Арендодатель запросил согласие на поднятие арендной платы

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

Арендодатель запросил согласие на поднятие арендной платы

Всоответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодательвправе потребовать от арендаторадосрочного внесения арендной платы вслучае существенного нарушения сроковее внесения. При этом законодатель нераскрывает понятия существенностинарушения таких сроков.

7.1.Вывод из судебной практики:Уплата арендных платежей в меньшемразмере с просрочками являетсясущественным нарушением договорааренды, при котором арендодатель вправетребовать досрочного внесения аренднойплаты.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009по делу N А52-1183/2008

“…Комитетпо управлению муниципальным имуществомгорода Пскова… обратился в Арбитражныйсуд Псковской области с иском к обществус ограниченной ответственностью”Барс”… о взыскании… задолженностипо арендной плате… и… арендной платыза два месяца вперед…

Согласноматериалам дела арендную плату ответчиквносил не в полном размере и с нарушениемустановленных сроков. Поэтому судыобоснованно, в соответствии со статьями309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189руб. 38 коп. задолженности.

Всоответствии со статьей 614 ГК РФарендодатель в случае существенногонарушения арендатором сроков внесенияарендной платы вправе потребовать отнего досрочного внесения арендной платыв установленный арендодателем срок, ноне более чем за два срока подряд.

Крометого, как отмечено апелляционнойинстанцией, поскольку ответчик уплачиваетарендную плату в меньшем, чем установленосоглашением сторон, размере, при этомдопускает просрочки ее внесения, данныеобстоятельства следует признатьсущественным нарушением обязательствсо стороны Общества.

Посколькусуды всесторонне и полно исследовалиобстоятельства дела, правильно применилинормы материального права, не допустиликаких-либо нарушений норм процессуальногоправа, влекущих в силу части 4 статьи288 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации безусловную отменупринятых по делу судебных актов,отсутствуют основания для их отмены иудовлетворения кассационной жалобы…”

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Даннаяпроблема вытекает из недостаточногоурегулирования Гражданским кодексомРФ ситуации, в которой арендатор вынуждениспользовать имущество с недостатками(п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще неиспользовать его.

Согласноп. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребоватьуменьшения арендной платы, если условияпользования или состояние имуществасущественно ухудшились по сравнению сусловиями, предусмотренными договором,или состоянием на момент передачиимущества. Причем такое ухудшение должнопроизойти в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает.

Однаков ряде случаев арендатор заявляеттребования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФуже в рамках судебного разбирательствапо взысканию с него арендных платежей,хотя до этого он пользовался имуществоми не предъявлял арендодателю каких-либопретензий. В таком случае доказатьухудшение состояния имущества илиусловий пользования достаточнопроблематично.

Крометого, необходимо учитывать, что п. 2 ст.

612 ГК РФ содержит смежную норму, всоответствии с которой арендодательне отвечает за недостатки имущества,если они были оговорены при заключениидоговора, были известны арендатору либодолжны были быть обнаружены им призаключении договора или передачеимущества в аренду.

В случаях, на которыераспространяется действие п. 2 ст. 612 ГКРФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФдля арендатора невозможно, посколькуухудшения состояния имущества илиусловий его использования по сравнениюс предусмотренными договором илисуществовавшими на момент передачиимущества нет.

Многочисленныеспоры возникают также в ситуациях, когдаарендатор не использовал имущество впериод действия договора аренды.

Этоможет быть связано как с обстоятельствами,не зависящими от арендатора ипрепятствующими пользованию имуществом,так и с его собственными действиями,хотя объективная возможность использованияимущества существовала.

В зависимостиот причины, по которой арендатор неиспользовал арендуемое имущество,наступают различные правовые последствияв части внесения арендной платы.

8.1.Вывод из судебной практики:Если имущество невозможно использоватьпо вине арендодателя, арендатор имеетправо на уменьшение размера аренднойплаты в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008по делу N А44-2140/2007

Источник: https://studfile.net/preview/5663112/page:68/

Mosaiikki

Арендодатель запросил согласие на поднятие арендной платы

Может ли арендодатель в одностороннем порядке поднять стоимость арендной платы? Кошка порвала обои — кому платить?

Можно ли расторгнуть договор, заключённый на определённый срок?

