Каковы последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Каковы последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_pokupka_kvartiry_s_neuzakonennoy_pereplanirovkoy/7697

Незаконная перепланировка квартиры

Каковы последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Прочтите и узнайте что такое  незаконная перепланировка квартиры, какова ответственность за нее и что надо сделать, чтобы узаконить перепланировку.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры

Незаконная перепланировка квартиры включает в себя работы по изменению конфигурации жилья, которые нарушают строительные нормы, статьи жилищного законодательства или проводятся без разрешения ответственных инстанций (БТИ, Мосжилинспекции в Москве и иных).

Когда лучше согласовать перепланировку

Согласовать капитальный ремонт в  помещениях следует на этапе его планирования. Иначе собственнику грозит наказание, вплоть до изъятия жилья из собственности. О том, что делать, если сделана перепланировка, и как ее осуществлять в соответствии с буквой закона, мы поговорим ниже.

Не секрет, что многие владельцы недвижимости предпочитают перестроить помещения без согласования и не добиваться разрешения на капитальный ремонт.

Причины этого заключаются в нежелании заниматься бумажной волокитой, а также стремление сэкономить. Жильцы считают, что переделка квартир останется незамеченной для контролирующих органов.

Однако на практике на нерадивых собственников часто пишут жалобы соседи. Одних не устраивает шум ломающихся перекрытий, другие не хотят в будущем сталкиваться с неудобствами.

Мы не советуем заниматься самовольным переустройством то есть тем, что и является незаконной перепланировкой квартиры  . Под него попадают все ремонтные и строительные работы, проведенные без основания, предусмотренного Жилищным кодексом  или идущие вразрез с проектом переустройства.

По сути, без согласования можно заниматься только текущим  ремонтом и заменой инженерных сетей конструкций. Также можно разбирать полностью или частично не несущие перегородки.

Не стоит воспринимать предписания законодательных актов как нечто, что мешает владельцу наслаждаться полноценной жизнью в собственном жилье.

Многие считают, что как хозяева жилплощади, они могут делать с ней все, что захотят. Однако незаконная переделка часто создает угрозу безопасности проживания в многоквартирном доме.

Поэтому прежде чем решиться на переустройство, подумайте, не попадают ли ваши действия под запрет.

Что подпадает под понятие незаконной перепланировки квартиры

Незаконная перепланировка квартиры  включает в себя следующие мероприятия по переустройству жилья:1.    Ухудшающие условия эксплуатации здания и затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям для других жильцов.2.    Такое переустройство помещений, после которого они становятся непригодны для полноценного проживания.3.

    Действия, нарушающие устойчивость и прочность несущих конструкций, чреватых их полным или частичным разрушением.4.    Установка регулирующих и/или отключающих устройств на инженерных сетях, общих для всех квартир, которые оказывают влияние на уровень потребления ресурсов в смежных помещениях.5.    Уменьшение каналов вентиляции или их полная ликвидация.6.

    Превышение допустимой по проекту нагрузки на несущие конструкции. Обычно увеличение происходит из-за установки стяжек на полу, перегородок из тяжелых материалов, монтажа дополнительного тяжелого оборудования в помещения.7.    Установка радиаторов отопления на лоджии или балконе, подключенных к общей системе горячего водоснабжения или центрального отопления.

8.    Монтаж теплых водяных полов с подключением к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления.9.    Действия, нарушающие строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы и правила пожарной безопасности, установленные для многоквартирных домов.10.

    Установка проемов, пробивка ниш и отверстий в стенах-пилонах, диафрагмах, колоннах.11.    Штрабление под электропроводку и разводку трубопроводов горизонтальных швов и под стеновыми панелями.12.    Перевод подполий технического назначения в подвалы.13.    Строительство лоджий и террас на втором этаже и выше.14.

    Работы по переустройству на чердаке или техническом этаже, которые относятся к общему имуществу владельцев квартир.15.    Капитальный ремонт в домах, которые были признаны аварийным жильем.16.    Переустройство, меняющее внешний облик многоквартирного здания.

Например, монтаж мансардных окон или изменение площади квартиры (для домов, являющихся объектом культурного наследия).17.    Монтаж проемов без двери между комнатами и кухней с газовой плитой.

