Как себя подстраховать при первоначальном взносе со стороны созаемщика?

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

Как себя подстраховать при первоначальном взносе со стороны созаемщика?

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.

Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.

После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.

При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачизаймов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритмрасчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/etapy-ipotechnaya-sdelka.html

Как без первоначального взноса взять ипотеку – советы эксперта

Как себя подстраховать при первоначальном взносе со стороны созаемщика?

Особенно популярной такая возможность впервые стала в 2008 году, но после наступления экономического кризиса, работоспособность программ по выдаче ипотеки резко пришла в упадок, а трудоспособное население стало реже обращаться к банкам за помощью в выдаче ипотечного кредитования ввиду стремительного роста цен на недвижимость, поэтому накопить должное количество денежных средств для первоначального взноса практически никому не удавалось.

Первоначальный взнос представляет собой выплату определённого процента от стоимости приобретаемого товара или услуги для его последующего взятия в кредит.

Особую роль здесь играет выбранная ипотечная программа, благодаря которой первоначальный взнос может либо отсутствовать вовсе, либо составлять до 90% цены приобретаемой недвижимости.

Целью коммерческих банков, которые обязывают заёмщика делать первоначальный взнос, является возможность подстраховаться на случай снижения цен на жильё, поскольку предугадать точное развитие цен на недвижимость практически невозможно.

Интересно: в случае, если размер первоначального взноса превышает 70% от стоимости приобретаемого жилища, хорошей альтернативой ипотеке станет потребительский кредит, о котором будет представлена информация ниже.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса появилось вследствие снижения финансовой состоятельности населения, однако не всё так просто.

До 2014 года услуга трактовалась банками и рекламщиками, как возможность для небогатой части населения получить ипотеку без первоначального взноса лишь в качестве маркетингового хода.

Так в чём же заключается суть такой операции и можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Выдача ипотечного кредита может осуществляться банком под залог приобретаемой квартиры или предоставляет услуги потребительского кредита. В первом случае банку также необходимо обезопасить себя от нежелательных денежных затрат на случай, если кредитор теряет возможность ежемесячно выплачивать часть долга.

Как следствие, банк продаёт имущество, находящееся под залогом и возмещает денежные средства. В иной ситуации, когда банк выдаёт сразу два кредита, ипотечный и потребительский, с помощью последнего выплачивается определённая сумма за приобретаемое жильё и в то же время заёмщик обязуется выплачивать сразу два кредита.

Такой способ весьма рискован и требует от кредитора тщательного расчёта своих материальных возможностей.

Важно!Следует учитывать тот факт, что банк имеет право выдать ипотечный кредит не только с учётом всех основных требований, но и при условии, что ему будет выгодна совершаемая сделка.

Это означает, что после взятия в залог банком имущества плательщика, оно имело фиксированную стоимость, а по прошествии нескольких лет цена снизилась, велика вероятность, что заёмщик будет должен выплатить банку материальные средства в размере, составляющем разницу суммы кредита и рыночной стоимости, а также возвращает все затраты банка за счёт продажи взятого под залог имущества. Именно по этой причине банкам будет выгодно выдать кредит, который будет предусматривать высокую стоимость залогового объекта, нежели стоимость ипотеки, чем соответствующая друг другу стоимость этих двух составляющих.

Стратегия банков при выдаче кредитов на жильё

Ипотечное кредитование с отсутствием первоначального взноса является достаточно рискованной операцией как для банка, так и для заёмщика, и в связи с этим коммерческие банки всегда придерживаются ряда определённых правил, на основании которых желающему приобрести недвижимость может быть либо отказано в предоставлении кредита, либо предоставлены все возможности для осуществления желанной покупки.

Есть и обратная сторона медали: большая часть банков не расположена к сотрудничеству с лицами, желающими взять ипотеку без первоначального взноса вторичное жилье, поскольку данный фактор свидетельствует о не самом благоприятном финансовом положении и о низком заработке. Поэтому сотрудники банков и специалисты в сфере кредитования настоятельно рекомендуют хотя бы за полгода до планируемого взятия кредита начинать откладывать на личный счёт сумму в размере планируемых выплат.

Обязательным критерием для банков, предоставляющих жильё в кредит, является наличие страховки от риска невозврата затраченных на недвижимость средств: заёмщик либо отдаёт собственное уже имеющееся жильё под залог, либо принимает решение воспользоваться потребительским кредитом. В обоих случаях плательщик должен заранее позаботится о наличии сбережений для последующей выплаты кредита, ипотеки или всего сразу.

