Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Обмен муниципальной земли на частную: общий порядок действий по шагам | Земельный эксперт

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

  1. Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
  2. Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Образец договора мены

Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника.

Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках.

Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке.

Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре.

Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

  1. Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
  2. При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
  3. В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
  4. После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
  5. На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
  6. После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

Список документов

В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

  • личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
  • правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
  • технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
  • оценочный акт, при необходимости;
  • разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

Пример по обмену муниципальной земли на частную

Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены.

Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

Заключение

На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

  1. Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
  2. Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
  3. В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
  4. В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
  5. Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
  6. В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
  7. Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов.

Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик.

Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

  • размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
  • сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

Список законов

  • Статья 39.21 ЗК РФ
  • Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора мены земельными участками

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/poryadok-obmena-municipalnoj-zemli-na-chastnuyu/

Основные вопросы, возникающие на практике при заключении договора мены земельными участками

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

С.А. Чаркин

Основные вопросы, возникающие на практике при заключении договора мены земельными участками

Земля в Российской Федерации, являясь объектом различного рода сделок, правовая природа которых определена гражданским, земельным законодательством, продолжает сохранять своё иное, важное значение, как основа жизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды.

Все сделки, совершаемые с земельными участками, условно по их практической реализации можно поделить на две группы: сделки, распространённым предметом которых является земельный участок.

Среди них можно выделить договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, аренды и сделки, предметом которых является земельный участок, но на практике подобные сделки не заключаются или заключаются не совсем часто в силу своей недостаточной правовой урегулированности, либо затруднениями, встречающими на практике. К таковым сделкам можно отнести договор мены, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Рассматривая правовую природу вышеперечисленных сделок, необходимо отметить, что обмен земельными участками в России совершенно не развит и практически отсутствует, но это не означает, что отсутствует сама потребность в нём.

Так, обмен земельными участками был бы эффективен для «развязки узлов», устранения противоречий, оптимизации конфигурации земельных участков при покупке объектов недвижимости на земельных участках.

1 Исторически договор мены появился ранее договора купли-продажи, хотя законодательное признание он получил гораздо позднее. Мена преобладала в условиях натурального хозяйства, но с появлением денег и развити-

1 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М., 2006. С. 98.

ем товарно-денежного обмена была вытеснена куплей-продажей. Согласно ранее действующему законодательству, а именно ст. 27 Земельного кодекса РСФСР 1922 г.

, покупка, продажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались, и совершённые в нарушение этого запрещения сделки считались недействительными, а лица, виновные в их совершении, помимо наказания в уголовном порядке, лишались земли, находившийся в их пользовании.

Закон не содержал прямого запрещения в отношении мены земельных участков, но исходя из того, что ст. 207 ГК РСФСР 1922 г. распространяла действие правил о купле-продаже на договор мены, такой запрет можно было считать установленным.

Необходимо отметить, что земельное законодательство соответствующего периода, исключая мену или обмен земель, устанавливало особый порядок так называемой «замены» земель.

Вместо бывших в пользовании земель участникам землеустройства могли отводиться другие земли из угодий того же рода, с принятием во внимание качества земель по их сравнительной расценке. Земельный кодекс РСФС от 1 июля 1970 г.

также исходил из недействительности сделок, нарушающих право государственной собственности на землю, относя к таковым куплю-продажу, залог, завещание, дарение, аренду. Что же касается мены, то ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г. признавала недействительным не любой обмен земельных участков, а лишь самовольный.

Подобная оговорка, сделанная лишь в отношении обмена земельных участков, объяснялась тем, что в отличие от прочих, таковая сделка при единой государственной собственности на землю была направлена не на смену

собственника участка, а на обмен правами и обязанностями, которыми обладали участвующие в сделке землепользователи.1 19 октября 1994 г. письмом Роскомзема была утверждена первая рекомендуемая форма договора мены земельными участками, но в настоящее время она уже не имеет правового характера.

Впервые возможность заключения договора мены земельными участками была предусмотрена Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», где упоминалось, что граждане и юридические лица – собственники земельных участков, вправе обменивать земельный участок или его часть.

Подобная норма была предусмотрена и Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю». В настоящее время вышеперечисленные акты утратили силу и не действуют.

А правовой режим заключения данного договора регулируется правовыми нормами, закреплёнными в гражданском, земельном законодательстве, действующем на территории РФ.

Поскольку договор мены земельными участками отличается особым объектом, необходимо отметить, что его правовой режим определяется нормативными правовыми актами, устанавливающими и регулирующими правовой режим недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ, под договором мены понимается договор, при котором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно п.

2 данной статьи, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.

При этом, каждая из сторон признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

При рассмотрении предмета договора мены земельными участками мы, прежде всего, ведём речь о земельных участках, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, поскольку только собственник вправе осу-

1 Бабкин С.А. Основные организации оборота недвижимости. М.,

1998. С. 50.

