Как переоформить договор аренды земли под павильоном при его продаже

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Как переоформить договор аренды земли под павильоном при его продаже

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Как переоформить договор аренды земли под павильоном при его продаже

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.

В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы.

Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.

8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.

8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.

07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.

2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/282778/

DOM.RIA – Как оформить и продать временные сооружения/малые архитектурные формы

Как переоформить договор аренды земли под павильоном при его продаже

Ларьки, торговые павильоны и другие подобные конструкции, предназначенные для предпринимательской деятельности, относят к одному из видов малых архитектурных форм (МАФ).

Но после внесений изменений в Закон «О регулировании градостроительной деятельности» эти объекты убрали из перечня МАФов. Теперь они называются временными сооружениями (ВС).

Рассмотрим, что такие конструкции собой представляют, и как правильно их продавать.

Малые архитектурные формы и временные сооружения – что это и их отличия

По привычке ларьки и павильоны продолжают называть МАФами. Но сейчас они относятся к временным сооружениям. Рассмотрим, в чем разница между МАФом и ВС.

Малые архитектурные формы – что это

Малые архитектурные формы — вспомогательные архитектурные сооружения, оборудование и художественно-декоративные элементы, обладающие собственными простыми функциями и дополняющие общую композицию архитектурного ансамбля застройки.

В целом к МАФам относятся:

  • вспомогательные элементы благоустройства;
  • временные рекламные, декоративные конструкции;
  • инженерно-хозяйственное и информационное оборудование на улице;
  • приспособления для отдыха и декорирования парков, скверов, аллей и др.

В основном малые архитектурные формы используют в качестве элементов благоустройства, для рекламы и ландшафтного дизайна придомовой территории, парков, набережных, прогулочных зон.

Как озеленить территорию и создать ландшафтный дизайн

В их числе можно выделить лавочки, урны, скульптуры, вазоны, цветники, фонари конструкции на детских площадках, мостики и прочие подобные сооружения.

Временные сооружения

В зависимости от функционального предназначения среди МАФов выделяют малые архитектурные сооружения. Раньше к ним относили киоски и павильоны. Но сейчас по законодательству такие объекты идентифицируют как временные сооружения (ВС).

Требования к временным сооружениям:

  • передвижные и стационарные конструкции высотой не более одного этажа;
  • построенные без фундамента и имеющие сварной каркас;
  • площадь по внешнему периметру до 30 кв.м;
  • возведены из облегченных материалов.

Под эти характеристики попадают ларьки и павильоны. Основное их отличие от капитального строения в отсутствии фундамента. ВС можно в любое время убрать, перенести и разобрать. При этом земля под ним останется нетронутой.

Еще одно отличие временного сооружения от капитального в том, что на него не оформляется право собственности, так как это не объект недвижимости. ВС не регистрируется в имущественном реестре. Этим обусловлен особый порядок продажи и оформления такой коммерческой недвижимости.

Как оформить временное сооружение

Установка временных сооружений самовольно запрещена. Чтобы иметь возможность разместить их на участке, нужно получить разрешение от городских властей. Таким документом является паспорт привязки.

Он разрешает установить определенную конструкцию с конкретной конфигурацией на установленном земельном участке. Но так как использование земли в Украине платное, надо еще заключить договор аренды земли.

Эти два документа и будут основополагающими для законного использования временного сооружения.

За паспортом привязки обращаются в Департамент градостроительства и архитектуры. Для его получения в орган подают такие документы:

  • схемы размещения сооружения и благоустройства территории;
  • цветные эскизы будущей постройки;
  • техусловия содержания объекта, выданные обслуживающими компаниями;
  • фотографии места установки.

Это основной перечень документов, который может отличаться в зависимости от требований городских властей определенного населенного пункта. Подать их на рассмотрение государственному органу можно через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ) или через интернет.

Так как паспорт привязки выдается на основании документов, подтверждающих право на пользование земли, сначала владельцу предстоит получить в распоряжение участок. Договор аренды земельного участка заключают с владельцем или органами местного самоуправления.

Как арендовать земельный участок

Как продать ВС (МАФ)

Продажа киоска или павильона еще не означает, что новый владелец может его использовать. Для этого ему нужно также передать право на использование земли под конструкцией. Поэтому при продаже объекта у вас должны быть в порядке такие документы:

  • паспорт привязки;
  • договор аренды или подтверждение права собственности на участок.

Покупатель также может попросить предоставить документы, подтверждающие отсутствие проблем и задолженности перед обслуживающими организациями.

Если прежний владелец ВС (МАФа) собственник земли под ним – он может ее продать или отдать в аренду новому хозяину киоска. Распоряжаясь участком на правах аренды оформляется переуступка. В таком случае все права и обязанности в отношении земли переходят к предпринимателю, который покупает временное сооружение (МАФ). Далее новый ФОП переоформляет договора с обслуживающими компаниями на себя.

Самозахват земельного участка: чем грозит и как узаконить

При продаже киоска или торгового павильона также следует привести сооружение в соответствие с общими правилами и требованиями, особенно если в ходе эксплуатации вы изменили его конфигурацию или размеры. Без согласования можно проводить следующие действия:

  • менять боковое и фасадное остекление киоска;
  • заменить дверь;
  • установить дополнительное боковое остекление.

Если киоск относится к группе коммерческих помещений, оформленных в единой стилистике, и расположен с ними в одном ряду, он должен быть выполнен из таких же материалов и соответствовать той же цветовой гамме.

Кроме того, власти каждого города устанавливают индивидуальные правила и требования к установке временных сооружений.

В том случае, если в ходе продажи киоска или павильона, новый ФОП оформил на себя паспорт привязки объекта, но не заключил договор аренды земли, этот документа аннулируется, а ВС (МАФ) подлежит демонтажу.

Таким образом, при покупке временного сооружения новый владелец еще не получает право на его использование в установленном месте. Для этого ему еще нужно заключить договор аренды земельного участка.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-oformit-i-prodat-vremennye-sooruzheniya-malye-arkhitekturnye-formy-244553.html

Ваши права
Добавить комментарий