Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

Что решают на общедомовом собрании жильцов?

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

В теории общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (для краткости будем называть его собранием жильцов) представляет собой маленький локальный парламент. Ст.

44 ЖК РФ гласит, что собрание является «органом управления многоквартирным домом». В Жилищном кодексе положения об общедомовом собрании — это статьи с 44-й по 48-ю.

Каждая из них отвечает на «журналистскую пятерку» вопросов: кто, что, где, когда и как, а также дает необходимые пояснения неудобоваримым юридическим языком. 

Рисунок: Ирина Фатеева

Что решают на общедомовом собрании? (Ст. 44 ЖК РФ)

На общедомовом собрании решают все самые насущные вопросы, начиная от выбора управляющей компании и заканчивая размещением рекламы на одной из стен здания. Среди наиболее важных проблем:

  • выбор способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, УК или самостоятельно (для домов, в которых меньше 30 квартир, см. ч. 2 ст.161 ЖК РФ);
  • вопросы реконструкции многоквартирного дома, т.е. возможность сделать пристройку или надстройку, построить сарай, уличный туалет, покрасить стену или потратить часть денег из общего фонда капитального ремонта;
  • возможность выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, о чем мы подробно писали в статье «Восемь главных вопросов о капремонте», а также решение, нужно ли УК, ЖК, ТСЖ и прочим управленцам брать кредит на капитальный ремонт общего имущества или же найдутся другие источники финансирования;
  • выбор способов использования общедомового имущества: например, заключить ли договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций или поделить между собой специальные подсобки, расположенные между этажами. Здесь же выбирают и тех, кто имеет право заключать такие договоры от имени всего дома.

Важно: для ания по вышеперечисленным вопросам необходим кворум, насчитывающий минимум 2/3 жильцов. Для любых других вопросов достаточно пятидесятипроцентного кворума.

На общедомовом собрании также решается, кто и как будет собирать народ на подобные мероприятия: через информационные системы, лично обходить, письмом и т.д. Также выбирается формат ания — очное или заочное.

Как проводить общедомовое собрание? (Ст. 45 ЖК РФ)

Общедомовые собрания имеют свои правила и ограничения. Для начала надо отметить, что проведение одного ежегодного собрания собственников жилья является обязательным, а любое другое собрание будет внеочередным.

Вопрос о том, как и когда проводить обязательное собрание, утверждается на первом таком собрании, а любое внеочередное созывается по инициативе наиболее активного собственника жилья.

Он же, кстати, должен и оповестить всех жильцов минимум за 10 дней до дня собрания — либо по почте заказным письмом (в ЖК так и прописано, что если хочешь собрать 80 квартир, то отправь соседям 79 заказных писем — смотрите ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), либо вручить их лично под подпись.

В письме должно быть указано следующее: кто инициатор, форма собрания (очная или заочная), дата/место/время, повестка дня, а также место, где можно ознакомиться с дополнительной информацией о собрании.

Для проведения годового собрания необходим кворум, насчитывающий минимум 50% жильцов, однако для решения самых важных вопросов необходимо присутствие уже 2/3 всех собственников квартир, как было сказано выше.

Тем не менее, даже неполное собрание может обсудить самые важные вопросы и придумать, что делать дальше.

К примеру, в доме, где есть порядка 80 квартир, даже 40-50 человек могут радикально решить ряд животрепещущих проблем: вопрос о музыке после 23:00 или разрисованных коллекторами стенах.
Кто решает? (Ст. 46 ЖК РФ)

Решения по любым бытовым вопросам на собрании жильцов принимаются простым большинством (опять же за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, по которым нужны голоса 2/3 жильцов).

Интересно, что жильцы могут принимать решения только по тем вопросам, которые есть в повестке дня, поэтому предложения из серии «а давайте обсудим…» не будут включены в итоговый протокол и не имеют никакой силы.

