Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Как не остаться без квартиры и денег

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Как купить квартиру в ипотеку. Делюсь личным опытом

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Последнее обновление: 18-08-2019

Пришло время снова покупать квартиру в ипотеку. Пора расширяться.

На данной странице описал по шагам как проходит весь процесс. В 2019  все этапы будут также актуальны. Узнаете с какими трудностями приходится сталкиваться, как решаются, с чего начать процесс поиска и покупки квартиры, и многое другое.

Сохраняйте ссылку, пригодится когда решите сами взять ипотечный кредит на жилье.

Риэлторы в своем репертуаре

Для тех кто сомневается, стоит ли брать ипотеку. Читайте по ссылке статью //moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku.html

Прикинули с супругой что вроде бы хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке (15%) и можем взять в банке на 15 лет около 3 000 000 рублей. В банк пока что не ходили, но думаю это не проблема.

Начали просматривать варианты квартир.

Нашли в новостройке в одном доме несколько предложений от разных агентств (с черновой отделкой, сдача в конце года). Решил позвонить узнать когда можно посмотреть. Правда выходной день, но почему бы и нет. Думаю за те проценты что берут риэлторы и при том уровень оказываемых услуг, они просто обязаны быть доступны каждый день.

Сделал 3 звонка, по одному уже все продали, по другому только наличка и по документам не понятно что и как, по третьему не дозвонился.

Прошел наверное час. Раздается звонок с номера до которого не дозвонился.

Вроде бы варианты есть, по цене 2 600 000 рублей (черновая отделка), но это не точная цена. Договорились на следующий день созвониться и посмотреть все варианты + уточнить цены.

На следующий день.

В назначенное время позвонил – безрезультатно. Через пол часа тоже самое. Нашел сайт этого агентства недвижимости, там озвученных вариантов не увидел. Видимо риэлтор ошиблась и решила не утруждать себя разговором.

Ну что же, все что ни делается, то к лучшему.

Какие выводы можно сделать:

  • Звонить по объявлениям имеет смысл только после одобрения в банке. Когда уже будет точно известна размер ипотеки. В противном случае есть риск что денег не хватит, да и при поиске будите метаться от варианта дешевле к варианту дороже.
  • Снова убедился что риэлторы в большинстве своем – это бесполезная прослойка на которую приходится закладывать часть денег, которые тратят время и затягивают процесс. Сразу отмечу, так работают не все, но 70-80% точно.

Поиск вариантов квартиры

Договорились с супругой что на просмотры начнем ездить когда получим одобрение в банке.

Для этого нужно выбрать где будем кредитоваться, какую сумму, на какой срок, какие платежи. В ближайшее время этим займусь.

Подробнее о том как выбрать выгодный ипотечный банк и что там нужно узнать, читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

А пока продолжили просматривать объявления.

Варианты на вторичном рынке есть, новостроек меньше, так как район центральный и застройка ведется не такими темпами как на окраине, где выбор намного больше за меньшие деньги.

Но выбор есть.

Встало 2 момента которые смущают супругу и будут тормозить покупку:

  1. Необходимость делать ремонта не очень радует. Хотя в прошлой квартире сделали большую часть сами (брали с черновой отделкой). Тут либо покупать с отделкой, но дороже. Либо делать самим, но дольше.
  2. Старые дома, которым за 20 лет не нравятся, хочется новый. Оно и понятно, но тут нужно понимать, либо залезаем в долги по уши, либо покупаем дешевле и расплачиваемся быстро.

Думаю данные моменты еще будем не раз обсуждать, в процессе просмотров определимся на сколько это все критично.

Более подробно рекомендую прочитать следующие статьи:

Какие выводы можно сделать:

  • Нужно определиться с основными критериями при выборе квартиры. Договорится между собой. Иначе будет много времени тратиться в пустую
  • Есть варианты из чего выбрать, поэтому не стоит кидаться на первый же попавшийся. Если только он не действительно хорош.

Сходил в ипотечные банки

Сегодня сходил в 2 банка проконсультироваться насчет условий по ипотечному кредиту. Ниже кратко впечатления о каждом (может отличаться в зависимости от города, отделения).

Что спрашивал

  1. Максимальная сумма ипотечного кредита с имеющейся зарплатой.
  2. Расчет графика погашения ипотеки на 10 и 15 лет для нужной суммы при дифференцированных платежах. Почему именно диф. платежи, подробный расчет по ссылке //moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html
  3. Какие документы нужно предоставить в банк для заявки на ипотеку, какие документы по покупаемой квартире, список аккредитованных страховых компаний и оценочных фирм.
  4. Куда подавать документы для рассмотрения банком (какой офис).

Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-posledovatelnost.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Оформление ипотеки — сложный и длительный процесс. Заемщик постоянно находится в напряжении: поиск подходящей недвижимости, переговоры с продавцом, ожидание одобрения банка и многое другое.

Но наступает и время спокойствия, когда заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и наступает чувство эйфории.

Этот документ является гарантией серьезности намерений всех сторон сделки и является обязательным этапом процедуры кредитования сделок с недвижимостью.

Что из себя представляет предварительный договор

Предварительный договор — это документальное выражение намерений сторон.

Ипотека оформляется довольно длительное время, поэтому продавец и покупатель (заемщик) должны иметь обоюдные гарантии того, что в последний момент купля-продажа не будет отменена.

Сбербанк — единственное кредитно-финансовое учреждение в России, для которого составление и подписание подобного документа является обязательным.

Предварительный договор страхует участников сделки от следующих ситуаций:

  • изменение общей стоимости недвижимости — указывается окончательная цена квартиры или частного дома, которая остается неизменной и в дальнейшем переносится в основное соглашение;
  • отказ от сделки — зачастую собственники ищут более выгодные и быстрые варианты продажи, но документ, подписанный в Сбербанке, обязывает их соблюдать договоренности;
  • возврат задатка — если кредитно-финансовое учреждение не одобряет выдачу целевого кредита, денежные средства, уплаченные владельцу квартиры вернут покупателю.

Как заключить предварительный договор купли-продажи через Домклик

Домклик — это интернет-портал Сбербанка, специализирующийся на подборе и оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Этот сайт — альтернативное решение для быстрого оформления заявки на получение ипотеки, а также последующего заключения договора на приобретение квартиры.

Алгоритм действия пользователя, желающего приобрести недвижимость в один клик, выглядит следующим образом:

  1. Регистрация на сайте Домклик.
  2. Выбор подходящей недвижимости.
  3. Подача заявки на получение ипотеки.
  4. Сбор документов, необходимых для подписания кредитного договора.
  5. Заключение предварительного соглашения с продавцом жилой недвижимости.
  6. Получение одобрения от банка.
  7. Подписание ипотечного и основного договора купли-продажи.
  8. Дистанционная регистрация сделки в Росреестре.
  9. Регистрация залога.

Важно! За каждым заемщиком закрепляется ипотечный менеджер, который ведет сделку.

Этот специалист оказывает консультационные услуги, проверяет достоверность и полноту представленных документов. Также он принимает участие в составлении предварительного и основного соглашения сторон купли-продажи, контролирует процесс их подписания.

Приложение по работе с ипотечными вопросами Домклик — безопасная электронная среда для клиентов Сбербанка, а также проверенных застройщиков, аккредитованных в нем.

Преимущества заключения договора через сервис Домклик

Использование дистанционного электронного сервиса имеет ряд бесспорных преимуществ при заключении предварительного и основного договоров купли-продажи:

  1. Отсрочка по времени. Получение кредита — длительный процесс. Покупателю нужно подготовить документы, собрать необходимые справки, заручиться одобрением банка. Продавцу также требуется провести определенную работу перед продажей квартиры: выписаться, взять в ЖЭКе справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и т.д. Предварительный договор позволяет обеим сторонам сделки выполнять все необходимые действия в рамках установленного срока.
  2. Юридические гарантии. С момента подписания документа продавцом и покупателем, он приобретает законную силу. Это означает, что обе стороны сделки должны в полном объеме исполнить свои обязательства (собственник — продать жилье по указанной цене; заемщик — передать деньги в срок, указанный в соглашении).
  3. Профессиональное сопровождение. Ипотечный менеджер проверяет все документы по кредиту и предстоящей сделке, поэтому проблем с легитимностью составленных соглашений не возникает.
  4. Качественная проверка. На жилье, приобретаемое через ДомКлик, не поступают притязания третьих лиц, так как недвижимость тщательно проверяется на наличие арестов, обременений и других ограничений.

Оформление онлайн-договора экономит время заемщика. Ведь ему не нужно посещать офис банка, а достаточно пообщаться в чате с менеджером для получения необходимой информации. Кроме того, сервис Домклик доступен и в виде мобильного приложения. Поэтому заключение настоящего договора купли-продажи возможно в любое удобное для сторон время.

