Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Договор уступки – возможность выгодно продать и купить квартиру

Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?

Чтобы купить жилье в конкретной новостройке, нужно обратиться в офис к застройщику.

Сотрудник компании поможет выбрать походящий лот, собрать и правильно оформить все бумаги, заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Но иногда случается так, что приглянувшихся квартир к моменту покупки попросту не остается в продаже. Например, клиент присмотрел себе жилье на старте продаж, а когда «созрел», то все доступные лоты уже выкупили.

Как быть? Выход из такой ситуации один: купить квартиру по договору уступки прав. Но заключить его можно только в том случае, если дом еще не был введен в эксплуатацию.

Под договором уступки прав требования понимают соглашение, по которому дольщик до момента подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке может передать право на получение недвижимости третьему лицу.

Поскольку в данном случае невозможно заключить сделку купли-продажи, владелец квартиры может переуступить третьей стороне свои права и обязанности по договору долевого участия, рассказывает Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

Соглашение об уступке заключается в той форме, в которой была совершена первоначальная сделка. Соответственно, договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, поясняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Договор переуступки прав должен включать в себя:

  • условия о том, какое именно право (требование) уступается/переходит другому лицу;
  • цену уступаемого права;
  • права и обязанности цедента (сторона, уступающая право) и цессионария (сторона, принимающая право).

Кому выгодно заключать договор переуступки прав

Заключение договора уступки прав обычно происходит в добровольном порядке и на взаимовыгодных условиях.

Чаще всего такой возможностью пользуются инвесторы, чтобы получить прибыль и не платить налог, реализовав актив до сдачи дома или момента подписания акта приема-передачи квартиры, говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

В среднем за строительный цикл стоимость квартиры возрастает на 20%. Чем ближе завершение проекта – тем меньше квартир остается у застройщика, поэтому предложения, отмеченные переуступкой, пользуются спросом.

Они особенно интересны покупателям, которым важно в скором времени переехать в новое жилье с высокой степенью готовности.

Таким образом, сделка получается выгодной для обеих сторон. Продавец не несет дополнительные расходы, «отбивает» вложенные деньги и получает доход. Покупатель получает именно то жилье, о котором мечтал, но по более приемлемой цене, чем после введения новостройки в эксплуатацию. К тому же, риск стать обманутым дольщиком и не получить жилье снижается практически до нуля.

Однако нужно помнить, что приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков и другие виды субсидирования, напоминает Надежда Зотова.

Возможные сценарии

Если дольщики хотят продать квартиру, когда процесс строительства еще не завершен, то возможны два сценария:

1. Покупатель уже полностью рассчитался с застройщиком (за исключением вопросов переобмера площадей);

2. Квартира оплачена частично.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если уступка осуществляется без перевода долга, то формально разрешения застройщика не требуется.

Однако практика показывает, что довольно сложно найти покупателя, который решится приобрести такую квартиру, не получив согласия застройщика на сделку, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

«Важно помнить, что застройщик – это главный источник прав, и вся ответственность по заключенным договорам лежит именно на нем. Поэтому покупатель квартиры по переуступке заинтересован в том, чтобы застройщик был проинформирован о сделке», – говорит эксперт.

Если же речь идет о переуступке частично оплаченного договора, то в данном случае застройщик принимает в сделке непосредственное участие. Он имеет полное право отказать, если сочтет нового контрагента неплатежеспособным, или какие-то условия сделки будут ему недостаточно понятны.

Впрочем, застройщики редко чинят препятствия своим дольщикам, особенно, когда квартиры уже проданы. Несмотря на это, они обычно заинтересованы в том, чтобы запрашивали их согласие при заключении договора переуступки. Им важно видеть, кто является контрагентом, независимо от того, расплатились дольщики полностью или лишь частично, отмечает спикер.

Комиссия застройщика

Согласие компании-застройщика на переуступку обычно стоит денег – в основном, цифра варьируется в пределах 50 тыс. руб. Этот момент, как правило, прописывается в ДДУ. Девелоперам важно контролировать процесс продажи, потому что частные инвесторы нередко составляют им конкуренцию, выставляя квартиры по более низким ценам. Но комиссия взимается не только по этой причине.