В связи с тем, что выдача ипотеки без первоначального взноса стала в наше время очень популярным и удобным способам приобретения жилья, государство не может полностью исключить правило первоначального взноса, дабы не лишать коммерческие банки прибыли, но способно внести необходимый минимум улучшений в эту систему, чтобы сделать её максимально удобной для граждан своей страны.

Аижк — что это такое?

С агентством АИЖК стало более возможным взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса, а при условии, что банк, с которым заключается сделка, сотрудничает с данным предприятием.

Что же такое АИЖК? Это российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, предлагающее ипотечные программы со взносом всего 10%.

Но также следует учесть, что сделка на весьма выгодных условиях может включать и дополнительные страховые договора, которые увеличивают итоговую сумму выплат.

Специфика получения ипотеки без первоначального взноса

Многие банки действительно неохотно соглашаются на выдачу кредита без первоначального взноса, поскольку ипотека является долгосрочным кредитом и банк подвергается большому риску, выдавая заёмщику кредит на жильё, не подстраховываясь в то время, как первоначальный взнос и предназначен для того, чтобы огородить банковскую систему от риска потерять денежные средства.

Какие банки могут выдать ипотеку без первоначального взноса

Когда первый из основных вопросов о том, возможно ли взять ипотеку без первоначального взноса, становится решённым, назревает множество и других вопросов. Например, где взять ипотеку без первоначального взноса? Для этого заключается сделка с банком.

Несмотря на то, что банковская система не приветствует выдачу ипотеки без залоговых денежных средств, взять ипотеку в банке без первоначального взноса представляется возможным, если заключить сделку с одним из перечисленных на определённых условиях:

  • ВТБ24: предусматривает военную ипотеку, а ставка составляет 13% годовых;
  • Сбербанк: приветствует материнский капитал со ставкой в 12,5% годовых выплат;
  • Альфа-Банк: самая распространённая и удобная система, предусматривающая программу для выдачи ипотеки под залог имеющейся жилой недвижимости, а ставка 12,3% годовых;
  • Дельта Кредит: задействуется потребительский кредит со ставкой в 15% годовых;
  • Запсибкомбанк: программа ипотечного кредита без первого взноса, однако ставка составляет уже 16% годовых выплат.

Способы получения ипотеки без первоначального взноса

Где можно взять ипотеку без первоначального взноса? Ответ уже дан выше.

Существует небольшое количество банков, занимающихся подобной деятельностью, однако банковская система продолжает развиваться и вскоре во всех регионах России количество таких банков обещает заметно увеличиться.

Представленные варианты не являются единственными, так как существуют и другие несколько изменённые способы приобретения жилья в кредит.

Первый из самых простых способов как можно взять ипотеку без первоначального взноса это денежные накопления. Основными финансовыми источниками для первоначального взноса могут выступать:

  • получение потребительского капитала;
  • всевозможные денежные сбережения, сумма на личном счету в банке;
  • имеющиеся продаваемые имущество, бизнес, недвижимость.

Большинство заёмщиков обращаются к банкам, которые готовы выдать ипотеку без первоначального взноса ввиду отсутствия денежных сбережений и возможности продать определённое дело, поэтому вышеперечисленные варианты подойдут далеко не всем. Находка ипотечной программы без первого взноса далеко не самое лёгкое дело, поэтому для таких случаев банками предусматривается оформление ипотеки посредством потребительского кредита.

Потребительский кредит

Данная программа особенно подойдёт лицам, неимеющим возможности получить ипотеку под залог имеющейся жилой недвижимости и денежных накоплений, однако в данном случае также возможно взять ипотеку без первоначального взноса.

Суть программы заключается в том, что заёмщик, желающий получить ипотеку, получает от банка сразу два кредита: ипотечный и потребительский.

Риск основывается на том, что плательщик должен иметь «белый» заработок, чтобы получить одобрение банка на взятие кредита, и стабильное карьерное положение, дабы избежать лишения части денежных средств без последующих проблем с выплатами кредита.

Взятие ипотеки от застройщика

Взять ипотеку от застройщика без первоначального взноса имеет ряд преимуществ, но также предусматривает наличие подводных камней. Сделки с застройщиками были придуманы затем, чтобы ускорить процесс продаж жилой недвижимости в достраиваемых домах.

Заключение договоров строительных компаний также осуществляется через банковскую систему, которая предоставляет ряд своих уникальных программ для привлечения как можно большего количества покупателей.