Существенные пункты предварительного договора купли-продажи по ипотеке

Несмотря на то, что предварительный договор в сервисе DomClick составляется удаленно, он должен содержать существенные условия, установленные действующим законодательством РФ.

К основным пунктам соглашения относятся:

  • стороны сделки — прописываются персональные данные продавца и покупателя;
  • объект недвижимости — указывается основная информация о квартире (адрес, площадь, количество комнат и т.д.);
  • стоимость жилья — устанавливается сумма, которую заемщик должен передать продавцу;
  • информация о залоге — прописывается дальнейшая судьба задатка при различных вариантах развития событий (зачет в сумму общей стоимости, возврат покупателю и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора — устанавливается дата подписания основного соглашения.

Особенности предварительного договора, составленного по всем правилам российского законодательства, позволяют обезопасить от любых неожиданностей все стороны сделки.

Заключение предварительного договора в нюансах

Процедура заключения предварительного соглашения сторон изобилует разнообразными нюансами, в которых прекрасно разбираются специалисты Сбербанка. Среди основных условий подписания данного документа можно выделить следующие:

  1. Договор заключается в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя) и оформляется на бумаге.Особое внимание следует уделять деталям. Например, ошибка в написании имени или адреса недвижимости станет причиной признания договора недействительным.
  2. Отметка об отсутствии обременений и ограничений. Этот пункт необходимо внести в соглашение, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений.
  3. Акцент на техническом состоянии. Зачастую покупатели сталкиваются с ситуацией, когда при вселении в квартиру ее технические характеристики существенно отличаются от тех, что были при первичном осмотре. Например, владелец демонтирует сантехнику, снимает двери, розетки, люстры, выключатели и т.д. Поэтому в предварительном договоре можно указать, какие элементы интерьера остаются после продажи, а также описать общее состояние жилплощади. Если недвижимость продается с мебелью, нужно приложить перечень и описание каждой номенклатурной единицы.
  4. Распределение финансовых затрат. В соглашении покупатель и продавец могут определить, кто будет нести расходы по регистрации основного договора. Это может быть солидарная ответственность (50/50) или индивидуальная (например, собственник квартиры делает скидку при условии оформления сделки за счет заемщика).

Какие документы необходимы

Для заключения предварительного соглашения не требуется большого количества бумаг. Чтобы подписать предварительный договор стороны сделки должны иметь при себе:

  1. Документы, удостоверяющие личность сторон. Физическим лицам достаточно предъявить общегражданский паспорт. Представителям юрлиц дополнительно потребуется доверенность на совершение сделки, а также основные учредительные бумаги организации или предприятия (устав, ОГРН и т.д.).
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).

Оформление предварительного договора

Предварительное соглашение заключается в порядке, установленным действующим законодательством РФ. Допустимо самостоятельное составление проекта договора и его подписание без привлечения третьих лиц (ипотечный менеджер, юрист, нотариус и т.д.). Типовой бланк можно скачать на сайте Сбербанка.

Оформление соглашения должно основываться на следующих данных:

  • цена недвижимости — определяется на основании кадастровой стоимости и экспертного заключения профессионального оценщика;
  • основные сведения о квартире — переписываются из технического или кадастрового паспортов на жилплощадь;количество владельцев — определяется по данным выписки из ЕГРП, если владельцев больше одного, необходимо предоставление нотариальных отказов от доли в общей собственности от каждого из них;
  • время на оформление документов — согласовываться с ипотечным менеджером Сбербанка;
  • срок действия — назначенная дата проведения сделки купли-продажи, будет являться днем окончания действия предварительного соглашения.

Подписанный бланк передается в банк. Регистрация предварительного договора в Росреестре не требуется. После осуществления сделки купли-продажи он считается утратившим юридическую силу, но, как показывает судебная практика, подобные документы лучше сохранять в течение 3 лет.

Предварительное соглашение сторон при оформлении кредита на покупку жилья — это возможность предусмотреть все нюансы и подводные камни. А преимущества сервиса ДомКлик при оформлении ипотечного договора в Сбербанке сделают процесс приобретения недвижимости более простым и понятным обычным гражданам.

Источник: https://domclick.info/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Многих ипотечных заёмщиков волнует вопрос: «Как составить предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка?». Если контрагент финансовой организации подкован в юридических вопросах, то он может составить документ своими силами.

