Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать | Двитекс

Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:

Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.

Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.

Здесь стоит обратить внимание на следующее:

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока – срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Пример:

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/

Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 31 декабря 2017. Время чтения 9 мин.

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Основания для взыскания

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна.

Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию.

Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительстваСрок на инженерные коммуникации
Не менее 5 летНе менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Процедура взыскания зависит от контактности застройщика. Традиционно существует два способа решения проблемы:

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее.

Рассмотрение спора в суде может затянуться (включая обжалование), дольщику придется дополнительно оплачивать услуги юристов.

В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Формула такова: Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Nд – количество дней просрочки.

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Обратите внимание! Взыскать неустойку можно только в пределах срока исковой давности (3 года с момента нарушения прав, то есть первого дня просрочки).

Досудебный порядок

Перед составлением искового заявления по ДДУ, образец которого представлен ниже, следует попытаться решить вопрос мирно. Для этого дольщик составляет письменную претензию в свободной форме.

Таблица 2. Информационный состав претензии

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование застройщикаСсылка на договорВариант устранения недостатков
Адрес застройщикаУказание на оплату квартиры
ФИО дольщикаОписание нарушенийСрок устранения недостатков
Адрес дольщикаВариант их устранения
Контактный телефонСрок выполнения требованийРазмер суммы неустойки
Название документа (претензия)Расчёт неустойкиРазмер убытков
Ссылка на законРазмер морального вреда

Если гражданин понес убытки, вызванные нарушением обязательств со стороны застройщика, к примеру, в период просрочки передачи квартиры снимал жилье по договору найма, он вправе потребовать их возмещения. Соответствующее требование заявляется сразу или в конце процесса отдельным ходатайством, что актуально для тех, кто внес только предоплату.

Моральный вред возмещается, поскольку к сложившимся отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. На большую сумму здесь рассчитывать не стоит.

В таблице указаны варианты содержания для претензии по устранению недостатков, поскольку требование об исправлении недочетов по качеству оформляется письменно и фиксирует срок выполнения работ. Он необходим для дальнейшего расчета неустойки. Скачать бланк претензии можно здесь.

В качестве подтверждения могут использоваться разнообразные документы. К примеру, если речь идет о недостатках, допустимо использовать фото, заключения экспертов. Рассчитать неустойку допустимо, включивее в текст претензии или оформив в качестве отдельного документа, подписанного и датированного.

Претензия подписывается заявителем, на ней ставится дата составления. Направление в адрес осуществляется лично, почтой, через курьера. Основная задача – получить доказательства передачи бумаг:

  • отметка секретаря на экземпляре заявителя о принятии;
  • опись и почтовая квитанция;
  • квитанция с описанием документов от транспортной компании.

Претензионный порядок обычно регулируется договором. В результате рассмотрения претензии застройщик удовлетворяет ее, совершая платёж в пользу заявителя, отказывает путем игнорирования либо мотивированно в письменном виде. Второй и третий варианты – основания для обращения в суд.

Судебный порядок

Если застройщик отказывает в выплате неустойки или не выполняет принятое на себя обязательство, покупателю рекомендуется обращаться в суд. Для этого подготавливается исковое заявление.

В силу применения к сложившимся отношениям законодательства о защите потребителей, дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Ее будет взыскивать с застройщика суд.

Если общая сумма требований меньше 50 тыс. рублей, то иск рассматривает мировой судья, если больше – районный суд. Судебный орган определяется исходя из места регистрации застройщика, места жительства дольщика или нахождения новостройки (территориальная подсудность). Решение о выборе суда принимает покупатель.

В целом структура иска несильно отличается от претензии.

Таблица 3. Состав иска

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование судаСсылка на договорВзыскать с застройщика сумму неустойки
ИстецФИОУказание на оплату квартирыВзыскать сумму убытков
Адрес, телефонОписание нарушений
ОтветчикНаименованиеСроки нарушенийВзыскать понесенные судебные расходы
Адрес, телефонОписание досудебного урегулирования спора
Сумма искаРасчет убытковВзыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Название документа (исковое заявление о взыскании неустойки)Расчет неустойкиВзыскать сумму морального вреда
Ссылка на закон

К иску прикладываются документы, подтверждающие позицию заявителя:

  • договор долевого участия и дополнительные соглашения к нему;
  • договор уступки, если она имела место;
  • квитанции об оплате квартиры;
  • акт взаиморасчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • претензия к застройщику;
  • ответ на претензию;
  • документы, подтверждающие убытки (договор найма жилья, например);
  • копия иска и документов для суда и застройщика.