18.    Объединение жилого помещения с газифицированной комнатой.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры наступает административная, чаще всего на нарушителя налагается штраф. Хозяин переделанной квартиры должен не только выплатить определенную сумму денег, но и согласовать изменения, пройдя весь путь, который так стремился избежать.

Выявляется несанкционированное переустройство следующим образом:•    Соседи подают жалобу на капитальный ремонт, поскольку он затрагивает их интересы. Например, из-за переноса кухни появляется угроза затопления жилых комнат или жильцы устали от шума ломающихся перегородок и визга перфоратора.

•    Заявление о переустройстве подает управляющая компания. Нарушения могут быть выявлены в ходе ежегодных обходов квартир.•    Изменения обнаруживает техник БТИ во время очередного выхода на объект.

•    В Москве нежилые помещения периодически обследуются Жилищной инспекцией, в ходе которых могут быть выявлены капитальные изменения.

Как избежать наказания

В ряде случаев финансовых санкций можно избежать. Если незаконная перепланировка была выявлена не контролирующими органами (БТИ, Жилищной инспекцией, органом местного самоуправления), то, не дожидаясь, когда будет выдано предписания, можно вернуть помещение в первоначальный вид.

Естественно в большинстве случаев это проблематично. Да и сами владельцы не хотят добровольно портить результат ремонта, в который было вложено много времени, сил и денег.

Другая возможность избежать проблем – попробовать согласовать переустройство, как только планируемое. Это возможно, если капитальный ремонт был проведен без каких-либо нарушений, соответствует букве закона и относится к самовольному переустройству. Таким образом, работы согласовываются задним числом.

Владелец квартиры избегает штрафа и действует в рамках законодательства. Согласование невозможно, если переустройство выполнено с нарушениями строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности, установленных для многоквартирных домов.

Как легализировать перепланировку

Если владелец жилья решил избежать ответственности и легализовать работы, выполненные без нарушения закона, ему необходимо обратиться в БТИ или местную жилищную инспекцию.

Для согласования необходимо предоставить заявление, техническую и правоустанавливающую документацию, проект перепланировки. В заявлении указываются виды выполненных работ и время проведения. Составляется проект и согласуется с кадастровым инженером. Разрабатывать чертеж должна организация, имеющая лицензию на профильную деятельность и членство в СРО.

В течение 45 дней заявление рассматривается. Действовать можно через МФЦ (многофункциональный центр), но тогда сроки рассмотрения увеличиваются.

Далее создается комиссия, которая посещает жилье, подтверждает выполненные работы по переустройству и выдает заключение. Заявитель уведомляется о согласии на перепланировку или отказе в течение 3-х дней после принятия решения.

Когда не стоит легализировать перепланировку

Однако прежде чем обращаться в соответствующие органы настоятельно рекомендуется узнать, чем грозит подобная инициатива и не лучше ли «не светить» выполненные работы, которые не соответствуют законодательным и строительным нормам.

Особенно сложно проходит согласование задним числом спорных случаев, когда даже в законе указываются расплывчатые условия, при которых переустройство не получится узаконить (например, «ухудшение условий эксплуатации дома»). Иногда только обращение в суд позволяет легализовать изменения в квартире.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Ответственность за перепланировку зависит в основном от того, какие работы были выполнены. Идеальный вариант – когда сами работы не нарушают законы и строительные нормы и о них просто «забыли» сообщить. На владельца жилья налагается штраф, а переустройство легализуется.

При этом оформляется техническое заключение о том, что работы были проведены с соблюдением безопасности. Техническое заключение разрабатывает проектная организация с допуском СРО.

Далее квартиру посещает комиссия с инспекцией, проверяет соответствие работ указанным в техническом заключении и подписывает акт о том, что переустройство завершено.

Если капитальный ремонт проводился с нарушениями действующих строительных норм и требований закона, то легализовать его будет сложнее.

