Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

Безопасность сделки жилой недвижимости

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

04.04.2013

Как обезопасить сделку при покупке жилой недвижимости?
 

Покупка жилья является волнующим и значимым событием в жизни каждого человека. Поэтому подходить к такому событию необходимо с большой ответственностью и знанием дела.

Большинство людей, желающих купить-продать недвижимость, обращаются к риэлтору,  надеясь, что профессиональный риэлтор защитит их от всевозможных рисков. Однако покупка жилья с помощью риэлтора не является гарантией безопасности сделки.

О том, что необходимо знать покупателю, покупая жилую недвижимость, пойдёт речь в данной статье.

 

Чтобы обезопасить сделку, покупателю, прежде всего, необходимо знать о возможных рисках, которые существуют при покупке жилой недвижимости. Существуют такие риски как покупка жилья, на которое третьи лица имеют право постоянного проживания, покупка жилья, находящегося в залоге, а также риск признания сделки в будущем недействительной.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

 

При покупке недвижимости не стоит полностью полагаться на риэлтора.

 

Во-первых, зарегистрировать сделку и обезопасить сделку – это совершенно разные вещи. Далеко не каждый риэлтор в состоянии сделать второе.

 

Во-вторых, у риэлтора одна цель – заключить сделку и получить за это свой процент. О безопасности сделки на будущее заботятся лишь немногие риэлторы.

 

В-третьих, мошенники почти всегда действуют через риэлтора. Изобличить мошенника обычному покупателю невозможно.

 

Обезопасить сделку на 99 % могут:

 

– риэлтор, который за более высокий процент принимает на себя обязательство возместить убытки на случаи оспаривания сделки,

 

– юрист, занимающийся проблемными вопросами купли-продажи жилой недвижимости.

 

Необходимо понимать, что есть стандартный пакет документов, без которого сделка не может быть зарегистрирована и расширенный пакет документов, без которого можно зарегистрировать сделку, но при его отсутствии в будущем могут возникнуть проблемы.

 

В стандартный пакет документов входят:

 

1. правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт на помещение, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в государственном кадастре недвижимости,

 

2. если на стороне продавца имеются несовершеннолетние, то согласие органа опеки на заключение сделки,

 

3. если продавцом выступает одно лицо, состоящее в браке, то нотариальное согласие второго супруга или супруги,

 

4. в некоторых случаях помимо свидетельства о праве собственности в Регпалату необходимо также предоставлять свидетельство о праве на наследство.

 

Например, в случаях, когда продавцом выступает овдовевший супруг или супруга, который в период брачной жизни оформил в свою собственность недвижимое имущество. По закону, имущество приобретённое в период брачной жизни, не важно на кого оно оформлено, признаётся совместной собственностью супругов.

После смерти одного из супругов открывается наследство, и если отсутствует завещание, то помимо пережившего супруга в состав первой очереди наследников входят дети и родители наследодателя.

Поэтому, если один из супругов умер, а недвижимость приобреталась в период брачной жизни, то Росреестр потребует от продавца документ о том, что он в единоличном порядке принял наследство.

 

Если вы хотите обезопасить свою сделку на будущее, то помимо стандартного пакета документов, необходимо запрашивать:

 

1. справку из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

 

Нередко управляющая компания выставляет новому собственнику платежи по долгам прежнего собственника. Чтобы потом не пришлось доказывать, что вы не потребляли тот объём, который вам предъявляют, следует запрашивать такую справку.

Однако бывали случаи, когда управляющая компания не снимала показания с приборов учёта и выдавала справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. А когда новый собственник заселялся, управляющая компания снимала показания и выставляла ему счёт за всё, что «набежало».

Поэтому мы рекомендуем сразу, как только вы оформили право собственности на квартиру, приглашать представителя управляющей компании фиксировать показания приборов учёта на дату въезда.

 

2. выписку из домовой книги, содержащей сведения о лицах ранее прописанных в квартире.

 

Обычно покупатель смотрит, если в квартире никто не прописан, то всё нормально и покупает квартиру. Однако отсутствие прописанных в квартире лиц ещё не гарантирует чистоту сделки.

