Что написать в ответном иске, если сосед подал на меня в суд за отказ дать разрешение на пристройку?

Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности?

Что написать в ответном иске, если сосед подал на меня в суд за отказ дать разрешение на пристройку?

Последнее обновление: 22.10.2016

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье. Статья 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки устанавливает гражданско-правовые. Так как, в соответствии со ст.

8 ГК РФ, судебные решения могут являться основаниями возникновения гражданских прав, приобретательная давность может являться одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Приобретательная давность регулируется статьей 234 гражданского кодекса (ГК РФ), которая устанавливает, что под лицом, имеющим право приобрести недвижимость на основании приобретательной давности, подразумеваются лишь физические (граждане) и юридические лица. Это означает, что РФ, ее субъекты, муниципальные образования лишены такой возможности.

Это согласуется со ст. 124 ГК РФ (п. 2).

Часть 1 ст.

234 ГК РФ регламентирует, что если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет как своим, но при этом не является собственником этого имущества (земельного участка), то оно может приобрести право собственности на это имущество. П.2 ст.

214 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это означает, что при отсутствии права частной собственности на земельный участок он является государственной или муниципальной собственностью. Отметим, что это относится именно к земле (земельным участкам), тогда как недвижимость, расположенная на ней или движимое имущество имеет иной правовой статус.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности на земельный участок (физического или юридического лица), но никак не муниципальная (или государственная) собственность.

У лица, которое приобрело право собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации (если, конечно, это право подлежит такой регастрации). Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно: 1.

Должен истечь срок давности владения (который составляет 5 лет для движимого имущества, а для недвижимости, в том числе и для земельных участков – 15 лет).

Следует учесть, что давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник, если, конечно, владение предшественника тоже удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства.

До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем. 2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник. Это условие в определенной степени совпадает со следующим. 3. Добросовестность владения, означающая, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

При этом отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца. 4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. не скрывать его и не таить от окружающих. 5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, обязательно должно быть непрерывным, т.е.

должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества. Земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст.

4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости. Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что раньше, согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.

, единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г.

N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном, т.е. фактически нес бремя его содержания и ответственность за него. Скажем, владелец уплачивал земельный налог в течение ВСЕГО периода пользования этим участком.

Далее, владелец мог осуществлять разного рода мероприятия по поддержанию земельного участка в приемлемом состоянии или даже улучшал его. К примеру, владелец удобрял почву на этом участке, выращивал специальные сорта растительности, благотворно влияющие на плодородие почвы, очищал его от камней, пней, корней деревьев, осуществлял мелиоративные работы, построил ограждение и т.д.

Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

В течение трех лет с момента, когда собственник участка узнал о факте владения им со стороны другого лица, он (собственник) имеет право подать в суд иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом лицо, ранее владевшее земельным участком, обратившееся к новому владельцу участка с иском об истребовании его, должно доказать, что он (участок) принадлежит ему на праве собственности (например, предоставив Выписку о праве собственности; если таковое отсутствует, то ему целесообразно вначале оформить свое право собственности на этот земельный участок в соответствии с законом. Ибо, в противоположном случае суд может отклонить иск, что, кстати, подтверждается судебной практикой (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13).

Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу будет являться фактический незаконный владелец, у которого фактически находится земельный участок (землепользователь).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от (дата) N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (пункты 15 – 21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет индивидуальные особенности; а именно: приобретательная давность может быть применима к бесхозяйным земельным участкам, но только к тем из них, от права собственности на которые собственник отказался; кроме того, она может применяться к земельным участкам, находящимся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. По поводу всех иных земельных участков – они не являются бесхозным имуществом. Дело в том, что все иные земли в Российской Федерации являются либо муниципальной, либо государственной собственностью.

https://www.youtube.com/watch?v=UNGJVR5HwWU

Кроме того, имеется судебная практика, когда право приобретательной давности на земельные участки не признавалось за истцами в силу того, что они владели ими НЕЗАКОННО, т.е. не имея полномочий собственника. С одной стороны, это противоречит ч.1 ст. 234 ГК РФ, которая предусматривает владение имуществом (земельным участком) КАК СВОИМ, т.е. она и не требует наличия права собственности на него.

