Как минимизировать расходы за нотариальное удостоверение договора продажи квартиры?

Не отдать лишнего: какие платежи обязательны при купле-продаже квартир

Как минимизировать расходы за нотариальное удостоверение договора продажи квартиры?

При сделках с жилой недвижимостью на вторичном рынке и продавец, и покупатель несут определенные издержки. Причем стороны о предстоящих затратах порой даже не подозревают.

И для покупателя оказывается сюрпризом тот факт, что, кроме денег, уплаченных за квартиру, он вынужден  еще раскошеливаться.

Продавец удивляется тому, что ему на руки достанется не вся сумма, полученная от продажи квадратных метров.

Mind разбирался, как при грамотной организации сделки уменьшить затраты.

Комиссия риелтора

Поскольку в большинстве случаев купля-продажа недвижимости проводится при участии агента-посредника, он возьмет комиссию за свои услуги. Стандартный размер комиссионных – 5% от суммы сделки. Их уплачивает покупатель.

Но если квартира дорогая или покупатель очень «сложный» и риелтор долго добивался его благосклонности, можно договориться о снижении комиссии до 3–4%.

Редко, но бывает и так, что продавец и покупатель делят комиссию напополам: по 2,5% на каждого.

Услуги нотариуса

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному оформлению. Разумеется, за услуги нотариуса тоже нужно платить. И не исключено, что дважды: при оформлении договора задатка и при оформлении основного договора. За договор задатка нотариусы берут от 1000 грн, за основной договор – 3000–5000 грн.

Нотариальные услуги стороны оплачивают пополам. Как сэкономить? Например, не заключать договор задатка в нотариальной форме.

«Как правило, договор задатка составляется в простой письменной форме о том, что сторона обязуется в будущем продать, а другая – купить конкретный объект недвижимости, с указанием реквизитов сторон, суммы задатка и условий сделки», – уточняет юрист компании «Де-юре» Владимир Данилин.

Этот документ имеет юридическую силу, и в случае чего его можно использовать как доказательство в суде. Кроме того, если оформлять оба договора у одного и того же нотариуса, он может сделать скидку на 500–1000 грн.

Госпошлина и взнос в Пенсионный фонд

За удостоверение договора купли-продажи недвижимости взимается госпошлина в размере 1% от оценочной стоимости квартиры. Еще нужно уплатить сбор на общеобязательное пенсионное страхование – тоже в размере 1% от стоимости квартиры.

Уплата государственной пошлины законом не возложена ни на одну из сторон. Но поскольку сбор в Пенсионный фонд платит покупатель, то госпошлину оплачивает продавец.

«От государственной пошлины освобождены лица, отнесенные к числу пострадавших вследствие аварии на Чернобыльской АЭС; инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов и партизан, пропавших без вести; инвалиды I-II категорий», – уточняет адвокат юридической фирмы «Кушнир, Якимяк и партнеры» Ольга Чайковская-Тимкович. От уплаты взноса в ПФ освобождаются граждане, которые приобретают недвижимость и состоят на квартирном учете, и те, кто приобретает жилье впервые.

Прочие затраты

Продавец квартиры обязан провести оценку недвижимости у независимого эксперта. Без оценки нотариус не осуществит сделку. При этом в договоре купли-продажи сумма указывается не ниже оценочной.

Как правило, оценщика подыскивает риелтор, и он же получает от него акт экспертизы. Стоимость оценки – от 300 грн до 1000 грн. Также на сделку нужен технический паспорт.

Несмотря на то, что на сегодняшний день он не является обязательным документом для купли-продажи недвижимости, нотариусы все равно его требуют для регистрации права собственности после сделки.

Поэтому, если техпаспорт утерян или старый (его «возраст» не может быть более года), придется сделать этот документ заново. Его стоимость –  от 500 грн до 1000 грн. Еще продавец должен получить информационную справку из БТИ, за нее нужно заплатить до 1500 грн.

На плечи покупателя дополнительно ложатся расходы за получение выписок и справок из государственных реестров при подготовке и заключении договора – это около 300 грн. И покупатель же платит административный сбор за государственную регистрацию права собственности в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан. В 2019 году – это 192,1 грн.

Налоги

Доход от сделок с недвижимостью является объектом обложения НДФЛ. Но если продажа квартиры происходит не чаще одного раза в течение отчетного налогового года и объект продажи находился в собственности налогоплательщика более трех лет (исключение – имущество, полученное в наследство), то продавец квартиры этот налог не платит.

