Что делать, если застройщик предлагает оформить ДДУ и одновременно внести займ?

Регистрация ДДУ: как это делается

Что делать, если застройщик предлагает оформить ДДУ и одновременно внести займ?

Не каждый ДДУ спасает от махинаций и гарантирует защиту прав дольщика на законодательном уровне! Многим известно, что такой договор гарантирует получение прав на собственность, но не все знают – когда и при каких именно обстоятельствах документ вступает в силу.

Иногда в ходе разбирательства вдруг выясняется, что соответствующий договор с заказчиком не зарегистрирован и вообще далек от установленной формы, а сама процедура привлечения соинвесторов нарушена изначально.

Эксперты советуют, что следует предпринять дольщику сразу после подписания ДДУ, чтобы обезопасить себя от риска быть обманутым.

Важно знать, что сделка признается действительной не с момента заключения ДДУ, а даты его официальной госрегистрации.

На законных основаниях: с какого момента начинает действовать ДДУ?

Договор об участии в финансировании строительства на долевой основе может быть заключен между компанией-девелопером и соинвестором.

В тексте четко прописывается, что здание должно быть возведено в обозначенный срок, кроме того, прописываются гарантийные обязательства.

Инвестор обязан внести всю сумму, которая зафиксирована в ДДУ, а девелопер, в свою очередь, обязуется передать объект дольщику, получив от властей «добро» на ввод недвижимости в эксплуатацию.

Но пока этот договор не зарегистрирован, он не является действующим. Лишь соответствующая отметка Росреестра – подтверждение того, что права дольщика теперь под защитой государства.

Что подписывать? Определяет формат договора

Прежде, чем подписывать договор, необходимо убедиться в том, что застройщик предлагает именно ДДУ, а не другой документ, который на первый взгляд может показаться очень похожим по виду и содержанию. Например, к подписи может быть предложено предварительное соглашение, договор о соинвестировании (вне рамок ФЗ-214) или даже – договор о бронировании.

Если дольщик желает, чтобы его права были надежно защищены законом, то какой-либо альтернативный документ, который не является договором долевого участия, ему подписывать не следует. Иначе возникает риск оказаться в очень уязвимом положении при банкротстве застройщика, значительной задержке строительных работ или сдаче жилья с существенными строительными недочетами.

Обычный или предварительный договор: гарантии и защита

Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта.

Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ.

Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.

Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги).

Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж.

Заключение предварительного ДДУ законом не запрещается, однако это – всего лишь документ, отражающий намерение дольщика и застройщика заключить основной договор в будущем. Поэтому настоятельно не рекомендуется перечислять застройщику сумму, указанную в предварительном договоре.

При всем внешнем сходстве с ДДУ, предварительный договор ничего не гарантирует с правовой точки зрения. Его не примут для оформления в Росреестре, да и в случае каких-то «накладок» отстоять свою правоту будет крайне сложно.

Например, ничто не мешает нечестному застройщику заключить такие договора с несколькими покупателями, и соответственно, всем продать одну и ту же квартиру.

Так что, лучше не рисковать деньгами и нервами, а подождать пару-тройку месяцев и подписать нормальный официальный договор.

Документация: готовим бумаги для регистрации

Для регистрации ДДУ нужно следующее: заявления от обеих сторон, а также сам договор со всеми прилагаемыми документами (дополнительными соглашениями, договором о рассрочке, пр.

) в трех экземплярах (все оригиналы). Если, например, участнику долевки предоставлялся какой-либо заем, потребуется также кредитный договор и заявление о регистрации права требования залога.

Образец самого заявления можно предварительно скачать на сайте Росреестра.

Застройщик обязан составить и согласовать с дольщиком документ, в котором подробно описывается объект с указанием расположения квартиры на плане и площади жилья, о котором идет речь в договоре. Оригинал и копию этого описания тоже необходимо предоставить в регистрирующий орган.

  • Юридическим лицам обязательно придется предъявить нотариально заверенные копии учредительных и регистрационных документов, подтверждение постановки на учет в налоговых органах, а также документы о полномочиях руководителя.
  • Физическим лицам, которые состоят в браке, понадобится нотариально заверенное согласие «второй половинки» на заключение договора. Тем, кто имеет статус холостяка, придется сообщить об этом в заявлении.

Разумеется, регистрация предполагает уплату государственной пошлины, и соответствующую квитанцию тоже можно вложить в пакет документов, хотя это необязательно, поскольку необходимые сведения все равно появятся в единой базе.