Проблемы, связанные с арендой жилья, часто возникают из-за того, что стороны договора недостаточно осведомлены о своих правах и обязанностях. Цель данного справочника — прояснить как арендатору, так и арендодателю содержание закона об аренде жилья.

В справочнике рассматриваются основные проблемы, связанные с арендой жилья, в том числе вопросы, касающиеся заключения договора аренды, повышения арендной платы и прекращения договора аренды.

В справочнике найдутся ответы также и по проблемам, связанным с обязанностью возмещения ущерба, а также с внесением и возвратом залога.

Введение
Договор на аренду — это договор между арендодателем и квартиросъёмщиком, на него имеют влияние, кроме законодательных положений, также оговорённые сторонами факты.

Арендодатель и квартиросъёмщик могут практически свободно договариваться по многим, влияющим на содержание договора, моментам, как например, состояние помещения, ответственность за его содержание, а также размер арендной платы и её повышение.

Законодательство в свою очередь устанавливает как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика права и обязанности, по которым в основном нельзя договариваться иначе. Цель — не допустить ущемление прав квартиросъёмщика.

Таковыми правами являются, например, срок, отведённый квартиросъёмщику для извещения о расторжении договора, процедура расторжения договора, а также положения, касающиеся увеличения арендной платы.

В дополнение к этому Союз потребителей Финляндии опубликовал пособие хороших методов аренды.

Целью данного пособия является помощь советами и указаниями как квартиросъёмщику, так и арендодателю.

Важно, чтобы обе стороны соглашения ещё до составления арендного договора имели информацию о своих правах и обязанностях, во избежание разногласий.

По вопросам аренды бесплатные консультации предоставляются как в муниципалитетах, так и в отделе консультаций Союза потребителей Финляндии, о котором далее дана дополнительная информация. Все вопросы необходимо выяснить до составления договора!

До заключения договора аренды
Арендные отношения во многом опираются на открытость и лояльность между сторонами договора. Поэтому важно, чтобы обе стороны открыто информировали о своих потребностях и ожиданиях в отношении аренды.

Для арендодателя главным является принятие решения, будет ли он искать квартиросъёмщиков на длительный срок или на конкретный, более короткий период.

Квартиросъёмщику также важно продумать до составления договора свои потребности в жилье, подходит ли для его нужд арендуемое помещение по расположению, размеру, цене, продолжительности аренды.

Отправным моментом является то, что все договора обязывающие, в том числе и устные, их нельзя изменить в одностороннем порядке или расторгнуть вопреки договору и обязывающих законодательных положений.

Поэтому важно, чтобы во время переговоров по договору и, особенно до его подписания, обе стороны понимали, на что они обязуются.

До заключения договора стоит его внимательно прочитать и при необходимости удостовериться у профессионала в его содержании.

Поскольку существенной частью договора может быть само помещение и его состояние, то как для квартиросъёмщика, так и для арендодателя важно до начала арендных отношений провести осмотр помещения.

По результатам осмотра стоит составить протокол, которым подтверждается состояние помещения, и внести в него возможные дефекты и повреждения.

Таким образом, можно предотвратить вероятность того, что по окончании аренды квартиросъёмщик будет ответственным за возможно нанесённый предыдущими квартиросъёмщиками ущерб.

Памятка квартиросъёмщика:

  • Отвечает ли помещение нуждам квартиросъёмщика и членов его семьи.
  • Проверить, что у арендодателя есть право на сдачу в аренду помещения.
  • Продолжительность договора: на определённый срок или без указания срока.
  • Сумма арендной платы и основания для её повышения.
  • Какие помещения, например, подвальные или чердачные кладовки, сауна в доме, прачечная, место для машины входят в договор аренды.
  • Входят ли в договор обязанности по содержанию объекта, например, посыпка песком дорожек или подъём флага.
  • Возможные расходы на отопление.
  • Чистка дымоходов, сточных колодцев или заказ топлива / дров.
  • Есть ли в доме Интернет, кабельное ТВ, возможность для их подключения и стоимость.
  • Возможные предстоящие ремонты в доме.
  • Состояние и возраст домашней техники.
  • Сумма и вид залога по договору. О залоге стоит договариваться так, чтобы проценты по нему принадлежали квартиросъёмщику, так как это его средства до того момента, пока не доказано обратное.