Образец иска по ДДУ можно скачать здесь.

В результате рассмотрения иска суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Что касается размера неустойки, то решения разных судов в этой сфере отличаются.

Чаще всего дольщики сталкиваются со значительным уменьшением неустойки. Впрочем, в регионах по-разному складывается практика.

Можно встретить мнение, что органы, далекие от центральных регионов, более лояльны к дольщикам и взыскивают большие суммы, чем их коллеги в Москве.

Исполнение решения

Исполнение решения – самая важная часть процесса: можно получить кучу положительных решений суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не выплачивает деньги в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется заказывать исполнительный лист.

Для этого он пишет заявление в свободной форме и передает его в канцелярию суда, принявшего решение. Получение документа возможно только после вступления судебного постановления в законную силу. Срок изготовления – одна рабочая неделя.

Существует два варианта принудительного взыскания: через банк и с помощью приставов. В первом варианте дольщик обращается в банк, который обслуживает расчетный счет застройщика (он указан в договоре). В кредитную организацию подается заявление и оригинал листа.

Обратите внимание! У организации одновременно может быть несколько открытых счетов. Узнать их можно в налоговой инспекции. Просто так эти сведения не дадут, поэтому к заявлению прикладывается заверенная копия исполнительного листа.

Знать обо всех счетах организации необходимо для того, чтобы в случае отказа одного банка обратиться в другой. Действуя самостоятельно, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если ни на одном расчетном счете денег нет, то следует обращаться к приставам. Но шансы на получение денег снижаются, поскольку основные средства, на которые можно обратить взыскание, обычно находятся на счетах. Однако приставы обладают таким полномочием, как арест счета в пределах нужной суммы. В ФССП также направляются заявление и оригинал исполнительного листа.

Взыскание неустойки или иной задолженности может затрудниться полным отсутствием средств. Особенно сложно это сделать, если застройщик находится в предбанкротном состоянии или «подготовился», то есть вывел деньги.

По всей стране масса примеров того, как застройщики обманывают покупателей, не выплачивая компенсации и даже не достраивая дом.

В связи с этим настойчиво рекомендуем проверять застройщика перед совершением дорогих покупок.

Смотрите видео по теме:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/vzyskat-neustoyki-s-zastroyshhika/

Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта

Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

Сегодня среди обращений в суды общей юрисдикции одно из первых мест занимает взыскание неустойки с застройщика. Недобросовестные строительные компании берут деньги с будущих жильцов, а потом замораживают строительство.

В лучшем случае – не соблюдают сроки сдачи объекта и выдают ключи от недоделанных квартир.

Наш эксперт, ведущий юрист Европейской юридической службы Дмитрий Емельянов подготовил чек-лист и mind-карту, которые помогут в данной ситуации.

Чек-лист 

1

Первым делом необходимо проверить идентифицирующие застройщика сведения через бесплатный сервис ФНС России “Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП” (https://egrul.nalog.ru/) на предмет изменения формы юридического лица и его наименования.

Это необходимо для корректного отражения в претензии и исковом заявлении наименования застройщика, что в свою очередь является важнейшим условием надлежащего извещения застройщика о наличии к нему претензий, а также исковых требований. Для этого потребуются ИНН, ОГРН (ОГРНИП) или наименование юрлица (ФИО ИП).

Эти данные Вы можете узнать из Вашего договора долевого участия в строительстве. 

2

Через https://bankruptcy.kommersant.ru/, а также через систему https://my.arbitr.ru/ необходимо проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства.

В случае, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых по делу о банкротстве застройщика, неустойку можно будет взыскать в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, однако шансы получить присужденные денежные средства незначительные.

В первую очередь, в такой ситуации следует подготовить заявление о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений арбитражному управляющему либо в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в зависимости от применяемых положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, применяемом в деле о банкротстве застройщика. 

3

Через электронную систему проверки контрагентов, а при ее отсутствии через сайты системы ГАС РФ “Правосудие” проверить судебную нагрузку на застройщика. Если застройщик участвует в качестве ответчика в десятках судебных процессов, шансы на фактическое исполнение решения суда снижаются. 