«В противном случае продажа недвижимого имущества облагается по ставке 5% для резидентов Украины и 18% для физических лиц – нерезидентов», – объясняет Ольга Чайковская-Тимкович. Налог рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта продажи.

Кроме того, при начислении налога на доходы физических лиц оплачивается военный сбор в размере 1,5% от суммы сделки. «Налог и военный сбор платит продавец, так как именно он получил доход, который подлежит налогообложению», – предупреждает Владимир Данилин.

Итого

В сделках с недвижимостью больше затрат несет покупатель. Прежде всего из-за комиссии, которую он платит риелтору. Например, приобретая квартиру за $30 000, покупатель отдает около $1500 агенту по недвижимости, $300 в Пенсионный фонд и около $100 за услуги нотариуса (в расчетах не учтены  выписки и админсбор. – Mind). Итого почти $2000.

Продавец уплачивает в этой же сделке $300 госпошлины, где-то $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу. Итого, затраты продавца – около $500, что в четыре раза меньше, чем покупателя. Но вот если доход от продажи квартиры попадает под уплату НДФЛ, то в результате издержки и продавца, и покупателя сравняются.

Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.

Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.

Нам очень важна ваша поддержка!

Почему мы вводим платную подписку?

Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.

Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.

Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.

Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:

  • Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
  • Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
  • Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
  • Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
  • Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
  • Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.

Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.

Ежемесячная поддержка у 196 грн Помочь проекту однократно

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате

Источник: https://mind.ua/ru/publications/20196891-ne-otdat-lishnego-kakie-platezhi-obyazatelny-pri-kuple-prodazhe-kvartir

Расходы покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Как минимизировать расходы за нотариальное удостоверение договора продажи квартиры?

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 9 мин.

Покупатель квартиры при оформлении договора купли-продажи должен быть готов к тому, что, помимо основной суммы, на него ляжет ряд дополнительных трат.

Составление сделки предполагает оплату госпошлины, оформления справок и документов, аренды банковской ячейки, услуг нотариуса и риелтора.

О порядке их оплаты стороны договариваются самостоятельно, но на покупателя традиционно возлагается все, что связано с его документами и вступлением в право владения. Также он самостоятельно оплачивает все расходы, связанные с оформлением ипотеки.

Покупка квартиры или другого объекта недвижимого имущества предполагает значительные расходы со стороны покупателя. Многие выбирают квартиру по цене «впритык», совпадающую с имеющимися у покупателя средствами. Однако помимо стоимости объекта на обе стороны сделки налагаются дополнительные расходы, связанные с ее оформлением.

Законодательством не установлена сторона, которая должна их оплачивать, поэтому продавец и покупатель самостоятельно договариваются, кто и за что производит платеж. Но на рынке купли-продажи недвижимости сложились определенные традиции, касающиеся данного вопроса.

Кто несет расходы по оплате госпошлины

Оплата госпошлины является обязательным условием осуществления сделки, связанной с продажей недвижимости. Регистрация права на объект недвижимого имущества традиционно возлагается на покупателя – лицо, его приобретающее. Однако стороны могут договориться об ином порядке расчетов.

Так как для физических лиц величина данного вида госпошлины небольшая (всего 2 тыс. рублей), обычно проблем с ее оплатой не возникает. А для юридических лиц, заключающих сделку с недвижимостью, ее размер более внушительный – 22 тыс. рублей.

Покупатель также обязан зарегистрировать изменения в праве собственности на недвижимость в кадастровом учете. Постановка на него осуществляется без взимания платы с заявителя.

Кто оплачивает оформление договора купли-продажи квартиры

Сегодня договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения, как это было ранее. Отказ от участия данного лица существенно уменьшает величину расходов на оформление, так как его услуги обходятся сторонам от 1% до 1,5% от общей цены сделки.

Стороны могут как оформить договор самостоятельно, так и прибегнуть к помощи юриста или агентства недвижимости. Стоимость услуги по составлению такого рода документов у различных фирм отличается, но в целом колеблется от 3 до 5 тыс. рублей. Исходя их сложности сделки, цена может повыситься и до 15 тыс. рублей.

Традиционно расходы по оформлению договора купли-продажи возлагаются на покупателя объекта недвижимого имущества. Это связано с тем, что именно он, как сторона сделки, наиболее заинтересован в грамотном оформлении данного документа. Избежать этой статьи расходов можно, составив договор самостоятельно. Однако в таком случае, сохранив средства сейчас, можно потерять их в будущем.

