Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

Купить нельзя откладывать:8 причин в пользу ипотеки

Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

«Сноб» разбирается, почему ставки по ипотечным кредитам достигли минимума, будут ли они снижаться еще, или нужно брать ипотеку прямо сейчас

Иллюстрация: Pablo Blasberg / Getty Images

Ставки по ипотечным кредитам в начале второго полугодия 2018 года достигли исторического минимума — 9,48%. Среднее значение полной стоимости кредита (помимо процентной ставки включает иные, возможно, скрытые платежи) по итогам первого полугодия 2018 года составило 11%, что на 1,3 п.п. ниже аналогичного показателя 2017 года.   

Средний размер кредита с января вырос на 15% (на 1 января этого года он составлял 1,720 млн руб., на 1 июля — 1,975 млн руб.), а за счет снижения ставок и увеличения сроков размер платежа физически не изменился. В сравнении с 1 января 2016 года средний платеж по ипотеке в России снизился на 20% — за счет того, что стала ниже ставка, длиннее средний срок кредита.

Вот ключевые причины ипотечного феномена — которые важно учитывать потенциальному заемщику при решении своих жилищных и финансовых проблем. 

1. Макроэкономическая ситуация пока не ухудшается

Экономическая ситуация в стране продолжает хоть и медленно, но улучшаться или, по крайней мере, не сильно ухудшаться. И это способствует благоприятным условиям предоставления ипотечных кредитов со стороны банков.

Ведущий аналитик консалтинговой компании FINCASTLE Егор Колесников считает, что «сильным попутным ветром для рынка ипотечного кредитования стало понижение ключевой ставки Центральным банком Российской Федерации».

Устанавливаемая ЦБ ключевая ставка снижалась весь прошлый год и в первое полугодие этого, в последний раз была снижена в июне, и составляет 7,25%. Инфляция также стабильно снижалась и составила 4%. По мнению независимого эксперта, экс-зампреда «Плюс Банка»Сергея Павленко, снижение инфляции для увеличения доступности ипотеки едва ли не более значимо, чем снижение ключевой ставки.

2. Вряд ли имеет смысл откладывать покупку квартиры с помощью ипотечного кредита

Рассматривать ипотеку по имеющимся ставкам для решения жилищной проблемы стоит, учитывая достаточно высокую инфляцию и достаточно низкий процент по депозитам. Кроме того, сегодня выгодно рефинансировать взятый ранее ипотечный кредит.

Средние ставки по ипотеке в России все еще гораздо выше, чем в развитых странах. В Германии ставки по ипотеке от 0,8 до 2%, в Италии 2,8-3,5%, во Франции от 1 до 4,5%, в США — 3-4,5%, в Греции от 4,65 до 8%. Но в российских реалиях, с учетом существенно более высокой, чем в развитых странах, инфляции, ставка в районе 10% привлекательна.

«Ставка может быть ниже, если учитывать разного рода субсидии», — говорит управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян. «Сегодня квартиру на вторичном жилье можно приобрести по ставке от 8,75% годовых, а новостройку от 6% годовых», — замечает он.

Егор Колесников подчеркивает, что усредненный российский заемщик (в отношении которого ЦБ РФ определяет объем заимствований около 2 млн руб. сроком погашения 16 лет) получил преимущество от снижения ставки в размере 31 тыс. руб. в год. То есть около 2,584 тыс.

ежемесячной экономии процентных расходов по сравнению с началом 2017 года, когда ключевая ставка составляла 11,5% (при текущем уровне в 9,5%).

«Если же сравнивать с уровнем процентных ставок Сбербанка в декабре 2014 года на локальном пике спроса на недвижимое имущество, который составлял около 14%, то снижение затрат на обслуживание кредитов превышает уровень месячной медианной заработной платы по стране», —замечает эксперт.

