Как рассчитать арендную плату без экспертизы при незаконном использовании участка под ЛЭП?

Аренда. Общие положения. Часть 2

Как рассчитать арендную плату без экспертизы при незаконном использовании участка под ЛЭП?
Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 611 ГК РФ

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи5.

Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи8.

Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями9. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору10.

Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

11. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества.

В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66″…8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.Передача вертолета арендатору состоялась.Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/188-sudpr/672-arenda-dva

Анализ правовых рисков при заключении сделок в отношении объектов недвижимости

Как рассчитать арендную плату без экспертизы при незаконном использовании участка под ЛЭП?

Собираетесь вложить деньги в инвестиционный проект, но опасаетесь возможных финансовых рисков?

Юридическая проверка предполагаемого проекта (юридический due diligence) поможет минимизировать временные и финансовые издержки на этапе его исполнения!

В настоящем заключении Правовым центром была проведена проверка («инвентаризация») земельного участка на предмет возможности осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на приобретаемом земельном участке.

I. Исходные данные

Объектом инвентаризации являлся земельный участок с КН __________ площадью ______ кв. м, находящийся по адресу: г. Москва, ____________________, а также расположенные на нем объекты капитального строительства;

Цель инвентаризации заключалась в выявлении возможных факторов, препятствующих совершению сделки по приобретению прав на Земельный участок от Продавца, а также осуществлению на заданной территории строительства гостиничного комплекса с апартаментами.

Задачами инвентаризации являлись:

  • выявление расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, некапитальных объектов;
  • проверка правового титула на объекты инвентаризации и оснований возникновения прав на них;
  • изучение градостроительного регламента участка, в том числе, проверка на предмет наличия зон особого использования территории и ограничений оборотоспособности участка;
  • предложение конкретных мер, связанных с предстоящим приобретением акций и застройкой земельного участка.

II. Выводы по итогам инвентаризации

1. Изучение истории и оснований возникновения прав Правопредшественника Заказчика на объекты недвижимости не выявило существенных рисков оспаривания правомерности приобретения/возведения соответствующих объектов.

Перед совершением сделки по приобретению объектов требуется прекращение имеющихся обременений в виде краткосрочной аренды помещений в главном корпусе, либо с согласия Заказчика (далее также – «Застройщик») данные объекты могут быть переданы ему с имеющимися обременениями.

2. Градостроительный регламент участка в настоящее время определен Правилами землепользования и застройки г. Москвы и предусматривает два основных вида использования: размещение торговых объектов + размещение гостиниц1.
Земельный участок входит в состав следующих зон с ограничениями использования территории:

  • установленная санитарно-защитная зона соседнего производственного объекта (n/m территории земельного участка). Режим санитарно-защитной зоны, согласно законодательству и судебной практике, не влияет на возможность размещения гостиниц с апартаментами;
  • ориентировочная санитарно-защитная зона спецобъекта (в зависимости от методики расчета весь участок или около n/m его территории). Режим санитарно-защитной зоны, согласно законодательству и судебной практике, не влияет на возможность размещения гостиниц с апартаментами;
  • потенциальная __-метровая охранная зона теплотрассы (около n/m территории). Режим охранной зоны тепловых сетей предусматривает возможность строительства любых объектов (в т.ч., апартаментов) лишь с согласия собственника сети;
  • зона размещения автомобильной дороги общего пользования – примерно n/m территории земельного участка. Несмотря на отсутствие в настоящее время резервирования участка для государственных нужд, запланированное размещение в соответствии с Генпланом г. Москвы дороги общего пользования может служить в будущем основанием для изъятия части земельного участка и находящихся на нем построек для государственных нужд ;
  • зона регулирования застройки (весь участок). В данном случае не влечет каких-либо ограничений на строительство.

3. Для осуществления строительства необходимо изменение разрешенного использования земельного участка и цели предоставления участка по договору аренды путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Действующее московское законодательство предусматривает льготные режимы исчисления арендной платы в случае размещения гостиниц.

Так, при предоставлении земельного участка для данной цели арендная плата за первый год аренды после изменения ВРИ участка составит (исходя из действующих средних показателей кадастровой стоимости и цели предоставления участка под строительство гостиничного комплекса) __________ руб., за второй год – _________ руб.

, за третий – __________ руб. и т.д., после ввода объекта в эксплуатацию – ___________ руб. в год. Суммарные издержки Застройщика на платежи за землю при аренде участка для возведения гостиницы ___________ руб. при расчетном сроке строительства 3 года (см. раздел VI заключения).

Вместе с тем, текущий градостроительный регламент предусматривает также размещение торговли, что приведет к существенному удорожанию арендных платежей (____________ руб. за 3 года). – см. раздел. VII заключения Если в планы Застройщика не входит размещение торговых объектов в качестве основного вида использования участка (т.е.