Кредит возможно оформить непосредственно со строительной организацией и включает в себя ряд преимуществ:

  • предоставление документов о заработке и месте работы не является обязательным критериев для проведения сделки;
  • малая вероятность того, что заёмщику откажут в ипотеке;
  • необходимость оформления страховки отсутсвует.

Важно! Минусы такой сделки заключаются в том, что срок действия договора не превышает 12 месяцев, за редким исключением договор оформляется на 2-3 года. Второй существенный минус подразумевает наличие среди строительных организаций групп мошенников, из которых заёмщик рискует потерять денежные средства и не получить жильё.

Другое дело, когда договор со строительным предприятием проходит через банк, тогда в силу вступают ряд существенных плюсов:

  • кредитование проходит на более лояльных условиях;
  • заявку на взятие ипотеки быстро рассматривают;
  • высокая вероятность одобрения банка.

Взять ипотеку без первоначального взноса: вторичное жильё

Нередки случаи, когда у желающего приобрести новое жильё отсутствует какое-либо количество денежных сбережений для первоначального взноса, хотя в идеале рекомендуется иметь определённое количество средств, пусть и небольшое. В такой ситуации единственным оптимальным вариантом станет получение ипотеки без первоначального взноса.

Если он полностью отсутствует, то ставка возрастает на 3%, с последующей переплатой внушительных размеров. В обратном случае, когда определённая часть средств в качестве первого взноса была предоставлена, то и сумма кредита, соответственно, станет меньше. Как следствие, снижаются переплаты и размер ежемесячного платежа.

Однако специалисты настоятельно рекомендуют хранить при себе определённую часть денежных сбережений.

Как взять ипотеку без первоначального взноса: отзывы

Услуги по предоставлению ипотеки без первоначального взноса существуют уже достаточно много лет и все вышеперечисленные способы были опробованы огромным количеством клиентов и пользователей коммерческих банков, с отзывами которых можно ознакомиться на сайте каждого из представленных в статье банков. Многочисленные программы коммерческих банков из года в год получают сотни положительных отзывов, что побуждает ещё большее количество граждан России сотрудничать с банками и предприятиями.

Источник: https://www.pristavam.net/baza-znaniy/dengi-banki-kredity/kak-bez-pervonachalnogo-vznosa-vzyat.html

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Как себя подстраховать при первоначальном взносе со стороны созаемщика?

Делить имущество при разводе бывает непросто, особенно, если в деле «замешана» квартира. Еще сильнее ситуация запутывается, когда эта самая квартира взята в ипотеку, и созаемщиками выступают оба супруга. Что делать с долговым обязательством при разводе? Может ли один из супругов перевести кредит на себя без риска потерять квартиру? «Кредиты.ру» разбирались в юридической коллизии.

Ипотека живет дольше любви?

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер – любовь живет три года. Прав он или нет, но статистика разводов на его стороне: в России распадается в среднем 50% браков, из них значительная часть – в первые пять лет совместной жизни.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет… И банк абсолютно не волнует, разводится пара или не разводится: кредитные платежи должны поступать точно по графику, иначе возникает риск лишиться квартиры вообще. Вот и получается, что «помидоры вянут», а с кредитом надо что-то срочно решать, и договариваться, кто, как и в каком объеме гасит обязательства перед банком.

Стоит учесть, что даже если расставание супругов прошло отнюдь не мирно, варианты «Сам (а) плати свой дурацкий кредит» или «Квартира куплена на мои деньги, ты здесь никто» – «не прокатят». Почему?

Согласно Гражданскому и Семейному кодексам, все имущество, нажитое в браке, независимо от личного вклада каждого из супругов в его приобретение, считается совместной собственностью. То есть, если муж работал на двух работах, а жена была домохозяйкой, права супругов на купленную в период брака квартиру все равно по закону признаются равными.

Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества.

Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности.

Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.

Солидарная ответственность кошельку покоя не дает

Когда за ипотекой обращается официальная супружеская пара, банки чаще всего предлагают (а то и выдвигают требование) записать мужа и жену в созаемщики. Это дополнительная страховка для кредитной организации, поскольку созаемщики несут солидарную ответственность по обслуживанию долга, и если один «увиливает» – можно спросить с другого.

Солидарная ответственность на стадии покупки квартиры имеет плюсы и для заемщиков, так как позволяет представить совокупный доход и, соответственно, получить кредит в большем размере. Минус в том, что в случае развода супруги теряют все бонусы брака, теряют часть имущества, однако сохраняют совместное обязательство по выплате кредита. Чем это чревато?