С другой стороны, факт добросовестного владения означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. Если владелец, пользуясь и владея не своим земельным участком, считал, что этот участок находится в частной собственности, следовательно, имеется его собственник.

Это означает, что у владельца право собственности на этот земельный участок отсутствует, о чем он знал. Владелец мог также считать, что это такой земельный участок, от которого собственник отказался. Но и в этом случае владелец знал, что право собственности на данный участок у него отсутствует.

Если же владелец считал, что земельный участок находится не в частной собственности, то в соответствии со ст. 214 ГК РФ, он является муниципальной или государственной собственностью. При этом участок также не находится в собственности владельца. Следовательно, получается, что в любом случае в отношении земельных участков ст. 234 ГК РФ не работает.

По крайней мере, суды нередко делают вывод о незаконности владения земельным участком и на этом основании отказывают в иске на праве приобретательной давности. Как правило, в подобных случаях суды делают вывод о невозможности признать законным факт незаконного (ибо оно не принадлежит владельцу на праве собственности) владения имуществом, хотя добросовестность в порядке ст.

234 ГК РФ может присутствовать. Правда, суды ее, как правило, отрицают, ссылаясь на незаконность владения. Несмотря на то, что, на самом деле, из содержания ст. 234 ГК РФ о добросовестности владения как раз и следует его законность – даже при наличии факта отсутствия права собственности (на земельный участок): главное, чтобы об этом не знал и не должен был знать владелец.

Ибо доказать последнее, очень часто, не представляется возможным.

Отметим, что относительно другого имущества ситуация представляется совсем иным образом. Например, гражданин может владеть автомобилем, собственник которого неизвестен и установить которого не представляется возможным по причине отсутствия госномеров и иных доказательств.

Тогда как установить характер права собственности и определить собственника земельного участка несложно: следует подать заявку на получение сведений о нем в Росреестр (Кадастровую палату). Последний выдаст достоверную информацию обо всех собственниках, которые когда-либо регистрировали свое право собственности на данный земельный участок (при условии, что эта информация там ИМЕЕТСЯ).

Или можно обратиться с заявлением в местную администрацию, которая также хранит сведения о собственнике, так как любой участок отчуждается по соответствующему постановлению. Вот при отсутствии такой информации в Росреестре, в местной администрации как раз может появиться возможность применения ст. 234 ГК РФ о праве приобретательной давности.

В иных же случаях, видится, что способ приобретения земельного участка в собственность, основанный на приобретательной давности, скорее всего, не поможет. Ведь если суду не будут предоставлены доказательства того, что земельный участок находится в частной собственности, он не сможет применить ст. 234 ГК РФ.

А если такие доказательства есть, то при наличии частной собственности на участок суд, скорее всего, также не сможет применить эту норму, но уже по другой причине: в силу недобросовестности владения.

Поэтому, что бы там ни говорили теоретики права, применение приобретательной давности для целей оформления прав на земельный участок, в рамках действующего законодательства, возможно лишь в редких случаях, например, когда собственник сам отказался от этого участка. За редким исключением, судебная практика здесь – отказная.

Правда, может получиться применить эту норму (лишь теоретически) в том случае, если на владельца перешло право узаконения земельного участка от прежних собственников, ибо в таком случае ему не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности в силу того, что право собственности принадлежит ЕМУ и он знает об этом своем потенциальном праве, которое, однако, еще не оформлено в законом установленном порядке, т.е. добросовестность выполняется. Хотя, нам неизвестны соответствующие случаи из судебной практики, когда суды применяли бы эту норму. Ибо при таких обстоятельствах применяются иные способы приобретения права собственности на земельные участки. Хотя, об этом говорить пока что рано. Вот после 01 марта 2015 г., когда возможности по приобретению земельных участков в собственность стали несколько ограниченными, быть может, приобретательная давность – это один из запасных вариантов в этом случае. Правда, неизвестно, насколько адекватно эта норма будет учитываться судами. И, в любом случае, эта норма не может быть применена, если земельный участок не находится в частной собственности. Т.е. ее использование возможно лишь в целях признания права собственности на землю, но никак не при признании права на (бесплатную) приватизацию земельного участка.

С уважением к Вам.

Источник: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/priobretatelnaja-davnost.html

Из-за претензий соседей вынужден снести дом. История «самостройщика», несогласного с решением суда – Недвижимость Onliner

Что написать в ответном иске, если сосед подал на меня в суд за отказ дать разрешение на пристройку?

