Как узаконить самовольную постройку 1938 года

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Как узаконить самовольную постройку 1938 года

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Вс разрешил узаконить самострой при наличии документов собственности

Как узаконить самовольную постройку 1938 года

Любопытное дело по так называемому самострою рассмотрел Верховный суд РФ. Речь идет об объектах, которые возводят без долгих оформлений и муторных согласований, методом – захотел и построил.

Подобных зданий у нас в стране видимо-невидимо: и жилых домов, и нежилых строений. Но рано или поздно перед их владельцами все же встает задача – узаконить нелегально возведенные стены.

Так что решение Высшего суда страны по одному из подобных дел может оказаться полезным и для граждан, и для чиновников, и для судей на местах.

Дело в том, что в нашем случае Верховный суд отменил все решения местных судов, принятые по “самострою” и объяснил, в каких случаях самострой можно узаконить, а в каких – нет.

Итак, в большом южном городе некий гражданин подал иск в суд с претензией к одной фирме. Истец требовал, чтобы за ним признали право собственности на магазин, который он построил за свой счет.

У гражданина был так называемый договор простого товарищества с коммерсантами, у которых была в аренде земля с недостроем. Гражданин недострой достроил и получился магазин.

Дальнейшие взаимоотношения строителя магазина и бизнесменов вылились в конфликт.

Дело рассматривал райсуд. Итог рассмотрения иска таков – за гражданином признано право собственности на строение: тот самый самострой. Краевой суд с этим решением согласился.

А вот привлеченная к делу в качестве третьей стороны администрация города с этими решениями не согласилась. Она дошла до Верховного суда РФ.

И высший суд страны, перечитав дело, заявил – все решения местных судов, признавших истца собственником самостроя, незаконны. Вот аргументы Судебной коллегии по гражданским делам ВС.

Участок земли, на котором образовалось незаконное строение, был передан городом фирме в аренду. В договоре есть условие – на этой земле коммерсантам разрешается “временное размещение магазина из облегченных конструкций”.

Сам же участок, на котором стоит самострой, имеет ограничения. Во-первых, участок расположен за красной линией. Красные линии на планах городов и сел обозначают территории общего пользования.

А часть этого участка вообще находится в охраняемой зоне инженерных коммуникаций .

Земля в аренду изначально предоставлялась без права возведения объектов недвижимости. В договоре прописано – если земля понадобится городу, то бизнесмены обязаны даже до окончания срока аренды, вернуть участок. А если там будет постройка “из облегченных конструкций”, разобрать ее в десятидневный срок.

В Земельном кодексе РФ, напомнил Верховный суд, есть 42-я статья. В ней сказано, что собственники земельных участков и граждане, не являющиеся собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к определенной категории земель.

А еще Верховный суд растолковал, что по Градостроительному кодексу, красные линии – это линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи и линии связи, трубопроводы автомобильные дороги и железная дорога.

ФССП разъяснила правила взимания платы за рыбалку

По СНИПам, то есть “строительным нормам и правилам”, которые утверждаются минрегионом, участки общественных и жилых зданий должны размещаться в пределах красных линий. А эти линии устанавливаются в проектах планировок генпланами застройки поселений.

Ничего ни про красные линии, ни про СНИПы и генпланы ни один местный суд, решая вопрос о собственнике самостроя, даже не вспомнил.

А между тем, подчеркнул Верховный суд, строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном для временного размещения магазина, не соответствовало не только договору аренды.

Такой самострой нарушал и Земельный, и Градостроительные кодексы одновременно.

Да, сказал Высший суд, есть правила, по которым можно узаконить самострой. Это 222-я статья Гражданского кодекса.

Там четко сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом порядке и не только судом.

Такое право может получить человек, если у него есть земельный участок в собственности, пожизненном наследовании, бессрочном владении, на котором этот самострой и находится.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за гражданином, если сохранение этой постройки нарушает интересы “других лиц”.

Верховный суд заявил, что для решения подобных споров юридически значимым является факт наличия у человека, обратившегося в суд с требованием узаконить самострой, право собственности на участок со зданием. Если таких прав нет, то истец не вправе претендовать на перевод самостроя в собственность.

В нашем случае гражданин не имел никаких прав на участок земли. А фирма, у которой были лишь права аренды, тоже не владела участком. На этот важнейший момент, пишет в своем определении Верховный суд, местные коллеги даже не обратили внимание.

Правда, районный и краевой суды заявили, что истец “принимал необходимые меры по оформлению правовой документации на возведенное строение”.

На это высший суд страны возразил – но “необходимые меры” без учета 222-статьи Гражданского кодекса и права собственности на землю, не могут быть основанием для удовлетворения требований о праве собственности.