Прежде всего, необходимо получить от автора проекта здания техническое заключение по факту выполненных работ. К нему прилагаются расчеты, касающиеся усиления конструктивной прочности дома в связи с переустройством. К примеру, расчеты могут касаться усиления проемов или иных мер, направленных на повышение безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Немного о несущих конструкциях

Не все собственники осознают, какой вред они могут нанести, разрушая несущие конструкции. Немало случаев, когда неквалифицированные работы приводили к образованию трещин в стенах здания или заканчивались обрушением. Хорошо, если в результате пострадают лишь квартиры соседей.

Тогда владельцу проблемного жилья придется оплатить их полный восстановительный ремонт. Но дело может закончиться человеческими жертвами, что ведет за собой уголовную ответственность по статьям, предусматривающим причинение морального, материального и физического ущерба третьим лицам.

Чаще всего изменения, идущие вразрез с действующими нормами и правилами, предписывается устранить и привести жилье в первоначальное состояние. В редких случаях их удается согласовать.

Незаконная перепланировка квартиры и ее последствия подробно рассматривается в Жилищном кодексе РФ. В частности в ст. 29 говорится об обязанности собственника жилья или нанимателя по договору социального найма привести помещения в первоначальный вид. Сроки выбираются «разумные», а порядок устанавливается органом, осуществляющим согласование. Это БТИ или местная жилищная инспекция.

Если владелец не приводит жилье к первоначальному состоянию в указанный в предписании срок, то орган, проводящий согласование обращается с иском в суд. Суд может принять одно из двух решений. Если квартира принадлежит владельцу на праве собственности, жилье продается с публичных торгов, а собственник получает вырученные от продажи денежные средства за минусом суммы судебных издержек.

Новый владелец проблемного жилья обязан привести его в прежний вид за свой счет. Если квартирой распоряжается наниматель по договору социального найма, то такой договор расторгается по решению суда. А владелец жилья обязуется привести его в первоначальный вид.

Для новых владельцев устанавливается срок приведения недвижимости в прежнее состояние. Если и в данном случае переустройство не будет устранено, то жилье вновь продается с предварительным обращением в суд.

В случае если собственник считает, что может оставить помещения в прежнем состоянии, он имеет право согласовать переустройство через суд. Если судом будет установлено, что незаконная деятельность по переустройству не нарушает права и законные интересы других жильцов многоквартирного дома и не создает угрозы жизни и здоровью, то помещение может быть оставлено в переустроенном состоянии.

Если сделана незаконная перепланировка квартиры…

Штраф за незаконную перепланировку квартиры – не единственная проблема, с которой столкнется ее владелец.

Недвижимость покупается на века, но на деле часто появляются обстоятельства заставляющие задуматься о ее продаже. Не легализованное переустройство жилья осложняет все юридические действия с ним.

Трудности могут возникнуть на этапе заказа технического паспорта. Техник БТИ на осмотре объекта обязательно отметит на плане все изменения, которые не были согласованы надлежащим образом.

Покупатель жилья получает в собственность проблемную недвижимость и поэтому не все соглашаются на приобретение, даже если новый облик квартиры их устраивает. Хотя некоторые покупают именно такую недвижимость, т.к.

ее стоимость оказывается ниже, чем среднерыночная в среднем на 20-30%. Особенно если изменения принципиально невозможно легализовать.

Квартиру с переустройством сложно отдать в залог, например, при оформлении ипотеки на нее. Лишь некоторые банки не проводят предварительную оценку недвижимости с выездом специалистов на объект. В остальных случаях несогласованный ремонт будет отражен в отчете и в выдаче кредита будет отказано.

Другая сторона медали – проведение переустройства в квартире, которая уже является предметом залога у банка. Как правило, кредитная организация очень трепетно относится к любым изменениям, т.к. в случае если квартиру придется продавать из-за невыплаты ипотеки, то сделать это будет сложнее или она упадет в цене.

Страховая компания имеет право отказать в продлении страховки на переустроенное жилье, что также влечет за собой расторжение договора по инициативе банка. Кредитная организация сообщит о капитальном ремонте жилплощади в Жилищную инспекцию и владельцу квартиры придется выплатить штраф.

Иногда новый владелец жилья узнает о том, что квартира подвергалась переустройству уже постфактум. В этом случае у вас есть все основания для обращения в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании денежных средств, которые затем пойдут на оплату санкций и приведение недвижимости в прежний вид.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Итак, всем кто вовремя не согласовал капитальный ремонт жилплощади, грозит денежная выплата в казну государства. Ее размер предусмотрен нормами КоАП. Санкции находятся в пределах от 1000 до 2500 рублей

Сумма для многих незначительная, но как говорилось выше, на этом проблемы владельца жилья не заканчиваются.