Вот одна житейская история из копилки «Кредитов.ру». Лилия и Сергей поженились вскоре после института, через пару лет стали родителями и решили взять ипотеку, чтобы решить квартирный вопрос.

Кредит сумме 4 200 000 (с учетом процентов) оформили на 7 лет как созаемщики. Ежемесячная выплата по кредиту составляла 50 000 рублей. Но через три года семейная жизнь дала трещину… Супруги подали на развод.

Заодно прояснили вопрос с ипотекой: каждый из них должен оплачивать половину ежемесячного взноса – 25 000 рублей.

Солидарная ответственность заемщиков предполагает «дележ» ипотечного платежа по принципу «50 на 50».

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос… Сергей предлагал свою помощь, но женщина, глубоко обиженная на супруга, не хотела никаких соглашений с ним.

Она стала настаивать на продаже квартиры с тем, чтобы досрочно выплатить кредит и разделить остаток денег. Цены на рынке недвижимости в это время просели, по оценкам риэлтеров, квартира должна была уйти с дисконтом 10-15%, а после уплаты остатка долга перед банком, заемщикам достались бы копейки…

На них можно было купить разве что по комнате в области – вместо отличной «двушки» в зеленом районе…

Подобных историй — масса. К сожалению, в случае развода не всегда можно рассчитывать, что оба супруга предпочтут разумное и взаимовыгодное поведение. Между тем, возможности для благополучного разрешения проблемы есть. И оставаться созаемщиками супругам вовсе необязательно. Главное- суметь договориться на берегу.

Переведи меня через кредит

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств.

Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость.

«Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный

  1. Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
  2. Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет.

    Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).

  3. Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества.

    Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).

Все изменения, связанные с разделом залогового имущества, определением долей и т.п., нужно будет регистрировать Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так что потребуется еще и оплата госпошлины.

Все «манипуляции» с ипотечным кредитом и залоговым имуществом, совершенные без ведома и согласия банка, незаконны и могут быть оспорены по суду.

Поэтому после того, как супруги выполнили все вышеописанные действия, последнее слово должен сказать банк.

Хотя перевод ссуды с двоих созаемщиков на одного несет дополнительные риски, банк обычно не отказывает, если подтвержденная кредитоспособность заемщика соответствует размеру долгового обязательства. Кроме того, возможно взимание комиссии за осуществление такой операции, по внутренним тарифам банка.

И наконец, форма нового документа по ипотеке остается на усмотрение кредитора: это может быть как дополнительное соглашение к существующему договору, так и совершенно новый кредитный договор.

При переводе ссуды, оставшийся заемщик должен вернуть бывшему супругу сумму, соответствующую его доле кредита, выплаченной в период брака (по принципу солидарной ответственности).

Это немаленькие деньги, однако сумма может быть изменена по договоренности супругов, отраженной в соглашении о разделе имущества.

Но право полной собственности на квартиру переходит к тому, кто остается в «ипотечном марафоне».

Брачный договор спешит на помощь

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Что нужно прописывать в брачном контракте

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика.

Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты.

Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка – даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

Источник: https://credits.ru/publications/377163/kak-perevesti-ipotechnyj-kredit-s-dvuh-zaemschikov-na-odnogo-v-sluchae-razvoda/

Кто такой созаемщик по кредиту. Чем отличается созаемщик от поручителя

Как себя подстраховать при первоначальном взносе со стороны созаемщика?

Если вы хотите взять в кредит большую сумму денег, возможно, будет проще сделать это не в одиночку, а найти созаемщика, а то и нескольких. Разбираемся, кто такой созаемщик, как взять кредит с его помощью и чем он отличается от поручителя.

Кто такой созаемщик и чем он отличается от поручителя?

Взять кредит с созаемщиком — значит взять его вдвоем или втроем, а то и впятером. Причем все созаемщики отвечают перед банком на равных.

Например, у вас есть небольшое фермерское хозяйство. Вы договорились с соседями-фермерами взять совместный кредит и купить новый трактор, которым будете пользоваться по очереди.

Банку все равно, кто из вас будет вносить ежемесячный платеж по кредиту и как вы разделите его между собой. Если очередной взнос не поступит вовремя, банк имеет право потребовать всю сумму платежа от любого из созаемщиков по своему выбору. А чаще всего — от всех сразу.

Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Более подробно об этом можно прочитать в материале «В чем разница между созаемщиком и поручителем».