Если стороны прибегли к услугам агентства недвижимости, то оформление договора купли-продажи может быть включено в стоимость их услуг. Это возможно, если в штате данной фирмы есть юрист, однако и стоимость услуг будет выше.

Кто платит за оформление документов при заключении сделки

Оформление документов при заключении договора купли-продажи – еще одна статья расходов. Среди них есть как обязательные, без которых оформление сделки невозможно, так и необязательные. Наличие вторых хотя и не является необходимым, но часто позволяет избежать многих проблем после подписания договора.

Таб.1 Документы при заключении сделки

ДокументГде оформитьЦенаОбязательный или нет
  ПродавецКадастровый паспорт, экспликацияБТИНефиксированная, зависит от площади объекта. В среднем составляет от 2 до 3 тыс. рублей.Обязательный
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимостиМФЦ или Кадастровая палата750 рублейОбязательный
Справка о прописанных лицах в продаваемой квартиреЖЭК или УКБесплатноОбязательный
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугамЖЕК или УКБесплатноНеобязательный
Справка об отсутствии налоговых задолженностейМФЦ или Местное отделение налогового органаБесплатноНеобязательный
  ПокупательСправки о том, что продавец не состоит на учете в ПНД и НДРайонное или областное отделение ПНД И НДОт 1 до 4 тыс. рублей. Потребуется для проверки юридической чистоты сделки и отсутствия возможности ее оспариванияНеобязательный
Архивная выписка из домовой книгиЖЭК или УК, обслуживающая данный объект недвижимостиОт 1 до 6 тыс. рублей. Требуется для проверки наличия иных жильцов, которые могут иметь право на оспаривание сделкиНеобязательный

При оформлении документов действует одно правило: платит за них тот, кому они нужны. Обязательные документы на квартиру получает продавец, так как именно он является собственником объекта. Если продавец или покупатель желает ускорить процедуру оформления документов и сделки, то за это платит он.

При оформлении согласия супруга на приобретение или продажу объекта недвижимости и других совладельцев требуется нотариальная заверка документа. Ее цена колеблется от 500 до 1,5 тыс. рублей. Согласие также оплачивает тот, чей супруг его дает.

Справки об отсутствии задолженностей являются необязательными, хотя их наличие делает сделку более прозрачной, а значит, и привлекательной. Но если этих документов нет, а покупатель хочет уточнить информацию, то заняться получением справок он может самостоятельно.

Бытует мнение, что расходы по оформлению справок берет на себя риелтор, если он привлекается к заключению сделки. Это оправдано лишь частично и только тогда, когда стороны заказывают у агента услугу оформления сделки «под ключ». Ее стоимость начинается от 15 тыс. рублей и меняется в зависимости от специфики ситуации и необходимых документов.

Во всех остальных случаях стороны оплачивают документы и комиссионные отдельно.

Оплата банковской ячейки

Для совершения сделок с крупными наличными средствами стороны часто арендуют банковскую ячейку и оформляют трехстороннюю сделку. В документе ставятся условия, при которых каждой из сторон разрешается доступ к деньгам, находящимся на хранении.

На данный момент стоимость аренды банковской ячейки колеблется в пределах 2-4 тыс. рублей, в зависимости от кредитной организации и ее расценок. Также к возможным расходам следует добавить залог, который берется «за ключ» и составляет около 3-4 тыс. рублей. Впоследствии данная сумма возвращается плательщику после завершения сделки.

Расходы по аренде банковской ячейки возлагаются на покупателя квартиры, но стороны могут договориться об уплате необходимой суммы пополам.

Если в связи со спецификой совершаемой сделки сторонам требуется несколько банковских ячеек, то расходы на их использование оплачивают заинтересованные лица.

К примеру, если у объекта недвижимости несколько собственников, каждый из них заплатит за свою ячейку.

Стандартный срок аренды банковской ячейки составляет месяц. За это время стороны должны оформить необходимые документы, а также зарегистрировать передачу прав на объект недвижимого имущества в Росреестре.

Доступ продавца к денежным средствам становится возможным с 13 дня после начала аренды. Данный пункт отдельно прописывается в договоре аренды ячейки. Завершается период доступа 20 числа месяца. После этого данное право передается обратно покупателю.

Если оформление сделки задерживается, сторонам необходимо обратиться в банк для продления аренды ячейки. Для этого потребуется представить документы, подтверждающие факт задержки осуществления сделки. В договор аренды потребуется внести соответствующие изменения.

