Как переоформить дом в пользу сына, если межевание сделано?

Отказ в регистрации дома из-за наложения границы на дом

Как переоформить дом в пользу сына, если межевание сделано?

Защита в суде – от 35 тысяч рублей.

Исправление кадастровой ошибки – от 10 тыс. рублей.

Наложения границ объектов происходят по нескольким причинам:

  • Ошибки геодезистов;
  • Захват территории соседями;
  • Новые прирезки соседнего объединения не учли фактических объектов;
  • Разные системы координат и пр.

Отказы Росреестра – что делать?

Отказы у Росреестра в кадастровом учете и/или регистрации права собственности на землю или дом, обычно одинаковые – наше и соседнее не совпадает, не сходится с генеральным планом или получилось наложение.

Сам Росреестр не пытается определить причины, так как является лишь регистрирующим органом, работающим по принципу: зарегистрировать или отказать.

И чтобы исправить «что-то» и зарегистрировать объект недвижимости правильно в Росреестре или через суд, нужно с помощью специалистов разобраться, что и у кого сделано неправильно. Коротко покажем, что бывает.

Линейное смещение

Если межевание выполнялось давно. Давным-давно, когда проводились самые первые геодезические работы, был ряд погрешностей или халатности, из-за которых в итоговом плане могли сместиться не только участки, но и целые линии или улицы:

  • неверно определены так называемые точки привязки или «поворотные точки»;
  • дорисовка недостающих точек на компьютере вместо натурных замеров;
  • неверная съемка;
  • неправильный перенос натурных точек на компьютер и их обработка.

Если межевание сделано недавно, но без выезда кадастрового инженера на место, это вообще ужас! Ряд фирм, которые гонятся за сверхприбылью, вообще не выезжают на местность, а технические планы «рисуют» на основании сведений публичной кадастровой карты, руководствуясь опубликованными на портале границами соседних участков. Это само по себе рождает ряд серьезных ошибок, плюс, при наличии ошибок тех геодезистов, кто определял границы смежных участков, рождается двойная ошибка, связанная со смещением.

Противоречие между документами Росреестра, прошедшими кадастровый учет, и вновь поданными, можно решить двумя способами:

  1. Если все согласны, и есть законодательная возможность исправить или решить – на основании доверенностей сделаем, договоримся со обеими сторонами, исправим, решим, зарегистрируем.
  2. Если ответная сторона не хочет решать, или же закон препятствует решению через Росреестр, решим в судебном порядке. Это не страшно! Опыт есть.

Захват территории

Совершенно иная ситуация, если соседи умышленно залезли на вашу территорию и стоят на жесткой позиции, что эта граница – на месте. Тогда необходимо выполнить серьезную досудебную работу по сбору доказательственной базы и только после этого обращаться в суд.

При наличии доказательств со стороны истца, ответчик будет снят с кадастрового учета, и ему в будущем предстоит большая работа по кадастрированию своего участка или дома.

Исключение из государственного кадастрового учета сведений об объекте – это один из печальных итогов (хотя при конструктивном решении можно достичь исправления реестровых ошибок).

Медиация

Поэтому, понимая всю сложность для обеих сторон спора, мы предлагаем процедуру медиации – досудебного решения конфликта. Но, несомненно, только на основании документов и доказательств. Иногда в процессе переговоров рождается компромисс.

Часто бывает, что земли реально не хватает, например, по садовой книжке у каждого по 10 соток, а при межевании оказалось у каждого по 9,5. Первый взял себе и «нарисовал» 10. А второму только 9 осталось.

Хотя при этом фактически забор стоит где и положено, при этом у каждого по 9,5 соток каждому. Да, не по 10. Но если их нет? Хотя, как вариант, надо посмотреть всю линию, и старые генеральные планы.

Вдруг что-то важное…

Случаи из нашей практики (их много), просто перечислим:

1. Половина дома первого собственника оказалась на участке второго собственника.

2. Часть дома оказалась сразу на двух смежных участках

3. Весь дом оказался на чужой территории, причем далеко от фактического места

4. Дом оказался на месте, а границы соседнего участка – прямо вокруг дома.

5. Участок улетел в другую часть СНТ.

6. Геодезисты первой организации проводили замеры точек земельного участка, другая организация через много лет сделала технический план дома в координатах.

7. Первые землепользователи сделали замеры своей земли. Вторые – замеры с захватом чужой территории, при этом быстро подали в Росреестр, встали на кадастровый учет и зарегистрировали собственность, и пр.

Защита в суде

Вариант ① Корректировка сведений об объекте (иногда не только границ, но и площади), в том числе с учетом изменений системы координат.

Вариант ② Исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о границах объекта, который поставлен на учет с ошибкой. Для владельца такого объекта прекращается и право на объект, оформленный в Росреестре.

Вариант ③ Спор о праве.

Вариант ④ Это большое количество разнообразных споров, касающихся гражданских и земельных правоотношений.

И в каждом варианте у истцов будут разные ответчики. В одних случаях это Росреестр, в других владелец смежного объекта недвижимости, в третьих кадастровый инженер, председатель СНТ и другие.

