Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Таунхаус по-киевски: что это, где строят и сколько стоит?

Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Что за таунхаус?

Таунхаус (townhouse) — малоэтажный (2-4 этажей) жилой дом с одним подъездом и одной квартирой в нем. Такие застройки появились в некоторых частях Европы, США, Азии, Южной Африки несколько веков назад.

В Украину тренд строительства таунхаусов пришел сравнительно недавно. Такие дома стали альтернативой загородным коттеджам. Причина тому — более низкая себестоимость строительства: чем больше спаренных домов в комплексе, тем больше экономия. Это касается как подготовки земельного участка под строительство, так и проведения коммуникаций и затрат на возведение стен.

Кратко и по делу в Telegram

depositphotos.com

Таунхаусы наиболее активно начали строиться в пригородах. На правом берегу — в Киево-Святошинском, Бородянском, Макаровском, Обуховском, Васильковском и Вышгородском районах, а также на левом — в Броварском и Бориспольском направлениях. По данным портала Lun.ua, сейчас идут продажи в 71 таунхаусах Киевской области.

“Рынок таунхаусов можно разделить на два сегмента. Первый — это системное строительство от застройщиков, которые делают маркетинговые исследования, после чего специально “затачивают” продукт под рынок.

Во втором случае инициаторами застроек выступают не застройщики или девелоперы, а владельцы земельных участков, которые не знают, что с ними делать.

Как результат, в разных районах пригорода мы видим точечные и небольшие по формату застройки таунхаусами”, — считает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Впрочем, застройщики не останавливаются на пригородах. Шаг за шагом они проникают и в мегаполис. Уже появляются дома на окраинах и спальных города — правом берегу Академгородке, Соломенке, Жулянах, на левом — Троещине. Есть примеры и в центре города.

“В Киеве тренд на таунхаусы только набирает популярность. Городу долго время не хватало чего-то среднего — между частным домом и квартирой. Многим хотелось жить в городе, и при этом получить такой же комфорт, как и в загородном доме.

На стыке этих двух форматов и появились таунхаусы. Последние выбирают люди, которые, прежде всего, хотят приватности.

Но в то же время хотят жить не просто в черте города, а в хорошем районе”, — отмечает Евгений Леськив, управляющий партнер компании KyivBudDevelopment.

По данным портала Lun.ua, столичное предложение рынка таунхаусов более скромное, чем в пригороде. Продажи ведутся всего по 14 объектах.

Что касается цен, то здесь действуют такие же правила игры, как и в обычных домах. На стоимость влияют месторасположение, именитость застройщика, класс недвижимости, стадия строительства, размер квартир.

Так, самую низкую цену удалось найти в Киевской области — таунхаусе по ул. Дослидная, 2, где цена стартует от 5 830 грн/кв.м. Но при этом размер квартир от 165 кв. м. В Киеве минимальная цена в таунхаусе стартует от 15 760 грн/кв. м (комплекс “Альбион”).

Поэтому выбор за покупателем — отдать предпочтение таунхаусу в пригороде или в столице на начальных или завершающих стадиях строительства.

Какая начинка под оберткой?

Давайте разберемся, что собой представляет таунхаус со стороны классификации жилья. В Украине существует официальный, пусть и устаревший классификатор жилья образца 2006 года от Украинской строительной ассоциации.

“Теоретически таунхаусы можно отнести к классу “де-люкс”, потому что: в них небольшое количество квартир, качественные материалы, большая площадь, охраняемая территория”, — считает Евгений Леськив.

По его словам, само понятие “таунхаус” уже предполагает некий уровень элитности, например, персональный лифт, террасу с отдельным выходом.

На деле же застройщики относят свои объекты к самым разным классам — от эконома до премиального жилья.

Соответственно, покупателю экономного жилья нужно быть готовым к тому, что архитектурное решение будет, скорее, типовым, и, возможно, воплощено в других городах Украины.

Что касается строительных материалов, то стены в таких домах выполнены в основном из газового блока или кирпича, утепление минеральной ватой или ЭПСС. И чаще всего все они украинского производства.

Чем выше класс, тем уникальнее будет архитектурное решение. Что касается строительных материалов, то стены будут выполнены из кирпича. Утепление — навесные конструкции или камень. И чаще все это строительные материалы от иностранных производителей.

Теперь обратим внимание на размер квартир. “Застройщики стараются запускать небольшие форматы эконом-класса, от 60 до 120 кв. метров плюс от 1-2 сотки земли.

