Как вернуть первоначальный взнос?

Компенсацию первоначального взноса на ипотеку могут вернуть в Новосибирской области

Как вернуть первоначальный взнос?

© zsnso.ru. Иван Сидоренко

17 Ноя 2016, 14:08

Меры поддержки обсуждались на встрече главы региона Владимира Городецкого с представителями отрасли. Речь шла о компенсации первоначального взноса на приобретение жилья, сообщил Сидоренко. Когда ранее вводилась эта мера, ее размер доходил до 300 тыс. рублей.

«Сейчас возможно будет 50 или 100 тыс рублей, дабы максимально расширить ту категорию потенциальных покупателей, которые готовы, но которым не хватает какого-то небольшого шага навстречу, чтобы они пошли и купили квартиру. Насколько возможно возобновление такой поддержки, наверное, будет понятно не позднее первого квартала 2017 года.

Будем исходить из наполнения бюджета. Даже при наличии федеральных программ по поддержке отдельных категорий, например, молодых семей, в Новосибирской области идут дискуссии, сколько надо выделять на это средств из областного бюджета. Мы понимаем, что при ограниченном финансировании надо определять приоритеты.

Куда важнее потратить средства на здравоохранение, на дороги», — считает депутат.

Также он дал оценку состояния строительной отрасли региона. Особенностью Новосибирской области является большое количество строительных компаний.

Например, в Москве и Московской области около 50% жилья сдают пять застройщиков, а у здесь десять крупнейших компаний занимают менее 40% рынка.

По итогам прошлого года Новосибирск показал лучший результат среди городов-миллионников по объемам строительства жилья — 1 квадратный метр на душу населения.

«Но в момент, когда экономика стагнирует, из-за неуверенности потребителей компании не могут реализовать все построенное жилье, сегодня мы видим очень высокий уровень предложения.

На данный момент в строительной отрасли рынок покупателя, мы находимся в такой ситуации, когда низкий спрос не позволяет увеличивать стоимость, которая учитывала бы рост себестоимости. За последний год металл вырос в цене в два раза, а в стройке это около 30% затрат.

Плюс выросли в цене импортные комплектующие, а импортозамещение — процесс небыстрый», — отмечает депутат.

Иван Сидоренко считает, что в ближайшие полтора-два года закончатся проекты, которые реализуют инвесторы, обоснованно считавшие стройку наиболее выгодным способом размещения средств. Спад объемов строительства фиксируется и сейчас, в следующем году он еще увеличится.

«Тем самым через полтора-два года рынок сбалансируется, предложение будет сокращено. Рынок строительства, считаю, этот момент переживет. У нас не первый такой период в постсоветской истории, это и 1998 год, и 2008 год, сейчас абсолютно такое же время.

Кто-то уйдет с рынка, закончив проекты, кто-то оптимизирует свои издержки. Поработает какой-то период без рентабельности, где-то даже в минус.

Но те, чьи позиции на рынке основательны и для кого это является основным видом деятельности, останутся», — сказал парламентарий в интервью пресс-службе.

28 Дек, 14:55

Числа года: площадь лесных пожаров, жертвы наводнения и древний океан в Сибири От ДНК до ФСБ: как составить свою родословную и найти информацию о предках Все работники шахты «Заречной» в Кузбассе вышли на работу СК связал с поездом смерть обезглавленного после жалобы на подброшенные Росгвардией наркотики омича Службы долговременного ухода за пожилым людьми запустят в Новосибирске

Page 3

28 Дек, 14:55

Числа года: площадь лесных пожаров, жертвы наводнения и древний океан в Сибири От ДНК до ФСБ: как составить свою родословную и найти информацию о предках Все работники шахты «Заречной» в Кузбассе вышли на работу СК связал с поездом смерть обезглавленного после жалобы на подброшенные Росгвардией наркотики омича Службы долговременного ухода за пожилым людьми запустят в Новосибирске

Page 4

28 Дек, 14:55

Числа года: площадь лесных пожаров, жертвы наводнения и древний океан в Сибири От ДНК до ФСБ: как составить свою родословную и найти информацию о предках Все работники шахты «Заречной» в Кузбассе вышли на работу СК связал с поездом смерть обезглавленного после жалобы на подброшенные Росгвардией наркотики омича Службы долговременного ухода за пожилым людьми запустят в Новосибирске

Page 5

28 Дек, 14:55

Числа года: площадь лесных пожаров, жертвы наводнения и древний океан в Сибири От ДНК до ФСБ: как составить свою родословную и найти информацию о предках Все работники шахты «Заречной» в Кузбассе вышли на работу СК связал с поездом смерть обезглавленного после жалобы на подброшенные Росгвардией наркотики омича Службы долговременного ухода за пожилым людьми запустят в Новосибирске

Источник: https://tayga.info/131487

Как вернуть проценты по ипотеке

Как вернуть первоначальный взнос?