4

Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика.

Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб.

, и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются. 

5

Если застройщик не находится в стадии ликвидации, не проходит процедуру банкротства, по данным системы ГАС РФ “Правосудие” не имеет высокой судебной нагрузки, не имеет задолженности, не погашенной на протяжении длительного времени по данным базы ФССП России, то можно сделать вывод о способности застройщика исполнять долговые обязательства своевременно, вытекающие, в том числе, из судебных постановлений. В такой ситуации есть вероятность фактического исполнения решения суда. Можно готовить иск в суд. Высокая судебная и долговая нагрузки у застройщика не препятствуют обращению в суд, однако целесообразность, исполнение судебного решения и фактическое получение денег остаются под вопросом. 

ФОРМЫ

  • Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда
  • Примерная форма заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс)
  • Примерная форма заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица)
  • Примерная форма заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)

Другие формы

6

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” выбрать суд для обращения с наилучшей судебной практикой в части суммы взыскания и скорости рассмотрения дела в суде. Напомним, что иск о защите прав потребителя может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту: 

  • нахождения организации, а если ответчиком является ИП, – его жительства;
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Закон дает нам право выбора, и этим правом нужно воспользоваться. Выбирать суд следует не только исходя из его территориальной доступности, загруженности, скорости рассмотрения дел, но и исходя из сложившейся судебной практики, в части суммы удовлетворения законного требования потребителя – дольщика.

Именно на эти аспекты следует обратить внимание при изучении судебной практики. Исход дела можно считать удачным, когда суд взыскивает не менее 1/2 части требуемой неустойки и накладывает на застройщика штраф в пользу потребителя не менее 25% от присужденной в пользу потребителя суммы.

Если аналогичное дело рассматривается в суде в срок, не превышающий трех месяцев, то такой срок рассмотрения дела можно считать более чем удовлетворительным. 

7

После вынесения решения и вступления решения суда в законную силу, обратиться в суд с заявлением на изготовление исполнительного листа, составленном в свободной форме. Напомним, что в соответствии со ст. 209, ст.

321 Гражданского процессуального кодекса решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. В соответствии со ст. 199 ГПК РФ суд общей юрисдикции обязан изготовить решение суда в окончательной форме в течение пяти дней с момента принятия решения по делу.

Срок выдачи исполнительного листа по решению суда по делу о взыскании неустойки с застройщика не регламентирован кодексом, на практике этот период обычно составляет несколько недель.   

8

Обратиться в ФНС России с запросом об открытых банковских счетах застройщика. Запрос о предоставлении сведений о счетах должника пишется в свободной форме со ссылкой на вынесенное судебное решение и полученный во исполнение этого решения исполнительный лист.

При обращении в налоговый орган с запросом о получении информации о счетах должника для подтверждения своих прав на получение указанной информации необходимо одновременно предъявить подлинник исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению. Срок предъявления листа к исполнению составляет три года со дня вступления судебного акта в законную силу.

В случае представления в налоговый орган копии исполнительного листа, одновременно предъявляется подлинник исполнительного листа. При предъявлении взыскателем в налоговый орган подлинника исполнительного листа, налоговый орган после документального фиксирования факта его наличия возвращает подлинник исполнительного листа взыскателю. Согласно п. 10 ст.

69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, налоговые органы представляют запрошенные сведения в течение семи календарных дней со дня получения запроса. 

9

После получения сведений об открытых счетах должника в банке нужно написать в банк заявление в свободной форме о предъявлении исполнительного листа к исполнению, в котором следует сослаться на судебное решение, исполнительный лист, а также отразить реквизиты для перечисления взысканной с застройщика суммы. Заявление и исполнительный лист предъявить в банк на исполнение.

В соответствии с Информационным письмом Банка России от 27 марта 2013 г. № 52-Т “Об обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств”, денежные требования, отраженные в исполнительном листе, подлежат незамедлительному исполнению. Фактически срок исполнения растягивается до пяти рабочих дней.

Следует обратить внимание на то, что налоговая инспекция не предоставляет сведения о наличии средств на счетах застройщика. До предъявления листа и принятия его к исполнению, банк также не сообщит Вам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика.