«После аврального спроса 2015 года на рынке недвижимости было заметное затишье, — напоминает генеральный директор исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов. — Это сформировало эффект отложенного спроса.

Дело в том, что спрос на жилплощадь — константа. Экономические пертурбации не уменьшают спрос, а лишь откладывают его.

Как только потребители становятся более уверенными в завтрашнем дне, они стремятся наверстать упущенное».

3. Государство и строительные компании стимулируют ипотечную активность

Государство и застройщики предоставляют разного рода субсидии и доплаты для получателей ипотечного кредита, которыми имеет смысл воспользоваться. Благодаря им реальные ставки могут быть снижены даже до 6%. Госбанки задают тренд на снижение ипотечных ставок.

«Рост на ипотечном рынке во многом обусловлен программой правительства, цель которой увеличить до 3 трлн рублей до 2020 года объем ипотеки, которая реализуется прежде всего через государственные банки», — говорит Шиманов.

4. Залог имеющегося жилья выгоден

Действующие ипотечные программы позволяют взять выгодный кредит под залог имеющихся квартир для инвестиционных, текущих нужд или развития бизнеса, а также для рефинансирования имеющегося ипотечного кредита.

«Залог недвижимости, которая уже построена и находится в собственности — довольно распространенная практика, —подчеркивает генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. — Деньги в этом случае используются либо для покупки жилья на том же вторичном рынке, либо для ведения бизнеса».

«Проблема с этими кредитами в том, — отмечает независимый финансовый эксперт Катерина Жижина, — что банки предлагают по таким заявкам не больше 50% стоимости недвижимости —то есть суммы по ним ограниченные».

Иллюстрация: Pablo Blasberg / Getty Images

5. Покупка ипотечной квартиры для аренды может стать привлекательной

Пока сдача ипотечной квартиры в аренду — на грани выгоды, но при определенных условиях она может быть привлекательной.

Ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина замечает, что заработать на сдаче в аренду ипотечной квартиры реально. «Если первоначальный взнос будет выше — более 40%, то это позволит заемщику полностью покрывать ипотечные платежи за счет аренды и получать доход практически сразу».

Как отдельный вариант нужно рассматривать покупку недвижимости в качестве обеспечения будущего дохода в старости или для отселения детей в будущем. В этом случае сдача квартиры в аренду, даже если покрывает лишь часть ипотечных платежей, остается интересной.

6. Цены на недвижимость нестабильны

Рынок ожидает скорее роста цен на недвижимость, хотя тенденции неоднозначны.

«Цена за квадратный метр складывается из затрат и прибыли застройщиков, — говорит Павленко, — а мы знаем, что цены на бензин только растут, цены на стройматериалы и услуги также не стоят на месте. Потому снижение стоимости квадратного метра во вновь построенном жилье возможно только при господдержке застройщиков».

«В России сворачивается долевое финансирование, — напоминает Егор Колесников, — застройщики переходят на проектное». «Покупатели обоснованно опасаются роста цен на недвижимость, — говорит он.

— При этом застройщики поспешили нарастить число оформляемых разрешений на строительство, чтобы успеть воспользоваться преимуществами действующего закона».

Однако этому противостоит негативный внешнеэкономический фон, который будет способствовать снижению цен.  

Главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин считает, что в некоторых регионах страны цены могут снижаться из-за строительства большого количества нового жилья. В других, наоборот, возможен рост цен из-за улучшения инфраструктуры.

Генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз» Олег Лагуткин подчеркивает, что рынок ожидает, скорее, роста стоимости жилой недвижимости вследствие введения нового механизма приобретения новостроек: счета эскроу. «А, как правило, за ростом стоимости первичного жилья, следует, может быть и не столь же значимый, но все-таки рост стоимости вторичного жилья», — говорит он.

7. Ставки, возможно, достигли минимума

Снижение ставок на ипотеку напрямую зависит от снижения инфляции, а также от снижения ключевой ставки Центробанка. А их уменьшение, как минимум, замедлилось.

