Как можно расторгнуть договор купли продажи в данном случае?

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Как можно расторгнуть договор купли продажи в данном случае?

(Гришаев С. П.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ВОЗМОЖНО ЛИ РАСТОРЖЕНИЕ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 8 октября 2007 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином «расторжение договора».

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.

Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК).

Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п.

5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j2168.html

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи: практические и теоретические вопросы на примере одного спора (Розенцвайг А.В., адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, к.ю.н.; Скрябин С.В., ведущий научный сотрудник НИИ частного права Каспийского университета, к.ю.н., доцент)

Как можно расторгнуть договор купли продажи в данном случае?

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи:
практические и теоретические вопросы на примере одного спора

А.В. Розенцвайг, С.В. Скрябин

1. Предварительные замечания

Взяться за перо нас побудило несколько обстоятельств.

Во-первых, интересное дело, в котором мы представляли одну из сторон спора. Этот случай мог стать классическим примером применения правил статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — «ГК, «кодекс») о мнимой сделке. Мог стать, но не стал, по причинам, от нас не зависящим.

Во-вторых, вопрос о недействительности сделок стал проблемой просто сверхактуальной. В мае 2016 года состоялись ежегодные цивилистические чтения по теме «Недействительные сделки в гражданском праве».

Был подготовлен проект закона, который предполагал дополнить ГК, гражданское законодательство некоторыми новеллами, большая часть которых связана с введением ничтожных и оспоримых сделок, изменениям редакции правил кодекса о мнимых и притворных сделках[1].

Кроме того, Верховным судом Республики Казахстан (далее по тексту — «ВС») 7 июля 2016 года № 6 было принято Нормативное постановление «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»[2], которое, в том числе, касается вопросов, затрагиваемых в настоящей статье.

Одним словом, проблема о недействительных сделках имеет высокую теоретическую и практическую востребованность, а признание сделок недействительными — один из наиболее распространенных на практике способов защиты гражданских прав.

По нашему мнению, подобная распространенность зачастую не совсем оправдана. Однако состояние нашего законодательства и правоприменительной практики нередко обусловливают использование именно этого способа защиты гражданских прав. Выбор здесь предопределен прагматическими интересами участников оборота: проще, дешевле, понятнее и привычнее.

В-третьих, описываемый ниже гражданско-правовой спор исчерпал возможности обжалования в Казахстане. По нему приняты все предусмотренные законом судебные акты, которые можно, и, как мы полагаем, нужно, обсудить, вынеся в публичное пространство.

Речь идет, мягко говоря, о ряде юридических ошибок (упущений) суда первой инстанции, которые остались незамеченными судами апелляционной и кассационной инстанций. Причем это касается как применения норм материального, так и процессуального права.

И, наконец, последнее. Наш доверитель высказал нам упрёк в выборе неверного способа защиты его интересов, что, по его мнению, повлекло отказ в удовлетворении заявленных требований и дополнительные издержки.

Однако знакомство со всеми перипетиями дела и последующий анализ состоявшихся судебных актов, вынесенных уже без нашего участия, позволяют утверждать о правильности выбора способа, процессуальной модели защиты, собранных и представленных суду доказательств, которые подтвердили наши аргументы.

Поэтому настоящая статья — повод для того, чтобы ещё раз самим оценить возникшую ситуацию, выслушать мнение юридической общественности, привлечь внимание к состоянию казахстанской юридической теории и судебной практики на примере конкретного дела.

Но обо всем по порядку.

2. Обстоятельства спора

И. являлась собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных в г.

Алматы (далее по тексту — «Недвижимость»), что подтверждалось справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на Недвижимость, выданной уполномоченным органом. Помимо И.

, в доме были зарегистрированы её супруг — К. и их совместные дети, один из которых был несовершеннолетним, а другой находился на обучении за рубежом.

В ноябре 2014 года И. заключила с покупателем А. договор купли-продажи Недвижимости (далее по тексту — «Договор»). Цена сделки составила 905 000 000 (девятьсот пять миллионов) тенге. Договор зарегистрирован уполномоченным органом 6 ноября 2014 года; собственником Недвижимости стал А.

Описанную выше общую ситуацию необходимо дополнить некоторыми деталями, которые раскрывают суть сложившихся правоотношений между сторонами.

Прежде всего, укажем на наличие определенных личных отношений между семьей И. и А. Последний неоднократно бывал в доме, имел совместные дела с супругом И. и даже приятельствовал с ним.

Не менее важным представляется и тот факт, что Договор был нотариально удостоверен. Это была стандартная форма договора, которая предлагается к подписанию практически любым казахстанским нотариусом, без каких-либо юридических излишеств[3].