Но если вдруг на собрании неожиданно всплывают наиболее насущные темы, то можно указать, что их обсуждение состоится на следующем заседании.

Принятые решения оформляются в форме специальных протоколов, которые затем хранятся в офисе управляющей компании, а их копии в обязательном порядке должны быть вывешены в подъезде не позднее, чем через 10 дней после собрания.

Решения обязательны для исполнения всеми жильцами, даже теми, кто не участвовал в ании.

Однако если они нарушают права кого-то из собственников, то никто не мешает обратиться в суд и аннулировать принятое на собрании жильцов решение.

Заочное и очное ание (ст. 47 и 48 ЖК РФ)

Вышеупомянутое заочное ание может быть проведено, если не собрался кворум. Повестка дня остается той же самой, а инициатор должен оповестить жильцов о том, на какие вопросы должны быть даны ответы и куда их сдать.

В идеальном варианте собственникам квартир должны быть разнесены анкеты с перечислением вопросов и тремя пустыми квадратиками для «за», «против» и «воздержался».

Выбрать можно только один вариант, иначе документ признают недействительным.

К анкете собственники должны приложить сведения о себе и документы, подтверждающие право собственности голосующего. Если вы живете в квартире, которая записана, допустим, на бабушку из Сургута, то ать вы не имеете права: не собственник же.

Очное ание — процедура нехитрая. Собственник жилья может прийти ать лично, а может отправить и своего представителя, но такая передача прав должна быть оформлена либо у нотариуса, либо самостоятельно через простую письменную доверенность. Проать за повестку дня можно устно или письменно в зависимости от того, какой способ выбрали организаторы собрания.

Примечателен пункт 3 ст. 48 ЖК РФ, гласящий, что количество собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

То есть чем больше площадь и количество его квартир, тем больше имеет собственник (очевидно, что именно этот пункт может перевернуть все ание с ног на голову и серьезно осложнить жизнь его инициаторам, если они задумают следовать букве закона).

Итого

Тот факт, что процедура проведения общедомового собрания подробно описана в Жилищном кодексе, не может не радовать. В пяти статьях (с 44 по 48) есть все указания на тему того, как оповестить, как собрать, что решить и как обращаться со всеми бумажками.

Тем не менее, кодекс кодексом, а все мы знаем, насколько это тяжкий труд — скоординировать даже не самый большой дом и просто пригласить жильцов на собрание: люди заняты, работают, уехали или вообще плюнули на бытовые проблемы.

Но если в доме находится один активный и пробивной жилец, если ему удастся хотя бы один раз собрать людей и показать, что от их решений действительно зависит многое, что их голос правда может повлиять на проблему, то уже второй и третий раз достаточно будет прикрепить лист А4 с объявлением о дате собрания. Люди придут сами — без всяких заказных писем и заочных аний.

Андрей Шенин

10.12.15

Источник: https://knowrealty.ru/chto-reshayut-na-obshhedomovom-sobranii-zhil-tsov/

Уважаемые собственники помещений!
Общие собрания собственников помещений многоквартирных домов, проходившие в очно-заочной форме с 11 ноября 2019 года по 26 ноября 2019 года, признаны состоявшимися. Решения по повесткам дня приняты.


Протоколы собраний от 05 декабря 2019 года: 
корпус 1
корпус 2
корпус 3
УВЕДОМЛЕНИЕо проведении общего собрания собственников помещений жилого корпуса 3, дом 1,  Юбилейный проспект, г. Химки Собрание созывается по инициативе собственника квартиры 76 корпуса 3 Чурсина Анатолия Федоровича
Форма проведения собрания  – очно-заочное ание собственников помещений.
      Дата начала выдачи бюллетеней –  11 ноября 2019 года.
      Дата окончания приема бюллетеней –   26 ноября  2019 года. Время окончания приема бюллетеней –  20 часов 00 минут      Место  размещения урн для приема бюллетеней  – в холле первого этажа корпуса 3.