Так, если у прежнего собственника в квартире были прописаны члены семьи, которые дали своё согласие на приватизацию, то такие лица сохраняют бессрочное право пользования помещением и после его отчуждения.

При этом, если такой член семьи был осужден к лишению свободы, то само собой он был выписан из квартиры, однако право на проживание в ней за ним сохранилось.

Иными словами возможна такая ситуация, при которой вы купили квартиру, в которой никто не был прописан, а через пару лет, член семьи бывшего собственника вернётся из мест лишения свободы и принудительно вселится в вашу квартиру чрез суд. Чтобы такого не случилось, необходимо смотреть не только на отсутствие прописанных в квартире лиц, но и на основание снятие их с учёта.

 

3. технический паспорт БТИ на помещение сроком выдачи желательно не более года.

 

Данный документ необходим, чтобы исключить возможность покупки помещения с самовольной перепланировкой или переустройством. Технический паспорт отличается от кадастрового тем, что в нём более детально дано техническое описание объекта недвижимости, с указанием данных о самовольной перепланировке.

В техпаспорте не должно быть “красных линий”, которыми отмечаются самовольные перепланировки и переустройства. Если в техпаспорте нет красных линий, то рекомендуется осмотреть помещение на предмет его соответствия плану БТИ, чтобы полностью исключить обман.

Покупатель должен знать, что за самовольную перепланировку всю ответственность после сделки будет нести он, даже если перепланировка была сделана до него.

 

4. выписку из реестра прав на недвижимое имущество о наличии возможных обременений

 

Данный документ необходим, чтобы исключить покупку квартиры, находящейся в залоге.  Дело в том, что по Закону об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На  практике приходилось сталкиваться с случаем, когда в Регпалату предоставлялось поддельное согласие залогодержателя. Необходимо помнить, что если купленная квартира окажется в залоге, то залогодержатель сможет через суд наложить на неё взыскание, поэтому на должностное лицо Регпалаты надеяться не стоит.

Срок у выписки 1 месяц.

 

5. документы, подтверждающие дееспособность продавца.

 

Человек может быть как недееспособным, так и ограниченно дееспособным. Чтобы проверить, не является ли человек недееспособным, или ограниченно дееспособным, необходимо потребовать справку из нарко- и психоневрологического диспансера о том, что гражданин не состоит у них на учёте.

В настоящее время ограниченно дееспособными судом могут признаваться граждане, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими средствами.

Однако со 2 марта 2015 года ограниченно дееспособными смогут быть также признаны люди, страдающие пристрастием к азартным играм, а потому, в будущем узнать, ограничен человек в дееспособности или нет, станет намного труднее.

 

Далеко не каждый риэлтор будет запрашивать у продавца расширенный пакет документов. Поэтому если вам не нужны сюрпризы при покупке недвижимости, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

 

На предоставлении документов меры по обеспечению безопасности сделки не заканчиваются. Финальным этапом является передача денег.

Обычно покупатель производит оплату в день подачи документов на регистрацию, что не безопасно, так как вторая сторона может отозвать документы из регистрации.

Идеальным вариантом для покупателя является передача денег продавцу после регистрации права собственности. Однако продавцы не охотно соглашаются на такие условия оплаты, так как им нужны гарантии получения денег.

 

Тем не менее, существуют способы оттягивания во времени момента оплаты до регистрации права собственности, при которых продавец гарантированно, независимо от покупателя, сможет получить свои деньги.

  Первый способ – это передача денег на хранение в банковскую ячейку. Покупатель заключает с банком договор на хранение ценностей и кладёт деньги в ячейку  на условиях, что продавец сможет забрать эти деньги в определённый срок, при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.

Второй способ – это выплата суммы посредством аккредитива через банк. Покупатель сумму за объект недвижимости помещает на специальный безналичный счет и дает поручение банку выплатить  указанную сумму по предъявлению Продавцом определенного перечня документов, к примеру, договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

 

Существуют признаки, которые должны насторожить покупателя. Более подробно о безопасных способах расчёта с продавцом говорится в статье «Безопасность при расчетах по купле-продаже недвижимости».