Кроме этого, мало кто обращает внимание на вопросы, связанные с налогами, которые могут рождаться в связи с изменением правоотношений.

Штрафы и проблемы нарушителей

Если гражданин затрагивает права соседей, занимает чужой участок (даже документально) домом, забором, баней или другими сооружениями, возможен штраф по ст. 7.1 КОАП как самовольное занятие чужого участка.

Кроме того, спорные участки нельзя продавать, и, даже если Вы это сделаете, покупатель может требовать уменьшения покупной цены из-за недостатков объекта.

Гарантии качества услуг

Наши юристы и адвокаты занимаются земельными вопросами с 2000 года, решениями споров по межевым вопросам – с 2007 года. Юридические услуги ЮЦ “АДВЕКОН” прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации “Петербургская марка качества”. Коллектив Юридического Центра “Адвекон” получил знак качества услуг.

Источник: https://www.adveconspb.ru/natural/bargaininhabited/otkaz-v-registratsii-doma-iz-za-nalozheniya-granitsy-na-dom/

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Как переоформить дом в пользу сына, если межевание сделано?

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, – собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой “земельно-домовой” вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству.

Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит.

Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома.

Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными.

Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал – нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным.

Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей.

А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила.

Президиум краевого суда все вернул на “районный уровень” и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все “прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков”, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье – 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется “О введении в действие Земельного кодекса”.

И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод – право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял.

Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме.

Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Источник: https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Наследование дома: здание – по завещанию, участок под ним – по закону

Как переоформить дом в пользу сына, если межевание сделано?

Верховный Суд Российской Федерации определил, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится дом, если в завещании указан только порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим обстоятельства дела подробнее.

В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного участка в порядке наследования.

По завещанию ей, ее брату и сестре полагались доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но при этом земельный участок, на котором располагался дом, не был завещан никому.

По мнению истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и поэтому участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского районного суда г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016).

Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение или сооружение не могут быть завещаны отдельно от части земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании”).

Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный участок возникло пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.

Однако ответчик (сестра истицы) с таким решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. По ее мнению, право собственности на земельный участок должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в результате чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности.

Ответчик указала, что данной площади достаточно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила.

Однако судьи, рассматривавшие жалобу, согласились с доводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). В связи с этим ответчик подала в ВС РФ кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала доводы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных постановлений есть. Суд разъяснил, что ст.

35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект на нем, но при этом не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость.

И более того, указал Суд, земельный участок и жилой дом на нем выступают как самостоятельные объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя относительно судьбы земельного участка означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, то есть в силу закона.

ВС РФ также пояснил, что в данном случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка не нарушен, поскольку стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта.

“В данном случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок – в порядке наследования по закону”, – заключил Суд. Он добавил, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что доля К.

в праве собственности на земельный участок должна быть равна доле на дом, не основан на законе.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

МНЕНИЕ

Любава Трофимова, эксперт по недвижимости, руководитель Консалтингового Агентства “Трофимова Групп”:

Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из основных принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может.

Но права на землю могут быть разные: право собственности, аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут.

Четкой привязки в законе именно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный участок нет и получается, что у собственника дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.

Выводы ВС РФ логически верны и законны, поскольку если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не могла. А если право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – почему он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного участка.

Доводы наследника, получившего большую долю в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю должны быть в точности такими же, как и на дом, если распоряжений умершего насчет земли не сделано.

Данный механизм может работать в случае, если права на земельный участок, предоставленный до введение в действие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. Например, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов.

Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, так как главным критерием в таких случаях является именно порядок долевого пользования домом.

Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома.

Потому что если даже право на земельный участок отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его можно оформить, договорившись с собственниками земли мирно либо установив в судебном порядке сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в такой ситуации всегда положительная.

Однако в ситуации с наследниками по настоящему делу все гораздо проще, все трое являются детьми умершей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным участком не умаляет права собственности наследника как собственника большей доли (2/4) на дом.

МНЕНИЕ

Ирина Дарсалия, директор ООО “Эквилибриум”, специалист по недвижимости:

Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 весьма неоднозначное. Понятно, что ВС РФ – это высший судебный орган, именно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный участок – это самостоятельные объекты права, а наследодатель в завещании распорядился только одним из них.

Вероятнее всего такое случилось потому, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но речь не об этом. По моему мнению, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного участка.

Совершенно непонятно, каким образом собственник доли дома должен оформлять свои отношения с собственником земельного участка, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать договор, а если должны, то какой именно – аренды, безвозмездного пользования или какой-то иной.

Опять же вопрос: как быть в такой ситуации, когда собственник земельного участка категорически откажется от заключения какого-либо договора. Ведь с точки зрения закона он будет прав.

Другая ситуация – собственник земельного участка будет требовать заключить договор аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать собственнику доли дома, если его не устраивают предложенные условия – непонятно.

Если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен договор пользования земельным участком, то собственник доли дома становится заложником этой ситуации в случае желания продать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, а покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Непонятно, как быть в ситуации, когда такие условия не определены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.

Источник: https://www.garant.ru/news/1182490/

Ваши права
Добавить комментарий