Для этого следует загрузить образец договора купли-продажи из глобальной сети и исправить его в соответствии с требованиями конкретной сделки. Заёмщики, не ориентирующиеся в законах, могут воспользоваться помощью квалифицированного юриста или риелтора.

Ипотека — это доступная возможность купить свой дом

Многие жители многоэтажек мечтают переехать в свой дом и жить за городом. Собственники квартир хотят жить в тихом месте, дышать свежим воздухом и наслаждаться видом природных ландшафтов.

Покупка собственного дома — это возможность избавиться от надоедливых соседей и снизить плату за коммунальные услуги (ОДН, капитальный ремонт, компенсация приобретения общедомового имущества и пр.).

Владельца собственного дома не будет беспокоить громкая музыка по ночам, а также бесконечные соседские ремонты и перепланировки.

Приятно быть хозяином на своей земле. Можно построить дом по собственному проекту и оснастить его самыми современными коммунальными системами. На придомовом участке многие собственники садят деревья, цветы и выстраивают ландшафтные композиции.

Наличие огороженной территории гарантирует сохранность зелёных насаждений (не нужно бояться того, что деревья будут спилены работниками ЖЭКа). Во дворе дома можно играть в футбол, загорать или держать автомобиль. Если вы являетесь поклонником натурального питания, то можно завести собственное хозяйство.

Это будет гарантией того, что пища на вашем столе не будет содержать красителей, консервантов, ГМО, загустителей и прочих достижений химической промышленности.

Специалисты Сбербанка разработали специальную кредитную программу для граждан, которые хотят построить свой дом. Деньги для индивидуального жилищного строительства предоставляются на следующих условиях:

  • Минимальный объём ссуды составляет 300 тысяч рублей;
  • Переплата по кредиту равняется 10% годовых;
  • Предельный срок кредитного соглашения равен 30 годам;
  • Заёмщик должен перечислить первоначальный взнос в объёме 25% от суммы займа;

Обеспечением по ссуде может выступать кредитуемый объект (вместе с землёй, на которой он построен) или иное недвижимое имущество.

Займы предоставляются гражданам Российской Федерации, достигшим возраста двадцати одного года.

Потенциальный заёмщик должен предъявить бумаги, подтверждающие трудовую занятость и устойчивое финансовое положение (трудовая книжка и справка 2-НДФЛ). Залоговый объект подлежит обязательному страхованию.

Алгоритм оформления ипотеки в Сбербанке

Покупка ипотечного жилья в Сбербанке осуществляется в несколько этапов:

  1. Заполните анкету-заявление и отправьте её в Сбербанк;
  2. Если кредитная заявка будет одобрена, то нужно взять в банке соответствующее уведомление;
  3. Найдите жилой дом, который вы собираетесь приобрести с использованием заёмных денег;
  4. Соберите пакет документов по приобретаемому жилому объекту;
  5. Подпишите предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка (ПДКП);
  6. Оцените приобретаемый дом (эта операция должна проводиться профессиональным оценщиком);
  7. Подготовьте основной договор;
  8. Соберите комплект бумаг для Росреестра;
  9. Получите в Росреестре свидетельство о праве на распоряжение жилплощадью;
  10. Купите полисы страхования объекта недвижимости и жизни заёмщика;
  11. Получите кредитные средства и рассчитайтесь с продавцом.

Оформление жилищного кредита — это сложная процедура, которая должна проходить при участии высококвалифицированных специалистов (риелторов, ипотечных брокеров, нотариусов, оценщиков, страховщиков и кредитных менеджеров). Любая ошибка или неточность в бумагах приведёт к срыву переговорного процесса.

Какая информация должна быть отражена в предварительном соглашении?

Основной целью оформления предварительного договора купли-продажи является документальная фиксация намерений контрагентов. Покупатель и владелец жилого дома договариваются об условиях и дате заключения основного договора.

Устная договорённость не является гарантией того, что собственник жилья не откажется от продажи и не повысит стоимость жилья.

Отсутствие грамотно составленного ПДКП приведёт к потере задатка, который перечисляет покупатель жилплощади.

Предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка включает следующие пункты:

  1. Время и место подписания бумаги;
  2. Реквизиты сторон (если контрагент действует по доверенности, то следует указать сведения о ней);
  3. Данные о свидетельстве, подтверждающем регистрацию права собственности (предоставляется продавцом жилой площади);
  4. Параметры приобретаемого жилья (полезная площадь, место нахождения, число долей и др.). Если предметом соглашения является отдельно стоящий дом, то обязательно указывается вид строения (жилое, дачное и др.); В бумаге должна присутствовать информация о земельном участке, на котором располагается коттедж (кадастровый адрес, метраж и т. д.).
  5. Стоимость строительного объекта;
  6. Порядок оплаты;
  7. Сроки оформления передаточного соглашения;
  8. Данные о гражданах, зарегистрированных в квартире (собственник указывает срок снятия с регистрационного учёта третьих лиц, если таковые прописаны в жилом помещении);
  9. Обязанность одной из сторон оплатить издержки, связанные с государственной регистрацией сделки;
  10. Дата заключения основного договора;
  11. Подписи покупателя и собственника дома.

В названии договора купли-продажи нужно написать о том, что дом покупается за счёт заёмных средств. Сбербанк одобряет кредитное соглашение только после того, как контрагенты подпишут предварительный договор купли-продажи дома по ипотеке Сбербанка. После этого стороны сделки составляют основной договор о реализации помещения. Дом становится собственностью покупателя.

Скачать предварительный договор купли продажи дома по ипотеке Сбербанка

Что такое предварительный договор купли-продажи

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Источник: https://s-ipoteka.info/info/doc/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doma-po-ipoteke-sberbanka.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке: как это сделать, необходимые документы, сроки и стоимость

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Покупка жилья — сложная юридическая процедура, требующая подготовки массивного пакета документов. Оформление такой сделки обычно занимает больше одного месяца.

За это время могут произойти разные ситуации: покупатель или продавец могут передумать, объект недвижимости может существенно пострадать или быть разрушен, поменялась финансовая конъюнктура.

Чтобы гарантировать права сторон и зафиксировать их обязанности, связанные с подготовкой основного соглашения, заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Зачем нужен документ

Заключение предварительного соглашения является добровольным. Как правило, без него не обойтись в ситуациях, когда требуется отсрочить официальное заключение сделки, при этом сторонам необходима гарантия, что такой факт произойдёт.

Договорившись с потенциальным покупателем, продавец отказывает другим претендентам в продаже недвижимости. Если покупатель в итоге откажется, продавец понесёт убытки, будет вынужден заново привлекать клиентов. Такие же риски несёт и покупатель. Договорившись с банком о выдаче кредита на конкретную квартиру, он теряет своё время и деньги, связанные с оформлением необходимых документов.

Предварительный договор страхует следующие риски сторон:

  • Изменение стоимости объекта недвижимости. Рынок жилья довольно динамичен. Ценовые предложения могут меняться еженедельно. Квартира — дорогое приобретение, поэтому рост цены даже на 1% может склонить одну из сторон к пересмотру договорённостей. Фиксация цены позволяет покупателю вести переговоры с банком об ипотеке, продавцу — планировать свои доходы и расходы, учитывая конкретную сумму;
  • Отказ от сделки. Некоторые собственники ищут более выгодные и быстрые варианты. Документ о намерении заключить основной договор обязывает соблюдать договорённости;
  • Возврат задатка. Если кредитная организация не одобряет ипотечную сделку, покупатель может получить назад задаток без каких-либо штрафных санкций.

Пошаговая инструкция по оформлению

Процедура заключения предварительного соглашения имеет множество нюансов, требующих формального отражения. Чтобы документ был составлен верно, рекомендуется придерживаться инструкции и воспользоваться образцом.

Образец и заполнение бланка

Договор составляется в соответствии со следующими рекомендациями:

  • заключается в двух юридически равносильных экземплярах. Должен быть составлен в бумажном виде, не содержать ошибок, помарок, неточных данных. Ошибка в написании фамилии, адреса — весомый аргумент для признания предварительного соглашения недействительным;
  • необходимо включить обязательные пункты: реквизиты сторон, особенности объекта, его стоимость, срок действия соглашения, информацию о залоге, права и обязанности контрагентов;
  • стоит указать на наличие либо отсутствие ограничений, обременений, которые могут воспрепятствовать новому владельцу реализовывать свои имущественные права;
  • должен быть сделан акцент на техническом состоянии предмета сделки. Это станет гарантией того, что на момент вселения состояние квартиры не будет значительно отличаться от такового при первичном осмотре. Рекомендуется указать общее состояние каждой комнаты, состояние труб сантехники, технических помещений (погреб, кладовая), а также обозначить мебель и интерьерные элементы, остающиеся покупателю после перехода права собственности;
  • нужно распределить финансовые затраты, установить способ передачи денежных средств. В соглашении контрагенты могут определить, кто несёт расходы, связанные с перерегистрацией недвижимости. Это может быть как индивидуальная ответственность (оплачивает покупатель), так и солидарная, когда траты делятся пропорционально.