Дорогой читатель! В этой статье редакция упустила одну важную деталь.

Во всех расчетах автор статьи сравнивает два варианта ипотеки, но сравнивать их нельзя, потому что по ним разные вводные данные.

По первому варианту в статье нужно ежемесячно тратить 25 тысяч, а по второму — 17. То есть во втором варианте каждый месяц у нас остается 8 тысяч, которых не было бы, выбери мы первый вариант. И для честного сравнения нужно учитывать, какую выгоду нам принесут эти сэкономленные каждый месяц 8 тысяч на протяжении 20 лет.

Простыми словами, нужно открыть вклад на тех же условиях, что и в первом варианте, и каждый месяц откладывать туда 8 тысяч рублей разницы — тогда по двум вариантам будут одинаковые условия: вложили 2 миллиона, каждый месяц тратим по 25 тысяч. И в этом случае экономической разницы между методами практически нет — схема автора не поможет вернуть проценты по ипотеке, как это заявлено в теме статьи.

Автор указал об этом допущении в статье, но мы считаем его очень важным, поэтому дополнительно объясняем тут. С учетом этой оговорки в статье много полезного о вложениях, финансовой грамотности и инструментах для расчетов.

В чем плюс алгоритма из статьи — у вас действительно остается на руках 1 млн рублей. Его можно сохранить как подушку безопасности, инвестировать или пустить на другие хорошие дела.

Мы считаем, что право автора иметь свое мнение по этому вопросу священно, поэтому статья останется в неизменном виде. Но глядя на расчеты, помните про эти неучтенные 8 тысяч в месяц.

Впредь будем внимательнее. Меры приняты.

Так меньше переплата, а кредит можно погасить быстрее. Это очевидно: меньше денег занял у банка — быстрее отдал. Но у меня были другие соображения.

Я хотел купить квартиру недалеко от центра Екатеринбурга стоимостью 4 миллиона рублей. Срок ипотеки меня не особо волновал. Я готов был выплачивать ее 20 лет — главное, чтобы ежемесячный платеж был в районе 25 тысяч рублей.

Еще мне было важно, чтобы у меня были деньги на случай болезни, кризиса или ядерной войны. В быстром доступе: наличными под подушкой или в высоколиквидном активе, который в любой момент можно превратить в деньги.

Поэтому вариант взять ипотеку, как все остальные, был не для меня. Вот как я поступил.

На руках у меня было 2 миллиона рублей. На квартиру не хватало еще двух. Я был готов занять недостающие 2 миллиона у банка и нашел предложение с кредитной ставкой 8,25%.

Предложения по кредитной ставке. Я остановился на предложении от «Дельтакредит-банка»

Рыночная стоимость квартиры

4 000 000 Р

Итоговая стоимость квартиры

6 089 840 Р

За 20 лет я должен отдать банку 4 миллиона рублей вместо 2, которые одолжил изначально. То есть даже с учетом высокого первоначального взноса я все равно переплатил бы за квартиру половину ее реальной стоимости, оформив ипотеку на большой срок.

Еще меня пугало то, что все 20 лет ипотеки у меня не было бы свободных денег и других инструментов для маневрирования. Это означало, что если я лишусь постоянного дохода хотя бы на пару месяцев — если меня сократят или я заболею, — то выплачивать кредит мне будет нечем. Меня такое положение не устроило, и я начал считать.

Я решил посчитать: что, если половину денег не отдавать банку в качестве первоначального взноса, как все советуют, а начать инвестировать. Например, из двух миллионов, которые у меня есть, один отдать банку как взнос, а второй положить на вклад на те же 20 лет.

С инвестициями

4 000 000 Р

Без инвестиций

4 000 000 Р

С инвестициями

1 000 000 Р

Без инвестиций

2 000 000 Р

Итоговая стоимость квартиры

С инвестициями

7 134 873 Р

Без инвестиций

6 089 840 Р

С инвестициями

1 000 000 Р

Сумма вклада через 20 лет с процентами

С инвестициями

4 801 177 Р

Сначала кажется, что моя стратегия проигрышная: я буду платить банку на 8,5 тысячи рублей в месяц больше. Кроме того, в итоге я заплачу банку по кредиту на миллион больше, а переплата за квартиру будет больше половины. Но когда подключаются инвестиции, начинается магия: за 20 лет я переплачу банку лишних 3 миллиона, но получу квартиру без обременения и почти 5 миллионов рублей на вкладе.