У каждого застройщика, возводящего новый объект недвижимости, конечно, имеется свой первый дольщик. Регистрация договора, обозначающего для девелопера фактический старт продаж, предполагает предъявление более полного пакета документов, в который входят:

• подтверждение права владения или аренды земли, на которой будут вестись строительные работы;

• копия и оригинальный разрешительный документ на проведение работ;

• проектная декларация;

• оригинальный план возводимого объекта и его копия;

• страховой или поручительский договор.

Если договор ДУ подписан с первым соинвестором, на его регистрацию потребуется десять дней, для дальнейших договоров период ожидания сокращается в два раза. После регистрации дольщику необходимо получить свой экземпляр оригинала договора, которому уже присвоен код и где уже сделана соответствующая регистрационная надпись.

Важно понимать, что если регистрацию инициирует дольщик или его представитель по нотариально заверенной доверенности, а застройщик под любым предлогом отказывается предоставить свою часть документов, не исключено, что он нарочно затягивает с регистрационным процессом. В этом случае ситуацию не стоит пускать на самотек, лучше обратиться к юристам, которые помогут разобраться в вопросе.

Как регистрировать? Варианты для современного дольщика

У дольщиков, желающих официально зарегистрировать ДДУ, есть три абсолютно равнозначных, с законодательной точки зрения, варианта:

  • посетить отделение Росреестра;
  • обратиться через районный многофункциональный центр;
  • завести аккаунт и подать документы в электронном виде на сайте регистрирующего органа;
  • для получателей ипотеки в Сбербанке – доверить процедуру представителям этой кредитной организации и впоследствии здесь же получить готовую выписку;
  • поручить регистрацию договора застройщику.

В Росреестр или в МФЦ стоит прийти с заявлением и документами, полный перечень которых стоит накануне еще раз уточнить, поскольку в нормативные акты и саму процедуру периодически вносятся изменения. После того, как весь пакет принят, ответственный сотрудник выдает расписку, где должна быть разборчиво написана его фамилия и дата.

Оптимальный вариант – никуда не ходить и воспользоваться услугой электронной регистрации. Это удобно как для дольщиков, так и для застройщиков, которые могут не тратить время на визиты к чиновникам. Более того, это самый быстрый способ регистрации. Однако, в этом случае, кроме аккаунта на сайте и документов, необходимо иметь защищенную электронную подпись.

Для открытия аккаунта на сайте нужно перейти в категорию «Электронные услуги», затем – найти раздел о госрегистрации права, а дальше действовать «по указателю». Важно заполнить все указанные поля без пропусков и прикрепить отсканированные копии всех документов.

Многие дольщики теряются на пункте «кадастровый номер» – его можно найти в ДДУ там, где речь идет о предмете договора.

Стоит знать, что требуется выписка из ЕГРП, она может быть передана по электронной почте, но если есть желание получить документ на руки, придется посетить многофункциональный центр.

При получении ипотеки в Сбербанке можно заказать заодно и регистрацию договора, который в таком случае составляется по специально утвержденной форме финансовой организации. Надо только представить запрашиваемые документы и при необходимости – заказать электронную подпись. Остальное выполнят представители банка, а выписку из реестра заемщик получит по электронной почте.

Наиболее простым, хотя и недешевым способом регистрации ДДУ является поручение этого процесса застройщику, многие компании предоставляют такую услугу. Дольщику для этого делать практически ничего не придется, останется только выписать доверенность и затем проверить факт регистрации.

Однако по непонятным причинам застройщик берет за свой сервис немалые деньги, сумма начинается от 30 тыс. рублей. В то время, как при самостоятельной регистрации (через МФЦ или по интернету) все расходы дольщика ограничиваются оплатой госпошлины (примерно 200 рублей).

Кстати, многие застройщики просто навязывают дольщикам эту услугу при подписании ДДУ.

Но такой подход противоречит ФЗ-214, где прямо указано, что дольщик не обязан использовать и оплачивать какие-то дополнительные услуги застройщика, если он подписал основной договор.

Не все знают, что ДДУ можно зарегистрировать самостоятельно, чем и пользуются хитрые застройщики, получая дополнительную прибыль, фактически, ни за что.

Как проверить, что сделка зарегистрирована?

Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:

  • получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
  • получить документ посредством официального онлайн-сервиса.

В МФЦ или в регистрационном ведомстве заявителю предложат написать заявление по форме, попросят паспорт, а также оригинал и копию самого договора. Придется также оплатить небольшую государственную пошлину.

Чтобы решить вопрос через Интернет, необходимо перейти на официальный сайт Росреестра и во вкладке с электронными услугами кликнуть на справочную информацию по всем имеющимся недвижимым объектам. Далее надо ввести данные по объекту и уже после этого сформировать запрос. Затем откроется окно с правами и ограничениями, где должен появиться список, в котором, собственно и находиться договор.