Если требования отраженные в исполнительном листе не исполнены банком в течение пяти рабочих дней, следует поинтересоваться в банке о причинах неисполнения.

Если причина в отсутствии денежных средств на счете должника, следует подождать их поступления или отозвать исполнительный лист из банка и предъявить его к исполнению в другой банк, при наличии открытого счета в другом банке, либо предъявить исполнительный лист к исполнению в ФССП России. Можно изначально предъявить лист к исполнению в ФССП России, но я не рекомендую это делать в связи с длительным сроком исполнения. 

Mind-карта

Скачать mind-карту

Если вы хотите поделиться своим опытом по составлению чек-листов, пожалуйста, напишите нам на адрес editor@garant.ru.

Источник: http://www.garant.ru/article/1237908/

Взыскание неустойки с застройщика – советы адвокатов и юристов IQLaw

Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

На практике нередко между застройщиком и дольщиками возникают спорные ситуации, касающиеся основных положений договора долевого участия (ДДУ).

Кроме того, взаимоотношения сторон регламентируются на федеральном уровне и права участников защищены ФЗ-№214 “Об участии в долевом строительстве”.

Значительно снизить риски и получить материальную компенсацию в виде пени (неустойки) может каждый инвестор первичного рынка недвижимости, если его права ущемлены застройщиком.

Основные сведения по неустойке

Каждый договор ДДУ содержит пункты по описанию возможных спорных ситуаций, путям разрешения и размеру штрафных санкций для виновной стороны.

Договор между застройщиком и лицом, внесшим стоимость будущей квартиры, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Тем самым юридической сделке придается официальный статус и возникает ответственность сторон, ч.3 ст.

4 ФЗ-№214. Без регистрации договор находится на стадии намерений и проекта соглашения.

Договор содержит индивидуальные сведения по предмету соглашения:

  • стоимость и срок внесения средств за квартиру;
  • технические данные объекта (этаж, площадь, количество комнат, наличие балкона, высота потолков и др.);
  • сроки начала/завершения строительства многоквартирного дома;
  • сроки и перечень гарантийных обязательств;
  • прочие обязательства сторон.

Нарушение любого пункта может привести к досрочному расторжению договора или наложению штрафа на виновную сторону. Взыскание неустойки производится несколькими путями, что зависит от конкретных обстоятельств возникших проблем.

Согласно ст.6 и ст.7 ФЗ-№214, основными претензиями к застройщику, которые приводят к взысканию неустойки, являются:

  • нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Закон позволяет согласовать перенос сроков с дольщиком, при положительном решении вопроса составляется дополнительное соглашение сторон;
  • отказ и несвоевременное исправления недочетов, указанных в гарантийных обязательствах;
  • необоснованное повышение стоимости долевого объекта;
  • уменьшение метража квартиры и изменение технических характеристик в сторону ухудшения.

Нередко поводом для судебного иска к застройщику становится вынужденное подписание акта приема-передачи, без которого невозможно получить права собственности на квартиру.

Размер неустойки

Штрафы за неисполнение ДДУ устанавливаются в самом договоре, но не могут противоречить положениям п.2 ст.6 профильного закона. За день просрочки компания должна компенсировать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Расчетной суммой является в данном случае стоимость предмета договора.

При расчете обязательно учитываются следующие моменты:

  • когда в статусе дольщика выступают граждане, то сумма взыскания увеличивается вдвое. При этом используются утвержденные нормами права формулы и коэффициенты, защищающие интересы заинтересованного лица;
  • в формуле расчета используется количество дней просрочки и неисполнения обязательств. Отсчет периода начинается со следующего квартала, следующего за кварталом сдачи объекта, отраженном в документах.

Самостоятельно рассчитать размер неустойки порой достаточно сложно, поэтому рекомендуется обратиться к юристу. Сумма высчитывается на момент обращения к застройщику (претензия) или в суд (исковое заявление).

Если претензии к застройщику состоят в отсутствии ремонта и улучшения технического состояния сдаваемого объекта, то неустойка начисляется в размере 1% в день от следующей суммы:

  • расходы на ремонт и выполнение реконструкции некачественной квартиры;
  • стоимость долевого объекта, если новостройка признана непригодной для проживания.

Закон предусматривает досудебный и судебный путь разрешения конфликта. Возможность претензионной работы должна отображаться в ДДУ, с чем фактически соглашаются участники строительства.