Вклад — это самый простой способ накоплений. Подходящий вклад можно выбрать на портале «Банки-ру». Для меня такой способ распорядиться своими деньгами выгоднее и надежнее, чем максимизировать первоначальный взнос.

Если использовать более сложные инструменты инвестирования, например акции или облигации, инвестированный миллион может отбить и полную стоимость квартиры, а не только проценты.

Но ценные бумаги — это отдельная сложная тема, поэтому в этой статье я расскажу только о вкладе.

Тем, кто считает так же, я расскажу, как самостоятельно сделать расчеты и найти самую выгодную стратегию.

Мой пример — один из удачных расчетов. Требования к ипотеке могут быть разными: может быть, накопленная сумма — не два миллиона, а полтора или зарплата позволяет платить только 10—15 тысяч рублей в месяц, а квартиру хочется за 7 миллионов.

Чтобы каждый мог рассчитать оптимальный для себя вариант ипотеки, я сделал простой калькулятор в «Гугл-таблицах». Чтобы им пользоваться, создайте копию — в калькуляторе выберите раздел «Файл» → «Создать копию».

В графе «Накопленная сумма» нужно указать, сколько у вас есть денег на момент оформления ипотеки. «Стоимость квартиры» — это рыночная цена квартиры, которую вы хотите купить.

«% от стоимости в качестве первоначального взноса» — это процент от стоимости квартиры, который вы собираетесь внести как первоначальный взнос.

В графе «Ставка по ипотеке» нужно указать ставку по ипотеке, которую выдал банк; в графе «Ставка по вкладу» — процент, под который вы собираетесь положить деньги в банк.

В графе «Срок ипотеки или вклада» нужно указать количество месяцев, на которое вы открываете вклад и берете ипотеку. 15 лет — 180 месяцев.

После того как вы внесете свои данные, калькулятор рассчитает итоговую стоимость квартиры с учетом процентов по кредиту, переплату за ипотеку и заработок по вкладу.

Последняя строка — «Разница» — показывает разницу между суммой переплаты за квартиру и полученными по вкладу процентами. Если значение положительное, после выплаты ипотеки вы вернете все переплаченные деньги и сумму, которая указана в ячейке. Если значение отрицательное — вы недополучите указанную в ячейке сумму.

При помощи калькулятора вы можете методом подстановки подобрать для себя оптимальный размер первоначального взноса и вклада. Но просто подстановка не гарантирует самый выгодный вариант: вы можете просто до него не дойти. Но тут уже поможет сам эксель.

Чтобы найти действительно выгодный вариант, я советую воспользоваться модулем «Поиск решений» для экселя. Для «Гугл-таблиц» такого модуля нет, поэтому нужно сохранить калькулятор к себе на компьютер и открыть его через эксель.

Для этого нужно в калькуляторе выбрать раздел «Файл» → «Скачать как» → «Microsoft Excel».

Сохраняю калькулятор на свой компьютер

Модуль «Поиск решений» поможет найти оптимальное решение при помощи изменения значений целевых ячеек. Целью может быть минимизация, максимизация или достижение какого-то значения. Это отличный способ получить ответ на вопрос «А что, если?».

Модуль может использовать кто угодно. Для этого необходимо выбрать раздел «Файл» → «Параметры» → «Надстройки». С помощью этого модуля можно рассчитать самый выгодный для вас вариант: размер первоначального взноса, сумму вклада и ежемесячный платеж.

Чтобы добавить модуль, выберите пункт «Поиск решения» и нажмите «Перейти» внизуВ новом экране поставьте галочку у раздела «Поиск решения» и нажмите «ОК»Модуль установлен. Если вы зайдете в раздел «Данные», то справа увидите новый пункт — «Поиск решения»

Просчитаем несколько стандартных ситуаций.

Пример 1: мой случай. Я хочу как можно меньше платить ежемесячно и в итоге не переплатить проценты. Максимальный срок ипотеки — 20 лет, на больший я не готов. Еще я хочу, чтобы ставка по ипотеке была 8,25%, а первоначальный взнос — не менее 15%. Итоговая сумма на вкладе мне не важна.

Все эти условия я должен указать в модуле «Поиск решения». Выглядит это так:

В поле «Оптимизировать целевую функцию» нужно отметить ячейку, в которой указано значение ежемесячного платежа, и выбрать пункт «До». Минимум означает, что ежемесячный платеж должен быть минимальным.