Собрание  в форме очного ания (совместное присутствие собственников помещений):

– место проведения собрания – г. Химки, Юбилейный проспект, дом 1, холл корпуса 3;

– дата проведения собрания  – 14 ноября 2019 г.;

– начало проведения собрания  – 20 часов 00 минут

     Повестка дня собрания:1. Выборы председателя и секретаря общего собрания собственников помещений корпуса 3.2. Утверждение работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада-обследования фасада многоквартирного дома корпус 3.3. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада   многоквартирного дома корпус 3.4. Утверждение срока проведения первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 3.     5. Утверждение источника финансирования работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 3.6. Утверждение работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 3.7. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 3.8. Утверждение срока выполнения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 3.9. Утверждение источника финансирования работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 3.

10. Утверждение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме  уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

о проведении общего собрания собственников помещений жилого корпуса 2, дом 1,  Юбилейный проспект, г. Химки
 Собрание созывается по инициативе собственника квартиры 23 корпуса 2 Дмитревской Найлэ Ряшитовны
 Форма проведения собрания  – очно-заочное ание собственников помещений.
      Дата начала выдачи бюллетеней –  11 ноября 2019 года.
      Дата окончания приема бюллетеней –   26 ноября  2019 года. Время окончания приема бюллетеней –  20 часов 00 минут
      Место  размещения урн для приема бюллетеней  – в холле первого этажа корпуса 2.

  Собрание  в форме очного ания (совместное присутствие собственников помещений):

– место проведения собрания – г. Химки, Юбилейный проспект, дом 1, холл корпуса 2;
– дата проведения собрания  – 15 ноября 2019 г.;
– начало проведения собрания  – 20 часов 00 минут

     Повестка дня собрания:

1. Выборы председателя и секретаря общего собрания собственников помещений корпуса 2.2. Утверждение работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада-обследования фасада многоквартирного дома корпус 2.3. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада   многоквартирного дома корпус 2.4. Утверждение срока проведения первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 2.     5. Утверждение источника финансирования работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 2.6. Утверждение работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 2.7. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 2.8. Утверждение срока выполнения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 2.9. Утверждение источника финансирования работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 2.10. Утверждение работ по капитальному ремонту грузового лифта в многоквартирном доме корпус 2.11. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по капитальному ремонту грузового лифта в многоквартирном доме корпус 2.12. Утверждение срока выполнения работ по капитальному ремонту грузового лифта  в многоквартирном доме  корпус 2.13. Утверждение источника финансирования работ по капитальному ремонту грузового лифта в многоквартирном доме  корпус 2.

14. Утверждение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме  уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

о проведении общего собрания собственников помещений жилого корпуса 1, дом 1,  Юбилейный проспект, г. Химки
    

Собрание созывается по инициативе собственника квартиры 70 корпуса 1 Алехина Михаила Ильича
Форма проведения собрания  – очно-заочное ание собственников помещений.

      Дата начала выдачи бюллетеней –  11 ноября 2019 года.
      Дата окончания приема бюллетеней –   26 ноября  2019 года. Время окончания приема бюллетеней –  20 часов 00 минут
      Место  размещения урн для приема бюллетеней  – в холле первого этажа корпуса 1.

  Собрание  в форме очного ания (совместное присутствие собственников помещений):

– место проведения собрания – г. Химки, Юбилейный проспект, дом 1, холл корпуса 1;
– дата проведения собрания  – 13 ноября 2019 г.;
– начало проведения собрания  – 20 часов 00 минут

     Повестка дня собрания:

1. Выборы председателя и секретаря общего собрания собственников помещений корпуса 1.2. Утверждение работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада-обследования фасада многоквартирного дома корпус 1.3. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада   многоквартирного дома корпус 1.4. Утверждение срока проведения первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 1.     5. Утверждение источника финансирования работ по проведению первого этапа капитального ремонта фасада – обследования фасада многоквартирного дома корпус 1.6. Утверждение работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 1.7. Утверждение предельно допустимой стоимости работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме корпус 1.8. Утверждение срока выполнения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 1.9. Утверждение источника финансирования работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем трубопроводов горячего и холодного водоснабжения подвалов и технических этажей в многоквартирном доме  корпус 1.