Кто оплачивает услуги риелтора

С юридической точки зрения, второй стороной в данных правоотношениях выступает продавец, так как именно он заключает соглашение, однако на практике встречаются разные ситуации.

Комиссионные посредника могут прибавляться к основной стоимости объекта недвижимого имущества, выдвигаемой продавцом. В таком случае фактически риелтору платит покупатель, передавая продавцу всю заявленную сумму с учетом комиссии, заявленной агентством недвижимости.

В других случаях риелтор может взять процент от суммы сделки. В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из желаемой цены за квартиру он получит меньшую сумму.

За свою помощь агент по недвижимости может попросить как фиксированную сумму, так и процент от общей стоимости сделки. В первом случае эта сумма колеблется в районе 30-50 тыс. рублей, во втором – от 2% до 5% от общей суммы договора.

Кто платит нотариусу: покупатель или продавец

Участие нотариуса в заключении сделки купли-продажи объектов недвижимого имущества в общем порядке не является обязательным. К его помощи прибегают при необходимости оформления дополнительных документов, требуемых для составления договора. К ним относятся:

  • доверенность, если одна из сторон не может присутствовать при заключении сделки;
  • согласие супруга на продажу квартиры, если он является ее совладельцем или данный объект относится к совместно нажитому имуществу;
  • согласие супруга покупателя, если для приобретения недвижимости используются средства, являющиеся совместно нажитыми;
  • иные документы.

Стоимость оформления таких документов складывается из двух частей – обязательной госпошлины за заверение и наценки нотариуса. В связи с этим цены могут колебаться от 4-5 сотен до 1-2 тыс. рублей. Расходы по оформлению документов ложатся на ту стороны, которой они необходимы.

Нотариальное заверение сделки купли-продажи квартиры понадобится, если приобретение осуществляется с привлечением ипотечных средств. Это является обязательным условием оформления таких договоров согласно действующему законодательству.

Эту статью расходов должен оплачивать покупатель, так как оформление ипотеки производится в его интересах. В данном случае придется добавить к расходам около 1,5% от стоимости объекта недвижимого имущества.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

Ипотека, помимо трат на нотариальное заверение сделки купли-продажи, предполагает ряд дополнительных расходов. Все они возлагаются на покупателя, так как привлечение кредитной организации производится в его интересах. Более того, без этих документов банк может не выдать ему необходимые средства для уплаты стоимости квартиры.

В силу действующего законодательства при оформлении ипотеки от покупателя потребуется предоставить оценку стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Документ можно оформить в любой фирме, предоставляющей такие услуги и имеющей лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Для оформления оценки рыночной стоимости квартиры покупателю необходимо подготовить денежную сумму в пределах 3 тыс. рублей. В различных фирмах цена на данный вид услуг может меняться и в основном зависит от площади объекта.

Для оформления оценки потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

  • документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимого имущества;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • экспликация и план объекта;
  • документ, удостоверяющий личность собственника.

После предоставления необходимых документов и заключения договора на оказание услуг оценщик выезжает на объект и проводит его осмотр. По итогам проведенной оценки специалист в течение 5 дней оформляет отчет, в котором указывает рыночную и ликвидную стоимость квартиры.

Отчет о проведенной оценке вместе с фотографиями объекта и копиями предоставленных документов передается в банк. Вместе с ним от покупателя может потребоваться нотариально заверенное заявление супруга или иных совершеннолетних лиц, не являющихся заемщиками.

В этом документе должно быть указано, что они уведомлены о том, что приобретаемый объект будет находиться в залоге по ипотечному договору. Также им известен тот факт, что при неисполнении обязательств по кредиту на данный объект недвижимости будет наложено взыскание вплоть до выселения жильцов.

Заключение кредитного договора в большинстве случаев предполагает страхование жизни и здоровья получателя денежных средств, а также самого объекта недвижимости. В среднем данная статья расходов потребует от покупателя сумму в пределах 0,5% -1,5% от общей цены квартиры. Более подробная информация о страховании при оформлении ипотеки в следующем видео:

В целом дополнительные расходы покупателя при оформлении ипотеки потребуют от него несколько десятков, в некоторых случаях – и сотен тысяч рублей. Обязательными эти расходы не являются, так как законодательство не требует их наличия для заключения сделки. Но для получения заемных средств покупателю квартиры придется потратиться.

При отказе покупателя от их предоставления могут отклонить просьбу в выдаче денежных средств или предложить иные условия для оформления ипотеки. Во втором случае кредитные условия существенно ухудшаются: ставка повышается, как и стартовый взнос, меняется срок кредитования и т. д.