Местным судам велено пересмотреть это дело с учетом разъяснений Верховного суда.

Источник: https://rg.ru/2014/04/01/samostroi.html

Как узаконить самовольную постройку?

Как узаконить самовольную постройку 1938 года

DOC версия PDF Версия Для печати

О том, как узаконить самовольную постройку и что изменится для собственников выстроенных самовольно и не оформленных в собственность зданий с 1 сентября 2015 года, рассказала руководитель отдела по административным спорам компании ПРАВО-ЭКСПРЕСС Елена Дудко.

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой признается здание (строение, сооружение), построенное на участке, который не был предоставлен в установленном законом порядке или на участке, не предназначенном для этих целей (сюда относятся, например, те случаи, когда многоэтажное здание появляется на земле, отведенной в градостроительной документации под малоэтажное строительство) или здание, на строительство которого собственник земли предварительно не получал разрешения.

Правовые последствия самовольной постройки

Пока собственность на построенное здание не оформлена в установленном порядке, с точки зрения закона оно не существует. Лицо, самовольно построившее здание, не владеет им (несмотря на то, что строение при этом может быть возведено на находящемся в собственности этого человека участке)  и не имеет права им распоряжаться:  продать,  подарить или обменять.

По закону самовольные постройки подлежат сносу, исключением являются лишь те случаи, когда ее возможно оформить по закону.

Существует два способа узаконивания самовольных построек: упрощенный порядок (дачная амнистия) и признание права на постройку в суде. В первом случае можно зарегистрировать права собственности на объект, построенный на участке, находящемся в собственности (аренде), в пожизненном владении или бессрочном пользовании. Обязательное условие –  участок должен быть предоставлен для строительства.

Узаконивание постройки по дачной амнистии

Для собственников таких земельных наделов  по сути ничего не изменилось. Они могут также как  прежде, начинать строительство  до получения необходимых разрешений, а затем узаконивать уже готовый объект в рамках продолжающей действовать дачной амнистии.

При условии, что объект будет построен до 1 марта 2018 года (конечного срока действия Федерального закона № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закона о дачной амнистии).

Для этого необходимо будет изготовить кадастровый паспорт на дом (его подготовкой занимаются кадастровые инженеры), и получить в управлении архитектуры города или района, в котором располагается построенное здание, справку о присвоении ему адреса. Этих документов достаточно для регистрации права собственности в Росреестре.

При этом нужно понимать, что в рамках дачной амнистии возможно узаконить только строения, предназначенное для пользования физическим лицом.

“Некоторые собственники земельных участков, выстроившие в предыдущий период на них самовольные строения, и желающие теперь оформить на них права в установленном законом порядке, не понимают, что в таком порядке можно узаконить только то, что было построено для пользования физического лица:  дом, дачу, гараж.

Узаконить по дачной амнистии построенный на участке без получения необходимых разрешений магазин  или склад и вообще любое сооружение, предназначенное  для ведения коммерческой деятельности, росс реестр позволит – рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании “ПРАВО-ЭКСПРЕСС” Елена Дудко.

Признание собственности на самовольную постройку через суд

Во всех остальных ситуациях добиваться признания собственности на постройку придется  в судебном порядке.

В каких случаях возможно легализовать самовольную постройку?

Оформить собственность на построенный жилой дом (гараж, магазин) возможно при одновременном соблюдении трех условий:

  1. Земельный участок находится в собственности, предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Лица, которые не являются собственниками участка, а арендуют его, не имеют права добиваться признания права собственности на самовольную постройку в суде.
  2. Появление на участке самовольной постройки не затрагивает права и законные интересы третьих лиц
  3. Построенное здание не создает угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.
  4. Вступающий в силу с 1 сентября 2015 года  Федеральный закон №258 – ФЗ “О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” определяет, что здание кроме того должно  соответствовать  правилам землепользования и  застройки, а также установленным  для этого участка градостроительным нормам.

Кроме того, потребуется предоставить в суд дополнительные документы.

“Определение Верховного суда от 23 июня 2015 года говорит о том, что для признания самовольной постройки собственнику теперь необходимо будет доказать не только,  что в свое время перед началом строительства он обращался в администрацию за получением разрешения, но и то, что отказ администрации в выдаче такого разрешения был необоснованным”, – объясняет Елена Дудко. 

Хотя само по себе отсутствие разрешения на строительство не является причиной для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, для суда оно  выступает дополнительным подтверждением того, что собственник участка принимал определенные меры для ее легализации.

Какая информация должна содержаться в исковом заявлении?

В заявлении, которое собственник земли подает в суд, необходимо указать вид права, по которому ему принадлежит этот участок. Вид постройки (дом, дача, гараж и т.д.), имя владельца участка.