10. Утверждение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме  уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Уведомление об изменении тарифов на коммунальные услуги с 01 июля 2019 года

Источник: http://tsjaist.ru/index.php?id=5

Земельный участок под МКД и придомовая территория – сложности правового регулирования

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/

3 популярные ошибки при формулировании повестки дня собрания

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?
Повестка собрания в обязательном порядке указывается в сообщении о проведении собрания

Обобщили частые ошибки, которые собственники, управляющие компании, ТСЖ допускают еще при подготовке общего собрания, когда формулируют вопросы повестки дня.

Повестка – это те вопросы, которые будут решаться на общем собрании. Основной перечень вопросов содержится в ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Повестка собрания в обязательном порядке указывается в сообщении о проведении собрания. Её нужно заранее тщательно продумать, потому что позже – при ании = повестку изменять нельзя.

Ошибка 1. Принятие решения по вопросу, не включенному в повестку

Если изменить повестку собрания, то суд может признать решение по новому вопросу недействительным

В силу ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Если изменили повестку общего собрания, например, в уведомлении о проведении собрания были указаны одни вопросы, а на самом собрании они изменились или добавились новые, то суд может признать решение по новому вопросу недействительным. В силу п. 1 ст. 181.5 Гражданского кодекса решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня (исключение – если в собрании приняли участие все собственники).

Московский городской суд в определении от 04 апреля 2018 г. по делу N 33-13966/2018 пришел к выводу о недействительности решения общего собрания: В сообщении о проведении собрания была указана повестка, которая включала вопросы:

1.Расторжение договора на обслуживание здания.

2.

Выбор управляющей компании для его обслуживания.

Суды установили, что собранием принято решение по вопросу, не включенному в повестку дня собрания, а именно: заключение договора с новой управляющей компанией на условиях, предусмотренных проектом договора согласно приложению,

«при том, что никаких сведений о проекте договора и принятию решений по нему, утверждению тарифа и условий договора второй вопрос повестки дня не содержал».

Иногда даже незначительное на первый взгляд изменение вопросов повестки влечет признание решения недействительным.

Верховный Суд Республики Татарстан апелляционным определением от 27 июня 2016 г. по делу N 33-10877/2016 признал частично недействительным решение о выборе 8 членов правления ТСЖ из-за того, что в повестку был включён вопрос о выборах семи членов правления.

«избрание восьми членов правления является незаконным, поскольку нарушает ранее утверждённую повестку дня».

При ании число кандидатов составило 15 человек, то есть правление избиралось не единым списком,

«из буквального толкования повестки дня следует, что в правление должны быть избраны семь человек, набравших наибольшее число ; восьмым по количеству кандидатом является Б., избрание которой в члены правления ТСЖ, следовательно, является незаконным».

Однако некоторые суды порой принимают неожиданные решения. Пример – апелляционное определение Пермского краевого суда по делу № 33-2825/2018. Он также оценивал соответствие повестки дня вопросам, поставленным на ание.

Повестка дня была такая:

  1. Анализ и отчет по договору управления многоквартирным домом;

2.

Выбор нового председателя Совета дома;

3. Вопрос о перезаключении договора на управление домом.

По итогам очно-заочного ания приняты следующие решения:

  1. Выбраны председатель и секретарь собрания, члены счетной комиссии.

2.

Создан Совет МКД в составе пяти человек.

3. Утвержден состав совета МКД.

4. Избран председатель совета МКД.

5. Обновлённому составу совета дома поручено подготовить и перезаключить договор управления.

6. В новый договор включен пункт о вознаграждении председателю совета дома.

