Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Бронь – дело тонкое: как «застолбить» квартиру в новостройке?

Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Источник изображения: Фотобанк Лори

Прежде всего, стоит разобраться, в чем смысл процедуры бронирования: какие этапы она включает и чего позволяет достичь.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»рассказала, что«бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, которая, во-первых, дает возможность закрепить за покупателем выбранное жилье до момента подписания договора долевого участия (ДДУ), а во-вторых, зафиксировать цену на него. После заключения договора бронирования квартира снимается с продаж на определенный срок, ее стоимость замораживается. Таким образом, вы гарантированно приобретете то помещение и по той цене, которые вас устроили».

Тем не менее, по словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», существуют исключения, когда стоимость квартиры в договоре бронирования не фиксируется.

«Чаще всего это происходит при взаимозачете, то есть когда покупатель продает свою квартиру через застройщика (процедура обычно занимает несколько месяцев), чтобы полученные деньги зачислить в счет оплаты квартиры в новостройке», – рассказал эксперт.

В свою очередь, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», подчеркнула, что процедура бронирования направлена на подтверждение серьезности намерений клиента в покупке конкретно выбранной квартиры.

«Она позволяет зафиксировать на определенное время согласно регламенту стоимость будущей квартиры и закрепить выбранный объект за собой. То есть бронирование – это фикс варианта, фикс цены и подтверждение серьезности намерений».

Стоимость брони

Второй актуальный вопрос – сколько резервирование квартиры стоит.

По словам Софьи Лебедевой, бронирование бывает платным и бесплатным. «Самый распространенный вариант – это бесплатная бронь, которая предоставляется на 1-5 дней. Обычно для этого достаточно позвонить в офис компании, назвать объект и оставить свои данные.

В случае если покупателю необходим более долгий период, например, получить одобрение на ипотеку или продать старую квартиру, компании предлагают оформить платную бронь: как правило, это либо внесение авансового платежа, чаще всего в размере 2,5% от стоимости квартиры, либо фиксированная сумма, которая выставляется компанией-продавцом», – рассказал эксперт.

Мария Литинецкая говорит, что стоимость услуги бронирования квартиры в новостройке бывает как плавающей, так и фиксированной. «В настоящий момент плата за данную услугу в Москве может составлять 1-2% от стоимости жилья или фиксированные 100-150 тыс. рублей. Как правило, стоимость бронирования вычитается из цены за квартиру».

Ирина Доброхотова рассказала, что входит в данную стоимость:

«В разных агентствах и у разных застройщиков стоимость процедуры может быть очень разной. Она может исчисляться как в фиксированном тарифе – это может быть 10, 20, 30 тысяч рублей, так и в процентах от стоимости квартиры. Средняя ставка по рынку – порядка 2%.

В эту стоимость входит оказание консультационно-юридических услуг, подготовка и согласование с застройщиком основного договора на приобретение квартиры. Иногда сюда же включаются услуги по сопровождению, то есть по регистрации договора в регистрационной палате, а затем и оформлению права собственности».

Как правильно зарезервировать квартиру

Мы также опросили экспертов, как правильно провести процедуру бронирования, а также какие при этом бывают самые распространенные ошибки и как их избежать.

Мария Литинецкая («Метриум-Групп»):

«Прежде чем воспользоваться услугой бронирования, вы должны четко понимать, является ваш выбор окончательным или нет. Если сомневаетесь в покупке жилья, то резервирование лучше отложить.

Срок действия брони обычно составляет всего несколько дней, а услуга чаще всего платная. Заключая договор бронирования, постарайтесь верно рассчитать время, необходимое вам для подготовки документов и требуемой суммы.

Если правильно это сделать, вы подпишете ДДУ прежде, чем бронь будет снята.

Обратите внимание, чтобы в договоре резервирования была прописана площадь квартиры, ее расположение: номер корпуса, секции, этаж, номер на площадке), указан срок действия брони, ее стоимость, порядок оплаты и возврата, полная стоимость приобретаемого жилья, а также точные реквизиты сторон. Все эти детали необходимы для того, чтобы в дальнейшем между вами и компанией-продавцом не возникло недопонимания.

К основным ошибкам покупателя при бронировании квартиры можно отнести неточный расчет времени на оформление ипотеки и небрежное отношение к условиям договора резервирования. Избежать и той, и другой довольно просто.

В первом случае вам необходимо заранее узнать у банка сроки рассмотрения заявки на получение кредита и учесть их при составлении договора бронирования.

Во втором – внимательно ознакомиться с документом и уточнить все непонятные детали».

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Ошибочно думать, что после того, как вы внесли деньги, стоимость квартиры фиксируется на неограниченный период времени.

К примеру, если вы забронировали квартиру 1 июня, ошибочно полагать, что 30 августа цена будет такой же, если за это время вы не предприняли никаких действий, направленных на приобретение забронированного объекта.