При расчете расходов после изменения условий покупатели предпочитают оформить необходимые документы и получить ипотеку на более выгодных условиях. Другим вариантом может стать поиск банковской организации, которая не требует страховки, но в таком случае условия кредитования будут менее привлекательные.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/raskhody-pri-pokupke-kvartiry/

договора купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Как минимизировать расходы за нотариальное удостоверение договора продажи квартиры?

Хотя единой законодательно утвержденной формы договора купли-продажи квартиры нет и в ряде случаев стороны могут составить его самостоятельно, это не значит, что все нюансы лежат на поверхности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Образец договора купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова.

— Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя.

Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации.

Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным.

В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей.

Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей).

В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу.

Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Договор купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова.

— Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным.

Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1647/

Сделки с жильём: как минимизировать риски

Как минимизировать расходы за нотариальное удостоверение договора продажи квартиры?

Инна Пчелянская | freepik.com

Сегодня krisha.kz совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым пошагово расскажет, как провести сделку по купле-продаже жилья. Вы узнаете, обязательно ли привлекать нотариуса при такой процедуре, какие документы необходимы и какой способ оплаты выбрать.

Итак, вы приняли решение купить или продать жильё, договорились со второй стороной и готовы заключить сделку. Вам предстоит пройти пять важных этапов.

1. Определиться с формой сделки (простая письменная или нотариальное заверение).

Гражданский кодекс РК допускает заключение сделки купли-продажи жилья без участия нотариуса, используя типовой договор купли-продажи. В этом случае продавец и покупатель берут на себя все функции по составлению договора и сопровождению сделки.

Плюс: экономия средств на оплату услуг нотариуса.
Минусы: сторонам нужно пройти проверку подлинности подписей в ЦОНе для подтверждения их волеизъявления.

Только потом договор можно сдавать на государственную регистрацию, без которой сделка не является действительной.

Кроме того, состоящему в браке продавцу всё равно придётся обращаться к нотариусу для заверения согласия супруга(-и).

Если вы решили прибегнуть к помощи нотариуса, то можете рассчитывать на контроль за сделкой, разъяснение её значения и последствий, соответствие законодательству, а также подготовленное место для расчёта с детектором и счётчиком банкнот. Кроме того, нотариус несёт административную и уголовную ответственность. Нарушение закона чревато для него лишением лицензии.

По данным Нотариальной палаты Алматы, расценки за удостоверение договоров купли-продажи квартир, домов, земельных участков, дач, сооружений, гаражей и иного недвижимого имущества (госпошлина + услуги нотариуса) такие:

1. В городской местности со стоимостью недвижимости свыше 30 МРП (72 150 тенге, т. к.

 в 2018 году 1 МРП равен 2 405 тенге): — детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 16 835 тенге; — другим лицам — 28 860 тенге.

Если стоимость недвижимости не превышает 30 МРП, то близким родственникам и третьим лицам — 7 215 и 19 240 тенге соответственно.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 40 885 тенге.

2. В сельской местности: — детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 3 607.50 тенге; — другим лицам — 6 493.50 тенге. Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 7 215 тенге.

За удостоверение договоров аренды — 24 050 тенге, ипотечных — 9 620 тенге.

2. Подготовить документы.

Для оформления сделки с недвижимостью понадобятся: — удостоверение личности продавца и покупателя; — правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жильё (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Сегодня в РК законно действуют порядка 20 видов таких документов); — идентификационный документ (техпаспорт на квартиру/дом или госакт на участок); — согласие супруга, если продавец состоит в законном браке; — согласие других собственников (например, в случае с приватизированным жильём); — согласие органов опеки, если продавец — несовершеннолетний, моложе 14 лет; — справка об обременениях, в которой указаны: вид правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество собственников и возможные обременения в виде залога, ареста.

Все документы должны быть, разумеется, с непросроченными сроками действия.

При этом учтите:

  1. Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.
  2. Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при наследовании.
  3. Справка об обременениях действительна один день. Получить её может только собственник либо его доверенное лицо, обратившись в районный ЦОН или на сайт электронного правительства egov.kz (при наличии ЭЦП). Также во время сделки её может запросить и получить нотариус.
  4. Если вы оформляете договор не с продавцом, а с его доверенным лицом, обсудите условия сделки с хозяином заранее (видеосвязь, личная встреча), чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем. Юрист советует заключать сделку именно с владельцем, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной.
  5. Покупателя должны насторожить разночтения в документах, наличие судебных споров с жильём, продажа по доверенности, срочная продажа, низкая цена квартиры, а также частая смена собственников жилья.