Таунхаусы бизнес-класса есть в Лесниках, Буче, Новых Петровцах. Это застройки до 215 кв. метров и до 4-х соток земли. В то же время, по нашим данным, все, что в формате от 150 кв.

метров крайне тяжело продается”, — отмечает Михаил Артюхов.

Что касается планировок, то на цокольном этаже чаще всего размещены гараж и прачечная, на первом — кухня, столовая, санузел. На втором — одна или две спальни, детская комната и санузел.

Поэтому перед покупкой такого жилья необходимо посмотреть на перспективу — насколько может увеличиться количество жильцов в квартире — детей, а также пожилых людей, насколько будет удобно перемещаться по дому его жильцам.

И после этого принимать решение о покупке того или иного таунхауса.

Перед покупкой необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • месторасположение поселка или домов — насколько удобно будет добираться до ближайших объектов инфраструктуры: парка, детской площадки, супермаркета, поликлиники, школы и работы;
  • безопасность — наличие ограждения, охраны;
  • строительные материалы — проверить соответствие использованных материалов в том или ином классе, дабы не быть обманутыми;
  • коммуникационные сети — изучить вопросы газификации, водопровода, водоотвода и канализации;
  • архитектурное решение — насколько продуманы не только планировки домов, но и инфраструктурные решения;
  • разрешительные документы — не только на строительство жилых домов, но их других объектов инфраструктуры. Причем не исключен вариант, что застройщик заявляет о строительстве детского сада или школы, а на деле не получает разрешительных документов на это от местных властей (сельского, районного и других советов).

depositphotos.com

Покупаем осторожно

Начнем с того, что в законодательстве Украины не урегулированы особенности строительства таунхаусов, и это в себе таит подводные камни. “На деле существует два способа продажи недвижимости: квартира в многоквартирном доме или обособленная часть (секция) дома.

Но и в первом и во втором случаях покупатель приобретает право собственности на отдельный объект недвижимости. В случае покупки обособленной секции дома покупатель получает и соответствующие права на землю (в зависимости от того, на каком праве участок принадлежал застройщику).

А вот в случае с покупкой квартиры, вопрос о получении участка в личную собственность или пользование не стоит”, — комментирует Василий Шеретько, старший юрист ЮФ “Антика”.

Это значит, что перед покупкой будущий владелец должен владеть информацией, каким образом юридически оформляется покупка квартиры в таунхаусе. Неправильно оформленные документы на покупку таунхауса могут повлечь за собой проблемы в случае последующей продажи.

Перечень документов перед покупкой таунхауса как части частного дома:

  • правоустанавливающие документы на объект и (в отдельных случаях) на землю;
  • технический паспорт объекта;
  • документы продавца (если продавец физлицо, как правило — это паспорт и ИНН, если продавец юр. лицо — выписка из ЕГР, протокол о назначении директора, устав, доверенность на представителя (опционально), другие документы по запросу государственного регистратора или нотариуса);
  • справка о составе семьи или зарегистрированных в объекте лицах (не нужна, если право собственности на объект регистрируется впервые);
  • экспертная оценка объекта (в случае продажи таунхауса, как обособленной части дома, дополнительно понадобится экспертная оценка земельного участка под объектом);
  • если продавец состоит в браке — нотариальное согласие второго из супругов на отчуждение объекта.

Перечень документов перед покупкой таунхауса как квартиры:

  • документы, подтверждающие принятие объекта в эксплуатацию (для подобного рода объектов таким документом является декларация, зарегистрированная соответствующим органом архитектурно-строительного контроля);
  • технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация), акты выполнения ТУ, договора на подключение соответствующих коммуникаций с организациями, оказывающими соответствующие услуги;
  • правоустанавливающие документы на землю (в случае покупки таунхауса, оформленного как квартира).

Как утверждает Василий Шеретько, эти списки документов не нужно считать исчерпывающими. Их перечень может измениться в зависимости от ситуации, например от избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств.

Участники рынка недвижимости считают, что такой формат жилья, как таунхаусы приживется на украинском рынке, ведь для все большего числа украинцев удобство и сервис выходит на первый план.