Если кредит крупный, то одновременно могут быть задействованы и созаемщики, и поручители. И в случае, если заемщик пропустит платеж по кредиту, внести деньги должен будет созаемщик. Если же и он не будет платить, долг перейдет к поручителю.

В каких ситуациях нужны созаемщики?

Банкам выгодно, когда один кредит берут сразу несколько созаемщиков: чем больше людей отвечают за кредит, тем больше гарантий, что они вернут деньги.

Чаще всего созаемщиков привлекают в трех случаях:

1) чтобы увеличить сумму месячного дохода — это важный показатель для банка. Чем больше доход, тем больше возможная сумма кредита.
Например, зарплата Сергея — 30 000 рублей в месяц.

Этого недостаточно, чтобы банк выдал нужную ему сумму денег на ипотеку. Тогда Сергей подключает к делу жену Ольгу, ее месячный доход — 25 000 рублей.

Получается, что их общий доход — 55 000 рублей, что уже вполне устраивает банк;

2) чтобы получить кредит на открытие бизнеса. Если у предпринимателя есть партнер (или партнеры) и они вместе открывают дело, то могут и кредит взять вместе — в качестве созаемщиков;

3) чтобы взять образовательный или студенческий кредит. У некоторых банков есть кредиты со специальными условиями для молодежи — на первое жилье или учебу. В таких случаях за заемщика часть долга или даже весь долг могут выплачивать созаемщики — родители.

Какие права и обязанности есть у созаемщика?

У каждого банка свои требования к созаемщику, но чаще всего он должен:

 — быть гражданином России;

 — достичь определенного возраста — например, 18, 21 или 25 лет;

 — иметь постоянное место работы и стаж в одной компании не менее полугода;

 — иметь хорошую кредитную историю;

 — быть родственником или супругом заемщика (впрочем, это не обязательное требование).

При ипотеке созаемщиком может стать супруг или супруга заемщика, даже если он или она официально не работает. Банки в таких случаях охотнее дают кредит и нередко предлагают более низкую процентную ставку.

Главное — помнить, что купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И неважно, на кого она была оформлена. Супруги по умолчанию получают право на половину собственности.

Но если ипотечный кредит оформил на себя, например, муж, а затем перестал по нему платить, банк имеет право забрать эту квартиру целиком и продать. Жена, хотя и имеет право на половину этого жилья, тоже его потеряет. Если же она захочет сохранить эту квартиру, ей придется взять на себя долг супруга и выплачивать кредит за него. Поэтому лучше сразу прописать себя в договоре созаемщиком.

Если же муж и жена не хотят делить права на жилье, они могут заключить брачный контракт и прописать условия там. В этом случае ипотеку обычно берет именно тот из супругов, на которого будет оформлена недвижимость.

Кредиты на крупные суммы обычно страхуют. Если человек получил инвалидность или потерял трудоспособность, страховая компания полностью погасит его долг. В случае смерти — тоже. При этом права на квартиру (или что-то другое, на что брали кредит) перейдут к оставшимся участникам договора и тем, кто указан как наследник.

Как взять кредит с созаемщиком?

Если вам нужна большая сумма денег, то созаемщик может повысить ваши шансы получить кредит и при этом рассчитывать на более выгодные условия. Разбираемся, как этим воспользоваться.

1.    Сравните предложения разных банков по кредитам и выберите подходящие варианты. Уточните условия, касающиеся созаемщиков. Как правило, ими могут стать совершеннолетние люди с постоянной работой и трудовым стажем.

2.    Определитесь, сколько человек вам нужно, чтобы набрать необходимый месячный доход. Допустим, банк сделал для вас предварительный расчет, по которому ваш доход должен быть около 100 000 рублей. Ваш доход — 80 000 рублей. Нужно, чтобы созаемщик подтвердил доход размером не менее 20 000 рублей.

3.    Нужно заранее решить, как вы поделите выплаты по кредиту с созаемщиком: поровну, в каких-то долях или же созаемщик начнет платить, только когда вы сами это делать почему-то перестанете.

Договоренности нужно оформить в виде соглашения о взаимных обязательствах. Для банка это соглашение не имеет значения: если просрочить выплаты по кредиту, он будет требовать погасить долг в полном объеме от всех созаемщиков.

Но это поможет вам восстановить справедливость, если дело, например, дойдет до суда.

Допустим, вы с другом решили начать дело и договорились платить по кредиту пополам, а он по каким-то причинам делать это перестал. Тогда вам придется погашать долг за двоих. Но затем на основании соглашения об обязательствах вы сможете стребовать с друга его часть платежа.