ществлять указанное правомочие по отчуждению земельного участка путём обмена.

Определяя предмет данного договора, необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В связи с тем, что к договору мены земельными участками применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи (ст.

554 ГК РФ), при определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещённые на нём; в чьём ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон. Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка. Именно кадастровый план земельного участка содержит установленные законом сведения, которые позволяют идентифицировать земельный участок и однозначно определить его как предмет договора.2

Весьма спорным в научной литературе является вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора.

Представляется правильной позиция учёных, согласно которой часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок.

В качестве предмета указанного договора нельзя рассматривать земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.

Характеризуя субъектный состав данного договора необходимо уделить внимание вопросу о том, возможно ли рассматривать в качестве субъекта договора мены земельными участками субъект РФ или муниципальное образование. Поскольку данный субъект обладает специальными характеристиками, отличающими его от других субъектов указанного договора,

2 Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 45.

в частности, властными полномочиями, способностью навязывать свою волю другим участникам земельных правоотношений, думается, что в качестве полноправного субъекта договора мены земельными участками его рассматривать нельзя.

Также нельзя рассматривать в качестве субъекта указанного договора и государство в целом, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны.

При рассмотрении в качестве субъектов указанного договора физических лиц следует отметить, что в качестве таковых мы не можем выделять иностранных граждан и лиц без гражданства, так как согласно действующему гражданскому и земельному законодательству они не вправе иметь земельный участок на праве собственности и соответственно распоряжаться им по своему усмотрению путём отчуждения земельного участка.

Несмотря на то, что согласно ст. 570 ГК РФ, закрепляющей общее нормативное положение возникновения права собственности на обмениваемые товары, право собственности по договору мены земельными участками возникает с момента государственной регистрации.

При реализации на практике положений, закреплённых в законодательстве относительно договора мены, возникают следующие вопросы. Так, например, п. 3 ст.

281 ГК РФ предусматривает, что при изъятии земельного участка собственнику предоставляется другой земельный участок, в связи с этим становится непонятным, возможно ли указанную ситуацию рассматривать как договор мены земельными участками. В литературе по данному поводу существуют неоднозначные точки зрения. А.

Л. Корнеев полагает, что договор мены имеет место и в случаях, когда при изъятии земельного участка собственнику предоставляется другой земельный участок.1

Исходя из смысла ст. 567 ГК РФ, которая раскрывает нам общее понятие договора мены и учитывая общепринятое и закреплённое в Гражданском кодексе РФ (п. 2 ст. 154 ГК РФ) общее положение относительно понятия «договора», согласно которому для заключения

1 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М., 2006. С. 98.

договора требуется согласованная воля двух или более сторон.

Представляется весьма сложным определить грань, когда проявляется свободная воля гражданина или юридического лица при заключении договора мены земельными участками, особенно когда одной из сторон данного договора является субъект РФ или муниципальное образование.

И принимая во внимание то, что решение об изъятии – это, прежде всего, публично-правовой акт, носящий волевой характер, на основании которого изъятие происходит независимо от волеизъявления другой стороны, думается, что в данном случае мы не можем говорить о договоре мены земельными участками.

При осуществлении обмена неравноценными земельными участками на практике возникает вопрос о том, считать ли дан

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Источник: http://naukarus.com/osnovnye-voprosy-voznikayuschie-na-praktike-pri-zaklyuchenii-dogovora-meny-zemelnymi-uchastkami

Особенности обмена земельных участков

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество.

А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества.

А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

  • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
  • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой.

Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их.

И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

  • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
  • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
  • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

  • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
  • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
  • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

  • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
  • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

  • он должен быть письменным;
  • его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

  • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
  • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
  • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
  • стоимостные параметры объектов;
  • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
  • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
  • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

  • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
  • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
  • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

  • на руки получить план межевания земли;
  • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
  • ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района.

При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены.

Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

  • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

  • договор мены и все передаточные акты;
  • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
  • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
  • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
  • оценочный акт (если необходим);
  • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

  • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
  • заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

  • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
  • договорные отношения оформляются в письменной форме;
  • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

  1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
  2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
  3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

  1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
  2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
  3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
  4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
  5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

  • и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
  • при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
  • земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Особенности обмена земельных участков Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/obmen.html

Все, что нужно знать о заключении договора мены «подмораторных» земельных участков

Что указывать в договоре обмена земельного участка?

Мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения является болезненной и всегда актуальной темой для Украины.

За долгий срок действия моратория, который ограничивает осуществление права собственности, перед многими землевладельцами возникает вопрос распоряжения земельными участками.

Так появляются схемы обхода законодательства с целью отчуждения земельного участка, которые нередко находятся в «сером» правовом поле или являются полностью незаконными.

Соответственно, возникают существенные риски и для пользователей таких земельных участков. Одной из этих схем является осуществление обмена земельными участками.