Вывод – не стоит нарушать!

Возможно, это будет Вам полезно:

Правила перепланировки

Можно ли делать перепланировку в квартире?

Источник: https://novie-ostrovtzi.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry/

Каковы последствия незаконной перепланировки нежилого помещения или квартиры

Каковы последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Процесс перепланировки помещения начинается не со строительных работ, а с подготовки документации. Однако многие собственники жилых помещений делают наоборот, не всегда осознавая, что за незаконную перепланировку грозит административное наказание.

Что такое незаконная перепланировка

Любая незаконная перепланировка квартиры, ответственность за которую предусмотрена Административным Кодексом РФ, является изменением внутренних параметров помещений без соответствующего разрешения, например, установка перегородки в комнате или снос стены для объединения комнат между собой.

Нахождение квартиры в собственности не дает хозяину право менять внутренние параметры без согласования процедуры с Бюро Технической Инвентаризации.

Изменение размеров помещений, увеличения или уменьшения их количества путем разделения или соединения без соответствующего разрешения приводит к привлечению к ответственности в соответствии с административным законодательством.

Более того незаконной считается та перепланировка, которая была произведена с нарушением пунктов существующего плана. Например, если в плане указан перенос перегородки в комнате на 3 метра, а фактически она была перенесена на 4.

Кто одобряет план и условия перепланировки

Для того чтобы перепланировка в квартире носила законный и правомерный характер, ее необходимо согласовать с Жилищной комиссией или комитетом. Больше информации о том, как и где согласовать перепланировку квартиры, можно найти здесь. Составление плана может быть доверено частным компаниям или сотрудникам БТИ.

Готовый проект перепланировки квартиры передается на согласование в Жилищный комитет. В случае если составленный чертеж нарушает нормы (например, подразумевает снос несущей стены), то он не будет одобрен и подписан. Все внесенные изменения в конструкцию жилого помещения будут считаться незаконными.

Кто отвечает за незаконную перепланировку

Согласно статье 29 Жилищного Кодекса РФ, ответственность за незаконную перепланировку, независимо от причины, полностью ложится на плечи собственника помещения.

Если квартира или дом находятся в собственности муниципалитета и предоставлены жильцам по договору социального найма, то ответственность возлагается на жильцов.

Если была проведена незаконная перепланировка нежилого помещения с нарушением составленного плана или не была согласована вовсе, то ответственность за нее несет собственник этого помещения или его арендатор – тот, кто фактически внес изменения в существующую конфигурацию помещения.

Собственник несет ответственность за незаконную перепланировку квартиры даже в тех случаях, когда квартира досталась ему уже в измененном виде (например, по наследству), а ремонтные работы с перепланировкой помещения производились много лет назад.

Какие могут быть последствия

Существует несколько вариантов развития событий при обнаружении незаконной и неправомерной перепланировки в квартире или доме:

  • штрафные санкции для собственника или арендатора;
  • предписание о приведении помещения в надлежащий вид;
  • предписание по оформлению произведенных в помещении изменений.

Рано или поздно контролирующие органы узнают о проведенных строительных работах, после чего подают исковое заявление в суд. Судебные органы в ходе рассмотрения дела изучают все материалы по нему, а при вынесении решения опираются на несколько основных факторов.

Если перепланировка в квартире была несущественной и безопасной для жизни и здоровья всего дома, то ее, как правило, обязывают оформить надлежащим образом документально.

Если в ходе строительных работ были проведены изменения, которые угрожают жизни и здоровью, представляют угрозу, то их предписывают устранить, вернув помещение в первоначальный вид.

Административные штрафы

Перепланировка в жилом помещении наказывается штрафом, размер которого составляет 2000-2500 рублей (статья 7.21 КоАп РФ).

Если же помещение было использовано ненадлежащим образом (например, из жилой квартиры переделано под офис без согласования), то штраф за незаконную перепланировку будет составлять 1000-1500 рублей.