Источник: https://delo.ua/business/taunhaus-po-kievski-chto-eto-gde-strojat-i-skolko-stoit-336566/

Какие проблемы ждут владельцев таунхаусов :: Загородная недвижимость :: РБК Недвижимость

Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Игроки рынка отмечают растущий спрос на такие форматы загородного жилья, как таунхаусы, лейнхаусы и дуплексы. Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Отечественные законодатели тоже не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяются как блокированные жилые дома. Из-за этого и у застройщиков, и у будущих жильцов могут возникнуть проблемы.

РБК-Недвижимость

Для начала разберемся, что такое таунхаусы и как они представлены на рынке Новой Москвы и Подмосковья.

Проще говоря, таунхаус – небольшой жилой дом городского типа с небольшим земельным участком. Сейчас это название объединяет разные виды домов, соединенных между собой общей стеной (стенами) в линию различной конфигурации.

В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы. Таковых в Подмосковье большинство. По оценкам игроков рынка, из порядка 400 проектов загородной недвижимости, которые сейчас находятся в продаже, около 300 застраиваются в том числе и таунхаусами, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.

По данным компании Blackwood, всего в Подмосковье на первичном рынке жилой загородной недвижимости насчитывается порядка 200 поселков, предлагающих на продажу сблокированное жилье, что в относительном показателе составляет порядка 45% от общего количества коттеджных поселков в продаже. При этом на территории Новой Москвы расположено порядка 32% от общего количества коттеджных поселков с таунхаусами в Московском регионе, рассказал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к экономклассу

Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе.

Чаще всего таунхаус – это сблокированный двухэтажный (от двух секций) дом. Намного реже строят 3-4 этажа. Средняя площадь квартир в таунхаусах – 90-130 кв. м. В бизнес-классе – 180-250 кв. м. В элит-классе – от 250 до 1000 кв. м.

Обычно одно строение рассчитано на 6-10 блокированных секций (квартир).

Большинство мультиформатных поселков с таунхаусами в настоящее время ориентированы на два сегмента рынка – бизнес-класс (таунхаусы) и комфорт-класс (многоквартирные малоэтажные дома).

На сегодняшний день предложение таунхаусов в основном распределено на самых популярных направлениях: Новая Рига, Калужское, Киевское, Варшавское, а также Новокуркинское шоссе, где представлен целый район таунхаусов. Безусловно, поселки, где представлены таунхаусы, встречаются и на других направлениях, но это скорее локальные единичные проекты.

image_2 (original) ( Depositphotos/dudakov)

 

Примерно в 75% от общего числа проектов, выставленных в настоящее время на продажу, предлагается сблокированное жилье, рассказал Дмитрий Власов.

СПРОС РАСТЕТ

“В настоящий момент спрос на таунхаусы достаточно большой и значительно вырос по сравнению с 2008-2010 годами. Однако предложение превышает спрос на 10-20%”,- сообщил директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

( Blackwood)

По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. “Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным. Для таких покупателей характерно желание снизить бюджет покупки за счет уменьшения площади”, – отмечает Дмитрий Власов.

Девелоперы почувствовали растущий спрос и нарастающую популярность в сегменте таунхаусов как альтернативе городскому жилью и начали активно реализовывать подобные проекты.

По словам Константина Ковалева, популярность данного формата высока, особенно на территории Новой Москвы с возможностью получения московской прописки.

Поскольку спрос на сблокированное жилье бизнес- и экономкласса постоянно растет, можно предположить, что минимум в 90% новых проектов будет запланирована застройка таунхаусами, прогнозирует Дмитрий Власов.

РАЗБРОС ЦЕН ДОСТАТОЧНО ВЕЛИК

Максимум стоимости приходится на проекты в коттеджных поселках, которые позиционируются как элитные или как премиум-класс. Минимум – в мультиформатных проектах с малоэтажной застройкой экономкласса.

По данным компании Blackwood, бюджет покупки таунхауса экономкласса в Новой Москве может варьироваться от 4,7 до 9 млн руб. Средняя стоимость таунхауса составляет 9 млн руб. В зависимости от качества и готовности поселка цены колеблются от 6 до 16 млн.

Если говорить о сегменте Новорижского, Ильинского и Рублево-Успенского направлений, то, по данным Penny Lane Realty, стоимость в построенных поселках начинается от 25 млн руб., в строящихся – от 15 млн руб.

В среднем по области стоимость таунхауса составляет 10 млн руб.

