрекращение. Если наниматель хочетпрекратить – с согласия всех постояннопроживающих граждан заявляет об этомза 3 месяца до прекращения договора.

Наймодатель может требовать расторжениядоговора только по определённымоснованиям, чем-то похожим на основаниярасторжения социального найма (невнесенияплаты в течение более 6 месяцев, еслипомещение стало непригодно для проживания,если он его использует не по назначению,систематически нарушает права и интересысоседей, если разрушает – а ещё нанимательотвечает за все действия постояннопроживающих с ним).

Процедурарасторжения. Если он что-то делает изперечисленного, то наймодатель долженпредупредить нанимателя, что он себяплохо ведёт. А если мы пойдём в суд, тосуд может дать ему срок до года для того,чтобы устранить нарушение – чтобыисправиться. Если не исправился – тогдаможно выселить. Исполнение этого решениясуда по решению суда может быть отложенона год.

Этопроцедура для расторжения долгосрочногодоговора.

Источник: https://studfile.net/preview/6051116/page:32/

Договор коммерческого найма жилого помещения

Коммерческий найм жилого помещения

Согласно ст.671 ГК договором коммерческого найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона – собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне – гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор коммерческого найма, имея неоспоримое сходство с договором социального найма, отличается целым рядом моментов.

В первую очередь для заключения данного договора не требуется прохождения стадии постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стадии длительного ожидания в очереди на получение жилого помещения.

Договор также отличается и рядом других признаков: сфера заключения, предмет договора, срок действия, объем прав и обязанностей, прекращение договора.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок – 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет.

Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Наймодатель обязан (ст.

676 ГК): во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение)); в-третьих, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия – ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Кроме того, он должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя.

50. Договор безвозмездного пользования (ссуда): понятие, элементы, содержание

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер.

Консенсуальный договор ссуды заключается в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора.

В ситуациях, когда стороны устанавливают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор носит реальный характер.

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, однако они лишены признака взаимности. Дело в том, что с обязанностью ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондирует право ссудополучателя требовать такую передачу.

В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не обладает правом требования передачи вещи в натуре, как это происходит при реализации арендных обязательств, а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. ГК не предусматривает особых требований в отношении ссудополучателей. Однако такие требования могут иметь место в специальных законах.

Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При их отсутствии в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Предмет ссуды передается ссудополучателю во владение и пользование, но не в потребление. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи, если иное не предусмотрено договором.

В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Однако не всякое имущество, указанное в п. 1 ст. 607 ГК, может быть предметом договора ссуды.

Так, предприятие как имущественный комплекс не может являться объектом договора ссуды, ибо с предприятием возможны только предпринимательские сделки, а договор ссуды таковым не является. Вместе с тем в качестве предмета договора ссуды могут выступать жилые помещения, не указанные в ст. 607 ГК (п. 1 ст. 99 ЖК).

Предметом ссуды могут быть земельные участки и участки лесного фонда (ст. 24 ЗК).

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды недвижимого имущества, как и право ссуды, по общему правилу не подлежит государственной регистрации, поскольку в этом случае неприменимы нормы о регистрации аренды, а специальные указания о необходимости регистрации права ссудополучателя на недвижимое имущество в законе отсутствуют (за исключением случаев, предусмотренных земельным и лесным законодательством: см., например, ст. 9 ЛК, ст. ст. 24 – 25 ЗК).

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

Источник: https://studopedia.org/8-170683.html

37 Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, признаки, стороны, предмет, форма (ст. 671-674 гк рф). Отличие от договора социального найма

Коммерческий найм жилого помещения

Подоговору найма жилого помещения однасторона – собственник жилого помещенияили управомоченное им лицо (наймодатель)обязуется предоставить другой стороне(нанимателю) жилое помещение за платуво владение и пользование для проживанияв нем.