«Учитывая слабость рубля и валютные интервенции, вряд ли в ближайшие два года процентная ставка уменьшится более чем на 1-1,5%», — подчеркивает президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян.

«Темпы снижения ставок уже замедлились, и в ближайшем будущем средняя ставка по ипотеке не опустится ниже 7%», —говорит Анастасия Соснова, аналитик инвесткомпании «Фридом Финанс». «У многих банков уже достигнут предел доходности», — замечает Сергей Павленко.

«Прогнозировать кредитные ставки в нашей стране — дело неблагодарное, — иронизирует Сергей Мохнарь. — На их размер влияет в большей степени даже не ЦБ, а геополитическая ситуация. В первую очередь — санкции».

«При введении новых санкций ослабление рубля может продолжиться, — замечает кредитный специалист компании Rosfinex Алексей Буянкин. — В этом случае ЦБ будет вынужден повысить ключевую ставку. Деньги станут дороже для банков, а банки будут их давать по более высоким ставкам частным лицам».  

«Банк России повысит ключевую ставку с высокой долей вероятности — для стабилизации ситуации в финансовой сфере, —говорит генеральный директор компании «Проминстрах» Илья Озолин. — Поэтому, если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас: надеяться на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит».

8. Альтернатив для банков почти нет

В своих кредитных программах банки продолжают усиливать акцент на ипотечных кредитах и при этом улучшают условия для их погашения.

Дмитрий Монастыршин отмечает, что в ситуации снижения ставок по вкладам зафиксированные ставки по ипотеке обеспечивают высокую маржинальность на длительном горизонте. Еще одна причина: спрос на кредиты со стороны корпоративных заемщиков остается слабым, и банки видят потенциал расширения бизнеса прежде всего в рознице.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ профессор Александр Цыганов говорит, что регуляторные стимулы Центробанка обращены в пользу ипотеки.

К тому же, отлаженный процесс ипотечного кредитования очень привлекателен для банков: кредит выдается на много лет, можно эффективно организовать кросс-продажи и т. д.

Это позволяет быстро нарастить активы и показать выполнение бизнес-планов.

При этом надо иметь в виду, что ипотечный кредит банки предоставляют при долгосрочных гарантиях стабильного дохода. «По критериям стабильности дохода, стабильности жизненной ситуации банки оценивают потенциальных ипотечных заемщиков», — говорит Алексей Буянкин.

Ключевые факторы для банка: стабильная работа, хорошая кредитная история, невысокая относительно получаемых доходов долговая нагрузка, наличие погашенных крупных кредитов. При выполнении этих условий, говорит эксперт, банки с удовольствием предоставляют ипотечный кредит, так как риск невозврата по ним минимален.

«Ведь россияне — ответственные ипотечные заемщики, — говорит Цыганов. — В России люди в среднем в два раза быстрее, чем в западных странах, гасят свои ипотечные кредиты — боятся потерять жилье. А значит, ипотечные кредиты будут и дальше предоставляться в массовом порядке».  

Источник: https://snob.ru/entry/165271/

Как купить квартиру без кабальной ипотеки

Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных. Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека. Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск.

В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. “свободный рынок” уже практически везде “сам отрегулировал” соотношения между стоимостью жилья и его арендой. Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано: 2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной. Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир – 2,590,000 рублей.

Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей. Стоимость аренды квартиры – 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.

Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта – на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем: 1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет; 2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет. Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку – нет. В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к.

во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг. Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей.

Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку: 1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или; 2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет. Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному. Мы принимаем эти ужасные условия.

Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём квартиру в аренду. Берём квартиру в аренду, чтобы “переплачивать чужому дяде” Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.