«Я предлагал компромисс: вот вам мешок картошки и мешок капусты. Даром. Каждую осень по два-три мешка. И забудьте про эти грядки. Нет, не хотят.

Значит, не в овощах дело», — Юрий Демидович водит нас по этажам недостроенного коттеджа и пытается растолковать свое понимание сути затянувшегося конфликта.

Выведенный под крышу и застывший в неготовности трехуровневый дом стоит прямо на границе двух участков и, по словам соседей, отбрасывает тень на их огород. Уже несколько лет спор рассматривается в судах.

Согласно последнему решению, дом Демидовича признан самовольной постройкой и подлежит сносу. Мужчина несогласен и указывает на непоследовательность действий местных чиновников: «Как же так? Сначала исполком дает разрешение на строительство и не видит никаких нарушений, а затем, когда вложено столько денег и сил, уведомляет о принудительном сносе».

Ветхий домик в самом центре Березы — на улице Первомайской — Юрий купил 13 лет назад за небольшие по тем временам деньги — $2700 в эквиваленте. Планировал возвести красивый и просторный коттедж для детей. В 2009 году обратился в райисполком за получением разрешения на строительство.

— Мы с супругой Зинаидой хотели строить отдельно стоящий дом в центре участка. Но главный архитектор района пояснил, что на улице Первомайской в соответствии с планом застройки предусмотрено возведение нескольких попарно сблокированных коттеджей улучшенных характеристик.

Это центр города, и таким образом месту хотели придать презентабельный вид перед проведением областных «Дожинок», — вводит в курс дела Юрий. — В 2009 году мною было получено разрешение на строительство одноквартирного жилого дома [не блокированного, а именно одноквартирного — это важное обстоятельство — прим Onliner.

by], ситуационная схема расположения дома на границе смежных участков была согласована с главным архитектором района, после чего я приступил к работам.

Проект коттеджа Юрий разработал сам: он архитектор по профессии. Застройщиком выступила супруга.

К тому времени владельцы еще двух участков (№15 и №17) на улице Первомайской получили разрешения на строительство сблокированных жилых домов. Демидович же, согласно ситуационной схеме, планировал объединить свой дом №13 с домом №11, однако на тот момент прежние хозяева соседнего дома никакого строительства не планировали и искали покупателей на свой участок.

— Меня не смутило, что сосед не строится. Предполагалось, что новый собственник участка обратится в райисполком, ему выдадут разрешение и он начнет возводить свой дом с условием блокировки с моей глухой стеной. Такая была договоренность с районным архитектором, — поясняет Демидович.

Позже дом №11 с участком был приобретен семьей Закуповских. Конфликт между соседями возник весной 2012 года, когда Демидович активно принялся за строительство.

Закуповские, как выяснится позже, вовсе и не собирались ни с кем «блокироваться». Они хотели лишь реконструировать старый дом, стоявший в центре участка. Семья забила тревогу, увидев, как Демидович возводит стену вплотную к их забору.

По санитарным нормам расстояние от дома до границы соседнего участка должно быть не меньше 3 метров, в данном случае разрыв составлял всего 15—20 сантиметров.

В ответ на жалобу райисполком распорядился приостановить работы до выяснения обстоятельств.

— Летом 2012 года я иду на личный прием к председателю Березовского райисполкома и получаю ответ: оснований для прекращения строительства нет, — говорит Юрий Демидович.

— В подтверждение у меня имеется письмо за подписью зампреда исполкома, где говорится, что строительство может быть продолжено, что проект застройки улицы Первомайской согласован главным архитектором района с привязкой двухквартирных блокированных жилых домов. После этого, успокоившись, я продолжил строительство и вывел первый этаж.

Однако соседи Юрия Петровича на этом не сдались и обратились с жалобами в различные инстанции, дошли до Минстройархитектуры.

Вскоре из министерства пришел ответ, свидетельствующий о нарушении градостроительных норм, регламентирующих расстояние от отдельно стоящего дома до границ соседнего участка.

Березовскому райисполкому при участии Брестского облисполкома было рекомендовано «немедленно приостановить строительство, устранить допущенные нарушения при выдаче разрешительной документации, принять меры к отмене ранее принятых решений и урегулировать конфликтную ситуацию».