Памятка арендодателя:

  • Убедиться в платёжеспособности квартиросъёмщика, запросив кредитную историю. Обдумать значение и влияние возможных просрочек по платежам.
  • У квартиросъёмщика можно запросить рекомендации от его предыдущих арендодателей.
  • Принять решение о виде аренды: на определённый срок или бессрочная.
  • Договорённость о залоге.
  • Решить, разрешается ли в помещении держать домашних животных, курить и пр., и при необходимости внести это в договор.
  • Разъяснить квартиросъёмщику о возможных ожидаемых ремонтах.

Договор без ограничения срока и договор на определённый срок
Договор на аренду жилья можно заключать как без ограничения срока, т. е.

постоянно действующий (toistaiseksi voimassaoleva), так и с ограниченным сроком, когда уже в договоре указывается дата окончания аренды (määräaikainen). Важно, чтобы обе стороны понимали, какой именно договор они собираются заключать.

Договор с указанием срока аренды можно в принципе заключать на любой по продолжительности период.

Использование краткосрочных договоров стараются ограничивать нормативно; так заключённый два раза подряд договор на срок до трёх месяцев с одним и тем же квартиросъёмщиком рассматривается как договор без ограничения срока. Не рекомендуется также без особых причин заключать договора на слишком длительные периоды, например, на срок более 10 лет.

Основным различием между договором без ограничения срока окончания аренды и договором на определённый срок является то, что договор без ограничения срока аренды как квартиросъёмщик, так и арендодатель могут расторгнуть по истечении времени, отведённого для извещения о расторжении договора. Договор на определённый срок связывает обе стороны на весь период, такой договор нельзя расторгнуть обычным извещением за определённое время. Договор, заключённый на определённый срок, заканчивается в указанный в договоре день без отдельных формальностей.

Заключение договора на аренду
Договор на аренду стоит всегда заключать в письменном виде и вносить в него все условия сторон. Устно заключённый договор тоже действителен, но только если он без ограничения срока аренды.

Если о сроке аренды договорённость устная, то она не имеет юридической силы, и в таком случае договор считается постоянно действующим, и расторгнуть его стороны могут в рамках отведённого для извещения о расторжении времени.

Кроме того, проблемой устных договоров является и то, что в последствии практически невозможно доказать его содержание, например при изменении арендной платы.

Сторонами арендного договора являются арендодатель и квартиросъёмщик. Арендодателем может быть как частное, так и юридическое лицо (предприятие, объединение, фонд). Несовершеннолетний также может быть квартиросъёмщиком, но в таком случае арендодатель должен проверить согласие на аренду родителей или опекуна.

Договор на аренду может быть заключён в свободной форме, но существуют и готовые бланки договоров. В договор вносятся данные квартиросъёмщика и арендодателя (имя, фамилия, дата рождения, адрес, телефон, адрес электронной почты).

Правильность данных стоит проверить, так как, например, доставка извещения о расторжении договора предполагает наличие точного адреса. Арендуемый объект также должен быть индивидуализирован указанием адреса, номером квартиры и т. д.

В арендный договор вписываются и прочие, используемые квартиросъёмщиком помещения (подвальные и чердачные кладовки, стоянки для машин и пр.) Сумма и сроки арендной платы, как и основания для ее повышения, и залоговый взнос оговариваются в арендном договоре.

В договор вносятся также и прочие выплаты, не входящие в стоимость аренды (оплата сауны, воды, электроэнергии / отопления, стоянки и т. п.).

Залог по аренде
В договор обычно вносится условие о залоге, согласно которого одна из сторон (чаще всего это квартиросъёмщик) вносит залог, гарантирующий выполнение обязательств по договору. Договариваясь о залоге, оговаривают также и способ его предоставления.

Залог предоставляется после подписания договора, но до передачи помещения квартиросъёмщику. Если квартиросъёмщик не предоставляет залог согласно договорённости, договор можно расторгнуть немедленно, без отведённого на расторжение срока.

По сумме залог не может превышать трёхмесячной арендной платы.