Если для продажи привлекается агентство, то появляются дополнительные расходы по оплате услуг специалистов по недвижимости.

В случае, если стороны осуществляют взаиморасчеты через банковскую ячейку, то продавец несет расходы по ее оплате, информирует Светлана Денисова. Также для обеих сторон сделки существует госпошлина.

Дополнительных затрат, соответственно, потребует и изготовление нотариальных копий.

Риски, нюансы и подводные камни

Покупка квартиры у физического лица по уступке прав – это всегда риск. Поэтому очень важно заранее обезопасить себя, чтобы не потерять в итоге и деньги, и жилье.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по договору переуступки:

  1. Обязательно проверить, правомочен ли продавец совершать уступку, а также не было ли право (требование) ранее уступлено цедентом другому лицу.

  2. Узнать, требуется ли согласие застройщика на уступку права. И, если требуется, то было ли оно получено.

  3. Выяснить, оплачено ли уступаемое право требования (в данном случае речь идет об оплате квартиры первым собственником).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Оплату по договору уступки лучше осуществлять после его регистрации.

Что изменится с появлением эскроу-счетов

Переход на проектное финансирование, который произойдет уже 1 июля 2019 года, волнует всех участников рынка недвижимости, ведь некоторые вопросы будут решаться совсем иначе. Но вряд ли это изменение существенно отразится на сделках, совершаемых по договору уступки прав требования, считают эксперты.

При переходе на эскроу-счета переуступаться станут и средства, перечисленные на них – право истребовать их или объект недвижимости в случае невыполнения застройщиком обязательств по ДДУ появится у нового владельца, рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. Соответственно, изменения будут носить в большей степени организационный характер и не повлияют на переуступку как инструмент продаж.

В связи с изменением законодательства есть вероятность, что 30% и более недвижимости будут продаваться по переуступке.

Сейчас же доля переуступок в общем объеме продаж невелика. Например, в «Петербургской Недвижимости» их значения в среднем оцениваются на уровне 3%, с небольшим трендом к росту. А у ЗАО «БФА-Девелопмент» и строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» данные одинаковые: переуступки составляют не больше 5% от числа совершенных сделок.

Почему перепродают квартиры в новостройках

Квартиры в еще не сданных новостройках продают обычно по двум причинам:

  • чтобы получить выгоду;
  • по семейным обстоятельствам.

«Квартиры по переуступке продают, когда у человека меняются жизненные обстоятельства: переезд, невозможность выплат по ипотеке».

Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management

Про так называемые коммерческие переуступки уже говорилось выше. Их в основном совершают инвесторы, которые приобретают квартиры по минимальным ценам на старте продаж, а продают незадолго до ввода в эксплуатацию. Заработать в данном случае можно от 15 до 30% в зависимости от типа квартир и объекта, считает Надежда Зотова.

Соглашается с ней и Вероника Перфильева: «Прибыль зависит от стоимости «квадрата», спроса на строящийся объект в целом, состояния рынка на момент уступки и иных обстоятельств. На практике такая «маржа» редко составляет более 20-35% от первоначальной цены объекта».

Что же касается семейных обстоятельств, то довольно распространены сделки по переуступке между родственниками (например, от родителей к детям). Также нередко переуступка обуславливается заключением/расторжением брака или появлением ребенка, когда купленная ранее квартира перестает соответствовать требованиям конкретной семьи.

Источник: Новострой-Спб

Источник: https://becar-group.com/news/?news_id=183

Как правильно заключить договор переуступки прав требований – Рынок жилья

Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?

30.09.2014 | 00:00 78310

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе – цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде.

Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Правила приемки квартиры у застройщикаПосле того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает >>Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку.

Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения.

Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной  регистрации документа в Росреестре.

Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ),  согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости.