Что делать, если данных о регистрации нет?

Если вдруг ДДУ не окажется в списке – он либо не зарегистрирован, либо пока просто не внесен в список. Стоит посмотреть дату, когда обновлялась информация, сведения о регистрации вносятся в список в течение девяти рабочих дней.

Если спустя этот период данные не появились, скорее всего, регистрации либо не было в принципе, либо получен отказ. В последнем случае заявители должны получить от регистраторов письма, где четко указываются причины отрицательного решения.

Когда, невзирая на все договоренности ДДУ оказывается незарегистрированным, стоит обратиться к застройщику и выяснить ситуацию. Если нормальных объяснений не поступает, это должно очень насторожить дольщика, которому теперь предстоит еще раз проверить благонадежность девелопера. Вполне возможно, придется отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.

Заключение

Итак, ДДУ обретает силу полноценного юридического документа только после успешного завершения процедуры государственной регистрации.

Процедура эта несложная, однако, она требует понимания представленного в данной статье алгоритма действий.

Если полную ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик по доверенности, стоит обязательно проверить, что документ действительно есть в базе ЕГРП.

Очень часто дольщики ошибочно полагают, что ДДУ после регистрации автоматически служит подтверждением права собственности. На самом деле, это право придется регистрировать дополнительно, и в качестве документального основания для этого послужит договор долевого участия.

Источник: https://novostroev.ru/articles/registratsiya-ddu-kak-eto-delaetsya/

Право собственности на купленную в рассрочку квартиру оформляется только после полной оплаты договора – Рынок жилья

Что делать, если застройщик предлагает оформить ДДУ и одновременно внести займ?

29.04.2013 | 10:00 27289

С каждым месяцем рассрочка становится все более популярным механизмом покупки жилья на первичном рынке Петербурга. И если раньше застройщики в основном предлагали выплачивать стоимость квартиры лишь до момента сдачи дома, то сейчас они делают ставку на более длительные сроки.

По мнению экспертов, главными причинами роста популярности рассрочки является повышение ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований банков к заемщикам.

Сейчас рассрочку в том или ином виде предлагают практически все застройщики Петербурга (см. таблицу).

По любым схемам Застройщики уже начали запускать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). До недавнего времени такие предложения встречались лишь у тех компаний, которые продают жилье с помощью механизма ЖСК.

Как поясняет генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова, когда недвижимость приобретают путем вступления в ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая.

Но в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность покупателя жилья оплатить пай в полном объеме лишь до момента завершения строительства. Таким образом, механизм ЖСК позволяет предоставлять рассрочку фактически на любой срок.

Компании, которые продают жилье по договорам долевого участия (ДДУ), главным образом предлагали рассрочку лишь до момента завершения строительства – максимум на два-три года.

Теперь ситуация поменялась. Так недавно компания «ЮИТ», которая продает жилье исключительно по ДДУ, предложила покупателям семилетнюю рассрочку на квартиры в строящихся домах. Эксперты утверждают, что в скором времени этому примеру последуют и другие участники рынка.

На любой стадии Дело в том, что 214-й закон позволяет предоставлять практически любые виды рассрочек. В соответствии с 5-й статьей 214-ФЗ, оплату по ДДУ можно производить единовременно, либо – в установленный этим договором период.

То есть, по словам ведущего юриста ООО «Лигал студио» Олега Никифорова, стороны могут определить любую дату оплаты или договориться о поэтапном внесении платежей – вне зависимости от стадии строительства дома.

«Более того, законодательство не запрещает вносить часть оплаты по договору как до, так и после сдачи дома в эксплуатацию», – резюмирует эксперт. При оформлении права собственности на жилье, купленное по ДДУ, регистрирующий орган требует подтвердить исполнение дольщиком обязанностей по оплате договора.

Но, как уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, по действующему законодательству момент оформления права собственности на жилье, купленное по ДДУ, не зависит от формы его приобретения – будь то рассрочка или 100%-ная оплата.

«Теоретически застройщик может переоформить право собственности на дольщика и до того, как он оплатит полную стоимость квартиры. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности покупателя, скорее всего, будет составлен договор залога жилья в пользу застройщика», – пояснил эксперт.

К тому же 214-ФЗ также позволяет передать квартиру дольщику до того, как он исполнил обязательства по полной оплате стоимости договора. «В договоре долевого участия застройщик может установить обязательство передать объект как после полной, так и после частичной оплаты дольщиком цены договора», – поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина.

На птичьих правах То есть теоретически покупатель может получить ключи от квартиры и оформить право собственности до того, как оплатит ее полную стоимость.