По мнению Дмитрия Власова, в течение 2013 года можно ожидать сохранения основных трендов – роста числа проектов экономкласса и дефицита высококачественного предложения. Наиболее востребованными останутся качественные готовые таунхаусы в жилых поселках на высокой стадии готовности. Рост цен по итогам года возможен в наиболее ликвидных проектах – не выше уровня инфляции, прогнозирует эксперт.

РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ТАУНХАУСОВ

Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, то в нашем законодательстве существует большая путаница.

Как пояснили в комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас продаются таунхаусы на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества, даже на землях сельхозназначения, это недопустимо.

“При покупке таунхаусов обязательное условие – проверка документов на землю.

Участок должен относиться к категории “земли населенных пунктов” и иметь вид разрешенного использования “жилищное строительство”, “малоэтажное строительство”, “блокированные жилые дома”.

Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов”, – рассказали “РБК-Недвижимости” в комитете.

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

По сути, в России законодательно понятие таунхауса никак не закреплено и власти признают такие строения как блокированные жилые дома. Из-за существующих нормативных актов получилось, что застройщики таунхаусов практически вытеснены с легального рынка

По оценке экспертов, в связи с этим получается, что большинство поселков с таунхаусами в Подмосковье возводятся незаконно. С Новой Москвой ситуация проще.

Напомним, что после присоединения новых территорий все земли автоматически поменяли статус на “земли населенных пунктов”.

Теперь застройщику нужно просто получить разрешение на строительство и включить проект в территориальные планы развития муниципалитетов.

В Московской области ситуация намного сложнее. Большинство поселков возводятся на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства и огородничества. А иногда даже на землях сельхозназначения. В этом случае таунхаусы попадают в категорию незаконного строительства.

Стоит отметить, что в Московской области существует список индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности. В него вошло около 400 объектов, расположенных на территории муниципальных образований региона.

В этом списке есть и несколько поселков с таунхаусами. Все помнят историю со сносом дома в Новых Вешках, которая вызвала большой общественный резонанс.

Власти после этого взяли паузу, сейчас на носу выборы губернатора Московской области, такие непопулярные среди населения меры, как снос незаконных строений, сейчас не своевременны. У властей и так много забот с обманутыми дольщиками, расселением ветхого жилья и т. д.

Однако, как анонимно сообщил источник в администрации Московской области, сносы незаконных строений, в том числе и таунхаусов, могут возобновиться уже осенью этого года.

Как ранее заявлял глава комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, “необходим контроль со стороны администраций муниципальных образований за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. Нужно незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир”.

Также, по мнению Александра Когана, необходимо совершенствовать федеральное и региональное законодательство, исключающее возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС и землях, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

Сергей Велесевич 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d274d9a7947a78ce92a4c

Верховный суд разъяснил, какие дома можно считать многоквартирными

Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Любопытное и полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел гражданский спор, который касался взаимоотношений соседей, живущих в одном доме.

В последнее время все больше граждан переселяются из обыкновенных панельных домов в десятки этажей в так называемое малоэтажное жилье. Но жизнь в таких зданиях имеет свои особенности.

С одной из них и столкнулись его жильцы, обустраивая свой быт.

По мнению Верховного суда, малоэтажные здания нельзя считать многоквартирными домами. Владимир Аносов/ РГ

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж.

Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал.

Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения.

Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района.

Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал.

По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно.

В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию.

Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

МЭР предложило отменить публикации о продаже залоговых квартир

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед – строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним.

Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным – ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома.

А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним “но”.

Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса.

И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул – один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию.

Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22).

Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости “РГ” в Telegram telegram.me/rgrunews

Источник: https://rg.ru/2016/07/04/verhovnyj-sud-raziasnil-kakie-doma-mozhno-schitat-mnogokvartirnymi.html

Таунхаусы: новый стиль жизни или неудачная идея?

Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Популярные на западе таунхаусы (малоэтажные дома на несколько многоуровневых квартир, имеющих свой вход) появились в России сравнительно недавно. В настоящее время большинство новых таунхаусов Подмосковья расположены не далее 25–35 км от МКАД. Предложения есть на разный вкус и кошелек.

При этом имеется опасность, что ожидания повышенного уровня комфорта от такого проживания не оправдаются.
Самой распространенной на сегодняшний день категорией считаются поселки таунхаусов эконом-класса. Причина их востребованности — невысокая стоимость. Таунхаусы в поселках бизнес-класса будут стоить заметно дороже.