Если упоминание досудебного режима в документе отсутствует, то граждане имеют возможность напрямую обращаться в судебную инстанцию.

При этом суд учитывает, что дольщик пытался решить проблему мирным путем и может назначить дополнительную компенсацию за нанесенный моральный вред.

Участникам инвестиционного проекта следует учесть, что пени начисляется ежедневно до приема квартиры по акту. Если у застройщика не будет веских аргументов и организация не сможет найти компромисс с дольщиком, то в не в интересах строителей игнорировать обращения граждан, тем самым затягивая конфликт.

Взыскание неустойки досудебным порядком

Дольщик должен оповестить письменно застройщика и изложить свои претензии, связанные с нарушением договорных обязательств. К заказному письму с уведомлением прилагается расчет неустойки на момент обращения. Иногда инвестор отказывается подписывать акт приема квартиры до выяснения обстоятельств конфликта и возмещения нанесенного ущерба.

Застройщик, понимая отсутствие шансов на выигрыш в судебном споре, старается найти компромисс. Чаще всего предлагается подписать дополнительный договор по смещению сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Если новые сроки также срываются, то претензии можно предъявить по невыполнению последнего соглашения.

Претензия по поводу низкого качества отделки, меньшего метража и требований повысить стоимость квадратного метра также направляется с указанием нарушенного законодательства и пунктов ДДУ.

На официальный ответ застройщику предоставляется 30 дней. Если ответ не удовлетворил дольщика, то пишется исковое заявление в суд, где ответчиком выступает девелопер проекта.

Потерпевшая сторона может потребовать возмещение с ответчика понесенных убытков, связанных с нарушением договора.

Например, вынужденное проживание на съемной жилплощади или отсутствие регистрации у членов семьи и связанные с этим проблемы принимаются судом как основания для дополнительного взыскания неустойки с застройщика, ст.10 ФЗ-№10.

Претензия должна подкрепляться пакетом документов:

  • копия договора ДДУ по данной квартире;
  • копия паспорта дольщика;
  • расчет неустойки по задержке сдачи в эксплуатацию;
  • заключение экспертизы по недостаткам и сумма оценки компенсации или стоимости ремонта;
  • копия платежного документа по уплате стоимости проекта.

Если застройщик согласится с предъявленной претензией, то составляется юридический акт с указанием суммы взыскания, переводимой на банковский счет дольщика.

При этом получатель компенсации подписывает документ о закрытии претензий к строительной организации. Существует другой вариант, когда граждане могут расторгнуть ДДУ по причине неисполнения с уведомлением второй стороны.

При невозможности разрешить конфликт и отказе компенсировать потери, потребуется обращаться в суд с иском к застройщику.

Судебное взыскание неустойки

Согласно ст.98, ст.100 ГК РФ, судебные издержки взыскиваются с проигравшей судебный спор стороны. Поэтому в интересах застройщика достигнуть мирного решения конфликта. Нередко дело принимает положительный оборот для граждан сразу после подачи судебного иска, стороны приходят к соглашению и процесс закрывается по примирению сторон.

Исковое заявление подается по месту расположения ответчика или строящегося многоквартирного дома. Требования и пакет подаваемых документов совпадают с претензионным вариантом, добавляется обоснование морального вреда.

Следует обратить внимание на грамотный расчет суммы иска, иначе заявление возвратят на доработку или оставят без движения.

Решение суда может совпадать по сумме иска, быть отличным от затребованной суммы или полностью отклонять материальную компенсацию.

После завершения процесса и вступления решения в законную силу, истец обращается к исполнительному производству. Если ответчик, проигравший процесс, не переводит дольщику указанную судом неустойку, то потребуется обратиться к ФССП. Приставы налагают арест не банковские счета ответчика и взыскивают необходимую сумму.

Следует учесть, что признание застройщика банкротом несколько осложняет процедуру, но введение последних законодательных инициатив не позволит оставить дольщиков без своевременной компенсации.

Для получения неустойки потребуется обратиться к профильному юристу, имеющему подобную практику. Затраты на юридическую помощь возмещает проигравшая процесс сторона.

Юрист сможет обосновать исковую сумму, защитить интересы своего доверителя и общаться на равных с юристами строительной организации.