Важно то, что при использовании помещения не по назначению влечет для собственника или арендатора ряд других наказаний (например, привлечение к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность), степень которых рассматривается в каждом случае индивидуально.

Если владелец квартиры систематически игнорирует предписания жилищной инспекции (узаконить выполненные работы, вернуть квартиру в первоначальный вид), то ему будут назначаться повторные штрафы, размер которых может быть больше прежнего.

Отказ выполнять предписание по приведению помещения в первоначальный вид

Граждане ищут, куда жаловаться на незаконную перепланировку квартиры тогда, когда приобретают жилье с незаконной перепланировкой, а затем получают предписание по приведению помещения. Жаловаться в таких случаях некуда, поскольку жилое помещение уже находится в собственности.

Если предписание суда о приведении помещений в надлежащий вид не выполнить, то представители контролирующих органов вправе подать в суд иск об изъятии такого помещения и продажи его на торгах в дальнейшем.

Торги осуществляются для того, чтобы получить с помещения прибыль, часть которой расходуется на возвращение помещения в первоначальный вид, а оставшиеся средства – собственнику помещения. Данная мера закреплена в Жилищном Кодексе РФ (статья 29, п.5).

О незаконных перепланировках квартир и об их узаконивании смотрите в видео

Куда жаловаться на арендаторов и незаконные перепланировки

Случаи, когда арендаторы выполняют перепланировку без согласования с собственником и контролирующими органами, встречаются достаточно часто. Собственнику помещения необходимо обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию по месту нахождения квартиры.

Текст жалобы обязательно должен содержать данные заявителя (собственника), данные арендатора (если он есть), полный фактический адрес помещения. Указываются в обязательном порядке произведенные изменения с фактическими или примерными размерами, к жалобе прикладывается договор аренды.

Если последний документ отсутствует, то не возможно подтвердить факт аренды помещения и вся ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на собственника квартиры.

Скачать образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры

Отправить документы можно тремя способами: почтой или курьером, подать лично в ГЖИ, через интернет на официальном сайте контролирующего органа.

Представители ГЖИ обязаны провести проверку по жалобе, составить соответствующий акт осмотра помещения и документов на него, передать дело в судебные органы.

Если ГЖИ бездействует, то собственник помещения вправе обратиться с заявлением в Прокуратуру или суд самостоятельно по месту нахождения недвижимого имущества.

Источник: https://realtyinfo.online/6685-otvetstvennost-nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry

«Это был круговорот безумия». Поучительная история минчанки о ябедничестве и не узаконенной вовремя перепланировке – Недвижимость Onliner

Каковы последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Мучительная и в некотором смысле сюрреалистичная история минчанки Натальи началась, как ни странно, с поломки духовки. Незначительное, на первый взгляд, событие вылилось в бессонные ночи, походы по судам и потерю веры в здравый смысл.

Сейчас, когда все уже позади, молодая мама решила поделиться своими переживаниями: она до сих пор не может понять, почему коммунальщики (равно как и представители некоторых других госструктур) готовы идти на поводу у жалобщиков и вместо того, чтобы разобраться в ситуации, потакают тем, кто пишет кляузы.

С Натальей мы встречаемся на ее территории — в симпатичной отремонтированной трехкомнатной квартире, которая и стала источником временных проблем. Место действия — кирпичная пятиэтажка на улице Пугачевской.

Дом старый, строившийся по нормам и понятиям удобства (а точнее, практичного минимализма) «седых» годов.

Ничего удивительного, что минчанка захотела сделать перепланировку и адаптировать жилье к современным требованиям.

— Эту квартиру я купила летом 2012 года. Понравились старый зеленый район и хорошее расположение, да и цена была адекватная, — рассказывает Наталья.

— Правда, «трешка» находилась в ужасном состоянии: все было дряхлое, в стенах — трещины, а перегородка между гостиной и кухней просто-напросто шаталась.

Сразу стало понятно, что эту стену надо будет собирать заново. Тогда и родилась идея осуществить перепланировку.

Ничего принципиально нового я не придумала: решила расширить микроскопическую ванную комнату за счет коридора, а также сделать в стене проем на кухню (такой вариант не один раз видела у знакомых) — на этом все. Мысли объединять санузел, как и вреза́ться в вентшахту даже не промелькнуло: зачем это, ведь все и так расположено удобно, места хватает.