В поле «Изменяя ячейки переменных» нужно отметить ячейки, где указаны значения «% от стоимости в качестве первоначального взноса» и «Срок ипотеки или вклада».

В поле «В соответствии с ограничениями» нужно указать ограничения. В моем случае это не менее 15% стоимости квартиры на первоначальный взнос и не более 240 месяцев ипотеки.

Первоначальный взнос от 15 до 100% значит, что значение в ячейке «% от стоимости в качестве первоначального взноса» должно быть больше или равно 0,15 и меньше или равно 1. Так и нужно указать.

Срок кредита не больше 20 лет означает, что значение в ячейке «Срок ипотеки или вклада» не должно быть больше 240. Разницы между накоплениями по вкладу и переплатой по ипотеке не должно быть. Поэтому значение ячейки «Разница» должно быть больше или равно 0.

Сравним, что получилось при помощи модуля.

Без модуля ежемесячный платеж у меня получался больше, а на вкладе через 20 лет оставались лишние накопления. С помощью модуля я смог узнать, при каких условиях ежемесячный платеж будет минимальным, и по окончании срока я не переплачу ни одного процента.

С помощью экселя

2 000 000 Р

С помощью экселя

4 000 000 Р

Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса

С помощью экселя

1 241 745 Р

С помощью экселя

2 758 254 Р

С помощью экселя

758 254 Р

С помощью экселя

5 640 513 Р

Переплата за весь срок ипотеки

С помощью экселя

2 882 258 Р

Заработок по вкладу за весь период

С помощью экселя

2 882 258 Р

Пример 2: срок ипотеки 10 лет. Если вы хотите быстро разобраться с ипотекой и готовы платить не больше 10 лет, а других ограничений нет, оптимальный для вас вариант такой.

Пример 3: важны накопления. Если вам в принципе все равно, как выплачивать ипотеку, но зато вы хотите, чтобы вклад помог вам заработать как можно больше, вот вариант для вас.

В этом случае банку придется платить на 7 тысяч рублей больше, чем в моем случае, но в итоге кроме переплаты вам вернется еще и больше половины стоимости квартиры.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/return-percents/

Как отказаться от ипотеки

Как вернуть первоначальный взнос?

Ипотечный кредит является достаточно обдуманным и серьезным решением, но в жизни возникают ситуации, когда необходимо отказаться от долговых обязательств.

Причинами могут послужить потеря высокооплачиваемой работы, развод, а также невозможность платить достаточно весомые обязательства по ипотеке из-за проблем со здоровьем.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно отказаться от долгового “обременения” по ипотеке с минимальными потерями для заемщика.

Когда можно отказаться?

Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку.

Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит.

Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.

Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы “выхода” из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.

Можно ли отказаться?

Отказаться от кредитных обязательств по ипотеке можно на любом этапе сделки с банком, но следует помнить, что если выплаты по ипотеке уже совершались, заемщик рискует потерять часть финансовых средств.

Существует возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму ипотечного займа, решив таким способом проблему. Но найти покупателя на залоговое имущество будет достаточно сложно.

Следует помнить, что отказаться от ипотеки возможно, важно лишь вовремя уведомить банк о своем решении. В любом случае необходимо обратиться в банковскую организацию и не допускать ситуации просрочек по основным платежам — в таких случаях заемщик рискует попасть под существенные штрафные санкции.

Что потребуется?

Для процедуры официального отказа по ипотеке обязательно потребуется посетить банковскую организацию и написать заявление по специальной форме. Дополнительно необходимо приложить следующую документацию:

  1. Заверенную справку, являющуюся удостоверением факта уменьшения заработной платы заемщика (данная справка при необходимости может быть выдана работодателем);
  2. Если заемщика уволили с работы или он попал под сокращение, следует сделать копию трудовой книжки с соответствующей записью;
  3. При возникновении семейных обстоятельств необходимо приложить свидетельство о расторжении брака;
  4. Если отказ от ипотеки связан с изменением состояния здоровья заемщика, важно приложить соответствующее медицинское заключение.

Дополнительно заемщику понадобится наличие паспорта, а также договора, заключенного с банком при оформлении ипотечных обязательств.