В большинстве случаев вы сможете оформить право собственности лишь после того, как перечислите на счет застройщика полную стоимость квартиры. Тем самым застройщики страхуют себя от невыплат со стороны клиентов.

Более того, ряд компаний не станут подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.

Риски и перспективы Эксперты уверены, что в ближайшей перспективе застройщики Петербурга будут все чаще предлагать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). Очевидно, что в этой ситуации рассрочка будет на равных конкурировать с ипотекой.

Уже сейчас, по словам руководителя департамента аналитики «НДВ СПб» Марины Никишовой, по механизму частичной оплаты приобретается до половины квартир в строящихся домах Петербурга и его ближайших пригородов. Впрочем, существует и другое мнение.

Многие застройщики уверены, что пока что жилищное кредитование остается самым популярным механизмом покупки строящегося жилья. По словам директора по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергея Степанова, около 75% покупок на объектах компании совершается на условиях 100%-ной оплаты или с помощью заемных средств.

«В рассрочку приобретают лишь около 25% квартир в наших домах. В последние несколько лет эти цифры достаточно стабильны. Даже рост процентных ставок по кредитам, который наблюдался в конце 2012 года, не сократил числа ипотечных сделок.

Более того, мы заметили обратную тенденцию: количество обращений со стороны потенциальных покупателей жилья в ипотеку увеличилось на 5%», – утверждает он. Главное преимущество механизма частичной оплаты – относительно невысокий процент переплаты по сравнению с банковским кредитом.

Чаще всего застройщики предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо, если речь идет о длительных сроках, – под 8-12% годовых (см. таблицу). К тому же при выдаче ипотечного кредита банки тщательно проверяют потенциального заемщика – застройщики же подходят к этой процедуре по большей части формально.

«Чтобы получить рассрочку, от клиента не требуется дополнительных усилий. Главное – принять решение о покупке квартиры», – подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. Но при всей своей доступности рассрочка несет в себе больше рисков, нежели покупка жилья с помощью ипотечного кредита.

Например, если застройщик окажется банкротом и начатый им «недострой» передадут другой компании, то она, скорее всего, предложит дольщикам, которые не до конца выполнили свои обязательства по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по определенной новым застройщиком цене.

По словам Анны Максимовой, в случае если начнется процесс банкротства застройщика, но дом к тому времени уже будет введен в эксплуатацию, граждане, которые внесли часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Получив ипотечный кредит, покупатель сможет заселиться и оформить право собственности после завершения строительства дома. Купив квартиру в рассрочку, дольщик, скорее всего, получит ключи лишь после того, как внесет не менее половины суммы. А с правом собственности придется подождать – до того, как вы полностью оплатите свою покупку.

Скачать таблицу «Данные о параметрах рассрочек, предоставляемых некоторыми застройщиками/эксклюзивными продавцами Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (.xls, 50 kb)

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/107856/

Хотите ипотеку? Их есть у меня! Длиннопост о нюансах и подводных камнях

Что делать, если застройщик предлагает оформить ДДУ и одновременно внести займ?

По заявкам начинаю серию (надеюсь) постов о нюансах, связанных с ипотечными продуктами, как лицо, непосредственно ими занимающееся.

В данном посте поговорим о моей любимой ипотеке – на приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах.

При выборе квартиры в банке самый частый вопрос – “Подскажите, какой застройщик самый надежный?

Ответ на этот вопрос связан с рядом факторов. Во-первых,обращайте внимание на то, по какой форме договора застройщик будет взаимодействовать с покупателями. Самый надежный способ – по договорам долевого участия в строительстве. Ответственность, обязанность и прочие штуки застройщика перед клиентом обговорены в ФЗ №214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Более того, согласно этому закону застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, аккредитованных в ЦБ РФ.

Так что тут риск минимален. Если вам попадается иная форма договора (например, договор о паевых взносах) – будьте осторожнее.

Наличие такого договора регламентировано только ГК РФ + закрадываются обоснованные подозрения, почему застройщик не хочет работать по ДДУ.

Второй момент, на который стоит обратить внимание – это насколько застройщик известен.

Крупные застройщики воздвигают целые кварталы с садиками и школами, у них большие бюджеты, поддержка крупных банков и прочие финансовые резервы. Также эти застройщики не любят скандалов, т.к.

репутационные риски для них очень чувствительны. Разумеется, даже среди крупняков, попадаются колоссы на глинянных ногах.

Третий фактор – это аккредитация застройщика и возводимого дома в банке, в котором вы подаете ипотеку. Прежде всего, для клиента это означает, что банк и его служба безопасности произвели ряд проверок по данному застройщику. Бонусом будет служить то, что по таким застройщикам в банк нужно предоставить минимальный пакет документов и все делается очень быстро.