Далее, несмотря на заключение Договора, И. и её семья продолжала проживать в доме, пользоваться Недвижимостью, нести соответствующие обязанности (в частности, по оплате коммунальных платежей), а регистрация членов семьи И. по месту нахождения Недвижимости не была прекращена.

Важно и то, что цена Договора продавцу выплачена не была. Во всяком случае, никаких допустимых доказательств исполнения соответствующей обязанности по Договору А. не представил.

Кроме того, пояснения И. содержали сведения о том, что заключение Договора состоялось под психологическим давлением (принуждением) со стороны её супруга. Последнее обстоятельство им не отрицалось. Более того, при рассмотрении дела в суде оно нашло своё подтверждение.

И, наконец, последнее. Между покупателем А. и супругом И. сложились заёмные отношения. Согласно пояснениям К., всего им было получено от А. два транша на общую сумму 656 900 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) долларов США.

По утверждениям И. и К., Договор и был заключен лишь для того, чтобы А. получил в банке деньги, предоставив в качестве обеспечения Недвижимость, и передал их в последующем К. для осуществления последним неких бизнес-проектов. После возврата денег А. обязался Недвижимость вернуть[4].

3. Юридический анализ фактической ситуации, проведенный до предъявления иска

Анализ представленных И. документов, пояснения, данные ею и супругом истицы К., позволил сделать следующие общие выводы.

Во-первых, представленные документы (Договор, справки уполномоченного органа и другие) дают основания для однозначного утверждения о том, что И. являлась полноправной собственницей Недвижимости; какие-либо обременения на момент заключения Договора отсутствовали, правообладателем являлась И., которой Недвижимость принадлежала на праве индивидуальной собственности.

Во-вторых, положения Договора однозначно указывают на использование стандартной формы сделки, удостоверяемой нотариально. Каких-либо особых условий названный Договор не содержит, поэтому к спорным правоотношениям сторон должны применяться общие положения ГК.

В-третьих, документы о совершении заёмных операций между супругом И. и А., между последним и банком нам вначале представлены не были. По указанной причине анализ соответствующих отношений был произведён исключительно на основании пояснений супруга И. Цели, на которые были потрачены заёмные денежные средства, так и остались неизвестными[5].

В-четвертых, изученные материалы дают определённые основания усмотреть в действиях А. наличие уголовно наказуемого деяния.

Между тем попытка инициировать такой вариант развития событий не предпринималась, поскольку имелся риск существенного усложнения и затягивания по времени решения вопроса о принадлежности Недвижимости и её возврате.

На рассмотрение И. были представлены следующие возможные варианты решения возникших проблем.

Вариант 1. Расторжение Договора по причине неисполнения А. обязательств по оплате (пункт 2 статьи 401, пункт 1 статьи 406, статьи 437-439, пункт 2 статьи 444 ГК).

В данном случае можно исходить только из условий Договора и доказать факт его неисполнения Покупателем.

Реализацию этого варианта мы сочли нецелесообразной по следующим причинам.

1) Заявление подобного требования будет свидетельствовать о признании действительности Договора, что впоследствии сделало бы затруднительным возможное уголовное преследование А., т.к. будет свидетельствовать о признании И. правомерности приобретения Недвижимости.

2) Наличие определенных рисков. Например, если А. сможет выплатить сумму, указанную в Договоре, он, в свою очередь, будет вправе требовать передачи ему Недвижимости.

3) Существенное увеличение судебных издержек и, прежде всего, значительный размер государственной пошлины. Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)» (далее — «НК»), он определен в размере 1 (одного) процента от суммы иска[6].

Вариант 2. Использование конструкции притворной сделки.

Пунктом 2 статьи 160 ГК предусмотрено: «Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду».

Как отмечается в комментарии ГК, в притворной сделке воля сторон направлена на установление гражданских прав и обязанностей. Но не тех, которые составляют внешнюю сторону для окружающих, а иных, какие стороны имели в виду. Поскольку при притворности различают две сделки, каждая из них нуждается в самостоятельной оценке.

Прикрывающая сделка всегда является недействительной. Законность прикрываемой сделки определяется фактическими признаками[7].

По очень точному научному определению, притворная сделка является футляром, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке[8].

Применение правила пункта 2 статьи 160 ГК в отечественной судебной практике базируется на установлении наличия либо отсутствия (доказанности или недоказанности) целого ряда важных фактических обстоятельств, которые свидетельствовали бы о притворности сделок.