В документе можно указать любые условия, касающиеся заключаемой сделки, если они не противоречат нормам действующего законодательства. Чтобы не тратить деньги и время на создание бланка, можно воспользоваться образцом.

Регистрация договора

Подписанный бланк документа передаётся представителю банковского учреждения. Его регистрация в Росреестре или другом государственном учреждении не требуется. После закрытия сделки считается, что договор утратил свою юридическую силу. При этом эксперты рекомендуют хранить бумагу в течение 3 лет. Она может пригодиться в суде для защиты имущественных интересов.

:  Как узнать кадастровую стоимость

Необходимые документы

Для заключения предварительного соглашения контрагенты должны подготовить пакет справок, свидетельств, которые подтверждают серьёзность намерений, позволяют идентифицировать стороны, подтвердить их полномочия, платёжеспособность. В базовый список входят нижеследующие документы.

Удостоверяющие личность

Продать квартиру нельзя анонимно, поэтому все граждане, участвующие в сделке, должны подтвердить свои персональные данные: для физических лиц — путём предоставления национального паспорта; для хозяйственных субъектов — учредительные документы (копию устава, ОГРН), доверенность, выданную представителю, уполномоченному на продажу имущества, его паспортную книжку.

Справка с места работы

Чтобы получить ипотеку, необходимо подтвердить наличие официального источника дохода. Справка с места работы оформляется на официальном бланке компании предприятия, где трудится покупатель.

Выписка содержит информацию о занимаемой должности, размере полученного дохода за последние полгода с разбивкой по месяцам.

Документ имеет выходной номер, заверяется подписью директора, главного бухгалтера, печатью юридического лица.

Если заявитель занимает руководящую должность, бумага подписывается его заместителем. Наличие справки позволит продавцу удостовериться в том, что другая сторона имеет реальные шансы на получение кредита в банковском учреждении. При этом документ не является обязательным и может предоставляться по договорённости сторон.

Образец справки с места работы

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Документы, подтверждающие доходы

Успешное оформление кредита — одно из важных условий для закрытия сделки. В случае отказа продавец понесёт убытки, а покупатель останется без жилья. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется подкрепить предварительное соглашение документами, подтверждающими доходы.

Сюда могут входить:

  • справка, выданная по месту получения дополнительного источника дохода;
  • для субъектов предпринимательской деятельности — последний годовой отчёт, поданный в налоговую инспекцию;
  • выписка из банка о состоянии счёта, наличии депозитов в национальной или иностранной валюте, драгоценных металлах;
  • свидетельства, подтверждающие выплату дивидендов, процентов по акциям, облигациям, отчуждение доли в бизнесе.

:  Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Чем больше подтверждённая сумма дохода, тем выше вероятность получения ипотечного кредита.

Образец справки 2 НДФЛ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

О доходах близких родственников

Определяя размер ипотеки, которая может быть оформлена заявителю, банковские учреждения учитывают доход не только лица, заключающего ипотечный договор, но и его близких родственников.

После осуществления выплаты по всем своим обязательствам у домохозяйства должны оставаться денежные средства для обеспечения жизнедеятельности всех членов семьи. Поэтому большой семье, в которой кроме заявителя никто не работает, даже при наличии солидной белой зарплаты в кредите может быть отказано.

Чтобы гарантировать заключение сделки, члены семьи также готовят документы, подтверждающие их официальный доход, что позволит в дальнейшем оперативно открыть ипотеку.

Документы, подтверждающие права на льготы

Чтобы повысить доступность покупки жилья по ипотеке, предусмотрены государственные, федеральные, местные программы. Среди самых известных:

  • Льготы для молодых семей. Они предоставляются для домохозяйств, которые признаны нуждающимися в улучшении условий проживания. Возраст кредитора не должен превышать 35 лет. Для получения льготного кредита необходимо встать на учёт в органах местного самоуправления, и получить документальное подтверждение.
  • Военная ипотека. Финансируется при участии Министерства обороны РФ и предоставляется военнослужащим, вставшим на учёт в НИС. Главное условие — подписание второго контракта. Доступ к кредитным деньгам, накопленным на персональном счету, возможен после трёх лет службы.
  • Программа для семей с детьми. С 2018 по 2022 год семьи, где родился второй или третий ребёнок могут оформить ипотеку по ставке 6% годовых.
  • Материнский капитал. Сертификат, выдаваемый после рождения второго или третьего ребёнка, можно направить на покупку жилья.