Они больше по площади и, как правило, располагаются на дорогих участках земли. Элитные таунхаусы отличаются бросающейся в глаза эксклюзивностью и нестандартной архитектурой. Площадь такого жилья не бывает меньше 200 кв. м. Поселки возводятся только в престижных районах Подмосковья и имеют отличную инфраструктуру.

Конечно, данная градация несколько условна, и на практике даже искушенный покупатель не всегда найдет существенные отличия между таунхаусами бизнес и элит-класса.

Покупатели таунхаусов в пригороде — как правило, жители столицы с уровнем дохода выше среднего.

Заключив сделку купли-продажи, они получают небольшой участок земли (2–3 сотки), решая проблему с парковочным местом для своего автомобиля, площадкой для мангала и собственной клумбой. Вместо четырех холодных стен загородного дома в таунхаусе нужно отапливать всего две. Обслуживание коммуникаций, как правило, общее, а потому менее затратное.

В настоящее время отмечается стагнация рынка таунхаусов. Количество сделок купли-продажи в данном сегменте последние два года остается примерно на одном и том же уровне. Особенно неудачно этот год начался для присоединенных к столице территорий. Падение покупательской активности эксперты-оптимисты объясняют сезонными факторами. Другие аналитики считают, что покупателей насторожили масштабные проверки Мосгосстройнадзора, проводимые на «новых московских территориях». Только с начала года специалисты государственного надзора проверили ход строительства 228 объектов и выявили более тысячи нарушений. Половина из них напрямую касается качества строительства. Если при возведении многоквартирного дома из-за больших нагрузок на фундамент и несущие стены на строителей накладываются серьезные обязанности, то танхаус не имеет ощутимых нагрузок на конструкции. Это сразу позволяет находчивым строителям экономить на всем, на чем возможно, следя только за тем, чтобы дом «не завалился» как карточный. По крайней мере, во время строительства. Потом это будет уже «проблемами жильцов». Один потенциальный покупатель делится на форуме своими опасениями: «Самое ужасное, что повлиять на это никак нельзя — строителей не попинаешь, на строительную площадку тебя не пустят, а госкомиссия смотрит, как правило, несколько показательных таунхаусов, после их капитальной уборки и ретуши. Людям, которые отдают немаленькие деньги за такое сооружение, иногда приходится заниматься его капитальным ремонтом». Также, по отзывам многих добросовестных приобретателей, собственность им пришлось оформлять долгие месяцы, и даже годы. Причем, в случае приобретения таунхауса, нужно будет иметь два свидетельства о собственности: одно — на «часть индивидуального жилого дома», а второе — на земельный участок.
Приобретение таунхауса, как и любого жилья, — сделка рискованная. Но всегда существуют обстоятельства, обратив внимание на которые можно подстраховать себя при покупке и свести неприятные сюрпризы к минимуму.

Если застройщик предлагает оформить договор долевого участия и зарегистрировать его до внесения оплаты, то можно предположить, что с документами у него все в порядке.

Но если вам предлагается другой договор, нужно понимать, что у организации имеются какие-то проблемы, не позволяющие исполнить требования 214-ФЗ.

В таком случае нужно либо сразу отказаться от сделки либо быть особенно внимательными и готовиться к любым неожиданностям.

Необходимо проверить наличие разрешения на строительство. При этом убедиться, что оно не просрочено или по каким-то причинам не отменено. В противном случае после окончания строительства могут быть проблемы с введением дома в эксплуатацию. Очень важным условием, снижающим риски при покупке таунхауса, является отсутствие посредников. Если начнут появляться различные инвестиционные компании, агенты или бывшие правообладатели, почему-то уступающие свои права, следует немедленно насторожиться. Если решение купить именно этот объект незыблемо, стоит тщательно проверить, полностью ли оплачены все посреднические договора. Затем попробовать определить законность уступаемого права от застройщика к правообладателям. Если подтвердить эту информацию не удается — выходить на сделку опасно. Не стоит забывать о «человеческом факторе»: соседями по таунхаусу могут оказаться очень свободолюбивые люди. Они тоже устали жить в «городских клетках», и теперь вырвались на волю, став законными домовладельцами. Ночные фейерверки со свистом и визгами — это еще не все, что они могут себе позволить. Гораздо неприятнее будет, если сосед слева соорудит пристройку с камином на первом этаже, а жилец справа построит террасу с курилкой на втором.