Пошаговые действия

Действия заемщика по оформлению отказа по ипотеке будут зависеть от следующих случаев:

  1. Если договор ипотечного кредитования ещё не подписан, важно официально уведомить банк об отказе от услуги. В данном случае потребуется навестить финансовое учреждение и при необходимости подписать соответствующее заявление.
  2. Если договорные обязательства уже наступили и документ официально подписан, но денежные средства банком еще не были перечислены — в данном случае действует статья 807 ГК, на основании которой кредитные обязанности заемщика наступают лишь с момента перечисления денежных средств от банковской организации на его личный счёт. В данном случае необходимо обратиться в кредитное учреждение и расторгнуть договор с банком. Сотрудники финансовой организации могут утверждать, что расторжение договора невозможно — в данном случае всегда важно помнить, что закон находится на стороне заемщика и можно смело обращаться в суд, поскольку банк нарушает обязательства.
  3. В случае если договор подписан, и денежные средства уже были переведены на счет заемщика, банк вправе отказать клиенту в расторжении договора. В данной ситуации важно договориться с банком или попробовать погасить ипотечный кредит досрочно, реализовав ипотечное имущество. При этом банк может накладывать дополнительные штрафные санкции.

Для официального отказа от ипотеки клиенту важно совершить несколько стандартных пошаговых действий:

  1. Собрать всю необходимую документацию по кредиту, а также дополнительные справки, подтверждающие наступление обстоятельств, по которым клиент не может далее платить ипотечный кредит;
  2. Обратиться в банковское учреждение за консультацией;
  3. Составить официальное заявление на отказ по ипотеке.

При успешном разрешении ситуации залоговая недвижимость будет продана и денежные средства по ипотеке будут погашены.

Как расторгнуть ипотечный договор?

Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило “качество” приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец.

Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки.

В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.

В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.

Как вернуть деньги?

В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.

Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве “компенсации” средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.

Порядок возврата

При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.

Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит “перерасчет” кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.

В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.

Что вернуть не получится?

Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки.

Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга “списывается” с первоначального взноса.

Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.

Можно ли отказаться от валютной ипотеки?

Если ипотечная недвижимость была приобретена по программе валютной ипотеки банк, скорее всего, посоветует заемщику обратиться к процедуре реструктуризации, поскольку сумма от продажи квартиры вряд ли покроет общую стоимость взятого в валюте кредита. Если сроки выплат по ипотечному обязательству достаточно большие, заемщику в данной ситуации выгоднее объявить себя банкротом — в данном случае после продажи залоговой квартиры он ничего не будет должен банковской организации.

Целесообразность отказа от ипотеки

Заемщику следует основательно подумать, перед тем как решиться отказаться от ипотеки. Всё дело в том, что в дальнейшем получить повторное одобрение на ипотеку будет достаточно сложно. Необходимо подумать об альтернативных вариантах решения проблем с ипотекой в виде рефинансирования в другом банке с более лояльными условиями или возможности сдачи залоговой квартиры в аренду.

Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности.

Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости. Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора.

Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга.

Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?

Отказ от ипотеки в Сбербанке производится на основании действия Закона об ипотеке (Статья 37). Согласно данному положению заемщик может отказаться от приобретаемого в ипотеку жилища только при предварительном согласии банковской организации.

Дополнительно заемщику предоставляется возможность воспользоваться программой реструктуризации или произвести рефинансирование ипотеки в другом банке.

Также заемщик всегда может досрочно погасить ипотечный кредит, продав недвижимость, находящуюся в ипотеке при условии согласования всех договорных обязательств с банком.

В других банках

Многие банковские структуры оформляют стандартный ипотечный договор, в котором отсутствует пункт отказа от официального ипотечного кредитования.

Банковские организации оформляют лишь отсрочку существующего ипотечного платежа, при этом для одобрения данной процедуры у заемщика должны быть весомые причины. Также можно погасить основной долг при помощи своевременной реализации ипотечной недвижимости.

При этом некоторые банки допускают самостоятельную продажу имущества заемщиком, а также могут реализовать недвижимость при помощи организации аукциона.

Многие банковские учреждения стараются решить проблему отказа от ипотеки без привлечения суда. К примеру, банк ВТБ 24 предусматривает возможные ситуации отказов по ипотеке и позволяет произвести продажу недвижимого имущества без дополнительных судебных разбирательств.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/kak-otkazatsja-ot-ipoteki/

Не суй свой взнос. Для чего нужно ограничивать ипотеку без первоначальных вложений

Как вернуть первоначальный взнос?

Банки объявляют о снижении ставок по ипотеке, но выгодные условия будут доступны только заемщикам, у которых хватает средств на большой первоначальный взнос.

Фото с сайта pixabay.com/stevepb

Центробанк РФ в своем докладе назвал высокую долю кредитов с низким первоначальным взносом одним из главных рисков для ипотеки. Регулятор предложил ужесточить и ограничить их выдачу. К чему такие строгие меры и сократится ли объем ипотечного кредитования, «Фонтанка» поинтересовалась у банков и строителей, для которых ипотека стала фактически спасением во время кризиса.