иска

Согласно ст.131 ГПК РФ, исковое заявление пишется в произвольной форме, но должно содержать необходимую информацию. Все факты, изложенные в иске, обязательно подтверждаются документами и справками. При принятии иска в работу, ответчику направляется копия документа и приложенных материалов. Данное правило позволяет подготовиться к заседанию и высказать свою точку зрения.

Иск должен содержать сведения:

  • наименование и адрес суда;
  • личные данные истца;
  • наименование и юридический адрес ответчика (застройщика);
  • перечисление нарушенных прав и интересов истца со ссылками на ДДУ и законодательство;
  • обстоятельства, которыми истец обосновывает свои требования;
  • расчет суммы иска с документальным обоснованием;
  • платежная квитанция по уплате государственной пошлины;
  • приложения и материалы по делу, в том числе претензионная переписка сторон.

Заявление на выплату неустойки подается самим дольщиком или его законным представителем, который имеет нотариально заверенную доверенность. От качества обоснования подаваемого иска во многом зависит режим и время рассмотрения дела.

От размера неустойки зависит подчиненность судебной инстанции. Как правило, дела подобного рода рассматривают районные (городские) суды.

В мировой суд можно обратиться, если размер неустойки составляет менее 50 тыс. рублей. На предварительном слушанье дела стороны объясняют свою позицию суду, иск принимается в работу.

Если к иску не приложены необходимые документы, то сторонам будет об этом сообщено.

Например, для расчета затрат на ремонт или гарантийное обслуживание по ДДУ потребуется предоставить независимое заключение эксперта и отчет оценщика.

Суд может скорректировать материальную составляющую и учесть независящие от строителей обстоятельства, тем самым снизить несоразмерные ущербу требования истца.

Довольно часто стороны процесса приходят к консенсусу на предварительном слушанье или первом заседании по делу.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты Информация была полезна?

Источник: https://iqlaw.com/category/ru-zilisnoe-pravo/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika

взыскание с застройщика неустойки

Взыскание неустойки с застройщика при отсутствии средств на счетах

   Наиболее распространенными делами в сфере защиты прав дольщиков являются дела о взыскании  неустойки с застройщика и штрафа за просрочку передачи жилого помещения.

    Между тем в отличие от множества юридических фирм, мы не работаем «по факту получения неустойки» и это наше преимущество.

Мы понимаем, что поток клиентов по данному направлению зависит именно от нашей конкурентоспособности на рынке юридических услуг, возможности оказания услуг по взысканию неустойки бесплатно или как обещают все заголовки в интернете «по факту».

Главной задачей наших сотрудников всегда было и остается – оказание качественной юридической помощи, которую невозможно гарантировать бесплатно. Бесплатный совет ничего не стоит. Специалист, оказывающий услугу бесплатно, всегда понимает, что и претензий к его работе быть не может.

   Обратившись к нам, заключив соответствующее соглашение, Вы гарантированно получите полный комплекс юридической помощи, которая необходима для получения денежных средств за просрочку передачи объекта долевого строительства.

   Со стоимостью наших услуг по взысканию неустойки с застройщика и взыскании штрафа с застройщика Вы можете ознакомиться в разделе цены.

   В стоимость услуг по взысканию неустойки и штрафа за просрочку передачи жилого помещения включается следующий объем юридической помощи:

– составление и направление претензии застройщику;

– составление и направление в суд искового заявления;

– участие в суде первой инстанции;

– участие в суде апелляционной инстанции;

– получение исполнительного листа по делу;

– направление данного исполнительного листа в банк застройщика, либо в службу судебных приставов-исполнителей.

  Взыскание неустойки и штрафа за просрочку передачи жилого помещения

   Если срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве, истек, а квартира или нежилое помещение Вам не переданы, Вы имеете право:

– признать право собственности на квартиру/нежилое помещение при условии введения дома в эксплуатацию;

– признать право собственности на объект незавершенного строительства при условии отсутствия ввода дома в эксплуатацию;

– взыскать с застройщика неустойку и штраф за просрочку передачи объекта долевого строительства вне зависимости от факта ввода дома в эксплуатацию.

   Застройщик будет вынуждать Вас подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства, при этом будет угрожать возможностью консервирования застройки в связи с отсутствием финансирования, предлагать дополнительные услуги (например, ремонт квартиры), давать гарантии и т.д. 