Потому в тексте составляемого документа должны быть прописаны строительный адрес, проектный номер квартиры, ее площадь и количество комнат.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Надо понимать, что предметом договора цессии является передача новому дольщику не квартиры, а права требования на нее. Этот момент тоже находит отражение в документе.

Ответственность сторон обычно описываются довольно лаконично. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он инвестировал средства в новостройку. Или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

Подготовительная работа

Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, купить квартиру по переуступке не так-то просто.

Чтобы избежать рисков, следует уделить пристальное внимание не столько конечному договору, подписываемому цедентом и цессионарием, сколько основательной пачке документов, которую должны представить продавец квартиры и застройщик.

Как уже говорилось, цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в случае развития ситуации по негативному сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику.

Поэтому, приобретая квартиру у дольщика, следует провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: запросить у строительной организации актуальный вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство, наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУ на подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу объектов.

Справка БН 

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии в Росреестре (скачать)

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214.

Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя  должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой.

Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков».

Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью.

Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.

Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи.

Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента.

К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а это должно быть отражено в ДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил.

Необходимо будут получить согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга на цессионария.

Соответственно, покупатель должен будет подготовить и передать в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуется от ипотечного заемщика, и ждать одобрения кредитного совета.

Но даже если ипотечный заем к моменту заключения договора переуступки выплачен полностью, необходимо будет к договору цессии приложить справку банка, подтверждающую, что кредит погашен и залог по ДДУ снят.

Последний штрих

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, приведен ниже.

Пай по переуступкеПереуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%.

Чтобы снизить >>Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более 18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более.

Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку и вынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/190676/

Квартира, купленная по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски | Статья от Гала Хауса

Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?
01.12.2017

Решая свои жилищные вопросы, люди сталкиваются с различными предложениями по покупке недвижимости. Наслышаны о разных предложениях: ипотеке, долевом строительстве и иных.

Чтобы «не выбросить деньги на ветер», приобретая недвижимость, или в дальнейшем не распрощаться с приобретением, нужно быть довольно эрудированным человеком в области основных принципов совершения сделок и знать хотя бы азы юридических оснований.

Все чаще покупатели хотят приобрести первичное жилье в новостройке.

Какие могут возникнуть ситуации, все ли они правомерны, и не будет ли это уловкой против клиентов, которых в будущем времени ждут разочарование и судебные тяжбы? При покупке строящегося жилья появляется возможность осуществить его приобретение по договору переуступки. Давайте рассмотрим эту позицию.

Понятие переуступки прав требования на недвижимость, специфика, правовое регулирование

Еще недавно не многократные сделки по переуступке стали набирать обороты по частоте популярности совместно с развитием сферы жилого строительства. Клиенты плохо ориентировались в предложениях или вовсе не слышали о таких вариантах. Сегодня около тридцати процентов сделок совершаются по договору переуступки на приобретаемое жилье.

Сделка проводится при покупке жилой недвижимости только на первичном рынке и только до периода ввода её в эксплуатацию.

В период проведения строительных работ квартиры еще не существует, а значит, наличие будущего жилья подтверждается исключительно в документах, собственно совершается продажа только одного договора на право владеть нею.

Предшествующий владелец-инвестор (цедент), приобретший жилье у застройщика без посредников, передает договор (цессию) покупателю – цессионарию за выставленную цену, вместе, с чем передает и свои компетенции.

Цессия является удостоверяющим действием на привелегию переуступить полномочия дольщика третьему лицу, но не самой квартиры, и, до получения адреса и регистрационного документа, на управление собственностью не представляет собой фидуцию купли-продажи. Законодательно, право уступки имеет начало действия с момента регистрации договора и до подписания передаточного акта в эксплуатацию дома.

Виды сделок по переуступке

Существует две разновидности соглашений:

  1. Через подписание договора долевого участия (ДДУ), где дольщик обязан расплатиться за жилье до совершения сделки, в противном случае все ляжет на плечи цессионария. Уступка прав долевого участия и договор дольщика регистрируются в органах Росреестра для подтверждения факта свершения сделки. Подобные договоры могут заключатся неоднократно.
  2. Через подписание договора предварительного участия-купли-продажи (ПДКП). Здесь не предусматривается передача самой недвижимости, а только продается право на будущий период для заключения договора купли-продажи с принятыми ранее условиями и соблюдением установленных сроков. В данном случае регистрация не требуется. При прекращении договора у покупателя теряется право на квартиру, даже при условии полной выплаты за нее. В правах покупателя остается возможность вернуть уплаченную сумму.