Районный и краевой суды пришли к выводу, что вопросы одинаковы: «в повестке дня оспариваемого собрания поставленные вопросы идентичны вопросам, указанным в бюллетенях для ания». Решения собрания признаны законными.

Ошибка 2. «Разное»

Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования

Приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Согласно п. 1 Требований вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса предусмотрена законодательством РФ, в протоколе указывается соответствующая формулировка.

Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт «Разное», а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа.

При подготовке собраний некоторые инициаторы не могут определиться с выбором вопросов, которые будут поставлены на ание, и поэтому в сообщении о проведении собрания последним пунктом повестки дня указывают «Разное». Так делать нельзя. Интересный пример мы нашли в апелляционном определении Красноярского краевого суда от 13 февраля 2017 г. по делу N 33-2081/2017. Там под пунктом «Разное» инициатор скрыл более 10 вопросов.

В объявлении о проведении собрания собственникам было предложено принять решение по двум вопросам: 1. Выборы управляющей компании. 2. Разное.

Согласно протоколу фактически принимались решения:

  1. Выбор председателя и секретаря общего собрания и наделение их полномочиями по подсчету и подписанию протокола.

2.

Выбор управляющей организации и заключение с ней договора управления, утверждение перечня, состава и периодичности услуг, утверждение состава общего имущества, установление размера платы за содержание, и текущий ремонт общедомового имущества, утверждение условий договора управления, расторжение договора управления с предыдущей компанией, предоставление полномочий председателю совета дома заверить оригинал договора управления.

3. Об уведомлении о проведении общих собраний и об уведомлении о результатах таких собраний.

4. Об установлении срока передачи показаний счетчиков.

5. О наделении полномочиями управляющей компании представлять интересы собственников по ряду вопросов.

6. О наделении управляющей компании полномочиями производить демонтаж различных конструкций и вывесок, представлять интересы собственников в судах, обеспечивать согласование с операторами связи доступа к общедомовому имуществу.

7. О внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

8. Об установлении порядка оплаты услуг на общедомовые нужды.

9. Об определении источника финансирования за ведение специального счета на капитальный ремонт.

10. О наделении полномочиями совета дома.

11. Об установлении размера платы за пользование общим имуществом дома.

12. О наделении полномочиями управляющей компании истребовать деньги в рамках банкротства предыдущей компании.

13. Об определении места хранения протокола общего собрания.

Суд признал решение общего собрания собственников недействительным, указав, что решение общего собрания было принято по вопросам, не включенным в повестку дня указанного собрания, предварительно доведенную до собственников помещений дома.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 07 февраля 2017 г. по делу N 33-464/2017 признано недействительным решение по одному вопросу, скрывавшемуся в сообщении о проведении собрании членов ЖСК под словом «Разное».

Из протокола следовало, что по этому вопросу было решено увеличить зарплату председателю за счет перераспределения платы за содержание и ремонт здания. На основании этого решения были о изменено штатное расписание, размер заработной платы председателя увеличился до 19 000 руб.

Суд признал это незаконным:

«уведомление о проведении общего собрания не содержит вопроса об утверждении штатного расписания ЖСК с указанием размеров оплаты труда председателя».

Ошибка 3. Бессмысленные вопросы

Некоторые инициаторы включают в повестку дня вопросы, которые не имеют практического значения, потому что они:

– не входят в компетенцию собрания,

– дублируют положения жилищного законодательства,

– их решение ни на что не влияет или они невыполнимы.

Примеры, с которыми мы часто сталкиваемся на практике:

«Утверждение повестки дня собрания». Зачем её дополнительно утверждать? После ее указания в сообщении о проведении собрания менять ее нельзя, дополнительно утверждать ее не требуется. Не понятно, что планирует делать инициатор, если собственники проголосуют «против».

«Наделение Совета дома полномочиями, предусмотренными Жилищным Кодексом РФ (или ст. 161.1 ЖК РФ)». Надо указать, какими именно полномочиями, например, на принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Те полномочия, что перечислены списком в статье 161.