В одном из споров Верховный суд Республики Казахстан, рассматривая вопросы притворности договоров займа, купли-продажи квартиры и ее залога, постановил, что в число подлежащих исследованию и оценке обстоятельств по подобным делам относятся: последующее проживание в доме ответчицы; отсутствие в материалах дела каких-либо сведений об оплате стоимости приобретенной квартиры; невыяснение судом обстоятельств заключения данного договора, передачи денег от покупателя продавцу; иные обстоятельства покупки квартиры. Особо было отмечено, что лицо даже не осмотрело приобретенную квартиру. Этот факт был признан грубой неосмотрительностью для человека, приобретающего дорогостоящую недвижимость[9].

В другом случае суд надзорной инстанции отменил все решения по делу, приняв новое решение об удовлетворении иска Б., Г. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К., притворным.

ВС согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры в силу его притворности с применением статьи 160 ГК, поскольку в суде ни Б., ни К. не оспаривали, что между ними заключен сначала договор займа, а затем, в обеспечение его исполнения — договор залога квартиры, принадлежавшей Б. и Г.[10].

В Обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры за 2002 год ВС сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной».

Данная позиция обоснована тем, что, поскольку, согласно пункту 2 статьи 160 ГК, при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, поэтому коллегия областного суда, отменяя решение суда 1-й инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между М. и Б. признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. При этом заключение договора займа соответствует нормам статьи 725 ГК и потому нет оснований для признания его недействительным[11].

В представленных для анализа пояснениях И. и её супруга усматриваются определенные основания для применения к спору правил ГК о притворности сделок. Супругу И. понадобились деньги, А.

предложил вариант: переоформление Недвижимости на его имя без оплаты, с последующим представлением её в качестве обеспечения для получения займа в банке. В отсутствие доказательств преступных намерений А.

фактически сложившаяся ситуация соответствует конструкции притворной сделки, поскольку очевидно, что стороны вместо купли-продажи имели в виду сделку вещного поручительства, совершаемую при ипотеке.

К вещному поручительству при ипотеке недвижимости прибегают тогда, когда должник не имеет прав на недвижимость, выступающую её предметом. В этом случае вещный поручитель становится участником залоговых отношений (см. пункты 1 статей 6 и 7 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»).

По нашему мнению, данный вариант наиболее соответствовал фактической ситуации, описанной выше. В рассматриваемом случае И. являлась единоличной собственницей Недвижимости (что, однако, не исключает возможность признания права общей собственности на нее).

Супруг И. не имел прав на Недвижимость и, следовательно, не мог выступать ни вещным поручителем, ни самостоятельно получить ипотечный заём в банке.

В случае квалификации Договора в качестве сделки вещного поручительства применение механизма притворной сделки сделало бы возможным обращение взыскания на Недвижимость. В этом случае банк как кредитор А.

мог потребовать выплату его долгов (статья 22 Закона об ипотеке, пункт 7 статьи 319 ГК). Возможно, что при реализации этого варианта удалось бы ограничить сумму взысканий размером заёмных средств, полученных от А. супругом И.

, но риск утраты Недвижимости всё же был весьма значительным.

Вариант 3. Признание Договора недействительным как совершенного под влиянием насилия и/или угрозы.

Согласно пункту 9 статьи 159 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=33719552

Судебная практика Расторжение договора купли-продажи и возврат неоплаченного товара Автор Янович З

Как можно расторгнуть договор купли продажи в данном случае?
sh: 1: –format=html: not found

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ВОЗВРАТ НЕОПЛАЧЕННОГО ТОВАРА

Согласно п.3 ст.458 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в случаях, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, продавцу предоставлена возможность по своему выбору определить способ защиты нарушенного права: потребовать оплаты либо возврата товара. Это требование носит альтернативный характер, поэтому продавец может реализовать только одно из предоставленных прав, а не оба одновременно.

Если в договоре не установлены основания для расторжения или изменения договора в судебном порядке, сторона, намеренная расторгнуть договор, вправе обратиться в суд при существенном нарушении договора другой стороной.

В рассматриваемом случае продавец воспользовался предоставленным ему правом потребовать возврата неоплаченного товара.

Фабула дела

Между частным унитарным предприятием «П» и открытым акционерным обществом «У» 7 июня 2013 г. заключен договор, в соответствии с условиями которого истец (продавец) передал ответчику (покупателю) 7 июня 2013 г. по товарно-транспортной накладной сельскохозяйственную технику – телескопический погрузчик стоимостью 890 397 000 руб.