НО: 1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос; 2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку. Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа! Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё. Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ! И вот что мы получаем в результате. В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем: Год 1:

(43,062 – 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 – 17,000)
12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2: 687,744 312,744 = 1,000,488 рублей или 598,620 223,620 = 822,240 Год 3: 1,000,488 312,744 = 1,313,232 или 822,240 223,620 = 1,045,860 Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку “ипотеки”. Кому лень считать, сообщаю: вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется. С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты). При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной “подушкой” кэша на всякий непредвиденный случай! Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу. Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные). Вся лирика вроде “живём в своём жилье”, “не надо ютиться по съемным квартарам”, “зато уже можем делать ремонт”, активно навязываемая банками – не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь. Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год. Ещё немного о росте цен и процентах Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов… Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы. Короче говоря – если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений. Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления. Начало первого года: кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе. Год 1 закончился:

у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается

412,500 312,744 = 725,244 или 412,500 223,620 = 636,120 Год 2:

725,244 1,1 312,744 = 1,110,512 или

636,120

1,1 223,620 = 923,352

Год 3:

1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308 или

923,352

1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:

1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482 или

1,239,307

1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:

2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 – Оно? или

1,586,858

1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6: Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире. Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц). Год 7: Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц. Вот такая незамысловатая математика. 15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

Квартира Аренда Недвижимость Финансы Ипотека Текст Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_kupit_kvartiru_bez_kabalnoy_ipoteki_1898563

Квартира: Снимать или брать ипотеку (расчеты)

Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

Вчера и сегодня появилось пару постов про аренду квартиры, в х к которым затронули вопрос, что лучше – аренда или ипотека. Понятно, что ипотеку никто не любит. А давайте попробуем убрать эмоции и просто посчитать.

Краткое содержание для лиги лени: за аренду вы заплатите больше, чем процентов но, если повезет, можете отложить денег больше, чем стоит квартира.

Итак, я взял за основу для расчетов вот этот :

Ипотека актуальна, когда месячные проценты ниже цены съема аналогичного жилья. Например двушка 2 млн. Своих 400. Ипотека 1.6 млн. Процент 12 годовых. Месячные проценты за пользование телом кредита 16 тысяч. Если за 10 можно снять. То снимайте за 10, остальное копите пока не насобираете 1 млн.

В инете даже калькуляторы есть. Которые посчитают, учитывая подорожание жилья и проценты по вкладу

Не знаю, что это за калькуляторы, я сам как калькулятор. Итак, заходим на сайт банка и считаем ипотеку. Я специально взял условия похуже, 12%, хотя сейчас легко можно получить кредит под 11%. Ну, так, с запасом.

Получилось вот что:

Т.е. при кредите на 15 лет под 12% ежемесячный платеж составляет 19 000 руб. и переплата составляет  аж… ну вы сами видите. Эта переплата и есть проценты.

Давайте предположим, что эту квартиру можно снимать за 10 000, как в комментарии, который я взял за основу (я прикинул по авито – вроде, реальные цифры, но вы меня поправьте, если что).

Итак, считаем, сколько мы заплатим за аренду за 15 лет. Для расчета я принял, что арендная плата будет подниматься на 5% ежегодно, что ниже даже официальной инфляции.

Итак, арендная плата по годам и сумма за год:

1. 10 000 * 12 = 120 000

2. 10 500 * 12 = 126 000

3. 11 025 * 12 = 132 300

4. 11 576 * 12 = 138 912

5. 12 155 * 12 = 145 860

6. 12 763 * 12 = 153 156

7. 13 401 * 12 = 160 812

8. 14 071 * 12 = 168 852

9. 14 775 * 12 = 177 300

10. 15 514 * 12 = 186 168

11. 16 290 * 12 = 195 480

12. 17 105 * 12 = 205 260

13. 17 960 * 12 = 215 520

14. 18 858 * 12 = 226 296

15. 19 801 * 12 = 237 612

Сумма за 15 лет= 2 589 528 руб. Хмм. интересно. Это – деньги, которые уходят какому-то “дяде” и это больше, чем переплата за кредит (которая тоже уходит “дяде”) на 733 тыс. Что интересно – даже если аренда не будет увеличиваться, то сумма за аренду составит 1 800 000 руб., т.е. не сильно ниже ипотечных процентов.