Стоимость и сроки

Заключение предварительного договора не обременяется государственной пошлиной. При желании стороны могут заверить документ, обратившись в любую нотариальную контору.

Стоимость услуг зависит от конкретного нотариуса. Если стороны не хотят использовать шаблон, они могут самостоятельно разработать свой вариант соглашения. Чтобы он не противоречил нормам законодательства, содержал однозначные трактовки и был составлен юридически грамотно, можно оплатить услуги профильного специалиста.

Предварительный договор не требует регистрации, поэтому может быть составлен и подписан в течение 1 рабочего дня.

Электронная регистрация Сбербанка

Если договор купли-продажи по ипотеке оформляется в Сбербанке, обычно подача документов регистратору осуществляется через сервис электронной регистрации. Представители финансового учреждения в интересах клиента:

  • выпускают ЭЦП для всех сторон сделки;
  • формируют пакет документов, необходимый для государственной регистрации смены собственника;
  • передают данные в Росреестр;
  • осуществляют оплату госпошлины от лица нового владельца.

Услуга предоставляется только для простых договоров. Стоимость электронной регистрации:

  • 10 тыс. рублей для сделок по Москве, Санкт-Петербургу;
  • 7 тыс. рублей, если недвижимость регистрируется в другом регионе.

Оплата ложится на гражданина, выступающего заёмщиком по ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи — документ, способный значительно снизить риски, связанные с длительностью переоформления недвижимости и заключения ипотеки.

На его основании покупатель может обратиться в банк для получения кредита, а другая сторона — гарантировать себе, что сделка будет завершена в установленные соглашением сроки, и не придётся пытаться продавать жильё через риелторов или доску объявлений повторно.

У вас есть вопрос, который необходимо решить? Задайте его нашим юристам и получите бесплатную консультацию уже через 10 минут.

Источник: https://newssome.ru/prodaja/kvartiry-po-ipoteke-predvaritelnyj-dogovor.htm

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Юристы в сбербанке не одобряют ипотеку, когда предварительный договор уже заключен

Ипотека предполагают работу с большими объёмами денежных средств.

Покупатели и продавцы недвижимости стремятся ограничить свои риски путём заключения предварительных договоров и использования схем, позволяющих перечислять деньги при посредничестве финансовых организаций.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Перечисление необходимой суммы произойдёт после того, как Сбербанк рассмотрит документы, подтверждающие переход прав собственности к покупателю недвижимого имущества.

Порядок перечисления средств

  1. Приобретаемая недвижимость оценивается независимым экспертом (цена объекта фиксируется в письменном виде);
  2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи.

    Стоимость квартиры, указанная в соглашении, должна соответствовать цене, которую назначил оценщик;

  3. Покупатель выплачивает задаток продавцу (передача наличности удостоверяется распиской);
  4. Покупатель передаёт в Сбербанк пакет документов, имеющих отношение к реализуемому объекту.

    Этот шаг необходим для предотвращения мошеннических действий в отношении продавца;

  5. Соглашение регистрируется в Росреестре;
  6. Покупатель квартиры оформляет выписку о праве собственности на жилплощадь;
  7. Контрагенты приходят в офис кредитной организации и предъявляют сотруднику Сбербанка собранные документы;
  8. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Банк заключает с покупателем ипотечное соглашение, а продавец получает деньги за недвижимость (оплата покупки осуществляется в течение 5 дней).

Как составить долговую расписку, удостоверяющую перечисление денег продавцу?

Правоотношения, возникающие между заёмщиком и заимодавцем, регулируются Гражданским кодексом (ст. 807-811). Передача банкнот подтверждается распиской или договором займа. Бумага составляется в простой письменной форме. Заимодавец может написать долговой документ самостоятельно (образец можно найти в интернете) или воспользоваться помощью профессионального юриста.

В расписке должны быть указаны следующие сведения:

  • Данные сторон (ФИО, паспортные данные, подписи, место прописки и фактического проживания);
  • Объём денежных средств, передаваемых продавцу;
  • Адрес залоговой квартиры;
  • Дата и место составления;
  • Номер предварительного договора купли-продажи;
  • Условия возврата денег;
  • Штрафные санкции (могут отсутствовать);
  • ФИО свидетелей (при их наличии).

