Как расписываться в договоре купли продажи за несовершеннолетних детей?

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Как расписываться в договоре купли продажи за несовершеннолетних детей?

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Как расписываться в договоре купли продажи за несовершеннолетних детей?

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

  • продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
  • обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
  • передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от участия в приватизации жилья;
  • другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д.

Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

  • если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
  • если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания – то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка.

Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей.

То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность.

Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения.

Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство о рождении ребенка.
  • заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
  • заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
  • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
  • справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
  • экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
  • выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
  • копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете.

Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

  • договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
  • если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт, экспликация;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
  • документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
  • договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

Подводим итог:

  • опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
  • сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
  • в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
  • если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
  • опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Источник: http://garantplus48.ru/article.php?name=uchastie-nesovershennoletnih-v-sdelkah-s-nedvijimostju

Купля-продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Как расписываться в договоре купли продажи за несовершеннолетних детей?

Чтобы провести сделку с недвижимостью без риска и на законных основаниях, нужно соблюсти интересы всех участников, в том числе не достигших совершеннолетия.

Законодательство охраняет интересы каждого ребёнка и не допускает злоупотреблений со стороны взрослых. При продаже квартиры с несовершеннолетними детьми нужно соблюсти ряд условий.

Как именно будет происходить отчуждение собственности, зависит от того, являются ли дети собственниками.

Обстоятельства сделки

Все факторы, влияющие на механизм продажи недвижимости с несовершеннолетними детьми, условно можно разделить на 2 группы. К первой относятся имущественные права несовершеннолетнего. Примеры:

  • собственник всей квартиры, дома или комнаты в коммуналке;
  • наследник недвижимости;
  • владелец доли в продаваемом объекте;
  • зарегистрирован, но не присутствует в числе собственников.

Последний пункт означает, что у несовершеннолетнего гражданина есть право проживать в объекте недвижимости, но ему там ничего не принадлежит. Сроки, в которые будет проведена купля-продажа, также зависят от наличия обременения. Это обстоятельство способно существенно осложнить процедуру. Перечень других факторов, влияющих на условия продажи квартиры с несовершеннолетними:

  • возраст детей;
  • вариант расчёта (наличный, безналичный);
  • вид сделки (купля-продажа, мена, рента, дарение со скрытой возмездностью).

Важнее всего в этом перечне — возраст несовершеннолетних лиц. Ст. ст. 26, 27 и 28 ГК определяют степень дееспособности для разных возрастов. Лица до 6 лет недееспособны, от 6 до 14 лет — частично дееспособны. По достижении 14 лет граждане приобретают ограниченную дееспособность.

Законодательные тонкости

Лиц, достигших 18 лет, законодатель наделяет полной дееспособностью, хотя нормативными актами предусмотрены ситуации, когда данная возрастная платка может быть снижена. Дееспособность наступает раньше 18 лет (а именно — в 16) в таких случаях:

  • Женитьба, замужество — при условии, что супружеские отношения не носят фиктивного характера. После развода дееспособность сохраняется.
  • Узаконенная эмансипация. Если человек начал заниматься предпринимательской деятельностью или работать по трудовому договору раньше, чем ему исполнилось 18 лет, он является полностью дееспособным. Сделка с участием такого лица проводится на общих основаниях.

Когда купля-продажа происходит с участием ограниченно или частично дееспособных детей или подростков, взрослые должны получить разрешение уполномоченных органов, обеспечивающих надзор за деятельностью попечителей и опекунов, включая родителей. Продавец должен представить документы и тем самым подтвердить, что детям будет предоставлена новая жилплощадь, не хуже предыдущей.

При оценке качества нового жилья во внимание принимаются такие обстоятельства:

  • близость детсада, школы;
  • площадь жилья;
  • благоустроенность;
  • соответствие узаконенным санитарным нормам;
  • инфраструктура;
  • другие условия, затрагивающие интересы ребёнка.

Типичные риски

При любых операциях, объектом которых выступает жильё, присутствуют риски. Они возрастают, если в сделке участвуют дети. Распространённая ситуация — отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения.

В таких случаях некоторые граждане начинают искать обходные пути, при этом рискуют и покупатели.

Лица, намеревающиеся приобрести в собственность жильё, должны обратить внимание на такие обстоятельства:

  • если ли среди собственников жилья или его долей дети, и каков их возраст;
  • присутствует ли у продавца документ, удостоверяющий разрешение надзирающих органов на отчуждение имущества;
  • выписка, удостоверяющая, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.

Часто незаконное приобретение жилья происходит по причине беспечности покупателя. Продавец может утверждать, что разрешения органов опеки пока нет, но скоро оно будет получено. Нельзя верить на слово таким заявлениям.

Рано или поздно об ущемлении прав ребёнка узнают государственные органы, которые, естественно, не давали разрешения. Это повлечёт за собой судебные разбирательства.