Зачем продавцы уступают права владения?

Что может спровоцировать продавца на договор переуступки:

Изменение жизненных ситуаций, требующих смены места жительства, бракоразводный процесс или финансовая несостоятельность.

Цедентом могут не оглашаться все «подводные камни», если, например, выяснятся обстоятельства недобросовестности застройщика. Вас не будут посвящать в то, что инвестор постарается вернуть потраченное Инвесторами может преследоваться возможность заработать деньги на перепроданном жилье.

Понятно, что вложив капитал на этапе проектирования, с каждым завершенным этажом строительства, цена будущей квартиры возрастает в среднем на десять процентов. Не думающий инвестор проживать в квартире, может не захотеть ожидать длительного процесса регистрации прав на жилье.

В таком случае он прибегает к правовой переуступке, которая возможна до введения дома в эксплуатацию, заработав при этом существенную прибыль.

Алгоритм действий при заключении договора цессии

Успешность завершения процесса зависит от серьезности в подходах к поэтапности и тщательности проверки разрешительных документов застройщика, бухотчетности, правоустанавливащих документов на участок застройки, сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Подготовка пакета документов

Начните документальную подготовку с проверки регистрации в Росреестре ДДУ. Это условие крайне важно для дальнейшего договора цессии. Проверьте документы предшествующих переуступок, если они были. Возьмите письменное согласие от застройщика на цессию. Необходимость в этом трактуется тем, что возможная задолженность продавца может перейти к цессионарию.

Продумайте варианты погашения задолженности перед застройщиком, что необходимо зафиксировать в договоре.

Так же необходимо наличие письменного обоюдного согласия со стороны супругов, не имеющих брачного контракта о раздельном имущественном ведении После уплаты госпошлины обзаведитесь выпиской из Единого Государственного реестра недвижимости При наличии ипотечного кредита у цедента или желании покупателя приобрести квартиру по переуступке под ипотеку, следует рассмотреть этот вариант отдельным случаем. Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав Реальность такой сделки возможна. Но следует учесть: вариант, когда продавец имеет ипотеку, а покупатель хочет оформить договор переуступки под ипотечный кредит, требует сложного решения и лучше от этого отказаться. При варианте, когда продавец имеет ипотеку, его задолженность перед банком погашается полученными деньгами от покупателя, после чего с продаваемой квартиры снимается обременение. Если покупатель желает приобрести недвижимость по переуступке прав под ипотечный кредит, следует осуществить определенный порядок действий: Постараться снизить стоимость покупки при торге с продавцом, снижая тем самым затраты Учесть нежелание банков по кредитованию данного варианта, а при получении согласия необходимо открыть счет для первоначального взноса от покупающего и кредита. После подписи договора сторонами, деньги перечислят продавцу (цеденту). При повышении цены на квартиру с целью заработка, банк выдаст кредитные средства первоначальной цены жилья. Оформив переуступку и взяв расписку на разницу, последняя уйдет на счет цеденту. 

Правила переуступки договора цессии 

Данный регламент описывается Гражданским кодексом РФ (гл.24).

Кроме описания технической стороны объекта, таких как адрес, этажность, метраж, данные застройщика, реквизиты правоустанавливающих документов на землю, прописываются регламент платежей, реквизиты счета и общая стоимость договора цессии, а также в случае кредита: данные банка, сумма кредита, сроки и график погашения. Договор вступает в законную силу сразу после его подписания всеми сторонами и регистрации.

Регистрируем документ

Регистрация договора цессии проводится в Росреестре. Регистрирующим органом от вас принимается пакет документов: 

  • От лица представляющего стороны – нотариальную доверенность, паспорта участников процесса 
  • Квитанцию оплаченной госпошлины (1/2 оплаты для каждой стороны) 
  • Документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком или договорные обязательства от цессионария. 