В соответствии со спецификацией, которая являлась неотъемлемой частью договора, срок оплаты сторонами определен в течение 40 дней с момента поставки, право собственности на товар переходит к покупателю с даты полной оплаты полученного товара.

Учитывая, что в силу положений ст.424, 425 ГК условие о товаре, позволяющее определить его наименование, ассортимент и количество, является существенным условием договора поставки, без которого договор не может считаться заключенным (ст.402 ГК), и принимая во внимание, что спецификации к договору содержат все указанные условия в отношении товара, договор является заключенным.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

По накладной ответчику был передан телескопический погрузчик. Указанная техника была получена покупателем, что подтверждается имеющейся в накладной подписью представителя ответчика, действующего на основании доверенности.

В нарушение условий договора ответчик обязательство по оплате переданного товара не исполнил. Истец, руководствуясь ст.458 ГК, направил ответчику требование о возврате имущества и расторжении договора купли-продажи по причине существенного его нарушения.

Позиция истца

Поскольку ответчик уклонялся от добровольного возврата спорного имущества, истец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате неоплаченного товара, в качестве правового обоснования он указал на положения п.2 ст.420, п.3 ст.458 ГК.

Решение суда

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом он исходил из следующего.

Согласно ст.290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт неоплаты ответчиком стоимости приобретенного погрузчика установлен судом и подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.2 ст.420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению п.2 ст.420 ГК, и суды исходят из того, что неполучение продавцом платы за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он в силу закона (ст.290, 424 ГК) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 07.06.2013 имущества в течение 1 года и 3 месяцев со дня передачи имущества установлен судом и подтвержден документально.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что невнесение покупателем платы за приобретенное имущество в сумме 890 397 000 руб. в течение длительного периода времени со дня передачи имущества является существенным нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения по требованию продавца.

Возврат исполненного при нарушении покупателем требований по оплате по правовой природе представляет собой меру защиты потерпевшего (в данном случае продавца) в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Признавая требования истца о возврате товара обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд руководствовался ст.461, 458 ГК и исходил из того, что переданный покупателю на основании договора товар не был оплачен последним, следовательно, продавец вправе потребовать от покупателя возврата товара.

Согласно ст.458 ГК в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

В соответствии с п.3 ст.458 ГК, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Представляется, что при реализации этого требования необходимо учитывать характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства.

Статьей 424 ГК установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, учитывая характер проданного товара, – погрузчик, который относится к категории используемых вещей, а также существо обязательства по поставке – товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности, то есть с целью получения прибыли, исковые требования в части обязания ответчика возвратить погрузчик, переданный по договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Зависимость требования о возврате неоплаченного товара с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности на товар за продавцом

При вынесении вышеуказанного решения экономический суд руководствовался тем, что ст.

461 ГК связывает возможность продавца требовать у покупателя возврата неоплаченного товара с наличием в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности на товар до его оплаты.

Из договора купли-продажи видно, что стороны предусмотрели условие о сохранении права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до полной его оплаты.

При таких обстоятельствах предусмотренное в договоре условие о сохранении права собственности является в определенной мере и обеспечительной функцией на случай неисполнения покупателем обязательства по оплате товара или ненаступления иных обстоятельств, согласованных сторонами, и предоставляет продавцу дополнительные гарантии защиты своих прав, прежде всего, посредством того, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать или распоряжаться иным образом, и любая сделка покупателя по отчуждению товара, право собственности на который сохраняется за продавцом, будет считаться ничтожной (если согласно абзацу 1 ст.461 ГК правомочие распоряжения товаром для покупателя не будет предусмотрено законом или договором либо не будет вытекать из назначения и свойств товара).

Между тем в судебной практике обоснованно существует и другая позиция, согласно которой возможность требовать возврата неоплаченного товара согласно п.3 ст.458 ГК не связана с наличием в договоре купли-продажи условия о сохранении права собственности.

Более того, переход права к покупателю, даже подтвержденный актом передачи, не является основанием для невозможности возврата имущества продавцу при нарушении покупателем исполнения обязанности по его оплате (решение экономического суда г. Минска от 19.05.

2009 № 247-25/09).

Аналогичный подход применяется и в российской практике (соотношение положений п.3 ст.488 и абзаца 2 ст.491 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в законодательстве Республики Беларусь – это положения п.3 ст.458 и абзаца 2 ст.

461 ГК) (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.01.2014 № А32-20336/2013, постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2014 № 15АП-7613/2014, постановление арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.

2011 № А32-49853/2009).

26.11.2015

Зинаида Янович, судья экономического суда Минской области

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=311592&a=1

Ваши права
Добавить комментарий