1 Жилищного кодекса РФ без специальных оговорок, есть у совета дома в силу закона независимо от того, примет ли собрание решение о наделении ими или проголосует против такого решения.

Наряду с вопросом об избрании комиссии для подсчета некоторые включают вопрос «о наделении комиссии правом подписи для подсчета на общем собрании». Хотя пунктом 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний и так указано, что реквизиты подписи протокола содержат сведения о фамилии, инициалах лиц, проводивших подсчет , и собственноручную подпись этих лиц, дату ее проставления.

На одном собрании на ание выносился вопрос «о запрете распространения листовок посторонними лицами через почтовые ящики».

Как посторонние лица узнают о таком решении собрания, каким образом собственники будут узнавать распространителей листовок, в каком порядке и какие меры ответственности за нарушение своего запрета они предполагают применять, инициаторы собрания пояснить не смогли, но вопрос решили оставить.

Не торопитесь при подготовке повестки дня собрания: продумайте не только формулировки вопросов, но и решений, которые по этим вопросам будут приниматься. Не загромождайте повестку вопросами, которые на практике никак не будут реализованы.

Почта: info@asusmkd.ru

Источник: https://vk.com/@asusmkd-3-populyarnye-oshibki-pri-formulirovanii-povestki-dnya-sobra

Итоги собрания:

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

Дата и время проведения очного этапа общего собрания – «10» июня 2019 года (начало в 20:00). Место проведения общего собрания: г. Энгельс, ул. Петровская, д. 88.

Заочный этап ания c «10» июня 2019 года (начало в 20:00) до «07» июля 2019 года (до 20:00). В течение этого времени каждый собственник должен сдать в ТСН заполненный бюллетень (решение).

Шаблон бюллетеня-решения

Повестка дня общего собрания:

  1. Избрание Председателя и секретаря собрания из лиц, участвующих в собрании, наделение их правом подсчета .
  2. Обустройство спортивной площадки во дворе дома.
    Спортплощадка затраты
  3. О проведении капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу г.Энгельс ул.Петровская д.88. Утверждение перечня и объемов работ.
  4. О заключении договора с подрядной организацией и утверждении стоимости договора о капитальном ремонте кровли.
    Нефедов_дог_подр_Кровля
    устройство кровельного покрытия
    Козырьки и кабели
  5. О заключении договора с подрядной организацией и утверждении стоимости договора о капитальном ремонте пандусов.
    Договор на работы подъезд № 2,3,4,5
  6. Определение срока проведения капитального ремонта.
  7. Определение источника финансирования капитального ремонта.
  8. Определения лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
  1. Избрание Председателя и секретаря собрания из лиц, участвующих в собрании, наделение их правом подсчета .

Проало:

«за» 8114,1 , что составляет 97,899 % от участвующих в собрании

«против» 0 , что составляет 0 % от участвующих в собрании

«воздержался» 124,5 , что составляет 1,502 % от участвующих в собрании

Принято решение более 50% от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме :

Избрать Председателем собрания Гончарова Г.Д. кв.137, секретарем собрания Негодяева Н.В. кв.152, наделить их правом подсчета .

  1. Обустройство спортивной площадки во дворе дома.

Проало:

«за» 7165,75 , что составляет 86,457 % от участвующих в собрании

«против» 642,6 , что составляет 7,753 % от участвующих в собрании

«воздержался» 479,85 , что составляет 5,79 % от участвующих в собрании

Принято решение более 50% от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме :

Обустроить спортивную площадку 11х24м на прилегающем к дому участке из средств ТСН (без дополнительных сборов) ориентировочной стоимостью 79859,6 руб

  1. О проведении капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу г.Энгельс ул.Петровская д.88. Утверждение перечня и объемов работ.