Залог от квартиросъёмщика можно требовать для обеспечения арендной платы или других обязательств по договору (например, компенсация за повреждение собственности арендодателя). Рекомендуется, чтобы залог покрывал все обязательства по договору. Об обязанности предоставления залога арендодателем можно договариваться, например, на случай обеспечения беспрепятственного пользования помещением.

Залогом может быть денежная сумма, товар, обязательства или акции. Типичным залогом является денежная сумма, либо выплаченная арендодателю, либо заложенная на банковском счету. Также страховые компании предлагают залоговую страховку. В договоре на аренду стоит оговорить, выплачивается ли процент по сумме залога, и кому принадлежит процент по залоговому вкладу в банке.

Если арендный договор планируется как долгосрочный, стоит позаботиться о возможных повышениях залога для его соответствия в будущем росту арендной платы.

Страховки
Квартиросъёмщик и арендодатель могут договориться о покупке квартиросъёмщиком страховки домашнего имущества. Такая страховка может покрыть причинённый ущерб движимому имуществу помещения согласно условиям страхования. Однако арендодателю всегда стоит известить свою страховую компанию о сдаче квартиры в аренду.

ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И КЛЮЧЕЙ
Осмотр
Для обеспечения прав как квартиросъёмщика, так и арендодателя стоит провести предварительный осмотр помещения не позднее его передачи в пользование. При осмотре записываются замеченные в помещении дефекты, недостатки и прочие факты.

По фактам, требующим непосредственного ремонта, договариваются о проведении ремонтных работ и сроках их выполнения. Если квартиросъёмщик хочет делать в помещении ремонтные работы или работы по перепланировке, то о них стоит договариваться в письменном виде, поскольку без разрешения арендодателя ремонтные и прочие работы проводить нельзя.

Протокол осмотра датируется, подписывается, каждая сторона получает свой экземпляр, который хранится на протяжении всего срока аренды.

Задержка передачи помещения
Помещение передаётся квартиросъёмщику в день начала арендных отношений, если в договоре не указана более поздняя дата.

Квартира и прочие помещения по договору должны быть в указанный день в пользовании квартиросъёмщика, если не оговорено иначе. Арендодатель обязан компенсировать квартиросъёмщику причинённый ущерб, если передача помещения или его части задерживается.

Квартиросъёмщику также не надо платить арендную плату за те дни, в которые помещение по причине задержки не было в использовании квартиросъёмщика.

После передачи помещения у арендодателя более нет права посещать квартиру без согласия квартиросъёмщика, даже если у него остался свой ключ.

Для контроля за состоянием квартиры и, например, для дальнейшей сдачи в аренду или продажи у арендодателя есть право входа в квартиру. В этом случае надо договариваться с квартиросъёмщиком.

Если квартиросъёмщик отказывается пустить арендодателя в квартиру, тот может обратиться за официальной помощью к полиции.

Ключи
Арендодатель должен передать квартиросъёмщику достаточное количество ключей. Количество ключей зависит от размера квартиры, так для большой квартиры и, например, для квартиры, предназначенной для семьи, необходимо несколько комплектов ключей.

Квартиросъёмщик отвечает за ключи во время аренды и обязан компенсировать расходы по изготовлению дополнительных ключей в случае их утери.

От квартиросъёмщика можно также потребовать компенсацию за изготовление новой серии ключей, если их утеря вызывает угрозу их попадания в чужие руки или, если имеется возможность определить, к чему они относятся.

Продолжение в следующем номере.

Источник: http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen
http://kuluttajaliitto.fi/fileshttp://kuluttajaliitto.fi/files/1548/kuluttaja_vuokra_rus_2012.pdf

Материал публикуется при финансовой поддержке:

Источник: http://mosaiikki.info/lehdet_ru.php?id=2015_107-108_vuokraopas

Договор аренды. На какие требования обратить внимание? – CRE

Арендодатель запросил согласие на поднятие арендной платы

Советы юристов

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность.

Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже – далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора,  его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана  стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора.

В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст.

614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя  подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор.

В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие.

Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей.

Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке.

А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение).

Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи.

Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения.

В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды; 

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики.

Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором».

Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/54454

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

Арендодатель запросил согласие на поднятие арендной платы

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
    Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
    Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
    Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
    Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
    Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:

Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).

Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Источник: https://school.kontur.ru/publications/1655

Ваши права
Добавить комментарий