— Знала, что проблем с утверждением такой перепланировки возникнуть не должно: согласовывают их легко, если, конечно, нет нарушений. Да, у меня газовая плита, но для таких случаев предусмотрена установка раздвижных дверей между гостиной и кухней. Один вариант подобной конструкции я уже опробовала — неудобный, буду менять на другой, — забегает немного вперед молодая мама.

Подсобрав денег, Наталья с энтузиазмом взялась за ремонт. Минчанка решила пойти по проторенному многими белорусами пути: сначала сделать, а потом согласовать, заплатив штраф. Как показывает практика, в нашей уникальной действительности так намного проще и дешевле.

— Ремонт закончился в 2014 году. Совершенно искренне могу сказать, что собиралась сразу же узаконить все переделки. Но получилось так, что я забеременела. Естественно, все внимание переключилось на будущего ребенка.

В 2015-м родила сына, нянчилась с ним — опять было не до хождений по исполкомам и БРТИ. В итоге все-таки решила заняться согласованием перепланировки, но не сама (так как посвящала все время детям), а наняла человека.

4 декабря заключила договор с индивидуальным предпринимателем, который занимается этими вопросами, — продолжает рассказ Наталья.

Тут самое время вернуться немного назад — буквально на полтора месяца. В середине осени 2015 года в жизни Натальи и ее младшего сына происходили важные события: мальчика крестили, и молодая мама по традиции устраивала дома праздник. Готовить собиралась сама, как вдруг обнаружилось, что духовка, которой до этого пользовались очень редко, не работает: не включается — и все тут.

— Надо было срочно что-то делать. Нашла в интернете объявление частника, 24 октября он обещал приехать и все исправить. На кухне мастер провел где-то полчаса.

Копался в духовке, крутил-вертел все, пыхтел, а потом сделал вывод: проблема в электрике, нужно менять удлинитель (родной шнур не дотягивался до розетки, и его удлинили). За это «гениальное» открытие мужчина взял плату — 310 тыс. рублей [речь идет о неденоминированных суммах — прим. Onliner.by].

Он получил деньги, а потом его как ветром сдуло: я на секунду отвлеклась на ребенка, а мастера и след простыл. Ни чека, ни других документов он не оставил.

Через пару минут после его ухода я заметила, что в духовке начали работать часы. Как такое может быть, если неисправен удлинитель? Стала разбираться с внезапным «тиканьем» и поняла, что именно часами духовка включается и выключается. Но в инструкции к ней об этом не было ни слова. Поэтому, когда я сама пыталась что-то сделать еще до приезда мастера, ничего не получилось.

Потом я вспомнила, что, попав на кухню, мастер начал сразу говорить что-то про часики, но, видимо, сообразив, что духовка исправна, решил слукавить и не оставаться без гонорара.

Причем взял с меня по полной, при этом ничего не подсказав, — обескуражена молодая мама, которая позже проверила подозреваемый в неисправности удлинитель на других электроприборах и убедилась, что он в рабочем состоянии.

Наталья попыталась связаться с мастером, но трубку тот не поднимал. Затем она написала гневный отзыв на его сайте, но послание быстро исчезло. Чтобы предупредить других людей о специфических особенностях духовки и не менее специфических особенностях мастера, девушка написала сообщение на форуме, а чуть позже даже рассказала свою историю одному из телеканалов.

— Горе-ремонтник, видимо, посмотрел передачу и решил отомстить, так как в конце декабря домой позвонили из ЖЭУ и сказали, что на меня поступила жалоба: неравнодушный гражданин обнаружил в моей квартире незаконную перепланировку.

Сразу же предупредили, что для проверки придет мастер из ЖЭУ.

Я была спокойна и не отрицала факт перепланировки, сказала, что уже занимаюсь этим вопросом и без лишних споров впустила коммунальщиков, показала заключенный с «ипэшником» договор.