Кроме того, тарифы за коммунальное обслуживание таунхаусов часто бывают завышены. «Ежемесячный „оброк“ типа „Техническое обслуживание — услуги управляющей компании“ составляет 8 тыс. рублей в месяц! Борьба с управляющей компанией в течение нескольких лет пока ни к чему не привела», — рассказывает один из собственников.

Недостатками таунхаусов некоторые жильцы считают и планировку. Как правило, в трехуровневой квартире немалую часть метража забирают лестницы, коридоры, бойлерная, гараж и т. п. Для действительно жилых помещений остается не так много места, а главное — они разбросаны по нескольким этажам. Может получиться так, что из 200 кв. м. таунхауса, жилая площадь в среднем составляет чуть больше 100. Жалобы на таунхаусы вполне аргументированы. Но порождены они нередко повышенными ожиданиями от качества жизни и обоснованными надеждами на комфорт. Возможно, в ближайшие годы естественные механизмы рынка постепенно отсеют некачественные объекты. Во всяком случае эти таунхаусы либо будут долго продаваться, либо вынужденно «упадут» в цене.

Людмила Мехонцева

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/61-33-issue-columns/2381-taunhausy-novy-stil-jizni-ili-neudachnaya-ideya

12 разгневанных ответчиков: в очереди на снос еще один таунхаус

Какие документы могут подтвердить законность постройки таунхауса?

Собственники дома отмечают, что при покупке дешевых квартир их ничего не насторожило, ведь сделка прошла через Регпалату

Кировский районный суд Казани накануне удовлетворил иск исполкома города о признании дома по адресу ул. Гривская, 52а самовольной постройкой и его сносе.

Застройщики многоквартирного дома на суд не явились.

Их покупатели, жильцы дома, которые выступали в суде в роли ответчиков, остались один на один с карательной машиной — их лишают права собственности без всякой компенсации.

Две квартиры были куплены в ипотеку, их владельцам придется выплачивать остаток кредита «на воздух».

.
Дом 52а на Гривской признан судом самовольной постройкой и будет снесен

РЕШЕНИЕ ДАЛОСЬ НЕЛЕГКО

Кировский районный суд Казани накануне удовлетворил иск исполкома города о признании дома по адресу ул. Гривская, 52а самовольной постройкой и его сносе.

Согласно иску, земля под домом разрешает только индивидуальное жилищное строительство, тогда как «визуальный осмотр данного объекта не позволяет идентифицировать его как индивидуальное строительство».

У дома 12 собственников — каждому принадлежит «жилое помещение» с определенной площадью и собственным реестровым номером, и каждый имеет по 1/12 доли земли.

Председательствующий судья Андрей Андреев удовлетворил иск исполкома Казани — вынес решение лишить ответчиков права собственности, признать незаконной самовольную постройку и обязать снести ее в течение 30 дней после вступления решения в законную силу. «Судья решение оглашал шепотом, хотя до этого разговаривал нормально, — рассказал «БИЗНЕС Online» один из участников процесса. — Думаю, ему это решение тоже нелегко далось — ощущение было такое».

Ответчиками привлекались собственники, купившие доли в доме по договору купли-продажи. А с застройщиков судья обвинения снял, хотя собственники и просили привлечь их как соответчиков. Почему суд принял такое решение, пока неизвестно — мотивировочная часть будет готова через неделю, а вчера огласили только резолятивную. В течение месяца ответчики намерены подать аппеляцию в Верховный суд.

Застройщики дома — Айрат Багабиев и Гюзель Сибгатуллина — в суде так и не появились. Интересы Сибгатуллиной представляли Джигит Кадагазов и Олег Мухин.

Уведомление, отправленное Багабиеву по адресу, любезно предоставленному адресным столом, пришло обратно. Кадагазов еще на предыдущем заседании заявил, что он не согласен с исковыми требованиями. По его словам, единственным основанием для предъявления иска послужило отсутствие разрешения на строительство.

Однако само по себе его отсутствие не может быть основанием для удовлетворения исков о сносе самовольной постройки (эта позиция закреплена на совместном пленуме Высшего Верховного суда и Высшего Арбитражного суда).

Истец должен, во-первых, доказать, что при строительстве были нарушены какие-либо нормы, во-вторых, указать, чьи права нарушает данное строение — угрозу кому оно представляет, жизни и здоровью каких граждан.