Теперь перейдем к самой ипотеке. В настоящий момент в РФ действует программа по гос поддержке строящегося жилья. Это означает, что наша страна субсидирует часть денег банкам, а те снижают для клиентов процентные ставки. По большинству банков сейчас это 11,4%.

Это очень выгодная цифра и в ближайшие лет 5 по ипотекам, думаю, таких ставок мы не увидим. Проблема в том, что программа действует до 29 февраля включительно. И нет информации, что в текущей рыночной ситуации будет продлено.

А если и будет, то, клятвенно вас заверяю, не под 11,4%.

Ипотека по господдержке простая процедура, относительно других видов ипотек. Вам нужно подать заявку в банк, вам будет расчитана платежеспособность.

Далее вы предоставляете в банк документы по объекту покупки – это либо справка о бронировании квартиры, либо проект договора долевого участия между вами и застройщикам. Банк в течение нескольких рабочих дней это дело рассматривает и подписывает с вами кредитный договор.

Далее вы подписываете с застройщиком окончательный вариант ДДУ, чем закрепляете свои намерения. Сдаете это дело в УФРС и ждете, когда пройдет регистрация. А вот теперь о подводных камнях:

1) Во всех регионах страны, кроме СПБ и Ленобласти регистрация договора длится 5 рабочих дней. В Питере это, почему то, растягивается на многие (были случаи до полугода) месяцы. Частично это связано с УФРС, частично с тем, что сами застройщики подают документы на регистрацию поздно.

А делают они это, потому что им удобнее накопить пачку документов и отнести ее всю, нежели бегать по одному.

Иногда копят месяцы)) Поэтому не ленитесь пинать менеджеров для ускорения регистрационных действий! Если регистрация затянется, срок действия КД с банком выйдет и договор может быть рассторгнут

2) Часто застройщики “вынуждают” клиентов открывать аккридетив (специальный счет в банке, куда кладутся деньги и “замораживаются”, пока застройщик не принесет в банк доки о регистрации).

Формально это штука хорошая и банк выступает гарантом в оплате средств, но услуга платная, оплачивает ее клиент.

Поэтому вы всегда можете отказаться от открытия аккредитива, если на это нет веских причин.

3) Иногда некоторые застройщики (как правило регионы – Псков, Новгород, Краснодар, Калининград и т.д.) озвучивают требования, что первоначальный взнос вы им должны уплатить ДО регистрации договора в УФРС.

Рекомендую этого не делать либо обсудить с застройщиком иные способы. Если что-то случится, и сумма крупная – устанете ходить взыскивать. Тем более согласно вышеупомянутому ФЗ 214, застройщик не имеет права брать деньги за неоказанную услугу.

А услуга оказана тогда, когда квартира зарегистрирована. ФАС за это очень сильно бьет.

4) Пока квартира строится, в залоге у банка будет не сама квартира (ее по факту не существует же еще), а права требования по данному договору. Когда квартира будет построена, придет жилищная комиссия, осмотрит все и разрешит сдавать дом. Тут надо понимать, что это не означает, что вам сразу дадут ключи.

У застройщика будет время на реализацию инженерных коммуникаций, внутреннюю отделку и т.д. После того, как застройщик будет готов, начнется оформление права собственности на квартиру в УФРС. Если у вас на это время еще есть ипотека — то вы обязаны оформить эту квартиру в залог банку.

Для этого вам нужно оплатить услуги оценщика, аккредитованного банком, застраховать квартиру и предоставить все в банк. Банк оформит закладную, и эту закладную вы должны сдать в УФРС.

5) Если есть желание – вы можете взять ипотеку не под залог строящейся квартиры, а под поручительство физ. лица, либо под залог уже имеющегося у вас жилья. Тут в разных банках разные ограничения…

6) По приобретению строящегося жилья вы можете использовать мат. капитал как погашение кредита либо как первоначальный взнос.

7) И не забывайте, что кредитные средства в большинстве банков переводятся по всей России без комиссии!

На самом деле об ипотеке я могу говорить достаточно долго, днями и неделями. Прошу задавать ваши вопросы на тему господдержки, строящегося жилья и взаимодействия банков с застройщиками. Буду рад ответить!

Источник: https://pikabu.ru/story/khotite_ipoteku_ikh_est_u_menya_dlinnopost_o_nyuansakh_i_podvodnyikh_kamnyakh_3970435

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

Что делать, если застройщик предлагает оформить ДДУ и одновременно внести займ?

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Ваши права
Добавить комментарий