В результате сделка будет признана судом ничтожной или недействительной.

Законодатель указывает, что судебное решение не является обязательным условием для признания сделки ничтожной. На практике без суда не обойтись, иначе у контрагентов появилась бы возможность указывать на ничтожность сделки всякий раз, когда им это выгодно.

Причины запрета продажи

Отказ в продаже собственности несовершеннолетнего ребёнка может быть обусловлен разными причинами. Некоторые из них закреплены законодательно, другие вытекают из судебной практики. Обстоятельства, на которые указывают нормативные акты:

  1. Отсутствие согласия одного из законных представителей ребёнка. Мать или отец могут отказываться от продажи явно или не выходить на контакт.
  2. Худшие жилищные условия в новом жилье по сравнению со старым.
  3. Невступление ребёнка в права наследования, когда он является наследником жилья по завещанию, а завещатель скончался.
  4. Отсутствие регистрации на другой жилплощади.
  5. Степень готовности нового жилья менее 50%.
  6. В приобретаемой квартире полностью или частично отсутствуют коммуникации.
  7. Аварийное состояние жилья, куда семья собирается прописать ребёнка.
  8. Другие обстоятельства, ущемляющие права несовершеннолетнего.

  Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости

Не исключены ситуации, когда опекунский орган принимает решения о выдаче разрешения на сделку в индивидуальном порядке.

Например, семья хочет продать квартиру в экологически благополучном районе города и приобрести другую, расположенную неподалёку от крупного промышленного предприятия. По официальным данным, загазованность воздуха рядом с данным предприятием в несколько раз превышает норму.

В то же время известно, что у ребёнка бронхиальная астма. Родители не получат разрешения на продажу жилплощади, если не найдут более подходящий вариант.

Участие несовершеннолетних дольщиков

В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.

К примеру, родители решили продать квартиру с намерением купить новую и прописать туда ребёнка. По факту, несовершеннолетний оказывается выписанным «в никуда», но орган опеки и попечительства может счесть своё вмешательство излишним, так как ребёнок не был в числе собственников жилья.

С другой стороны, покупатель, приобретая эту квартиру (комнату, дом), рискует тем, что впоследствии сделку признают ничтожной или недействительной.

Например, если у родителей несовершеннолетнего было жильё, где ребёнок владел долей. Жильё было продано, а в новом (которое продаётся сейчас), долю не выделили.

Получилось, что в числе собственников ребёнка нет, хотя это незаконно. Подобные ситуации оборачиваются чередой судебных разбирательств.

Покупателю, желающему избежать проблем, при любых сомнениях стоит обратиться к заслуживающему доверие юристу, чтобы тот отследил историю жилищного вопроса семьи, а также проверил юридическую чистоту сомнительной квартиры.

Особенности оформления

Фактически у сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми особенностей не так много. из них — это необходимость иметь на руках разрешение, полученное в органах опеки. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно сделать следующее:

  1. Получить разрешение на осуществление продажи.
  2. Составить договор купли-продажи.
  3. Подписать его (обеим сторонам).
  4. Получить деньги наличными или на счёт в банке.
  5. Передать квартиру покупателю.
  6. Оформить в Росреестре переход права собственности.

В договоре купли-продажи должны присутствовать подписи всех лиц, у которых есть право собственности на доли в продаваемом жилом имуществе.

Исключение — дети, не достигшие 14 лет, за которых расписываются опекуны или родители. В случае продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет, они расписываются сами.

Чтобы получить разрешение на сделку, в орган опеки следует принести такие документы:

  • Заявление с подписью обоих родителей или опекунов. Помимо просьбы о предоставлении разрешения, в документе указываются причины продажи, также в нём должно содержаться обязательство предоставить ребёнку (детям) другое жильё и выделить в нём долю (доли).
  • Свидетельство о рождении (оригинал) несовершеннолетнего собственника.
  • Согласие несовершеннолетнего дольщика, достигшего 14 лет.
  • Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов.
  • Выписка из домовой книги.
  • Документ, подтверждающий законность владения продаваемым имуществом (договор дарения, купли-продажи и пр.).
  • Экспликация. Бумажный кадастровый паспорт на 3 листах.
  • Справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.

  Как оформить дом в собственность: необходимые документы

Сотрудники опекунского органа вправе запросить и другие документы. Причину они могут не указывать, но обычно дополнительные требования возникают в случае сомнений по поводу соблюдения интересов ребёнка.

Ребёнок не является собственником

Если несовершеннолетний не является собственником целого объекта или дольщиком, провести сделку будет проще. Разрешение на продажу не нужно, но возникают другие обстоятельства, из-за которых сделка оформление будет происходить долго. Так, прописанного несовершеннолетнего нужно выписать, иначе будет считаться, что жильё продаётся с обременением.