Незамедлительно решением исполкома от 6 марта 2013 года дом Демидовича признается самовольной постройкой, и застройщик получает уведомление о сносе.

Единственным выходом оставалось судебное разрешение спора. В первый раз дело рассматривалось осенью 2013 года.

Суд установил, что строительство дома велось на основании решения исполкома и в соответствии с проектной документацией, а потому не может быть признано самовольным.

Что же касается нарушения градостроительных норм, то, согласно заключению суда, они были допущены должностными лицами Березовского райисполкома при согласовании проекта, однако это не является основанием для сноса.

Также были приняты во внимание денежные расходы, понесенные Демидовичем: на момент рассмотрения спора в стройку было вложено более 216 млн неденоминированных рублей, что эквивалентно почти $24 тыс. (фундамент, цокольный этаж, стены первого этажа). Изучив все материалы, суд постановил отменить решение исполкома о сносе.

— Исполком решение суда не обжаловал, и 23 января 2014 года я получил официальное разрешение продолжить строительство. Закупил материалы, сделал перекрытие, поставил второй этаж, — излагает дальнейшую хронологию событий Юрий Демидович. — Строю себе дальше, как вдруг выясняется, что сосед подал надзорную жалобу на решение суда в прокуратуру.

Повторное рассмотрение дела состоялось летом 2015 года, и решение на этот раз было вынесено уже не в пользу Демидовича.

Суд признал несоблюдение расстояния до соседнего участка существенным нарушением градостроительных норм.

В решении подчеркивалось, что разрешение исполкома в 2009 году выдавалось на строительство именно одноквартирного жилого дома, указания на строительство сблокированного дома в документе не содержалось.

В суде бывший архитектор района Алексеюк подтвердил, что для утверждения проекта блокированного дома необходимо было согласие Закуповского, которому принадлежит участок №11, однако данное требование закона архитектурной службой выполнено не было…

В конечном счете суд отказал Демидовичу в жалобе на решение райисполкома от 6 марта 2013 года «О сносе самовольной постройки». Областной суд, куда Юрий Петрович адресовал кассационный протест, оставил решение районного суда в силе.

— Выходит, теперь я снова «самостройщик». При наличии на руках разрешения исполкома на проектирование и строительство, при наличии разрешения на дальнейшее возведение дома, — указывает на абсурдность ситуации наш собеседник.

— Ты стройся, дальше стройся, а потом мы тебя снесем. Что это за подход? Если я такой самовольщик, так остановите меня на уровне фундамента.

Я хотел построить красивый дом для своей семьи, ничего не брал у государства, следовал только решениям местного органа власти. И что в итоге?.. 

Неужели нельзя решить спор как-то иначе, договориться, предложить компенсацию?

— Я предлагал снабжение овощами, предлагал пересмотреть границы участков: они отдают мне землю возле стены, я им выделяю территорию за своей хозпостройкой. Не хотят.

В качестве приемлемой компенсации мне была названа сумма в $10 тыс. Мои слова может подтвердить протокол судебного заседания, где упоминается именно такая цифра. Как вы считаете, $10 тыс.

— это адекватная плата за тень на грядках? Да и есть ли те грядки и много ли той тени?

Закончив беседу с Юрием Демидовичем, мы постучались в соседний дом. Хозяйка Алена Закуповская охотно рассказала нам альтернативную версию происходящего:

— Знаю, прежние хозяева участка не разрешали Юрию строить дом на самой границе. Потом мы с мужем купили этот участок, и сосед, пока оформляли документы, быстро вырыл котлован и приступил к фундаменту.

С нами строительство своего дома Юрий не согласовывал. Ни о какой блокированной застройке нас не уведомляли, ничего такого исполком не требовал.

Стоял на нашем участке старый дом — мы его реконструировали и живем, а больше нам ничего и не надо.

Как-то муж пришел с работы — наш забор повален, стройка кипит. Тут мы не выдержали, начали писать жалобы. Я так считаю: закон один для всех. Если положено отступить 3 метра — отступи.

Ну хотя бы 1,5 метра — и у нас не было бы вопросов. Про $10 тыс., что мы якобы требуем с него, — это вранье. Не нужны нам его деньги. Я просила об одном: раз уж такие неудобства, проведи нам газ. Он промолчал.

Ну, мы сами и провели. Теперь ни в чем не нуждаемся.