Объектомдоговора жилищного найма может бытьтолько изолированное жилое помещение,пригодное для постоянного проживания.Это может быть квартира, жилой дом,комната в квартире или в жилом доме.

Отличительная черта объекта найма придоговоре коммерческого найма состоитв том, что это жилое помещение, относящеесяпо форме собственности к частномужилищному фонду, а по целям использования— к жилищному фонду коммерческогоиспользования.

Кроме того, принципиальнымотличием является и то, что требованийк размеру предоставляемого жилогопомещения не предъявляется.

Субъектныйсостав договора коммерческого наймаотличается от субъектного составадоговора социального найма. Во-первых,наймодателем по договору коммерческогонайма жилого помещения выступает либоюридическое лицо, либо гражданин.

Приэтом данные лица должны обладать нажилое помещение, сдаваемое внаем, либоправом собственности, либо иным правом,позволяющим таким образом распоряжатьсяданным помещением.

Во-вторых, нанимателемможет быть любой гражданин независимоот гражданства, его наличия или отсутствия,а также от имущественного положения.

Каки применительно к договору социальногонайма, в отношении формы договоракоммерческого найма действует требованиепростой письменной формы.

Прекращениедоговора коммерческого найма. Договорпрекращается либо в связи с окончаниемсрока его действия, когда нанимательне воспользуется преимущественнымправом на заключение договора на новыйсрок, либо при его расторжении.

Нанимательжилого помещения вправе с согласиядругих граждан, постоянно проживающихс ним, в любое время расторгнуть договорнайма с письменным предупреждениемнаймодателя за три месяца. В случаях,предусмотренных п. 3 ст.

687 ГК РФ, нанимательвправе требовать расторжения в судебномпорядке.

Потребованию наймодателя договор можетбыть расторгнут только в судебном.

Переходправа собственности на занимаемое подоговору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения договоранайма жилого помещения. При этом новыйсобственник становится наймодателемна условиях ранее заключенного договоранайма.

Вслучае расторжения договора наймажилого помещения наниматель и другиеграждане, проживающие в жилом помещениик моменту расторжения договора, подлежатвыселению из жилого помещения наосновании решения суда.

38 Статус граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Сонаниматели (ст.677 гк рф)

Сутьправового положения постоянно проживающихграждан состоит в том, что они не являютсясубъектами договора найма, в силу фактавселения наравне с нанимателем приобретаютправа по пользованию жилым помещениеми ряд других прав, указанных в ГК РФ. Всоответствии со ст. 677 ГК РФ обязанностипо договору найма, а также ответственностьза действия постоянно проживающих вжилом помещении граждан, нарушающихусловия договора, несет сам наниматель.

Заменананимателя в договоре коммерческогонайма всегда является изменениемправоотношений, так как изменяетсясубъективный состав, права и обязанностинанимателя и граждан, постоянно с нимпроживающих.

Согласноп. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постояннопроживающие с нанимателем, имеют равныес ним права, но не приравнены в вопросахответственности. Поэтому заменананимателя повлечет изменение прав иобязанностей у прежнего и новогонанимателя. В научной литературе случаизамены нанимателя относят к изменениюправоотношения найма жилого помещения.

Вместес тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, чтонаниматель и постоянно проживающие сним лица могут заключить между собойсоглашение о солидарной ответственностипо договору жилищного найма, о чем долженбыть уведомлен наймодатель. В этомслучае они все становятся сонанимателями,и права наймодателя в таком договоререгулируются ст. 323 ГК о правах кредиторапри солидарной обязанности должников.

Послезаключения договора найма и в периодего действия другие граждане на правахпостоянно проживающих могут быть вселеныв жилое помещение только с разрешениянаймодателя, а также при согласии другихпостоянно проживающих на жилой площадилиц. Такое вселение допускается приусловии соблюдения учетной нормы жилогопомещения.

Условияо необходимости получить разрешениенаймодателя и согласие постояннопроживающих лиц, а также соблюдатьтребование о норме жилой площади нераспространяются на случаи вселениянесовершеннолетних детей (ст. 54-55 СКРФ).