По данным ЦБ, с 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в РФ возросла с 14 до 42,4%, несмотря на то, что по ним уже повышали коэффициенты риска, что привело к росту ставок, а также к снижению доли одобренных кредитов.

Теперь Центробанк считает целесообразным количественно ограничить выдачу подобных кредитов, чтобы «управлять динамикой высокорискового кредитования». И на это есть свои причины, прежде всего закредитованность и низкая платежеспособность населения.

А взять потребительский кредит для того, чтобы закрыть ипотеку, – вообще тенденция последнего времени.

По данным Банка России, за январь–июль 2019 года объем ипотечного кредитования на первичном рынке составил 470,1 млрд руб., что на 3,5% больше того же периода прошлого года, а средний размер кредитов достиг 2,21 млн руб. При этом объем задолженности по всем видам ипотеки вырос с 5,8 трлн до 7 трлн руб. за год – с августа 2018-го по август 2019 года.

Крупные банки заявляют о снижении ставок по ипотеке. Так, банк «Дом.РФ» с 1 октября снизит базовую ставку по ипотеке на новостройки до 8,9%. Но, в полном соответствии с позицией Центробанка, такая ставка будет доступна при первоначальном взносе от 20%.

Кроме того, с 1 октября вступает в силу новое законодательство по расчету предельной долговой нагрузки клиента, которое может оказать влияние на объем выдачи, в том числе, и ипотечных кредитов.

– Не исключено, что по ипотеке и ряду розничных продуктов вырастет количество отказов, – говорит заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. – Многие банки могут изменять срок действия решения.

По новому закону теперь каждый банк при кредитовании обязан рассчитать предельную кредитную нагрузку клиента, учесть, сколько у него уже есть кредитов.

Сейчас мы готовим свою программу по автоматическому подсчету этого показателя, она сразу даст подсказку: кому давать, сколько и под какой процент, кому одобрить или отказать. Надеемся, что новшества не сильно повлияют на объемы выдачи.

Синельникова уточнила, что обсуждается даже возможный запрет кредитования клиентов с большой долговой нагрузкой – под риск попадают клиенты без первоначального взноса по ипотеке.

Несомненный риск

Заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров пояснил, что ипотека с пониженным первоначальным взносом несет больший риск для банка в том смысле, что регуляторно повышается норма потребления капитала при взносе менее определенного уровня.

– И это оправдано, ведь не секрет, что платежеспособность заемщиков не растет, они закредитованы, и этот показатель максимален по ряду регионов с 2014 года, – говорит Комаров.

– В такой ситуации банк должен взвесить для себя, готов ли он брать риски и кредитовать без взносов или с минимальным взносом – при этом готовые на повышенные нормы находятся. У нас минимальный взнос составляет 10% с участием маткапитала, стандартный – 20%.

Средний минимальный взнос по портфелю не снижается последние годы менее 30% – это особенность нашей аудитории. Есть и клиенты со взносом 40–50%, хотя их доля неуклонно снижается.

В банке отмечают, что клиентов с «живыми» деньгами сегодня критически мало. Есть застройщики, которые честно признаются, что 100% продаж у них по ипотеке, а у кого-то каждая третья сделка проходит с субсидиями и сертификатами.

Иногда банки сами стимулируют ипотечное кредитование короткими акциями. Так, в Сбербанке участникам зарплатного проекта доступна ипотека с 10%-ным первым взносом до 20 января 2020 года.

В этот же период для зарплатных клиентов банка ставка не зависит от размера первоначального взноса, в то время как по базовым ипотечным программам эта зависимость сохраняется. Для подающих заявку на общих условиях постоянно действует минимальный первый взнос 15%.

А для клиентов без подтверждения дохода и занятости до 7 декабря действует минимальный взнос для начала – 30% вместо 50%.

Как пояснили «Фонтанке» во Всероссийском банке развития регионов, безусловно, инициативы ЦБ направлены на изменение структуры розничного кредитования в пользу менее рисковых сегментов. Основной риск ипотеки с минимальным первоначальным взносом – снижение цен на недвижимость.

Банку необходимо, чтобы в случае дефолта заемщика он смог вернуть сумму кредита после продажи залоговой недвижимости. По словам представителей банка, определить критическую массу кредитов с минимальным взносом однозначно невозможно, поскольку в каждом банке своя риск-стратегия, в которую изначально заложена допустимая доля потенциально проблемных кредитов.