 

1. Если от имени продавца действует лицо на основании доверенности.

 

Я и многие другие юристы не советую заключать договор с лицом, действующим на основании доверенности, тем более, если она выдана пожилым человеком. Заключение сделок по доверенности – это излюбленный способ мошенников. В такой ситуации необходимо связаться напрямую с продавцом, убедиться в его воле продать квартиру и удостоверить сделку в присутствии нотариуса.

 

Если же вы решитесь заключить договор с лицом по доверенности, то необходимо хотя бы проверить:

 

– полномочия нотариуса, который выдал доверенность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариально палаты, где содержится база всех нотариусов России, как действующих, так и не действующих.

 

– ко дню регистрации сделки, проверить, не была ли отменена  доверенность. Сделать это можно у нотариуса, который выдал доверенность.

 

2. Если риэлтор отказывает вам в возможности ознакомиться с документами на квартиру, требуя  сперва  подписать предварительный договор купли-продажи.

 

С такими риэлторами лучше дел не иметь. Можно найти других адекватных риэлторов, которые предоставят вам данные о продавце, покажут документы на квартиру и уже затем, предложат подписать вам предварительный договор.

  Итак, если вы прочитали эту статью до того, как купить жильё, вам повезло. Теперь вы в курсе, какие документы и для чего необходимо запрашивать у продавца, чтобы обезопасить свою сделку и со спокойной душой справить новоселье. И главное – никогда не стоит пренебрегать консультацией квалифицированного юриста. Юрист, который дорожит своей репутацией больше, чем гонораром, обязательно позаботится о ваших интересах.   

Руководитель юридического отдела

 

Группы Компаний «АВАЛЬ»

  Николай Лебеденко

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Источник: http://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/bezopasnost_sdelki_giloy_nedvigimosti

У риэлторов есть два совета безопасности

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

 У риэлторов есть два совета безопасности

       Оформление сделки с недвижимостью — дело рискованное. Ведь практически любую из них можно расторгнуть (см. “Деньги” ##14-15, 1997).

Чтобы этого не произошло, можно последовать двум рекомендациям профессионалов: либо покупать жилье в новостройке, либо указывать в договоре полную стоимость квартиры.

Обратная тяга        Каждый участник рынка недвижимости, будь то продавец или покупатель, старается обеспечить безопасность своей сделки.

Как минимум, один беспроигрышный способ существует: покупать у правительства Москвы жилье в новостройке В этом случае вас наверняка никто не будет таскать по судам, пытаясь выселить из квартиры. Не оттого, что городские власти столь благородны. Просто претендовать на квартиру кроме вас — первого покупателя — некому.

Но на безопасности преимущества первичного рынка жилья, пожалуй, и заканчиваются. Все остальное — цены, удобное расположение — гораздо привлекательней на вторичном рынке. Который и является излюбленным объектом для разного рода мошенников.

       Даже самый наивный покупатель знает, что не стоит доверять словесным заверениям продавца о достоинствах продаваемых квадратных метров и о кристальной честности бывшего владельца.

Иначе в процессе вашего счастливого проживания в купленной квартире могут всплыть некоторые подробности жизни прежнего хозяина, которые, в конечном итоге, приведут к тому, что покупки своей вы лишитесь.        Нетрудно догадаться, с чем вы останетесь в такой ситуации: вы возвращаете квартиру — вам возвращают сумму, указанную в договоре.

Которая в большинстве случаев гораздо меньше реальной стоимости квартиры. Как утверждают риэлторы и юристы, нет такой сделки, которую нельзя расторгнуть.        Дмитрий Жарков, юрист: Согласно Гражданскому кодексу сделка может быть признана недействительной, если имеется противоречие закону или иным правовым актам. Такая вот резиновая формулировка.

При существующем количестве правовых актов найти несоответствие не составляет труда. А любое несоответствие ведет к расторжению сделки в судебном порядке.

       Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: Фирма может дать стопроцентную гарантию правильного оформления документов и даже предоставить клиентам письменный отчет о проверке чистоты квартиры.        Но предусмотреть дальнейшее поведение продавца невозможно. Если он надумает вернуть квартиру, в принципе, хороший адвокат может расторгнуть любую сделку.        Так что ваша задача — провести тщательную проверку квартиры. Своими силами сделать это качественно очень сложно. Лучше воспользоваться услугами профессионалов — частных охранных или юридических фирм. Стоимость — $500-700. Если проверкой занимается риэлторская фирма, стоимость услуги входит в комиссионные.        

История бедного родственника

       Наиболее уязвимое место при совершении сделок с недвижимостью — неучтенные права третьих лиц. Проще говоря, вы покупаете квартиру у ее собственника, а позже выясняется, что право пользования данной площадью имеет его престарелая матушка, сын — солдат срочной службы или находящийся в местах не столь отдаленных родной брат. Любой из них может потребовать возврата квартиры прежним хозяевам.        Если интересы третьих лиц в момент продажи квартиры не рассматривались и дело дойдет до суда, иск продавца о расторжении сделки будет удовлетворен.        Самая распространенная причина расторжения договора — неучтенные при приватизации или продаже интересы несовершеннолетних детей. Когда квартиры только разрешили приватизировать, разрешения из органов опеки и попечительства не требовалось. Власти обратили на это внимание лишь в октябре 1994 года. А поскольку срок исковой давности по подобным сделкам до десяти лет, многие пользуются своим правом возвращения в родные пенаты. При этом суды удовлетворяют иски продавца, даже если к настоящему моменту дети уже достигли совершеннолетия.        Аналогичная ситуация складывается с квартирами, в которых проживали старики и инвалиды.        Марина Ковалева, начальник отдела продаж риэлторского агентства “Сава”: Для обеспечения гарантии безопасности особое внимание следует обратить на несовершеннолетних, которые в квартире прописаны. Несовершенство нашего законодательства привело к тому, что по этой причине расторгаются сделки четырехлетней давности.        Сегодня при продаже квартиры органы опеки, имеющиеся в любой местной администрации, должны выдать разрешение, причем в справке должно быть указано, на какую жилплощадь выезжает ребенок.        Справки из органов социальной защиты нужны и когда в квартире проживают одинокие пенсионеры, инвалиды I-II группы.        Сергей Лупашко, президент компании “Рескор”: Конкретный случай: мать-алкоголичка приватизировала квартиру на себя, тогда еще не обязательно было вписывать ребенка в документы. То есть приватизация прошла законно. После чего она продала квартиру, опять-таки не прописав туда ребенка.        Через четыре года дальние родственники заявили, что ребенок обделен в правах, приватизация была признана незаконной в судебном порядке, а сделка по купле-продаже квартиры была расторгнута.        Надо сказать, что часто подобные процессы инициируют юристы, специально разыскивающие продавцов квартир. Некоторые адвокаты неплохо зарабатывают, шантажируя риэлторские фирмы: они приходят к нам после заключения подобной сделки и говорят, что в случае расторжения договора вы потеряете такую-то сумму, дайте половину — и все в порядке.        Дмитрий Жарков: Есть конкретное дело, рассмотренное Верховным судом РФ, в котором было вынесено прецедентное решение. Суд при признании сделки недействительной по мотиву неучастия детей в приватизации и отсутствия разрешения органов опеки и попечительства обязал продавца выплатить указанную в договоре сумму. Именно этим прецедентом и руководствуются судьи судов нижних инстанций.        Юристы, знающие дырки в законодательстве, помогают пользоваться лазейками в законе не только бывшим собственникам. Но и их родственникам, которые имеют права наследования.        Часто бывает, что наследственное дело открыто, нотариус действовал грамотно, а кто-то не был уведомлен или просто не явился. Человек, который был ущемлен в наследственных правах, подает иск. И закон удовлетворяет его требования.        Кстати говоря, у риэлторов существуют неписаные правила, от какой квартиры надо держаться подальше.        Дмитрий Балакин, коммерческий директор риэлторской компании “Московские огни”: Нас настораживает, если квартира продается через представителя, по доверенности, и нет документов, подтверждающих объективность отсутствия продавца.Если при проверке истории квартиры выясняется, что она несколько раз переходила из рук в руки и найти всех бывших владельцев невозможно. Не стоит связываться с квартирой, если обнаружен изъян в документах, например, фальсифицирована запись в домовой книге.        Кстати говоря, совершение сделок под нажимом — особая статья. Рассмотрением таких дел занимаются обычно соответствующие органы.        Михаил Денисов, начальник отдела ГУВД Москвы: Мы подключаемся к сделкам на последнем этапе, то есть когда налицо нарушение закона. Поводом для нашего вмешательства являются жалобы пострадавших. В соответствии с распоряжение мэра #252 мы имеем право наложить запрет на все сделки с квартирой до выяснения обстоятельств.        Если мы провели проверку и отказали в возбуждении уголовного дела, то запрет снимается. В противном случае квартира попадает в “черный список” КМЖ и никаких сделок с ней не проводится, чтобы не увеличивалось количество пострадавших. По нашим подсчетам, каждая десятая сделка купли-продажи недвижимости в Москве связана с криминалом. А всего за прошлый год к нам поступило более тысячи заявлений от пострадавших в результате сделок с недвижимостью.        