Проало:

«за» 8009,15 , что составляет 68,386 % от общего числа собственников

«против» 104,55 , что составляет 0,893 % от общего числа собственников

«воздержался» 174,5 , что составляет 1,49 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Провести капитальный ремонт в многоквартирном доме по адресу г.Энгельс ул.Петровская д.88. Утвердить перечень и объем работ (ремонт кровли нежилых помещений и козырьков над подъездами, обустройство пандусов в подъездах).

  1. О заключении договора с подрядной организацией и утверждении стоимости договора о капитальном ремонте кровли.

Проало:

«за» 8039,5 , что составляет 68,646 % от общего числа собственников

«против» 74,2 , что составляет 0,634 % от общего числа собственников

«воздержался» 174,5 , что составляет 1,49 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Заключить договор с ООО «Строительные И Монтажные Услуги Населению» о капитальном ремонте кровли и утвердить стоимость работ по договору в размере 567 105,00 руб.

  1. О заключении договора с подрядной организацией и утверждении стоимости договора о капитальном ремонте пандусов.

Проало:

«за» 7969,45 , что составляет 68,047 % от общего числа собственников

«против» 153,85 , что составляет 1,314 % от общего числа собственников

«воздержался» 164,9 , что составляет 1,408 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Заключить договор с ИП Абдулин Р.Р., о капитальном ремонте пандусов в подъездах и утвердить стоимость работ по договору в размере 98500 руб.

  1. Определение срока проведения капитального ремонта.

Проало:

«за» 8125 , что составляет 69,376 % от общего числа собственников

«против» 74,2 , что составляет 0,634 % от общего числа собственников

«воздержался» 89 , что составляет 0,76 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Определить срок проведения капитального ремонта — 2019 год.

  1. Определение источника финансирования капитального ремонта.

Проало:

«за» 8125 , что составляет 69,376 % от общего числа собственников

«против» 74,2 , что составляет 0,634 % от общего числа собственников

«воздержался» 89 , что составляет 0,76 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Определить источником финансирования капитального ремонта средства фонда капитального ремонта, сформированного из уплаченных собственниками многоквартирного дома взносов на капитальный ремонт, находящихся на специальном счете многоквартирного дома.

  1. Определения лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Проало:

«за» 8163,7 , что составляет 69,706 % от общего числа собственников

«против» 0 , что составляет 0 % от общего числа собственников

«воздержался» 124,5 , что составляет 1,063 % от общего числа собственников

Принято решение 2/3 :

Определить лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты: собственник кв.137 Гончаров Геннадий Дмитриевич

Протокол ОСС №12 16.07.2019

Источник: http://napetrovskoi.ru/obshhedomovoe-sobranie-12/

Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома – Юридические советы

Что предполагает общедомовое собрание для определения источника финансирования?

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.

Что такое общедомовое имущество

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

  1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
  2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
  3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
  4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.

6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.

5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

Кто может пользоваться общедомовым имуществом?

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Ответственность за состояние общедомового имущества

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем ания.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

  1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
  2. Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Мероприятия по содержанию общедомового имущества

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

  • поддержание в надлежащем состоянии электросетей (оценка состояния приборов, замена проводки и пр.);
  • своевременный вывоз мусора и других отходов;
  • контроль за соблюдением пожарной безопасности;
  • уборки внутридомовой территории и земельного участка;
  • уход за насаждениями, которые растут на придомовом участке;
  • ремонт и подготовка дома к эксплуатации к новому сезону (проводится в случае необходимости, особенно актуально перед зимой);
  • плановый осмотр за состоянием общедомового имущества.

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе. За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

Источник: http://zaschita-prav.com/obshhedomovoe-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome-po-zhk-rf/

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Скачать бесплатно: Жилищный кодекс Российской Федерации последняя редакция 2018-2019 года

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Источник: https://lawsymphony.com/chto-vhodit-v-obschedomovoe-imuschestvo-mnogokvartirnogo-doma/

Ваши права
Добавить комментарий