Как показывает практика, доля кредитов с минимальным первоначальным взносом в большинстве банков незначительна.

– Сегодня в Банке ВБРР минимальный первый взнос составляет 10%, при этом возможно использование материнского капитала, если его средств достаточно для стандартного значения кредитного коэффициента. Оптимальный первый взнос, с точки зрения минимизации рисков невозврата кредита, – 20% и более, – пояснили в ВБРР.

– С начала 2019 года ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% взвешиваются с коэффициентом риска 200%, а менее 10% – с коэффициентом 300%. Активы с повышенным коэффициентом риска негативно влияют на достаточность капитала кредитных организаций.

При этом меры по увеличению коэффициента риска существенно не повлияют на развитие ипотеки, так как сейчас доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в банке невелика.

Представители банка считают, что поддержать ипотеку могло бы развитие механизмов господдержки – помимо «Семейной ипотеки» стоит ввести государственное субсидирование не только для семей с двумя и более детьми, но и для других категорий. Например, для «молодых семей» или специалистов, только начинающих свою карьеру и жизненный путь после обучения.

Зависимость и баланс

– Ипотека и строительство – как два сообщающихся сосуда, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

– В случае, когда банки ужесточают критерии выдачи ипотечных кредитов, застройщики придумывают собственные способы поддержки покупателей квартир, становясь более лояльными к этой категории. В ближайшее время установится некий баланс спроса и предложения.

Увеличение стоимости квадратного метра, сокращение в целом объемов строительства и монополизация рынка будут сбалансированы падающей покупательской способностью и, как следствие, уменьшением количества тех, кто может позволить себе покупку жилья.

Игроки строительного рынка, со своей стороны, добавляют, что доступная ипотека – важный двигатель продаж, и в целом риск низкой суммы входа в ипотеку можно уравновесить процентной ставкой.

В проектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» доля ипотеки составляет около 62% от общего числа сделок с жильем. Средний размер первоначального взноса – 34%. При этом каждый десятый кредит оформляется со взносом, не превышающим 15% от стоимости квартиры.

– Ипотека с небольшим первоначальным взносом пользуется стабильным спросом, особенно в сегменте масс-маркет, – поясняет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». – Можно предположить, что возможность взять кредит с минимальным взносом сохранится, но объем таких сделок будет регулироваться величиной процентной ставки.

Как поясняют в компании “Отделстрой”, зависимость от ипотеки сильна в сегменте массового спроса, особенно в квартирах в высокой степени готовности либо в уже сданных домах.

– Несомненно, наличие первоначального взноса (даже не очень большого – от 20%) позволяет хотя бы минимально отсечь неплатежеспособных клиентов, – говорит начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин.

– Если человек не смог накопить пусть 400 тысяч рублей для первого взноса, вряд ли он адекватно оценивает свои финансовые возможности, оформляя кредит. По нашей программе рассрочки минимальный первоначальный взнос составляет от 30%.

Думаю, что возвращение первоначального взноса по ипотеке к показателям 20–30% только оздоровит рынок.

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/09/30/107/

Автосалон отказывается сразу вернуть первоначальный взнос

Как вернуть первоначальный взнос?

Залог, выплачиваемый за автомобиль в автосалоне, представляет собой одну из гарантий, к которым прибегают дилеры, занимаясь реализацией автомобилей – как новых, так и подержанных.

Для адекватного понимания ситуации и быстрого поиска оптимального выхода из неё необходимо разграничивать термины «залог» и «аванс». Внесение каждой из этих сумм связано с различными обязательствами, налагаемыми на участников сделки. Права покупателя определяются содержанием договора.

Смысл внесения залога

Многие покупатели автомобилей знают, что, приобретая в автосалоне новую машину, необходимо внести за неё залог. Данное ребование чаще всего обусловлено тем, что на данный момент у дилера может не быть требующейся машины, и тогда для её доставки со склада или от зарубежного производителя необходимы средства. Финансовая сумма используется на

  • перевозку автомобиля;
  • подбор машины в определённой комплектации;
  • для оснащения ТС оборудованием и пр.

Продавец, как правило, проявляет непосредственную заинтересованность в том, чтобы клиент платил деньги – как знак гарантии заключаемой сделки.

Авансовый платёж

Аванс представляет собой предварительный платёж. Эта сумма вносится покупателем до заключения основного договора и является своего рода подтверждением платёжеспособности покупателя. Данный взнос, как и предыдущий, выплачивается до получения автомобиля.

Специфика залога

В этом случае на продавца налагаются дополнительные обязанности. Приём дилером этого платежа означает гарантию обязательства по привозу машины в оговоренные сроки.