Мастер ЖЭУ мне и рассказала, что жалобу написал ремонтник. Причем он указал откровенную чушь: будто у меня совмещен санузел, снесена несущая стена, демонтирована вентиляционная шахта и даже перенесена газовая точка и что выполняли все работы неквалифицированные люди. При этом ни в ванной, ни в туалете он у меня даже не был. Видимо, писал наобум, чтобы был полный комплект.

Странно, что еще ничего не указал про утопленные в стены трубы отопления: видимо, сам не знал, что так делать нельзя. Этого не знала и я, позже это пояснили только сотрудники ЖЭУ. Самое интересное, что всего этого конфликта с ремонтником могло и не быть, поступи он по-человечески: достаточно было выйти со мной на связь и договориться о деньгах.

Но человек решил пойти по другому пути, — объясняет Наталья.

С этого момента в жизни минчанки начались странности: побывавшая в квартире мастер ЖЭУ обещала составить акт и дать его Наталье на подпись. Но данное событие почему-то постоянно откладывалось. А минчанка между тем снова обратилась за помощью на телевидение.

Журналисты копнули глубже и выяснили, что за душой у мастера скопилось немало нарушений.

Да и работать по этому профилю он не должен: своего статуса индивидуального предпринимателя мужчина лишился, зато ИП открыла его дочь, что и позволило мастеру продолжать чинить (а иногда и не чинить) духовки.

В январе опять новости: Наталье позвонили из Мингаза и сказали, что им поступила жалоба. Угадайте от кого…

— Приходила сотрудница Мингаза, убедилась, что жалоба дикая и единственное, чего у меня действительно нет, так это двери между гостиной и кухней. Договорились, что этот недостаток я устраню за полгода, — продолжает хронику невезения Наталья.

Следующий неприятный звонок поступил еще через неделю — на этот раз из Энергонадзора. Подозрения по электрочасти не подтвердились. Зато ЖЭУ как будто самоустранилось — ни писем, ни бесед, ни звонков.

— При этом мой процесс узаконивания перепланировки продолжался: были взяты расписки у соседей, приходила независимая инженерная группа, которая разрабатывала проект и проверяла, как у меня все сделано. Навестили и сотрудники БРТИ, составившие предварительный план квартиры на основе новых обмеров. Да, это было небыстро, но все знают, с какой скоростью у нас делают справки и прочие документы.

А в марте уже прошлого года по моей просьбе в квартиру пришел главный инженер ЖЭУ. Я думала, он подпишет технический акт и можно будет подавать документы на согласование. Но специалист сказал, что надо расшить трубы, спрятанные в стены, и установить дверь в кухню. После этого он подпишет акт — и проблем, считай, не будет.

А буквально через пару недель мне поступает грозное письмо из ЖЭУ: у вас обнаружена незаконная перепланировка, ждите проверку. Я удивилась: только главный инженер побывал здесь, какая может быть проверка? Но 14 апреля пожаловали двое человек, составили акт: мол, есть незаконная перепланировка (без уточнения, какая и где). Документ я подписала: изменения ведь действительно есть.

И только потом я поняла, что, получив эту бумагу с моей подписью, коммунальщики начали собирать документы, чтобы подать на меня в суд. Катализатором такой активности, мне кажется, стала жалоба «обиженного» мной мастера уже в прокуратуру.

Но если рассуждать здраво: зачем и для чего суд, я же все делаю, вы сами это видите! Однако 5 мая прошлого года коммунальщики действительно подали на меня в суд, чего я, правда, до поры до времени не знала — пока не получила повестку, — до сих пор пребывает в недоумении Наталья.

Судебные заседания проходили как положено: коммунальщики пеняли на самовольную перепланировку (причем в иске указали, что в квартире объединен санузел, снесена несущая стена и демонтирована вентшахта), а Наталья доказывала, что прошла почти весь путь по согласованию: осталась буквально одна подпись главного инженера — и можно подавать пакет документов в ЖРЭО, а затем в исполком. Судья пошла навстречу ответчице и отложила слушания на 10 дней (до 5 июля), дав возможность получить ту самую заветную подпись и подать документы в вышестоящую инстанцию.

— После заседания я помчалась к главному инженеру (прием был назначен на 15 часов). Казалось, что до решения проблемы рукой подать. Но неожиданно главный инженер отказался подписывать акт.