Иногда частные нотариусы удостоверяют договоры мены земельных участков с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства с отсутствием электронных копий документов, на основании которых производились регистрационные действия и которые должны быть размещены в Государственном реестре прав. Довольно часто такой обмен удостоверяется недобросовестным нотариусом, который не загружает скан-копии договора мены в реестр или загружает лишь одну его страницу.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 18 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также п. 10 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением Кабинета министров Украины от 25.12.

2015 № 1127, из документов, поданных для регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо обязательно изготавливать электронные копии (путем сканирования), которые приобщаются к делу вместе с заявлением на регистрацию.

Совершенно очевидно, что электронная копия одной страницы документа не является электронной копией документа.

Таким образом, в случае, если нотариус или регистратор не изготавливает электронные копии договора или изготавливает электронную копию только одной страницы, это является прямым нарушением законодательства и может привести к обжалованию такого регистрационного действия или даже его отмены. Впрочем, отсутствие электронной копии договора мены или отдельных его страниц в Государственном реестре прав никоим образом не влияет на права арендатора. Более того, арендатор не имеет возможности видеть документы в реестре, даже если они были должным образом загружены в реестр.

Вопросы вызывает и сама законность заключения договора мены «подмораторных» земельных участков и передачи земельных участков в соответствии с ним.

Согласно ст.

81, 82 Земельного кодекса Украины, граждане и юридические лица могут приобретать земельные участки в собственность на основаниях, установленных законом, среди которых — и приобретение права собственности на земельный участок по договору.

П. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины устанавливает мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев. Однако обмен земельными участками в соответствии с законом является исключением из этого правила.

Согласно ст.

14 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», в случае если владелец земельного участка, который находится внутри единого массива, используется совместно собственниками земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выказывает желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок в границах этого или другого массива.

Однако, как указано в Правовой позиции Верховного суда Украины, изложенной 12.10.2016 в деле № 6-464цс16, ни в Земельном кодексе Украины, ни в других актах законодательства Украины не закреплено возможности мены земельных участков, кроме как на основаниях, определенных в вышеприведенном законе и по схеме «пай на пай».

Таким образом, договор мены земельных участков, проведенный по схеме «пай на пай» и в соответствии с вышеприведенным законом, нарушает законодательство Украины и может быть признан недействительным.

Кроме того, согласно ст. 5, 47, 49 ЗУ «О нотариате», нотариус обязан отказать в принятии документов, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также отказать в совершении нотариального действия, противоречащего законодательству.

Итак, нотариус, удостоверяющий договор мены земельных участков, кроме как в вышеупомянутых случаях, нарушает законодательство Украины и может понести ответственность, в том числе, в виде аннулирования свидетельства о праве заниматься нотариальной деятельностью или ограничения или даже запрета доступа к Государственному реестру прав по результатам проверки Министерства юстиции Украины.

При осуществлении мены земельных участков может пострадать арендатор (арендаторы) земельных участков, особенно, если в договоре аренды предусмотрена возможность его одностороннего расторжения в связи со сменой владельца.

В этом случае возникает вопрос защиты прав арендатора обменянного земельного участка, ведь узнать о смене собственника он может лишь постфактум.

Наиболее логичными действиями арендатора было бы подать иски о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий.

Однако в этом случае возникает проблема доказательства того, что арендатор, не являющийся стороной договора, имеет право подать иск о признании его недействительным.

Согласно ч. 3 ст. 215 Гражданского кодекса Украины, право на подачу иска о недействительности сделки имеет не только сторона такой сделки, но и другое заинтересованное лицо.

Интерес арендатора для суда можно попытаться обосновать следующим образом. Согласно ст. 9 ЗУ «Об аренде земли», арендатор имеет право на преимущественное приобретение арендованного земельного участка в случае его продажи.

Из системного анализа положений Гражданского кодекса Украины, а также в соответствии с установившейся судебной практики понятно, что договор мены является разновидностью договора купли-продажи.

По отношению к субъектам хозяйствования то же самое подтверждаются положениями ст.

293 Хозяйственного кодекса Украины, которая устанавливает, что каждая сторона договора мены считается продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.

Эта же статья отмечает, что к договору мены в определенных случаях применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.

Таким образом, заключение договора мены земельных участков, кроме законодательных запретов, также нарушает преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в случае его продажи.

Исходя из вышеприведенного, заключение договора мены «подмораторных» земельных участков в большинстве случаев нарушает законодательство Украины и является незаконным.

Защитить свои права в такой ситуации арендатор земельного участка может путем подачи исков о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий и/или путем подачи иска о переводе на него прав приобретателя по договору мены арендованного им земельного участка (в зависимости от условий договоров и конкретных обстоятельств дела).

Источник:  

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-vse-chto-nuzhno-znat-o-zaklyuchenii-dogovora-meny-podmoratornyx-zemelnyx-uchastkov

Ваши права
Добавить комментарий