Как относиться к пункту о третейским суде в договоре ДДУ?

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Как относиться к пункту о третейским суде в договоре ДДУ?

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.
Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж).

Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность.

После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.

При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Предварительный договор купли-продажи

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату.

По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

  • Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
  • Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать.

А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.

Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах.

При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика.

В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Юрист Егоров Константин Михайлович

Источник: https://sudkonsult.ru/poleznaya-informaciya/nedvizhimost-zhile/priznanie-prava-sobstvennosti-na-obekty-nezavershennogo-stroitelstva.html

Третейская оговорка в ДДУ- проблемы оспаривания в арбитраже |

Как относиться к пункту о третейским суде в договоре ДДУ?

Одним из способов, которыми застройщики противодействуют взысканию неустойки в полном объеме, является передача спора на рассмотрение третейского суда.

Такая передача в большинстве случаев означает, что требования дольщика будут удовлетворены еще в меньшем размере, чем при рассмотрении спора судом общей юрисдикции.

Для передачи спора в третейский суд используется соответствующее соглашение сторон, заключаемое как в форме отдельного документа, так и в форме третейской оговорки в ДДУ.

Передача спора с участием потребителя для рассмотрения третейским судом сама по себе не противоправна[1].

Но, поскольку на момент заключении ДДУ нарушения срока передачи квартиры обычно еще нет, включение третейской оговорки в ДДУ лишает дольщика возможности выбрать подсудность при возникновении нарушения[2].

В то же время, заключение отдельного третейского соглашения после нарушения срока передачи квартиры свидетельствует о реализации дольщиком своего процессуального права и не указывает на нарушение прав потребителя.

Несмотря на формальную невозможность альтернативных исков, оспаривание третейской оговорки возможно как через признание недействительности, так и через изменение условий договора присоединения. Выбор надлежащего способа должен учитывать момент заключения ДДУ, срок его действия, а также возможность доказывания квалификации договора в качестве договора присоединения.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей[3] потребительские иски могут быть предъявлены в суд по месту нахождения ответчика, жительства или пребывания истца, а также по месту заключения или исполнения договора. Аналогичное правило установлено п.

7 ст. 29 ГПК РФ. Выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу (п.10 ст. 29 ГПК РФ). Соответственно, третейская оговорка, включенная в договор, лишает потребителя права на обращение в тот суд, к подсудности которого отнесено дело.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителя условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Буквальное толкование данного положения указывает, что третейская оговорка в ДДУ должна оспариваться как часть договора, нарушающего требование закона.

После изменений ГК РФ от 01 сентября 2013 г.[4] нарушение сделкой закона в соответствии с п.1 ст.168 означает ее оспоримость, что в случае заключении договора по новым правилам подразумевает необходимость предъявления соответствующего иска в течение годичного срока.

Поскольку срок давности на оспаривание договора для его стороны начинает течь с начала его исполнения, то, учитывая значительное время строительства многоквартирного дома, на момент наступления просрочки застройщика возможность признания недействительной третейской оговорки может оказаться «задавненной».

В то же время, изменения в п. 3 ст. 428 ГК РФ ГК РФ от 01 сентября 2013 г. распространили  действие статьи на договоры, формально хоть и не являющиеся договорами присоединения, но заключенные при явном неравенстве переговорных возможностей сторон.

Поскольку некоторые из договоров, заключенных до сентября 2013 года, продолжают действовать до настоящего времени, в судебной практике можно найти примеры оспаривания третейских оговорок различными способами.

 Анализ практики судов общей юрисдикции по оспариванию третейской оговорки в рамках потребительских споров показывает, что требования потребителей удовлетворяются судами в большинстве случаев[5].

Положительные решения обосновываются, в том числе:

  • лишением потребителя возможности выбора суда (п.2. ст. 17 Закона о защите прав потребителей);
  • недопустимостью заключения третейского соглашения по договору присоединения до возникновения основания для предъявления иска (ст. 5 ФЗ N 102 «О третейских судах в РФ», в настоящее время фактически не применяется);
  • большей затратностью третейского разбирательства для потребителя.

Наибольшая сложность оспаривания третейской оговорки проявляется при взыскании неустойки по ДДУ в арбитражном суде. Оспаривание оговорки по правилам п.1 ст. 168 ГК РФ подразумевает необходимость предъявления иска о признании третейской оговорки недействительной[6].