Что делать?

       Как правило, расторжение сделок по причине неучтенных прав не планируется продавцами заранее. Случается, что продавец действительно заблуждается и не знает, что его находящийся в заключении родственник тоже имеет право на свои квадратные метры. Или, например, он оказывается человеком, мягко говоря, легкомысленным, растрачивает деньги, полученные за квартиру, и оказывается натуральным бомжем. От отчаяния, или, что скорее, по совету хитрого адвоката, он вполне может подать иск. В случае удовлетворения иска квартира возвращается прежнему владельцу. А сумма, указанная в договоре, должна быть возмещена покупателю.        Другая причина расторжения — спланированная заранее мошенническая операция. В таких случаях истец обычно апеллирует к своей “недееспособности” в момент совершения сделки.        Например, задним числом покупает справку в психоневрологическом диспансере. Впрочем, наиболее осторожные риэлторские фирмы прямо в день совершения сделки везут своего клиента в ПНД и получают подтверждение его психической полноценности.        А вот временная недееспособность, связанная с состоянием опьянения, — это такой лом, против которого никакого приема нет. Конечно, квалифицированный риэлтор и нотариус ни в коем случае не будут иметь дело с клиентом, если от него исходит даже легкий аромат. А вот определить на глазок наркотическое опьянение может далеко не каждый. Для того чтобы зафиксировать свою “временную недееспособность”, мошеннику достаточно, выйдя из нотариальной конторы, нахамить первому попавшемуся милиционеру и загреметь в кутузку, где его состояние будет тщательно запротоколировано. Впрочем, даже можно не попадать в милицию, и через несколько лет графологическая экспертиза безошибочно установит, что продавец в момент подписания договора был пьян. В таких случаях доказать преступный умысел практически невозможно.        Практически никогда целью мошенника не является квартира как таковая, для его собственного проживания. Он старается немедленно сбыть “грязную” квартиру с рук. Иногда по явно заниженной цене, чтобы как можно быстрее найти доверчивого покупателя. Кстати: демпинговая цена на квартиру — серьезный повод насторожиться. Таким образом, за грехи мошенников приходится расплачиваться последнему в цепочке добросовестному покупателю.        Соответственно, покупая квартиру, необходимо соблюдать все правила “техники безопасности”.        Правда, надо помнить о том, что ни наличие лицензии, ни отличная репутация фирмы не означают, что она будет нести ответственность за “сохранность” вашей сделки. Если вдруг кому-либо из прежних владельцев квартиры придет в голову затеять тяжбу, отвечать по иску будете вы лично, а не риэлторская фирма.        Андрей Сабуров, директор компании “Московские огни”: Бывает, что адвокаты провоцируют на расторжение продавцов, которые сами и не помышляли об этом. Игра стоит свеч: продавец получает обратно свою квартиру за треть или даже четверть цены, затем снова продает ее и рассчитывается с адвокатом. Всем прекрасно известно, что суд, как правило, принимает сторону продавца. Суду легче расторгнуть сделку, чем защитить покупателя. Возможно, срабатывает стереотип: продают квартиры бедные и честные, а покупают толстосумы и бандиты. Хотя это совершенно неверно. Большинство квартирных продаж — на самом деле скрытые обмены, то есть люди продают одну квартиру и покупают другую.        Впрочем, если продавец заранее поставил себе целью отобрать квартиру, добившись признания сделки недействительной, предотвратить это практически невозможно.        Однако есть простое и надежное средство сделать расторжение договора бессмысленным для недобросовестного продавца: указать в договоре не стоимость по справке БТИ, а реальную цену, за которую и была продана квартира. Конечно, с этой суммы придется платить госпошлину. Конечно, покупателю придется показывать источники своих доходов, а продавцу — отчитываться перед налоговиками по полной программе. Но если соображения безопасности для вас превыше всего, это надо делать.        Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: Безопасность покупателя во многом зависит от него самого. Прежде всего, надо во всех документах указывать реальную стоимость квартиры. Кроме того, если вы затеяли в квартире дорогой ремонт, сохраните бумаги, подтверждающие траты. В этом случае, если продавец задумает расторгнуть сделку, помимо стоимости квартиры он возместит и траты на ремонт, так как квартира улучшила потребительские качества. Все это сделает мошенническое расторжение просто бессмысленным.        Итак, подводя итоги, что же можно порекомендовать покупателям квартир? Если безопасность для вас на первом месте — покупать надо только квартиру в новостройке у официальных дилеров городских властей.        Заключить абсолютно надежную сделку на вторичном рынке на сегодняшний день невозможно! Единственное, что может защитить хотя бы те деньги, которые вы вложили в квартиру, — заключение договора на реальную стоимость квартиры. Даже если продавец все же обратится в суд и квартира будет возвращена ему, вы получите свои деньги назад.        Как видите, в настоящий момент довольно сложно гарантировать безопасность. Понимая это, Министерство юстиции РФ решило провести эксперимент по государственной регистрации органами юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пока полигоном для эксперимента выбрана Москва. Если он принесет положительные результаты — подобная практика будет введена по всей России. Подробности об эксперименте и о том, что он значит для людей — покупателей и продавцов квартиры, читайте на следующей странице.        