Меня как холодной водой окатило: еще неделю назад он был согласен подписать его без размуровывания труб, а теперь потребовал немедленно сделать это, потому что я «выставила его управление в неприглядном свете».

Минчанка в срочном порядке вскрыла трубы по всей квартире и снова стала зазывать главного инженера к себе домой, чтобы он убедился в том, что все сделано.

Специалист в ответ назначил контрольный осмотр квартиры комиссией, причем именно на тот день, когда Наталье надо было подавать документы на согласование в ЖРЭО (приемные дни по вопросам «незаконки» — среда и четверг).

Минчанке фатально не везло: по четвергам документы принимали только до 13:00.

Комиссия, появившаяся в квартире в десять утра, в конце концов подписала акт. Оставалось только оплатить штраф, который должна была выписать юрист. Однако ее на месте не оказалось. Когда специалист вернулась в кабинет и выписала штраф (к слову, минимальный — 105 тыс. рублей), Наталья кинулась в банк оплачивать его.

Но вот незадача: в документе не были указаны реквизиты. Пришлось вернуться и «отредактировать» квитанцию, а затем — опять в банк. В итоге из-за постоянной беготни минчанка не успела подать документы в ЖРЭО. Следующая возможность сделать это предоставлялась только через неделю — 6 июля. Судебное заседание же было назначено на 5 июля.

Отправить документы почтой тоже было нельзя — исключительно личная подача.

Естественно, суд молодая мама проиграла — ее обязали вернуть квартиру в проектное состояние. На помощь пришла возможность обжаловать решение, чем и воспользовалась минчанка.

6 июля она наконец подала документы в ЖРЭО, затем заказала мотивировочную часть, которую писали долго, и подала кассационную жалобу.

Все эти «операции» затянулись, и к моменту подачи жалобы исполком уже утвердил сделанную незаконно перепланировку, легализовав ее. Казалось бы, можно облегченно вздохнуть.

— У меня на руках уже было не только разрешение от исполкома, но и новый техпаспорт. При этом в суде юрист ЖЭУ все равно настаивала на исковых требованиях. То есть у меня уже все документы на руках, исполком сказал, что жить в такой квартире можно, нарушений нет — а ЖЭУ все равно хочет вернуть в проектное состояние. Ну не абсурд ли?! Мне до сих пор непонятно, чем руководствовались эти люди.

Само собой, суд принял решение в мою пользу. Я рада, что здравый смысл восторжествовал. Тем не менее ошеломляет тот факт, что коммунальщики, подписывая акт приемки квартиры, тут же настаивают на возврате ее в исходное состояние и не отказываются от этих требований даже после того, как исполком все утвердил, а БРТИ выписало новый техпаспорт, — возмущена Наталья.

— Любопытно и то, что на мои сообщения на форуме откликнулись люди, точно так же пострадавшие от этого же ремонтника. Получается, у него это налаженная схема: облапошивает минчан (в основном женщин), которые не разбираются в бытовой технике, и со спокойной душой продолжает жить и работать. Эдакое правило бизнеса — обманывай, пока можешь.

На самом деле я не считаю, что он сумел мне отомстить. Пусть это было долго и непросто, но перепланировка была узаконена. Это главное, сейчас я живу и радуюсь.

Единственное, по-прежнему возмущает позиция ЖЭУ: вместо того чтобы выполнять свою работу и в первую очередь заботиться о жильцах, они, по-моему, стараются угождать жалобщикам.

После всей этой истории я сделала для себя несколько выводов: нельзя впускать к себе в дом незнакомых людей. Даже из сферы услуг. Никто не может поручиться за их порядочность.

Лучше не делать самовольных перепланировок в квартире, несмотря на то, что государством и предусмотрено узаконивание такого переустройства постфактум. Не опускать руки даже тогда, когда кажется, что тебя загнали в угол. Если чувствуешь себя правым — иди до конца, — заключает Наталья.

В ЖЭУ, которое так ратовало за возврат квартиры в проектное состояние, представителей «воинствующей» стороны сейчас не найти. Некоторые мастера, главный инженер и директор ЖЭУ, который лично подписывал иск, уволились. А отвечать за их действия никто другой не хочет.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2017/01/12/pereplanirovka-9

Ваши права
Добавить комментарий