Ок, давайте посмотрим, а что будет, если откладывать излишек (т.е. разницу между ипотечным платежом и арендой) и еще куда-то вкладывать под проценты.

Возникает вопрос – под какие проценты? Если вы умеете хорошо инвестировать или играть, ну, скажем, на бирже или в казино, то вам, я думаю, этот пост вообще не интересен, а вот для большинства доступны (в силу разных причин, будь то занятость или лень) только вклады в банках.

Сейчас самый хороший процент, если верить banki.ru – 9,85%. Давайте возьмем с запасом – 12%, но для упрощения подсчетов не будем считать ежемесячную капитализацию (уверяю, что это всё равно сильно лучше). Итак:

1. В первый год мы сможем отложить (19 200 – 10 000)*12 = 110 400 (напоминаю, что мы не считаем ежемесячную капитализацию, но в будущем эту сумму мы инвестируем аж под 12%)

2. Во второй год мы сможем отложить (19 200 – 10 500)*12 = 104 400. Т.е. мы откладываем только разницу между платежом по ипотеке и арендной платой. Дополнительно, у нас накапали проценты за сумму предыдущего года – 13 248 руб. В сумме к концу второго года у нас накопилось 228 048 руб.

Аналогично, насчитываем остальные года:

3. 353 514

4. 487 423

5. 630 454

6. 783 353

7. 946 943

8. 1 122 124

9. 1 309 879

10. 1 511 297

11. 1 727 572

12. 1 960 021

13. 2 210 103

14. 2 479 420

15. 2 769 738

Итого, к концу 15-го года у нас будет 2 769 738 руб.

Много это или мало? Сколько будет стоить аналогичная квартира через 15 лет? За последние 15 лет квартиры подорожали раз этак в 5, и тогда за 15 лет вы как раз наскребете на первоначальный взнос.

Но так считать неправильно – сейчас квартиры так не растут в цене. Например, за последние 5 лет квартиры подорожали всего на 9% (примерно), а если брать последние 3 года – так даже и подешевели.

Я не возьмусь прогнозировать, а вы?

Тут есть еще один момент – нужно быть очень финансово дисциплинированным и откладывать при любых обстоятельствах и не тратить эти деньги ни в коем случае. Многие ли так умеют?

И ещё один момент – все эти 15 лет придется жить в съемных квартирах, что связано с переездами, невозможностью изменить квартиру под себя, с “тараканами” хозяев и т.п.

В общем, думайте сами, решайте сами…

Источник: https://pikabu.ru/story/kvartira_snimat_ili_brat_ipoteku_raschetyi_5216408

Ипотека за чужой счет

Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

Можно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи.

Это — в теории. На практике все не так просто.
Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру).

На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко. В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора. Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена.

Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц.

Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя. Из всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %.

А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком.

«Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.

В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения.

Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита. Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку.

При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на 2–3 пункта выше.

Кроме того, добавляет Наталья Кулагина, если заемщик заранее заявляет о своем намерении сдавать залоговое жилье, это может повлиять на требования банка к первоначальному взносу.

Допустим, если при покупке недвижимости в целях проживания размер первоначального взноса составляет 10 %, то при приобретении жилья для его последующей сдачи в аренду — не менее 50 % от стоимости недвижимости.

Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на 20–30 %. Это связано с повышенными рисками причинения ущерба квартире ввиду проживания в ней посторонних лиц.

Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров. Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту. Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной. Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора. Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры. Итак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать. Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью.

По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах.

На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой.

Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 28–30 тыс. рублей в месяц.

Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче.

Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление. Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам.

Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за 5–5,5 млн рублей. Теперь рассчитаем, при каких условиях ежемесячный платеж по ипотеке, полученной на покупку этой недвижимости, может быть менее или равен 22 тыс. руб.

Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.

Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.

Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на 1–2 пункта. По кредиту в 2,5 млн рублей, взятому на 20 лет под 11 %, общая переплата составит 2 761 000 рублей, а средний ежемесячный платеж будет равен 21 920 руб.

В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей. При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской.

Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за 3–3,5 млн рублей. Сдать такую квартиру получится в среднем тысяч за 20, минус налог 13 % (2 600 рублей) и расходы на квартплату (около 3 500 рублей) — итого 13 900 рублей чистого арендного дохода.

Для того чтобы ипотечный платеж не превышал 14 тыс. рублей, в кредит можно взять не более полутора миллиона. То есть для того, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, еще полтора придется добавить из своих средств. В этом случае первоначальный взнос составит 50 %, поэтому можно рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке.

Подобная ситуация складывается и в других российских городах. Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке. Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

Татьяна Баирампас

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/60-issue-32-columns/2299-kak-pogasit-kredit-s-pomoshyu-arendy

Что выгоднее в Москве: аренда или ипотека

Ипотека с первоначальным взносом МСК,сдавать кв. В аренду и покрывать ипотеку этими деньгами

Мысли о том, что выгоднее – взять ипотеку или продолжать жить в съемной квартире и пытаться накопить на собственное жилье, наверняка хоть раз посещали любого человека без собственного угла.

В Москве эта проблема особенно актуальна – здесь много приезжих, а цены на жилье самые высокие в стране. Большинство уверены, что своя квартира, пусть и купленная в кредит, однозначно выгоднее арендованных квадратных метров.

Так ли это? Попробуем разобраться вместе с экспертами и калькулятором в руках.

Для начала проведем самые предварительные расчеты – за основу возьмем стандартную однокомнатную квартиру, расположенную в спальном районе столицы, в пешей доступности от метро.

В большинстве случаев цена ее будет не меньше шести млн рублей – будь то Беляево, Царицыно, Левобережный или другой район.

Разумеется, могут быть варианты, но купить полноценное жилье в хорошем состоянии дешевле – задача крайне сложная. “РГ” подтвердили это сразу несколько риелторов.

Допустим, у вас есть 1,2 млн рублей личных сбережений – это ровно 20% от стоимости долгожданной квартиры, с таким первоначальным взносом ипотеку без проблем дадут большинство банков. Процентная ставка вряд ли будет ниже 10%. Сумма кредита, соответственно, 4,8 млн рублей.

Проведя несколько манипуляций с калькулятором, выясняем – ежемесячный платеж в случае ипотеки на 10 лет составит 63,4 тыс. рублей, а если кредитоваться на 20 лет, то каждый месяц придется относить в банк 46,3 тыс.

Переплата по процентам в первом случае 2,8 млн рублей и во втором – 6,3 млн.

В России начали чаще брать семейную ипотеку

А сколько же стоит аренда такой квартиры? В районе 30 тысяч рублей в месяц. К тому же вам не нужно делать ремонт и покупать всю бытовую технику и мебель, а при покупке жилья в ипотеку этих расходов не избежать. Выходит, в краткосрочном планировании аренда выгоднее ипотеки? Да, если первоначальный взнос ощутимо не превышает половину стоимости.

Руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов по просьбе “РГ” сделал свои расчеты. За основу он взял двушку с хорошим ремонтом на вторичном рынке в московском спальном районе.

Средняя цена – 9,3 млн рублей. Посчитаем выплату ипотеки на семь лет, говорит он, на такой срок ее берут чаще всего.

Получается, что если первоначальный взнос будет даже 30%, то ежемесячный платеж при банковской ставке 11% составит более 110 тысяч рублей.