Выписывать нужно куда-либо, так как иное запрещено. Но если у родителей нет другого жилья, найти человека, согласного предоставить регистрацию, может не получиться. Решить проблему можно двумя способами:

  • попросить кого-то из родственников, знакомых или незнакомых (за плату) зарегистрировать у себя ребёнка;
  • то же самое, только регистрируется отец или мать.

Второй вариант имеет место, так как закон признаёт жильё, где зарегистрирован кто-либо из родителей, местом жительства несовершеннолетнего, возраст которого меньше 14 лет. Но это жильё не должно уступать по характеристикам отчуждаемой квартире.

Исключения из правила

Отдел опеки может не требовать предоставления ребёнку новой жилплощади взамен отчуждаемой. Также законодателем предусмотрены ситуации, когда параметры предоставляемого жилья могут быть хуже по сравнению с отчуждаемым. Продать квартиру, не запрашивая разрешения, можно в таких случаях:

  • Семья уезжает на ПМЖ в другую страну.
  • Родители и ребёнок переезжают в другой регион РФ, при этом деньги от продажи в размере доли, принадлежащей ребёнку, перечисляются на банковский счёт, открытый на его имя.
  • Жильё приобретается в строящемся доме. Условия: строительство должно быть завершено более чем наполовину, а до заселения в новую квартиру ребёнок должен быть прописан на жилплощади с должными характеристиками.

В числе ситуаций, когда допускается продажа жилья с последующей покупкой уступающего по характеристикам — тяжёлое заболевание, требующее огромных расходов. Это уважительная причина, поэтому органы разрешают купить жильё с худшими условиями, меньшее по площади или расположенное в менее комфортном районе.

Другие причины:

  • Местонахождение предыдущего жилья не подходит ребёнку из-за врождённых патологий, хронических заболеваний или особенностей организма (климат, загазованность, высокий уровень шума).
  • Несовершеннолетнему требуется обучение в спецучреждении, которого нет по месту проживания. К таким учреждениям относят спортшколы, школы коррекционного типа, интернаты для детей инвалидов и пр.

Законодатель устанавливает критерии и пределы ухудшения жилищных условий. Допускается, что предоставленное ребёнку жильё может иметь меньшую площадь, находиться дальше от ближайшей остановки, быть более старым и менее благоустроенным.

Но каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому заранее нельзя сказать, получат ли родители или опекуны разрешение на продажу.

Лучше заранее проконсультироваться с юристом, подготовить аргументы и собрать как можно больше документов, подтверждающих необходимость такой сделки.

ПредыдущаяСледующая Купля-продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82086

Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних

Как расписываться в договоре купли продажи за несовершеннолетних детей?

Операции с недвижимостью, в которых участвуютнесовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые,могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться им:продавать, покупать, обменивать.

        Несовершеннолетние – это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящеевремя все большее значение приобретает одно из существенных правнесовершеннолетних: право на жилье. 

Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, инесовершеннолетние здесь не исключение.

      
Согласно ст.ст. 26, 28 Гражданского Кодекса Российской Федерациинесовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

      
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родителиили другие законные представители.

      
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, наиболее свободны взаключении сделок в отличии от несовершеннолетних детей до 14 лет. Онисамостоятельно их совершают, расписываются в документах и т.д.

Но делают это соговоркой, что все действия происходят с письменного согласия родителей или жедругих законныхпредставителей.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках,только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).   

       
Необходимо обратить внимание на следующее: если квартира или доля в квартирепринадлежит несовершеннолетнему, то для продажи собственности, принадлежащейребенку  в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо одобрение сделки отзаконного представителя.

В свою очередь, законный представитель  ребенкаможет дать свое согласие на продажу  только с предварительного письменногоразрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру,которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимополучить согласие органа опеки.       

        
Для государственной регистрации договора купли–продажи жилого помещения от имениребенка до 14 лет подписываетзаконныйпредставитель, который также должен подписывать заявление о государственнойрегистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.

        
Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляетдокументы на регистрацию самостоятельно.

       
В соответствии со ст.17 ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимоеимущество и сделок с ним» на государственную регистрацию необходимопредоставлять следующийперечень документов:

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т.д.);
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор купли – продажи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
  • разрешение органов опеки и попечительства на дачу законным представителям согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет  на распоряжение имуществом;
  • документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо решение суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;
  • договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

        
Согласие органов опеки необходимо и на такие сделки с имуществомнесовершеннолетнего как:

  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
  • сдача в наем или аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

        
Также обращаем Ваше внимание на то, что следует отличать сделку по продажеквартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры,где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в органопеки за разрешением на продажу не надо.

Если же в продаваемой квартирепроживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством,либо ребенок, оставшийся  без родительского попечения, и продажа жилогопомещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласияоргана опеки.

Жилищное право,1990–2013.

Источник: http://av-ue.ru/k-sdelka_menue.php?d=kuznetsova.htm

Ваши права
Добавить комментарий