Автомобиль доставляется в необходимой комплектации и отвечает всем требованиям клиента, которые были указаны в договоре.

При нарушении дилером указанных обязательств покупатель может получить внесённую сумму в двойном размере.

Когда происходит возврат суммы первоначального взноса

Возврат суммы является реальным, если сделка не состоялась по обстоятельствам, которые не зависят ни от одной из двух сторон. В качестве такового может быть ситуация, когда банк не отпустил кредит. Ситуация, не являющаяся редкостью: заёмщик делает заказ на определённую машину, вносит залоговую сумму, подавая при этом заявку в банк с надеждой на ожидаемый результат.

Банк может как отказать, так и предложить намного меньшую сумму. В этой ситуации денег у клиента нет – в итоге сделка не может осуществиться. Однако в большинстве случаев дилеры идут навстречу клиенту, и ситуация разрешается без конфликта.

Размеры залога

В качестве гарантируемой суммы первоначального взноса берётся 10-15% от стоимости автомобиля, упоминающейся в договоре.

В ряде салонов взимают фиксированную сумму, начиная от 10 000 рублей. Залоговый платёж является не только частью покупки, но и своего рода гарантией, что салон в состоянии окупить все необходимые расходы.

Что представляет собой риск

Залог, вносимый в автосалон, представляет собой одну из угроз для осуществления мошеннических сделок. Именно к этому способу прибегают «серые» автодилеры.

С покупателем заключается предварительный договор, где содержатся сведения о модели, марки и комплектации машины, которая должна быть доставлена в оговоренный с клиентом срок.

По прохождении одного, двух, трёх и более месяцев клиент может не получить машину. Рано или поздно терпение покупателя иссякает, и он обращается в суд, чтобы вернуть деньги, составляющие первоначальный взнос. Как раз в это время ему сообщают, что долгожданная машина наконец доставлена.

Однако в салоне клиент замечает, что ему доставлен совершенно не тот автомобиль: комплектация машины значительно улучшена и расширена, что сказывается на стоимости ТС.

Не желая расставаться с залогом, клиент не отказывается от приобретения. Тем более для доставки новый машины опять придётся ждать несколько месяцев.

Итогом становится соглашение покупателя на условия дилера – приобретение совершенно ему не нужных дополнительных удобств в машине.

Возможности возврата залога

Выход из ситуации зависит от того, произошло ли нарушение условий договора дилером или клиент просто не захотел совершать покупку. Возврат вложенных денег возможен только в первом случае.

Отказавшись от покупки, клиент автосалона не должен пребывать в уверенности, что внесённые средства будут возвращены автоматически. Как правило, они уже бывают использованы дилером – внесены их в транспортные расходы, связанные с доставкой автомобиля. Право на «передумать» у клиента нет. Все эти вопросы необходимо как следует обдумать до оформления договора.

Нюансы

Однако бывают ситуации, когда клиент может обвинить салон в неисполнении договора. Это может быть связано с грубым нарушением сроков, предварительно оговоренных двумя сторонами. В этом случае затраченные средства можно и нужно возвращать. Для достижения этой цели нужно придерживаться определённого алгоритма действий.

Как потребителю выстраивать свою линию

Покупатель должен составить письменную претензию, адресованную в дилерское предприятие. Клиент салона чётко и подробно излагает все причины расторжения договора и, как следствие, своё намерение возвратить затраченные ранее деньги.

Нет смысла делать звонки и вести переговоры устно. Любое обращение принимается исключительно в письменной форме.

Если в течение первых десяти дней с момента подачи претензии ответ не поступил, есть смысл отправить претензию ещё раз. При желании можно не тратить силы на повторное обращение и сразу же направляться в суд. В суде покупатель предъявляет договор, а также доказательство невыполнения салоном его обязательств.

В большинстве случаев ответной реакцией дилера становится его готовность идти на мировую. Такой ход обусловлен тем, что ни одна компания не возьмёт на себя обязательство по выплате судебных издержек. Если права потребителя оказались действительно нарушенными, ему возвращают залог, и с ним расторгают договор.

Однако если добиться соглашения не удалось, проводится судебное разбирательство и принимается соответствующее решение. Чаще всего суд берёт сторону клиента автосалона, вследствие чего он получает свой залог. Но если договор был расторгнут по желание покупателя, в то время как дилером были выполнены его обязательства, возврат залога клиенту становится нереальным.

Обсудить на форуме

Источник: http://www.badshops.info/art_auto/art_auto022.shtml

Ваши права
Добавить комментарий