Идеальный первоначальный взнос – 70 процентов. Тогда платеж будет посильным

“Аренда такой же двушки и в таком же месте обойдется более чем вдвое дешевле – с вполне приемлемым ремонтом она будет стоить 50 тысяч рублей в месяц, – говорит Попов. – Чтобы снизить ежемесячные платежи по ипотеке до уровня арендной ставки, нужно внести первоначальный взнос порядка 70%”.

Накопить – реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать.

В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru – они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы.

И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей – это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья – на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% – тоже средний показатель.

“Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, – делятся результатами исследователи.

– В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический.

Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит”.

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются – в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова, впрочем, указывает, что в некоторых столичных районах при средней зарплате и накоплениях около 1,5 млн рублей накопить на собственную квартиру вообще не получится, особенно если жилье будет стремительно дорожать. “Выгода ипотеки состоит прежде всего в том, что кредит позволяет “заморозить” цену и размер ежемесячного платежа, – подчеркивает она.

– Возможности арендатора в этом смысле ограничены: аренда с большой вероятностью будет дорожать, плюс к тому моменту, когда на депозите накопится нужная сумма, вырастут и цены на квартиры”. Конечно, вверх могут пойти и ставки по депозитам, что увеличит скорость накопления, но в такой ситуации ­обычно и квадратные метры дорожают, добавляет Филатова. Так что уверенным в выигрыше быть нельзя.

Родные стены

7 лайфхаков, как сэкономить на покупке квартиры

Теперь давайте разберем все плюсы и минусы аренды и покупки жилья в кредит без учета экономики. В первом случае вы можете в любой момент переехать в другой район или даже город – это потребует затрат, но совсем небольших по сравнению с ценами на квартиры.

Это главный плюс. Но и минусов хватает – хозяин может в любой момент выселить, поднять арендную плату, запретить заводить домашних животных или детей, делать ремонт или просто начнет часто досаждать проверками.

Другими словами, съемная квартира – не ваша собственность и распоряжаться ей по своему усмотрению невозможно.

А по ипотеке вы приобретаете квартиру в собственность, можете в ней прописаться, сделать ремонт на свой вкус, завести собаку, кошку и стать, никого не спрашивая, многодетным отцом. Но при этом остаются обязательства перед банком, главное из которых – каждый месяц вносить платеж.

Ощутимая часть этого платежа – не стоимость самой квартиры, а банковский процент за пользование чужими деньгами. Банк даст вам деньги в среднем под 9-11% годовых, а владелец квартиры сдаст ее за 5-6% от стоимости в год.

Так что сдающие жилье внаем москвичи обычно оказываются куда гуманнее банкиров, хотя и сами это не всегда понимают.

В общем, однозначного вывода в квартирном вопросе: “ипотека или аренда”, увы, нет. Очень многое зависит от ситуации. К примеру, вы молоды, мобильны и еще не уверены, в каком городе хотите жить и кем работать даже через год. Тогда есть смысл остановиться на арендованном жилье.

Вы остепенившийся семейный человек с двумя детьми? Тогда вложите материнский капитал в жилье и постарайтесь получить ипотеку с господдержкой, которая снизит банковский процент. Есть и психологический аспект – ипотека обычно дисциплинирует людей, они всегда помнят, что раз в месяц их ждет очередной платеж.

К тому же, если платить побольше, то закрыть ипотеку можно раньше.

Не хотите связываться с кредитами? Трезво оцените себя до принятия решения: хватит ли вам воли при жизни в арендованной квартире каждый месяц откладывать деньги на депозит? Ведь вокруг так много соблазнов! Может возникнуть желание пустить накопления на новую машину, путешествие и т.д. В этом случае копить на жилье придется намного дольше, чем выплачивать потенциальную ипотеку.

Кстати

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад – 16 178.

Источник: https://rg.ru/2019/05/14/chto-vygodnee-v-moskve-arenda-ili-ipoteka.html

Ваши права
Добавить комментарий