Инга ЗАМУРУЕВА, Андрей АЛЕКСАНДРОВ

       

Подписи

       Петр Пономаренко, заместитель генерального директора Московского центрального агентства недвижимости: “Безопасности ради надо указывать в договоре реальную стоимость квартиры”.        

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/20376

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

Последнее обновление: 15.06.2019

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них.

Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы.

Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права.

Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например).

В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/bezopasnost-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Сделка по квартире

Как обеспечить безопасность сделки при продаже недвижимости?

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой). Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

  1. как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
  2. как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие Условия для передачи денег и их проверки);
  3. куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность. Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.
  • Вначале рассмотрим порядок проведения сделки для разных вариантов (стандартная сделка, кредит в банке, квартира под залогом, опекунский совет).
  • Затем подробнее остановимся на выборе места сделки, передаче денег и проверке денег при наличном и безналичном Расчетах.

Шаг 1 – вычитываем договор купли-продажи

Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.
Бывают несчастливые люди или тяжелые дни.

Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному.

Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения.

Следовательно, Вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.

Шаг 2 – нотариальные действия

Пока Стороны знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус

  • берет необходимые справки из реестров:
    • об отсутствии запрета и ареста на квартиру;
    • об отсутствии налогового залога (на всех Покупателей и Продавцов);
  • а также подписывает необходимые заявления:
    • супругов Продавца и Покупателя о том, что они не возражают против заключения сделки;
    • Продавца о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт;
    •  родителей несовершеннолетних от 15 до 16 лет том, что они удостоверяют личность ребенка, и т.д. и т.п.