Наличие свидетелей повышает надёжность сделки, так как они могут подтвердить в суде факт передачи денег. При нарушении условий расписки заимодавец может взыскать с заёмщика пени, которые рассчитываются исходя из текущего значения ключевой ставки Банка России. Если недвижимость продаётся по доверенности, то деньги нужно передавать в присутствии собственников помещения.

Расписку не стоит печатать на принтере. Лучше написать документ от руки. В этом случае подлинность бумаги можно будет легко доказать при помощи специальной экспертизы.

Если заёмщик нарушает условия договора займа, то лицо, предоставившее деньги, может обратиться в мировой суд (при сумме задолженности менее 50 тысяч рублей).

Рассмотрением исковых заявлений, в которых фигурируют крупные суммы (более 50 тыс. рублей), занимаются районные суды.

Как продавец может получить деньги за квартиру?

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Это зависит от того, какой вариант расчётов используется контрагентами. Способы передачи денег указываются в предварительном соглашении. Сторона, желающая перевести деньги, может использовать следующие методы:

  • Передача наличных. Этот вариант считается наиболее рискованным. Продавец может стать жертвой воров и грабителей, которые ради крупной суммы пойдут на всё. Кроме того, продавцу придётся проверять на подлинность все купюры. Плюсами такого вида расчётов можно считать конфиденциальность и отсутствие комиссионных издержек. Расчёт наличными актуален в тех случаях, когда стороны сделки являются близкими родственниками или хорошими друзьями. Некоторые граждане требуют, чтобы перевод был нотариально заверен. Услуги квалифицированного нотариуса могут стоить достаточно дорого;
  • Безналичный перевод. Операция проводится при участии Сбербанка. Документом, подтверждающим факт перечисления денег, является чек. Данный способ считается достаточно опасным. Собственник жилья может остаться без денег и жилплощади. Всё дело в том, что продавец получит только часть суммы, которая соответствует размеру первоначального взноса. После передачи прав собственности покупатель может отказаться выплачивать остаток долга. Неприятности могут возникнуть и при работе с недобросовестным застройщиком. Он может за небольшой промежуток времени обналичить полученную сумму и перевести её на другой счёт. Банк перечисляет деньги на коммерческой основе. При осуществлении безналичных переводов Сбербанк взимает комиссионный сбор. Клиенту также придётся заплатить за открытие расчётного счёта;
  • Банковская ячейка. Данный способ расчётов считается наиболее безопасным. Ячейка открывается только после предъявления документов, которые указаны в договоре аренды. Минусом этого варианта считается отсутствие возможности застраховать содержимое сейфа. Немногие знают, что банковские ячейки могут подвергнуться негласной проверке со стороны правоохранительных органов. Стоимость хранения денежных средств зависит от размера сейфа и срока пользования банковской ячейкой;
  • Аккредитив. Для перевода денег стороны обязаны заключить специальное соглашение. После этого покупатель вносит средства на отдельный счёт. Сбербанк перечисляет деньги только при выполнении продавцом условий, прописанных в соглашении. Если сделка сорвалась по тем или иным причинам, то покупатель сможет без проблем получить свои деньги обратно. Комиссия при сделках с аккредитивом составляет порядка 0,1% от перечисленной суммы.

Ипотека от Сбербанка: оформление авансового платежа

Внесение аванса является гарантией выполнения договорных обязательств. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Получатель ипотеки обязан оповестить Сбербанк о том, что он перечисляет задаток продавцу. Соответствующая сумма будет вычтена из первоначального взноса. В предварительном договоре должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон;
  • Сумма сделки;
  • Информация о залоговом имуществе;
  • Ответственность за несоблюдение соглашения;
  • Дата заключения соглашения и подписи контрагентов.

Некоторые юристы советуют сторонам сделки пройти осмотр у психиатра и получить справки, подтверждающие вменяемость и дееспособность. Эта бумага будет дополнительной страховкой от мошеннических действий.

При отсутствии медицинских документов одна из сторон может начать оспаривать сделку в суде. Недобросовестный контрагент будет утверждать, что в момент заключения предварительного договора он находился в невменяемом состоянии.

Если выплата аванса не является обязательным условием соглашения, то процентная ставка по ипотеке будет увеличена.

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/kogda-sberbank-perechislyaet-dengi-po-ipoteke-prodavcu.html

Ваши права
Добавить комментарий