При предъявлении требования о признании недействительности договора совместно с иском о взыскании неустойки общество окажется связанным необходимостью соблюдения претензионного порядка, что дополнительно сократит достаточно небольшой срок исковой давности. Заявление же самостоятельного иска еще сильнее увеличит срок вынесения окончательного судебного решения.

При этом увеличение сроков является наименьшей из возможных проблем, поскольку не является однозначной сама возможность удовлетворения подобного иска.

Безусловно, третейская оговорка, включенная в ДДУ, ущемляет право на выбор подсудности потребителя, заключившего такой договор.

При отсутствии в соглашении об уступке права на неустойку иного, к цессионарию перейдут все права цедента, существовавшие на момент перехода.

В том числе, к  нему перейдет и право на предъявление иска о признании недействительной сделки, заключенной между цедентом и должником. При этом основанием для признания недействительности будет нарушение такой сделкой закона, установленного для цедента.

Но, с другой стороны, уступка права на взыскание неустойки, делая стороной разбирательства хозяйственное общество (или индивидуального предпринимателя), меняет и подведомственность спора. При этом истец утрачивает право на подсудность по своему выбору, установленное п. 7 ст.

29 ГПК РФ. Поскольку последствия такой недействительности имеют исключительно процессуальный характер, фактически они не будут иметь никакого значения для цессионария.

Так как право цессионария формально ничем не нарушается, то возможность предъявления иска вызывает большие сомнения.

Действуя в рамках модели предъявления иска о признании недействительной третейской оговорки, включенной в ДДУ, наиболее безупречным видится предъявление такого иска от первоначального дольщика, являющегося потребителем.

В этом случае, даже при предъявлении иска о недействительности после уступки права на неустойку, его удовлетворение приведет к ретроспективному прекращению соответствующих юридических последствий в силу положений действующего в настоящее время п. 1 ст. 167 ГК РФ.

На наш взгляд, предъявление потребителем иска об изменении ДДУ по правилам ст. 428 ГК РФ также допустимо. Но при этом такое требование все же должно заявляться до уступки права.

В то же время, предъявление самостоятельного иска от физического лица не только не способствует процессуальной экономии, но и в ряде случаев невозможно по причине отсутствия у цедента интереса к такому оспариванию после уступки права и получения соответствующего вознаграждения. Единственным способом стимуляции такого интереса может быть отсрочка или рассрочка оплаты уступки права, что, в свою очередь, также не всегда приемлемо.

На наш взгляд, наиболее универсальным и обоснованным механизмом признания недействительности третейской оговорки в ДДУ при уже совершившейся уступке права на неустойку является ее оспаривание в арбитражном процессе совместно с иском о взыскании неустойки.

При этом недействительность должна быть следствием ничтожности, что в силу толкования п. 101 Пленума ВС РФ № 25[7] позволит отсчитывать исковую давность с момента начала нарушения срока передачи объекта.

Для использования подобного механизма применяется следующие обоснование.

Поскольку основной договор заключается ответчиком с физическим лицом, приобретающим будущее помещение для личных семейных нужд, то права дольщика должны защищаться Законом о защите прав потребителей.

При этом очевидно, что по причине неравных переговорных возможностей физическое лицо не могло повлиять на исключение третейской оговорки из текста договора, а также то, что текст самого ДДУ и третейской оговорки является типовым, используемым застройщиком для всех потребителей. Поскольку согласно п. 4 ст.

1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ[8].

Установление третейской оговорки в ДДУ ограничивает право потребителя на подсудность по своему выбору, установленную Законом о защите прав потребителя. При этом законом явно установлен запрет на ограничение таких прав.

В соответствии с толкованием п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 [9], ограничение прав потребителя, установленных Законом о защите прав потребителя, относится к нарушению явно выраженного законодательного запрета ограничения прав потребителей.

В силу толкования, изложенного в п. 76 Постановления Пленума ВС РФ N 25, условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, являются ничтожными.

Исходя из толкования Пленума Верховного Суда РФ, изложенного в п. 71 Постановления от 23.06.

2015 N 25, применение судом последствий недействительности ничтожной сделки возможно по заявлению стороны в споре без предъявления самостоятельного иска.

Таким образом, заявление о недействительности третейской оговорки, включенной в ДДУ, может быть сделано в иске о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры.

__________________________________

Источник: http://corprf.ru/treteyskaya-ogovorka-v-ddu-problemyi-osparivaniya-v-arbitrazhe/

Ваши права
Добавить комментарий