Шаг 3 – Печать договора

Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.

Шаг 4 – Все переходят в комнату для расчетов

  • Производится передача денег от Покупателя к Продавцу.
  • Покупателю передаются все справки о задолженностях (или их отсутствии) по квартире.
  • В целях безопасности Продавец пишет расписку Покупателю о том, что он получил сумму за квартиру в полном объеме.

    Указывается сумма, которая фактически была передана (в том случае, если она существенно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

  • Покупатель оплачивает услуги Агентства недвижимости (если не было других договоренностей).

  • Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное – нарушение законодательства! Поэтому позаботьтесь, чтобы при расчетах Вам никто не помешал.

Шаг 5 – Снова все возвращаются к нотариусу

  • Подтверждается факт передачи денег.
  • Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись)и вносит их в реестр (договору присваивается Регистрационный номер).
  • Продавцы и Покупатели расписываются в реестре.

Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса. Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается Покупателю.

Еще одну нотариально заверенную копию нового договора, получает Продавец.

Если Покупатель берет кредит в банке

Сделка происходит в банке. Как правило, она займет у Вас больше времени, чем регистрация договора купли-продажи у нотариуса.

  • Вначале Покупатель подписывает договор с банком на получение кредита.
  • Затем получает этот кредит.
  • После этого происходит подписание договора купли-продажи, расчет с Продавцом и заверение договора у нотариуса банка.

В общем, для Продавца процедура сделки ничем не отличается от обычной продажи если не учитывать тот факт, что в некоторых банках на оформление кредита требуется несколько часов.

Если запрет наложен банком

Квартира покупалась в кредит, который на момент продажи не выплачен полностью, или была взята ссуда под залог недвижимости, которая до сих пор не погашена. Сделка будет происходить только в банке.

Покупатель выплачивает банку за Продавца долг по кредиту, банк снимает с квартиры арест, далее оформляется стандартный договор купли-продажи.

Продавец получает остальную часть денег, новый хозяин – документы на квартиру.

Процедура абсолютно безопасна как для Продавца, так и для Покупателя, происходит в один день под руководством нотариуса банка. Заложить квартиру можно не только в банке, а также у любого физического или юридического лица. Тогда арест на квартиру, как и в предыдущем случае, накладывается нотариусом на основании договора залога.

Процедура продажи такой квартиры также ничем не отличается: она проводится у того нотариусе который накладывал арест на квартиру, на сделке должен присутствовать кредитор; вначале гасится задолженность перед кредитором, затем снимается арест, после чего оформляется договор купли-продажи.

Запрет может быть наложен судом

Тогда продажа квартиры возможна только после того, как суд примет соответствующее решение и запрет будет снят.

Как правило, хозяева такой квартиры знают о запрете, они должны позаботиться о том, чтобы он был снят ДО дня подписания договора купли-продажи.

Учтите, что если решение суда о снятии запрета есть, а сам запрет еще не снят, то сделка не сможет быть совершена. Даже решение суда на руках не есть гарантия снятия ареста!

В этом разделе

В решении опекунского совета указывается условие, что квартира может быть продана при условии покупки взамен другой (указано какой именно) квартиры. Обе сделки проводятся в один день у одного нотариуса.

Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже их собственной. Процедура выглядит следующим образом:

  • Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются Покупателями.
  • Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются Продавцами.
  • После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.
  • Участники сделок возвращаются к нотариусу, который вначале заверяет договор на покупаемую для детей квартиру, а затем на квартиру, продаваемую от их имени.
  • Таким образом, квартира для детей была вначале куплена, и только после этого продана их собственная, как и требовалось по условию решения опекунского совета.

Источник: Meget – Перепечатка статьи – только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua

39626

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой). Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

  1. как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
  2. как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие Условия для передачи денег и их проверки);
  3. куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность. Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.

Источник: https://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/prodaja-kvartir/sdelka/

Ваши права
Добавить комментарий