   Подписывая дополнительное соглашение, помните, застройщику любыми способами нужно получить от Вас подпись.

Исходя из практики, заявляем: добиваться исполнения выданных застройщиком гарантий придется через суд, а к моменту получения Вами исполнительного листа по делу, денежных средств у организации – застройщика уже не будет.

По этой причине, неустойка по дду должна быть взыскана как можно скорее, еще в период активного функционирования застройщика.

   Время для освоения имеющихся денежных средств – это все, что хочет получить от Вас застройщик. Добросовестный застройщик предусматривает все риски до начала строительства и строит дом в срок, поскольку оценивает размер своих убытков, дорожит своей репутацией на рынке и не рассматривает вариант ликвидации организации.

Порядок взыскания неустойки за просрочку передачи жилого помещения

Досудебный порядок

   Для того, чтобы в дальнейшем получить с застройщика штраф за неисполнение Ваших требований о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке, Вам необходимо направить застройщику соответствующую претензию. С образцом данной претензии Вы можете ознакомиться в разделе образцы.

   При этом данная претензия должна быть направлена по юридическому адресу компании застройщика, который содержится в выписке из ЕГРЮЛ. Претензия должна также содержать расчет неустойки, который приведен ниже.

   Получив отказ от исполнения требований, изложенных в претензии, либо по истечении срока для ответа (если ответ не получен), необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Судебный порядок

   Если исковые требования сформулированы правильно, все необходимые документы приложены к исковому заявлению, решение по делу о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения будет вынесено судом в течение 2-х – 3-х месяцев.

При этом советуем уведомить застройщика о дате судебного заседания по делу самостоятельно, предварительно получив в суде соответствующую телеграмму. Должное уведомление стороны процесса в разы сокращает время рассмотрения дела в суде.

   Решение суда первой инстанции может быть обжаловано застройщиком в течение 30 дней с момента его вынесения. Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции также может занять от 2-х до 3-х месяцев с момента вынесения решения судом первой инстанции. Таким образом, общее время рассмотрения иска о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения может занять более 6 месяцев.

Размер неустойки и штрафа

   Согласно п. 2 ст.

6 Закона РФ N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

   Для простоты понимания приводим пример расчета неустойки за один месяц просрочки передачи жилого помещения при условии оплаты дольщиком 1 млн. руб.

1 000 000 руб. х 30 дней х 1/300 х 11 % х 2 = 22 000 руб.

   Кроме того в случае неудовлетворения требований дольщика в добровольном порядке, с компании застройщика взыскивается штраф в размере половины стоимости неудовлетворенного требования, то есть 11 000 руб.

в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ “О защите прав потребителей”, разъяснениями п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 28.06.

2012 года “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”.

  То есть, оплатив застройщику 1 млн. руб. Вы будете иметь право на получение 33 000 руб. за каждый месяц просрочки передачи жилого помещения.

   Вместе с тем суд, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательств, может прийти к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера.

   Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии соответствующего заявления со стороны застройщика.

   При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

   Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”).

   Мы убеждены, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

   При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

   Мы не беремся утверждать, что сумма рассчитанной неустойки будет взыскана судом в полном объеме. Между тем мы убеждены, что данные дела входят в разряд «беспроигрышных».

Получение взысканных сумм

   Получение исполнительного листа по делу не гарантирует получение «живых» денежных средств от застройщика. В своей практике на стадии исполнения решения судов мы всегда придерживаемся следующего алгоритма.

– получаем исполнительный лист по делу;

– получаем информацию о счетах застройщика в ИФНС;

– поочередно сдаем исполнительный лист в каждое из кредитных учреждений;

– при отсутствии денежных средств на счетах застройщика, сдаем исполнительный лист в службу судебных приставов – исполнителей;

– в кротчайшие сроки после возбуждения исполнительного производства производим арест счетов застройщика, накладываем аресты на его движимое и недвижимое имущество.

   Практика показала, что соблюдение данного алгоритма при исполнении решения суда о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в разы увеличивает шансы дольщика получить денежные средства.

Источник: https://advokat-pichugina.ru/grazhdanam/zashita-dolshikov/vzyskanie-s-zastrojshchika-neustojki

Ваши права
Добавить комментарий