Истец должен доказать, что здание нарушает права соседних землепользователей, мешает проезду автомобилей или пешеходам. «Важно то, что земельный участок принадлежит по праву собственности ответчикам, — продолжил Кадагазов. — По ряду дел земля была муниципальная, и тем не менее суды отказывали в исках на снос».

Еще один аргумент юриста: собственники предприняли меры для легализации этой постройки — зарегистрировали право собственности.

.
Борис Рыбак: «Обращаясь с таким серьезным иском, лишающим людей конституционного права на собственность, без всякой компенсации, надо хотя бы установить, они-то за что страдают?»

«КАЖДОЕ УТВЕРЖДЕНИЕ ГОСОРГАНА ИМЕЕТ СИЛУ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА»

Следующим суд предоставил слово адвокату собственников Борису Рыбаку.

«У меня складывается впечатление, что стороны в этом процессе находятся далеко не в равном положении, — отметил он. — Истец — государственный орган — совершенно не озабочен предоставлением доказательств. Он считает, что каждое утверждение госоргана имеет такую же силу, как доказательство».

Он напомнил, что в исковом заявлении речь идет о том, что спорный дом был незаконно построен. Из документов, которые появились уже в ходе судебного заседания, выясняется, что земельный участок под домом был передан сначала в пользование, потом в собственность давным-давно. И тогда жилой дом на этом месте стоял.

По словам адвоката, возможно, это было и не строительство, а реконструкция. «Поскольку мои доверители приобрели благодаря государственным органам, которые подтвердили законность покупки, уже то, что мы видим сегодня, историю этого объекта они не знают, — объяснил Рыбак.

— А к ним предъявлен иск, который лишает их собственности, карательный иск при отсутствии вины».

«Обращаясь с таким серьезным иском, лишающим людей конституционного права на собственность, без всякой компенсации, надо хотя бы установить, они-то за что страдают? — продолжил адвокат. — За то, что кто-то когда-то то ли построил, то ли реконструировал дом? Их нельзя привлекать.

За то, что дом выстроен с нарушениями норм? Они не строили его, и за это их нельзя наказывать.

За что тогда? За то, что они приобрели легальное, признанное государством, имущество?» Как заявил Рыбак, в статье 235 ГК РФ перечислены все основания прекращения права собственности, но ни одно из них не приводится в исковом заявлении.

«Нет таких оснований, по которым мои доверители могут быть безвозмездно лишены права собственности, подытожил Рыбак. — Если не безвозмездно, то истец должен предложить компенсацию, иначе судебным решением будет грубо нарушено конституционное право собственности».

Линию защиты продолжила адвокат Лариса Баталина.

По ее словам, истец представил в доказательство своих требований единственный документ — некий акт, который и представитель исполкома охарактеризовал как не имеющий юридической силы, носящий рекомендательный и информативный характер.

Этот документ был направлен в прокуратуру и в инспекцию Госстройнадзора для принятия мер. Однако Баталина указала на то, что документ был составлен 13 февраля, как и исковое заявление. «Сразу становится понятно, что никуда ИКМО Казани не обращалось, — заверила адвокат.

— Удивляет тот факт, что дом, построенный в 2010 или 2011 году, стоял в том же самом виде, как стоит и сейчас, и тем не менее до 13 февраля никого не беспокоил. Исходя из изложенного, я считаю, что в удовлетворении текста должно быть отказано».

.
По словам Анжелы Халайджян, сделка прошла через Регистрационную палату, поэтому при покупке квартиры ничего не насторожило. Даже цена…

«МЫ ВЗЯЛИ ИПОТЕКУ В СБЕРБАНКЕ, И ТЕПЕРЬ ВЫЯСНЯЕТСЯ, ЧТО НАС МОГУТ СНЕСТИ»

«Нам понравилось местоположение этого дома, нам понравился сам дом — он камерный, уютный, хорошо смотрелся на фоне природы, — рассказала газете «БИЗНЕС Online» мама одной из собственниц квартир Анжела Халайджян.

— Площадь всех квартир одинаковая — 38,4 квадратных метра, а стоимость на тот момент была 1,7 миллиона за все помещение». По ее словам, сделка прошла через Регистрационную палату, поэтому при покупке квартиры ничего не насторожило.

Даже цена…

Одна из собственников Татьяна Башилина заявила, что к покупке квартиры подошла очень осторожно: «Мы были наслышаны о том, что сносят дома. Я заплатила юристу Регпалаты, чтобы проконсультироваться. Мне юрист ответил, что здесь все законно. Я консультировалась в госорганах. Получается, я обманута посредством госорганов».