Да, тень от стены падает. У нас там картошка растет. Когда шла стройка, весь участок был в мусоре, кусты смородины засохли. С его крыши будет течь вода. Зачем нам эти неудобства? Все, кто приходит к нам в гости, ужасаются: как можно было так близко строить?

Почему он стал строить у самого забора? Мне кажется, Юрий и бывший главный архитектор района что-то намудрили. Участок у него узковат. Может, в центре участка такой большой дом с навесом для машины не помещался?

Мы понимаем, что он вложил много денег. Но ведь надо было сразу договариваться, а не надеяться на авось…

По нашей просьбе ситуацию прокомментировал заместитель председателя Березовского райисполкома Виталий Михнюк:

— За год до проведения областных «Дожинок» в городе обсуждались планы, как облагородить центральные улицы. Собственникам ветхих домов на улице Первомайской было рекомендовано выполнить реконструкцию. Двое соседей (дома №15 и №17) сами инициировали строительство блокированного дома, который красиво смотрелся бы со стороны площади.

У них есть все документы, они согласовали свой проект с архитектором области и получили разрешение на строительство дома блокированного типа. Подчеркну: блокированного. Юрий Демидович со своим соседом не договаривался, и ему было выдано разрешение на строительство одноквартирного дома. А это значит, его объект попадает под нормативы, касающиеся одноквартирных домов.

Одно из жестких требований в данном случае — расстояние в 3 метра от стены дома до забора.

Думаю, начиная стройку на границе участка без согласия соседей, Юрий Демидович изначально шел на определенный риск. Как архитектор, он должен был знать тонкости закона и предвидеть последствия.

В 2013 году было выдано предписание о добровольном сносе. Суд первой инстанции встал на сторону застройщика, приняв во внимание его финансовые затраты.

Позже были прокурорский протест и пересмотр дела, решение о сносе снова обрело силу.

— На протяжении пяти лет райисполком несколько раз разрешал Демидовичу строительство. А теперь признает его дом самостроем. Нет ли здесь нестыковки? — задаем, на наш взгляд, ключевой вопрос.

— Вопрос скорее не к исполкому, а к судам. Мы руководствовались решением суда первой инстанции. Затем суд высшей инстанции принял иное решение — мы обязаны были следовать ему. Строго говоря, райисполком свое решение о добровольном сносе от 6 марта 2013 года не отменял, оно было лишь приостановлено.

Предвидя судебную тяжбу, на момент возникновения претензий Демидович мог переделать проект, перестроить фундамент и цокольный этаж. Сейчас перестройка дома будет стоить намного дороже.

Мы не сторонники жестких мер, пытались наладить диалог между конфликтующими сторонами. Но, поверьте, это нелегко.

Если за семь последних лет они не смогли договориться, то точку в их споре сможет поставить только Верховный суд.

Иначе видят ситуацию в Министерстве архитектуры и строительства, куда Юрий Демидович обратился на личный прием. С обстоятельствами конфликта в Березе знакомился замминистра Дмитрий Семенкевич.

В письме за его подписью сказано буквально следующее: «На основании рассмотренных материалов Минстройархитектуры не усматривает нарушений в части строительства одноквартирного жилого дома по ул. Первомайской, 13, в г. Береза и не считает его самовольным, подлежащим сносу».

Еще одна интересная выдержка из письма: «Ответственность за сложившуюся ситуацию в части застройки ул. Первомайской в Березе несет Березовский райисполком». Наверняка этот документ окажется нелишним при рассмотрении дела в Верховном суде.

Дома и коттеджи под ключ в каталоге Onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2017/01/25/bereza-2

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой

Что написать в ответном иске, если сосед подал на меня в суд за отказ дать разрешение на пристройку?

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов – всевозможных разрешений и согласований.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

То есть сначала надо “построить” дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.

Но факт остается фактом – в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан “темам” и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по “незаконнорожденным” сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил – это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.

При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России

мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.

Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.

Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.

Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда – главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.

Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.

Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.

Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам

Существует некое юридическое понятие – “приобретательная давность”. Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой “приобретательной давности” становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.

Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая “давность” не распространяется. Пример – дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.

Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.

Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.

И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент – не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.

Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают “достроить” имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.

Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Источник: https://rg.ru/2014/07/29/samostroy.html

Ваши права
Добавить комментарий