4.    Подготовьте пакет документов заемщика и созаемщика, чтобы подать их в банк. Обычно нужны те же документы, что и для любого другого кредита: копия паспорта и трудовой книжки, справка 2-НДФЛ или по форме банка.

5.    Оформите страховку — она поможет выплатить кредит при потере работы, несчастном случае или других непредвиденных обстоятельствах.

Можно ли пересмотреть условия договора?

Условия кредитного договора, в котором участвуют заемщик и созаемщик, можно изменить, только если договор это предусматривает. Если созаемщик хочет выйти из договора, скорее всего, потребуется замена — новый созаемщик.

Для пересмотра договора должны быть веские условия, например развод, ведь при выдаче кредита банк учитывал доход созаемщика. Но, как правило, решение остается за банком.

При изменении договора должны присутствовать заемщик, прежний созаемщик, новый созаемщик и представитель банка. При этом подписывается дополнительное соглашение к договору.

Что, если стать созаемщиком предложили мне?

Кредит на большую сумму — чаще всего история на годы, поэтому стоит взвесить все риски и предусмотреть возможные изменения. Какие опасности могут подстерегать созаемщика? Рассмотрим наиболее частые ситуации.

Созаемщику сложно взять новый кредит

Пример. Павел поддержал своего брата Артема и стал созаемщиком по ипотечному кредиту. Через два года Павел собрался строить дачу, а на покупку земли и стройку решил взять кредит.

Хотя платежеспособность Павла достаточна и его месячный доход покрывает два кредита, банк отнесся к этой ситуации с настороженностью и не выдал кредит. Возможно, другой банк будет более лояльным и согласится кредитовать Павла.

Но есть риск, что Павел не сможет взять второй кредит, пока не будет погашена ипотека Артема.

Созаемщик обязан платить, даже если ситуация изменилась и он больше не заинтересован в кредите

Пример. Андрей и Ольга живут в гражданском браке. У них недавно родился ребенок. Ольга не работает и не получает декретные выплаты, а Андрей, владелец небольшой компании, занимающейся автоперевозками, решает, что ему нужно расширить бизнес. Чтобы взять кредит на оборудование, ему не хватает доходов. С этим ему помогает отец Ольги — Виктор.

Он становится созаемщиком, но технику по договору оформляют только на Андрея — он же будет на ней работать, а не Виктор. Через год Андрей и Ольга разводятся, но Виктор по-прежнему обязан платить за оборудование, на которое у него даже нет прав.

Если бы в договоре были прописаны одинаковые права или же мужчины подписали соглашение о взаимных обязательствах, этой ситуации можно было бы избежать.

Созаемщику, даже если он стал им чисто формально и не готовился к расходам, придется отвечать за долги заемщика

Пример. Маша и Ира — подруги со школы. К своему 30-летию Маша решила купить себе новый автомобиль, пусть и в кредит. Ира не смогла отказать подруге и стала созаемщиком — банк, выдавая кредит, учел и ее доход. В договоре девушки зафиксировали, что кредит выплачивает Маша, а Иру это коснется, только если Маша перестанет платить.

Никто такого поворота не ожидал, но через полтора года Маша потеряла работу, и ей стало трудно каждый месяц находить деньги на погашение кредита. Вместо того чтобы все объяснить Ире и вместе найти решение, она просто перестала с ней общаться. Ире пришлось несколько месяцев выплачивать кредит самой.

В итоге кредит погасила все-таки Маша, но отношения с подругой испортились.

Прежде чем стать созаемщиком, задайте себе вопрос: «Готов ли я выплатить полностью кредит за друга/брата/кума/свата?» Созаемщик — не просто ваша подпись в договоре, а реальная ответственность за чужой долг.

Если вы все же решились, до заключения кредитного договора сделайте несколько вещей:

1. Детально обсудите с заемщиком моменты, которые касаются времени, размера и обстоятельств выплаты. Зафиксируйте договоренности письменно в соглашении о взаимных обязательствах.

2. Внимательно изучите сам кредитный договор. Разберитесь со всеми условиями и не подписывайте, пока все его пункты не станут для вас предельно понятными. И конечно, сначала проверьте, есть ли у выбранного банка лицензия Банка России.

3. Оформите страховку  на себя и убедите сделать это основного заемщика. Это убережет вас обоих в случае форс-мажора — болезни или потери работы.

Источник: https://fincult.info/article/kak-vzyat-kredit-s-sozaemshchikom/

Ваши права
Добавить комментарий