Источник: https://studfile.net/preview/5316665/page:17/

Глава 47. Договор найма жилого помещения

Коммерческий найм жилого помещения

Общие положения

Сущность и значение. Определение. Юридическая природа. Стороны. Форма.

1. Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды.

Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем – реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника.

Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

Многообразные общественные отношения, связанные с осуществлением гражданами своего конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно гражданским, жилищным и административным законодательством.

Гражданское право исходя из принципа равенства сторон в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений.

К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.

В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Судебная практика

Обобщение судебной практики и рекомендации при решении споров, вытекающих из договора найма жилого помещения, изложены в постановлении Пленума ВС РФ от 2.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.

2. Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:

– договор социального найма;

– договор коммерческого найма (П.В. Крашенинников).

В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.

Договор коммерческого найма – отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя.

Цивилистическая дискуссия

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, глава 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В.

Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, коммерческого найма, а параллельно с ним – договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Таким образом, нормы главы 35 ГК “Наем жилого помещения” преимущественно распространяются на договор коммерческого найма и на договор социального найма.

Жилищному законодательству (ст. 100 ЖК РФ) известна еще одна разновидность рассматриваемого соглашения – договор найма специализированного помещения (подробно исследуется в курсе “Жилищное право”).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения – им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.

3. Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

4. Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является:

– консенсуальным;

– возмездным;

– двусторонне обязывающим (взаимным).

5. Субъекты договора найма жилого помещения:

– наймодатель;

– наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.

6. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

§ 2. Существенные условия, содержание и исполнение

Предмет. Срок. Плата за жилое помещение. Права и обязанности сторон. Сопользователи жилым помещением. Поднаем. Прекращение договора.

1. Существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

а) изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);

б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям:

– индивидуальный жилой дом;

– часть индивидуального жилого дома;

– квартира в многоквартирном жилом доме;

– часть квартиры;

– комната, предназначенная для проживания граждан.

2. Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.

Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.

По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

3. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы, по общему правилу, не допускается.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

4. договора найма жилого помещения составляют права и обязанности сторон. Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения – обязанность нанимателя, а капитальный – наймодателя.

Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются.

Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир.

Из истории цивилистики

1822. Наймодатель обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжении найма.

(Проект Гражданского Уложения Российской Империи)

Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

5. Сопользователи, как уже отмечалось в § 1, – это граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма либо вселены с соблюдением установленного порядка.

Авторитетное мнение

В коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений.

(П.В. Крашенинников)

В частности, вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору.

В этом случае сопользователи становятся сонанимателями.

При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

Не будут сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

6. Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека.

Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

7. Прекращение договора помимо случаев истечения срока возможно при его расторжении по следующим причинам:

– по требованию нанимателя с согласия сопользователей – в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

– в судебном порядке по требованию любой из сторон – если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

– в судебном порядке по требованию наймодателя – при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (шесть месяцев при долгосрочном и два месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд исходя из интересов нанимателя может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора.

Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года.

Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

Таким образом, регламентируя основания и порядок прекращения договора найма жилого помещения, законодатель отчетливо и традиционно учитывает и защищает интересы нанимателя, принося в жертву (в известной степени) абсолютность вещных прав наймодателя.

Из истории цивилистики

Жизнь противится этому логическому заключению (преимуществу вещных прав над обязательственными), опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов… которые могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда…

С договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке.

Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую.

(Г.Ф. Шершеневич)

Литература

Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд. М., 2004.

Источник: https://poznayka.org/s32914t1.html

3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого

Коммерческий найм жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.

Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК – минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК.

При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: – невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; – разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; – использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению; – нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения.

Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю. Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК). Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков “на исправление”. Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением.

Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/prekraschenie-obyazatelstv-dogovora2403.html

Ваши права
Добавить комментарий