Указать, что при строительстве дома (гаража, иного строения) не допускалось отступление от градостроительных норм и правил, а появление на участке самовольно построенного здания не нарушает права и интересы третьих лиц.

Отметить, были ли попытки оформить постройку в соответствии с законодательством (обращался ли владелец земельного участка в администрацию за разрешением на строительство, за актом ввода объекта в эксплуатацию). В случае если за подобными документами обращались, но был получен отказ, необходимо упомянуть и об этом.

Размер госпошлины за подачу искового заявления определяется в зависимости от стоимости постройки. Так, например, если здание стоит от 20001 руб. до 100 тыс. – размер пошлины составит 800 руб., плюс 3% от суммы, превышающей 20 тыс. рублей. от 100 001 до 200 тыс.рублей – 3200 плюс 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб.

От 200 001 до 1 млн. – 5200 плюс 1% от суммы свыше 200 тыс. рублей. При цене постройки более 1 млн. рублей – пошлина составляет 13 200 рублей плюс 0, 5% суммы свыше 1 млн, но при этом размер пошлины не может быть более 60 тыс. руб.

Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде 

(Если стоимость постройки не превышает 50 тыс. рублей иск подается мировому судье, если стоимость выше – в районный суд)

  1. Исковое заявление;
  2. Документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
  3. Документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки акт обследования  документы из БТИ. Готовит его комитет местного самоуправления;
  4. Документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены права и интересы третьих лиц . Например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка, а  что может выступать в качестве такого документа? заключение кадастрового инженер правила землепользования и застройки, документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
  5. Документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на  строительство и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например, отказ в выдаче разрешения на строительство).

    “Прежде чем обращаться в суд для признания права на самовольное строение, собственнику земли необходимо подготовить объемный пакет документов “, – объясняет  Елена Дудко, – Если человек ранее обращался в администрацию за разрешением, у него должна быть переписка с органами местного самоуправления, из которой следует, что был выполнен  проект, он на основании этого проекта пытался получить разрешение на строительство. Какими были замечания у администрации к проекту, почему проект не был принят (основание для отказа)”;

  6. Квитанция об уплате государственной пошлины;
  7. Копии искового заявления для ответчика и иных лиц.

В случае принятия судом положительного решения, документы можно подавать на регистрацию в Росреестр. При этом в решении суда по иску в обязательном порядке должна содержаться информация об адресе объекта, позволяющая его идентифицировать, и об его собственнике. В случае отсутствия этой информации будет сложно зарегистрировать право на построенный объект в Росреестре.

Размер пошлины за регистрацию права собственности на самовольную постройку составляет 2000 рублей.

“Число случаев, когда самовольные постройки будет невозможно узаконит с вступлением в силу поправок в 222 статью Гражданского кодекса увеличивается, – рассказывает Елена Дудко, – Если в предыдущий период на земельном участке было размещено самовольное строение, оно естественно не было учтено в градостроительной документации.  В этом случае с вступлением в силу новых правил землепользования и застройки оно может быть снесено.

При этом, нужно понимать, что если здания были ранее построены по закону,  со вступлением в силу нового генплана и новых правил землепользования и застройки для их собственников по сути ничего не изменится.

Даже если в градостроительных документах эта территория отведена под многоэтажную застройку (а сегодня на этом месте располагается, например, садоводческое общество).

После принятия нового генерального плана поступало много вопросов от собственников таких объектов. 

Появление нового генплана не может нарушать то, что существовало ранее в соответствии с законом.

Разумеется, новые дачи строить на этой территории никто не позволит, но обратной силы закон не имеет,  и никто не может понудить собственников изменить застройку участка.

Это касается любых законных объектов, не только дач, коттеджей и жилых домов, но и магазинов, складов, баз.  При условии, что эти существовавшие ранее объекты были зарегистрированы”.

Однако это относится только к  построенным  в рамках законодательства строениях, подчеркивает специалист. Для многих самовольных построек вступающие с 1 сентября в силу изменения в законодательство сделают признание прав собственности невозможным.

А тем, кто только собирается  сейчас начать строительство на принадлежащем им участке придется как раньше, сначала собирать все необходимые разрешения, потом заказывать проект, и только после этого приступать к работам на объекте, не рассчитывая, что уже построенное здание можно будет легко узаконить в дальнейшем.

Врезка:

С 1 сентября вступают в силу поправки в статью 222 Гражданского кодекса, ужесточающие требования при признании самовольной постройки в суде. Перечень зданий, которые можно узаконить таким образом, сократится.

Источник: https://pravo-express.ru/index.php?id=574

Ваши права
Добавить комментарий