Как продлить срок аренды участка, если испортились отношения с арендодателем?

Действия арендодателя в случае неуплаты за аренду земли | бухгалтерияua

Как продлить срок аренды участка, если испортились отношения с арендодателем?

Кому ж не нравятся надежные и денежные контрагенты? Особенно когда идет речь о передаче своего имущества в наем (аренду)? Впрочем, так происходит не всегда и часто арендодатель с ужасом или грустью убеждается, что арендатор своевременно или полностью не платит.

Передать же участок в аренду кому-то другому невозможно, пока не истек срок действия такого договора найма. В такой ситуации не остается ничего другого, кроме как обращаться в суд. Конечно, если обе стороны — субъекты хозяйствования (юрлица и/или физлица-предприниматели), то можно еще направить предварительно арендатору претензию[1].

А вот если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, или же играться с претензиями желания нет, то следует обратиться к слугам Фемиды.

А именно — подать иск о расторжении договора аренды земли, истребовании (возврате) земельного участка и взыскании невыплаченной арендной платы (возможно, с учетом инфляционных начислений, пени и/или штрафов, если это предусмотрено соглашением). Поясним детальнее.

Основная цель договора аренды земельного участка и одно из определяющих прав арендодателя — своевременное получение последним арендной платы в установленном размере.

Как известно, по такому договору арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст.13 Закона № 161[2]).

В свою очередь, арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.1—2 ст.21 Закона № 161)[3].

Согласно ст.

526 ГКУ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Да и п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентирует, что землепользователиобязаны своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату.

То есть арендодатель земли вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (абз.5 ч.1 ст.24 Закона № 161). А по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.24—25 Закона № 161 и условиями договора (ч.1 ст.32 указанного Закона). Более того, в п.«д» ч.

1 ст.141 ЗКУ предусмотрено такое основание прекращения права пользования земельным участком, как систематическая неуплата земельного налога или арендной платы. То есть в случаесистематической неуплаты арендной платы за пользование участком имеет место систематическое нарушение договора аренды, что может служить основанием для расторжения такого договора[4].

А именно: гражданско-правовой (хозяйственный) договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом (ч.2 ст.651 ГКУ). Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения суд решает с учетом всех имеющих значение обстоятельств дела.

Так, он должен установить не только наличие существенного нарушения договора, но и наличие вреда, причиненного этим нарушением другой стороной, который может представлять собой реальные убытки и (или) упущенную выгоду, его размер, не позволяющий потерпевшей стороне получить ожидаемое при заключении договора.

Также следует установить, действительно ли существенна разница между тем, на что имеет право рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Что интересно — систематическая неуплата арендной платы для законодательства сама по себе служит достаточным основанием для расторжения договора в суде.

Даже если арендатор впоследствии (в том числе — во время судебного разбирательства дела) уплатит свой долг, это не остановит слуг Фемиды от постановления решения о расторжении договора, если на этом будет настаивать арендодатель[5].

Кроме того, сами стороны нередко прописывают в договорах аренды земельных участков возможность прекращения действия соответствующей сделки путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кстати, если хотя бы одна из сторон договора — физическое лицо, то иск следует подавать в местный суд (городской, районный, горрайонный, районный в городе) по правилам ГПК. Если же обе стороны — субъекты хозяйствования, то иск будет рассматривать хозяйственный суд области или г.Киева по правилам ХПК.

С другой стороны, инициировать расторжение договора найма — право, а не обязанность арендодателя.

Последний вправе просить у суда исключительно взыскания задолженности по арендной плате, скажем, в ситуации, если арендатор определенное время ее не вносил, а потом возобновил уплату и в дальнейшем исполнял эту обязанность должным образом.

При таких обстоятельствах собственник участка может и не изъявлять желания прекращать договорные отношения, но ожидает получения всей причитающейся ему суммы. Поэтому в иске будет содержаться требование лишь о взыскании неуплаченной арендной платы.

Конечно, бывают и особо изобретательные арендаторы. Они могут мотивировать неуплату не своей недобросовестностью, а тем, что арендодатель, мол, никаких претензий по неуплате арендной платы не предъявлял, требований о взыскании задолженности не направлял, не предоставил реквизиты банковского счета, на который необходимо перечислять арендную плату, и т.п.

В то же время суды обычно принимают во внимание, что такие аргументы не освобождают арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы.

Например, у него была возможность уплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса (нотариальной конторы), если не знал, куда отправлять средства во исполнение договорного обязательства (ч.1 ст.537 ГКУ).

А что делать, если в договоре аренды не указали сроки внесения арендной платы за землю? Здесь легко ошибиться, считая, что внесение арендной платы за землю должно происходить по требованию арендодателя (согласно абз.2 ч.5 ст.261 ГКУ).

Но в действительности, при отсутствии указания о сроке уплаты в самом договоре, следует руководствоваться специальными правилами в отношении сроков внесения арендной платы.

А именно: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч.5 ст.762 ГКУ)[6].

Кстати, несколько иначе выглядит ситуация, если договор аренды участка не был заключен, но определенное лицо фактически пользовалось им. Тогда следует обратиться к ст.1212 ГКУ. Согласно ей лицо, которое приобрело имущество без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество.

И здесь уже вина этого лица значения не имеет, важен сам факт неправомерного приобретения имущества одним лицом за счет другого.

Пользователь земельного участка, который без достаточного правового основания за счет собственника этого участка сохранил у себя средства, которые должен был уплатить за пользование им, обязан вернуть эти средства собственнику земельного участка на основании ч.1 ст.1212 ГКУ[7].

Эта ситуация может иметь место, в частности, если по окончании срока действия договора аренды земельного участка арендатор не совершил действия (меры) по возврату участка собственнику, а, наоборот, продолжал обрабатывать и пользоваться участком без соответствующих на то правовых оснований.

[1] В порядке, предусмотренном ст.222 ХКУ. В конечном итоге, и в отношениях с участием физического лица ничто не запрещает арендодателю предварительно направить недобросовестному арендатору письмо с напоминанием о задолженности (прим. авт.). [2] Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». [3] Кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемых в соответствии с НКУ. Подробнее см.: Токар Н. Обязательный минимум арендной платы за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

Источник: https://buh-ua.com.ua/ru/doc/53452/d-orendodavtsjav-raz-nesplati-za-orendu-zeml

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Как продлить срок аренды участка, если испортились отношения с арендодателем?

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.

В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы.

Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.

8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.

8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.

07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.

2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/282778/

Ваши права
Добавить комментарий