Актуарий принимает заявление и выдает бумагу, с подтверждением о принятии документов. Через пять-десять дней с момента подачи документов по предъявленному паспорту и расписке покупателю выдается зарегистрированный договор цессии, а продавцу – договор основания. 

Достоинства и риски покупки недвижимости по переуступке 

К основным преимущественным плюсам можно отнести получение квартиры в желаемом месте, где не осталось нового жилья после продаж, а так же возможность понести меньшие затраты за приобретаемую недвижимость, потому что инвестором потрачены меньшие деньги за первичное жилье в не достроенном доме.

Сопряженные с недвижимостью не малые деньги заставляют клиентов, решившихся на приобретение таким способом, хорошо обдумать свои действия. Недобросовестность застройщика способна заставить месяцами или годами ждать обещанное жильё или, еще хуже, остаться без него.

Не исключена возможность неоднократной продажи без нотариального заверения, когда хозяином квартиры могут стать несколько лиц.

В некоторых случаях застройщику не выгодно соглашаться на уступку имея на то какие – либо причины, и инвестором может совершаться попытка самостоятельной продажи недвижимости, что в последующем послужит поводом аннулировать сделку.

Обратитесь за помощью к грамотному юристу, не рискуйте самостоятельными действиями. Чтобы взвесить все «за» и «против», следует ознакомиться со всей документацией, сопоставить тактику действий в определенных ситуациях, необходимо хорошо знать законодательную базу и уметь правильно воспользоваться этими знаниями.

Источник: https://gala-house.ru/news/kvartira--kuplennaya-po-dogovoru-pereustupki--printsipy--preimushchestva--vozmozhnye-riski/

Если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214, то сделка получается вполне надежной – Рынок жилья

Как продать квартиру, имея только договор уступки прав?

30.06.2015 | 12:00 113283

Сделки по переуступке квартир на рынке строящегося жилья становятся все более популярными. Многие решают воспользоваться предложенной переуступкой, условия которой иногда бывают достаточно привлекательными.

Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. Однако если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то сделка получается вполне надежной. Для ее совершения потребуется всего лишь пять основных шагов.

ШАГ ПЕРВЫЙ. ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ

Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее. Соответственно – и все те риски, которые несет любой дольщик.

Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в надежности взаимоотношений с этим застройщиком. Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых – там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас.

И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у данного проекта.

Цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию следует самостоятельно провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора ДДУ.

Если речь идет о типовом жилье, то покупатель на сайте застройщика выбирает объект с интересующими его характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше попросту фильтрует весь массив аналогичных предложений по параметру цены.

Кстати, здесь есть о чем задуматься и продавцам: выставив цену на свою квартиру всего лишь на несколько тысяч рублей ниже самого дешевого на данный момент предложения, вы автоматически поднимете свой объект на первое место как в формальном списке на сайте, так и в рейтинге привлекательности для покупателей

ШАГ ВТОРОЙ. СМОТРИМ УСЛОВИЯ ДДУ

На этой стадии нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сличите условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, – нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах.

К примеру – в заявленных сроках строительства или передачи объекта.

ШАГ ТРЕТИЙ. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Если результат двух предыдущих шагов вы сочли удовлетворительным, то теперь пора идти в офис к застройщику, поскольку переуступка производится с его участием. Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием.

Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой.

Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОДАЕМ ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье.

Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу.

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, смотрите в справке.

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика.

Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи.

Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента.

К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

ШАГ ПЯТЫЙ. ПРОИЗВОДИМ РАСЧЕТЫ

Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья.

Расчет может быть проведен перечислением оговоренной суммы на счет, через банковский аккредитив или до сих пор самым распространенным способом – через банковскую ячейку.

После получения денег цедентом вся сделка по договору цессии считается завершенной.

Елена Денисенко, Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/103268/

Ваши права
Добавить комментарий