Любовь Шайхутдинова пришла в суд, чтобы защитить интересы сына — одного из 12 собственников жилья. Она указала на то, что раздел дома собственниками на части не запрещен действующим законодательством, «хотя, по мнению истца, он привел к возникновению многоквартирного дома».

Как считает Шайхутдинова, раздел дома не свидетельствует о самовольности постройки, в противном случае, «любой раздел жилого дома, приводящий к возникновению самостоятельных частей, можно было бы расценить как возникновение жилого дома с изменением целевого назначения жилого участка».

Она подчеркнула, что исполком должен прежде всего принять меры, чтобы законодательство было приведено в единый порядок, чтобы были четкие нормы, которые не позволяли бы по-разному оценивать те или иные позиции.

Наиболее плачевным оказалось положение собственников, купивших квартиру в ипотеку.

— Я представляю интересы моей дочери Юрыгиной Марии, — обратилась к суду женщина. — Мы взяли кредит в Сбербанке, скопили определенную сумму, отдали ее, и теперь выясняется, что нас могут снести.

Сделка зарегистрирована во всех государственных институтах — в Регистрационной, в Кадастровой палате. Дочь имеет прописку, прописала там ребенка. Если будет принято решение, отрицательное для нас, я даже не представляю, как мы будем выходить из этого положения.

Почти два миллиона Сбербанк вправе затребовать сразу. Где мы их возьмем?

— А вопрос о выселении у нас не стоит? — спросил у собравшихся судья.

— Нет, — хором ответили из зала.

— А мы к нему жить пойдем! — показала на представителя исполкома Башилина.

— Всегда пожалуйста, — ответил последний.

.
Судья Андрей Андреев обязал снести самовольную постройку в течение 30 дней после вступления решения в законную силу

НЕЗНАНИЕ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Последним выступал юрист исполкома. «Как реконструкция, так и строительство требует разрешения на проведение этих работ, это, во-первых, — начал он загибать пальцы. — Во-вторых, тут пытались ссылаться на незнание, а незнание не освобождает от ответственности. Колобок говорил, как хочешь зови, только в печку не ставь. Поэтому от того, что вы будете говорить «помещение» ничего не изменится.

Наличие лестниц, общедомовой территории, наличие общей крыши. Признаки многоквартирного дома присутствуют. Вы говорите, что вы не виноваты, тем не менее, приобретая домовладение, вы знали, какие документы необходимы, и должны были их потребовать. Также законом за вами сохраняется право в регрессном порядке предъявить иск вашему продавцу. Ваши претензии в адрес исполкома несостоятельны».

«Насчет колобка… здорово, — вступил в полемику Рыбак. — В государственном реестре предмет спора зарегистрирован как «помещение». А представитель муниципального органа читает «квартира». Вот где он прочитал это? Во всех документах все помещения исполком называет квартирами, а почему — я не знаю. И, развивая эту мысль, исполком называет дом многоквартирным.

Где документ? Ах да, я забыл, исполком не обязан предоставлять доказательства. Он может только оспаривать, опровергать, утверждать. А доказать? Нет, это не их дело. Это государственная власть, им ничего не надо доказывать. Назвал исполком этот дом многоквартирным, значит, так оно и есть, а мы должны доказывать обратное. Нет! У нас дом состоит из помещений, а не из квартир.

Докажите другое! Спорить не будем».

Напомним, администрация Казани ведет борьбу с незаконными коттеджами не первый год. В 2011-м в поселках и зонах малоэтажного строительства под видом индивидуального жилья начали строить настоящие многоквартирные дома. В 2012 году служба судебных приставов республики проводила «показательный» снос лжекоттеджа на ул. Красного химика с приглашением представителей СМИ.

Однако судьба снесенных домов не пугает застройщиков и покупателей квартир. Число объектов самовольной постройки растет. Так, по данным на март, без разрешения строятся 159 объектов. В 2012 году было зарегистрировано лишь 37 строившихся и 7 введенных в строй многоквартирных лжекоттеджей.

В марте мэр Казани Ильсур Метшин в очередной раз призвал изжить незаконное строительство.

. Казанский рынок недвижимости пережил «черный сентябрь»

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/105470

Ваши права
Добавить комментарий