3. Заключение договора и его регистрация.

Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать нюансы заключения договора.

Документ всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий. Наличие первых обязательно! Иначе договор не зарегистрируют в ЦОНе.

К существенным условиям относятся:

  • предмет сделки: адрес, кадастровый номер недвижимости, площадь, этаж;
  • цена — только в национальной валюте РК;
  • порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указывается:

  • ответственность сторон;
  • порядок приёма-передачи недвижимости;
  • срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче объекта;
  • порядок разрешения споров, изменения, расторжения договора,
  • иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство объекта. Его нужно подписать сразу после осмотра жилья и вручения ключей или у нотариуса.

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать его, обратившись в ЦОН по месту нахождения недвижимого имущества или на портале egov.kz (это право есть только у нотариуса). Для регистрации понадобятся: заявление, удостоверение личности, составленный документ и квитанция об уплате госпошлины.

Сдать договор на госрегистрацию важно не позднее шести месяцев с момента составления документа, в том числе и после нотариального удостоверения. При поздних сроках это можно сделать только по решению суда!

Если стороны прибегают к помощи нотариуса, то все моменты по заключению договора ложатся на плечи специалиста. Также он должен визуально убедиться в дееспособности продавца, а в случае подозрений — запросить документы из медучреждений.

При электронной регистрации нотариус после удостоверения сделки направляет копию договора в систему правового кадастра и информирует покупателя об уникальном номере документа.

Покупатель, в свою очередь, уплачивает госпошлину, при этом код чека сохраняется в шлюзе электронного правительства.

Затем регистрирующий орган в лице госкорпорации «Правительство для граждан» (ЦОН) проверяет документ, факт оплаты и производит регистрацию либо отказывает в ней.

Процедура регистрации занимает 1–3 рабочих дня с момента поступления заявления. Один — если договор заключался без нотариуса, три — при участии специалиста. Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления подтверждения об оплате.

В итоге на руках у покупателя должен оказаться договор с пометкой о произведённой регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

Если вы не заверяли сделку нотариально, отдавать деньги нужно только после государственной регистрации! Стоимость регистрации договора купли-продажи квартиры/дома составляет 0.5 МРП (1 203 тенге).

4. Вид расчёта.

Наиболее актуальными в настоящее время являются два вида: наличный и безналичный.

В случае наличного расчёта размер суммы и факт передачи денег обязательно нужно отметить в договоре купли-продажи.

Нотариус при этом должен поставить заверительную подпись о том, что он присутствовал при передаче средств, удостоверяет, что сумма была пересчитана при нём, чтобы в дальнейшем не было споров.

Без привлечения нотариуса к расчёту стороны берут на себя всю ответственность и риски.

При безналичном расчёте момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре. Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты.

Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на госрегистрацию, придерживает его. В это время покупатель должен сходить в банк и принести подтверждающие документы о переводе средств на счёт продавца.

Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

По словам риелторов, безналичный расчёт в настоящее время очень распространён в Алматы: из десяти сделок только 1-2 совершаются с помощью «живых» денег, остальные — переводами.

При оплате в рассрочку в соглашении указывается график платежей с конкретными суммами и датами. Необходимо у нотариуса составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и хранить документ у специалиста. Каждую передачу денег стороны вносят в график. После последнего платежа документ отправляется на госрегистрацию в орган юстиции.

Нюансы: — проведение платежа нужно подтвердить у нотариуса, который может вести мониторинг до полного выполнения обязательств обеими сторонами;

— при безналичном расчёте для исключения предоставления из банка фальшивых подтверждающих документов продавцу нужно лично убедиться в их законности и обратиться к менеджеру выбранного банка-партнёра.

Сделка считается совершённой только с момента государственной регистрации, поэтому добросовестный нотариус не отправит договор, не убедившись в полном удовлетворении сторон.

5. Завершение сделки.

Это самый короткий и приятный этап — продавец выезжает, а покупатель вселяется в квартиру. Далее последуют процедуры регистрации по месту жительства и смены информации о собственнике в квитанциях комуслуг.

Надеемся, что наша статья оказалась для вас полезной. Желаем удачных сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2018/sdelki-s-zhil-yom-kak-minimizirovat-riski

Ваши права
Добавить комментарий