с площадью ____ более ___ процентов от общей площади зданий), то для снижения платежей за землю предлагается либо внести изменения в ПЗЗ г. Москвы в части исключения возможности размещения торговли, либо разработать проект планировки, уточняющий назначение планируемого объекта (гостиничный комплекс). Порядок внесения изменений в ПЗЗ г.

Москвы и разработки проекта планировки приведен в разделе VIII заключения.

В случае выкупа земельного участка издержки Застройщика составят ____________ руб., что значительно превышает экономическую стоимость аренды. Кроме того, имеются основания полагать, что выкуп участка будет являться невозможным из-за потенциального ограничения участка в обороте в связи с планируемым размещением на нем автомобильной дороги общего пользования.

III. Дорожная карта организационно-правовых мероприятий

1. Приобретение Застройщиком прав на Земельный участок.

2. Заключение и государственная регистрация дополнительного соглашения с ДГИ г. Москвы о замене стороны по договору аренды земельного участка ___________________ от ______ г.

3. Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы путем установления для земельного участка единственного основного вида использования – «Гостиничное обслуживание» либо утверждение проекта планировки, уточняющего назначение возводимого объекта
Прим.

1: факультативный этап для устранения рисков установления арендной платы как для размещения торговых объектов – см. раздел VII заключения. Прим. 2: О порядке внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы и утверждения проекта планировки – см. раздел VIII.

4. Изменение ВРИ земельного участка и цели предоставления земельного участка (путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды с ДГИ г. Москвы) на вид, предусматривающий строительство гостиничного комплекса
Прим.: порядок определения арендной платы за первый и последующие годы строительства после изменения ВРИ участка приведен в разд. VI заключения.

5. Разработка проектной документации на снос зданий и их снос, погашение записей об объектах в ЕГРН; согласование проекта выноса сетей и его осуществление.

6. Получение разрешения на строительство гостиничного комплекса; осуществление строительства; ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на него.

IV. Обобщенные сведения об объектах инвентаризации

1. Земельный участок

1. Общие сведения

Предметом рассмотрения является Земельный участок ___________________.
Указанный участок располагается ____________________________________.

Разрешенное использование земельного участка – “участки смешанного размещения торговых и производственных объектов”.

Действующее разрешенное использование соответствует фактическому использованию земельного участка, на котором расположены несколько объектов капитального строительства, используемых в качестве магазинов.

Таким образом, действующее разрешенное использование земельного участка в настоящее время не предусматривает возможность размещения на нем гостиничного комплекса с апартаментами. Для реализации строительного проекта разрешенное использование участка подлежит изменению на основании имеющегося градостроительного регламента с учетом различных ограничений его использования.

Для реализации строительного проекта потребуется изменение вида разрешенного использования земельного участка и цели его предоставления по договору аренды, что повлечет за собой изменение кадастровой стоимости участка и размера подлежащей уплате арендной платы.

2. Права на земельный участок и история их возникновения

2.1. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок ________________ находится в неразграниченной государственной собственности; в отношении него зарегистрирован договор аренды _______________________ (арендатор – __________), срок действия договора аренды – до ___________ г.

Как следует из представленного договора аренды земельного участка, он заключен между ДГИ г. Москвы и Продавцом с целью эксплуатации зданий под административные, производственные, складские цели и здания гаража (п. 1.1 договора).

Участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений (п. 4.3 договора).

На земельном участке ограничивается ведение хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п. 4.7).

Арендная плата, исходя из текущего вида разрешенного использования участка, составляет __________руб. в год (____% от его кадастровой стоимости, установленной на основании вступившего в законную силу решения суда ___________________).

Согласно представленным Продавцом (далее также – «собственник») данным, переплата по арендной плате по состоянию на _______г. составляет ___________ руб.

2.2. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок _______ образован _________ в результате ___________. Основанием для образования участка послужило ________________________.

2.3. Обременения прав в отношении права аренды земельного участка не зарегистрированы, в ходе изучения представленных документов не установлены.

3. Проблемные вопросы оборотоспособности земельного участка

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи (в указанном пункте приведены основания для изъятия земель из оборота);
  2. из состава земель лесного фонда;
  3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
  5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 данной статьи;
  6. не указанные в пункте 4 данной статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
  7. предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также – размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
  8. занятые объектами космической инфраструктуры;
  9. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
  10. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  11. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  12. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
  13. в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В силу п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Иные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность приведены также в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Так, например, в силу п. 17 ст. 39.

16 ЗК РФ не допускается предоставление земельного участка в случае если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

В ходе исследования обнаружено, что часть земельного участка ______ в соответствии с Генеральным планом г. Москвы предназначена для размещения на земельном участке объекта регионального значения.

Источник: https://www.2m.ru/analitika/obzor-zakonodatelstva/item/analiz-riskov-pri-zaklyuchenii-sdelok-obektov-nedvizhimosti

Ваши права
Добавить комментарий