Поэтому в каждом договоре бронирования четко указывается срок, в течение которого застройщик готов предоставить данную конкретную квартиру по данной цене. И, соответственно, договор бронирования считается исполненным в момент подписания акта сдачи-приемки услуги».

Все для клиентов!

Ну и, наконец, мы узнали у экспертов, насколько гибко застройщики сегодня подходят к вопросу бронирования квартир. Допустим, сегодня клиент заплатил за бронь одной квартиры определённую сумму, а затем передумал и хочет купить уже другую квартиру – без потери денег по уже зарезервированной. Может ли застройщик пойти ему навстречу?

Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):

«Если мы говорим о ситуации, когда услугу по бронированию оказывает агентство, а квартиру продает застройщик, то агентство однозначно идет клиентам навстречу, так как нам важно, чтобы клиент в принципе купил квартиру в данном комплексе. Соответственно, в разумные сроки клиент может изменить свой выбор внутри комплекса без повторного взимания оплаты.

То же самое касается и застройщика. Застройщик берет деньги за свои услуги, и если клиент отказывается от забронированного вариант спустя достаточно большое время, застройщик вправе повторно взять деньги за услугу бронирования новой квартиры. Но чаще всего застройщики также идут навстречу клиенту, чтобы сохранить его в рамках своего жилого комплекса».

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»):

«В случае, если клиенту понравилась другая квартира из каталога, а он уже внес аванс за объект, застройщик или фирма-продавец, как правило, идут навстречу клиенту и перезаключают договор резервирования без финансовых потерь для покупателя.

Если же покупатель решает расторгнуть договор бронирования по причине покупки квартиры у другого застройщика, аванс возвращается, если это было прописано в договоре».

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):

«Сегодня застройщики стремятся максимально учитывать потребности покупателей. Поэтому если вы забронировали одну квартиру, а затем передумали и хотите приобрести другую без потери оплаты за бронь, скорее всего вам пойдут навстречу. Более того, вам могут вернуть стоимость брони, даже если вы просто отказались от покупки жилья».

Итак, хотя процедура бронирования квартиры в новостройке достаточно проста, все же следует быть внимательными, чтобы здесь не совершить ошибку. Портал MetrPrice.ru желает вам удачной сделки!

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/bron-delo-tonkoe-kak-zastolbit-kvartiru-v-novostroyke

Как застолбить квартиру. Бронь при обычной покупке, альтернативной сделке, взаимозачете и ипотеке. Нюансы и гарантии

Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Любому покупателю квартиры необходимо время, чтобы собрать крупную сумму денег. Пока он занимается продажей собственной квартиры и начинает переговорный процесс с банком, приглянувшийся ему вариант может уйти с рынка. Чтобы этого не случилось, на рынке недвижимости есть услуга по бронированию (резервированию) квартир.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Процедура бронирования квартир используется и на первичном, и на вторичном рынке. На что нужно обратить внимание, является ли наличие договора бронирования гарантией того, что квартиру не продадут другим покупателям, «Портал о недвижимости «MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.

Зарезервировать жилье у застройщика
Суть процедуры заключается в том, что клиент, оплачивая бронирование, подтверждает серьезность своих намерений, объясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

 Как сообщил Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер», на первичном рынке договор резервирования, как правило, заключают агенты, «фиксирующие» клиента и определенную часть своей комиссии.

Застройщики, реализующие квартиры в рамках закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (он обязывает принимать оплату по договору только после его государственной регистрации), также стараются подстраховаться если не аккредитивом, то подобным договором резервирования.

Большинство компаний готовы предложить клиентам разные варианты резервирования квартир на своих объектах.

По словам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора «Мортон-Инвест», компания предлагает своим покупателям гибкую систему бронирования, когда в зависимости от ситуации каждый покупатель может выбрать наиболее оптимальный для себя вариант из четырех предложенных.

Самый простой способ забронировать квартиру в одной из новостроек ГК «Мортон» – позвонить в один из офисов продаж. Оставив свои контактные данные, можно зарезервировать понравившийся вариант на сутки. Эта услуга предоставляется совершенно бесплатно.

Если в течение суток покупатель принимает решение о покупке, то до конца этого периода необходимо заключить договор выбора и внести авансовый платеж в размере 2,5% от стоимости квартиры. При внесении авансового платежа бронирование происходит автоматически на срок, необходимый для подготовки и оформления всех документов. Обычно это занимает до 7 дней. При заключении такого договора стоимость квартиры фиксируется на весь период его действия. При расторжении договора по инициативе покупателя внесенный платеж не возвращается.

Если покупателю необходимо более длительное время для принятия решения о покупке, то «Мортон-Инвест» предлагает платные виды бронирования.

Размер платежа может зависеть от длительности периода бронирования и количества комнат в квартире.

Так, в зависимости от названных параметров компания предлагает следующие варианты: на месяц 1-комнатную квартиру можно забронировать за 10 тыс. руб., 2-комнатную – за 15 тыс. руб., а 3-комнатную – уже за 20 тыс. руб.

Еще один вид бронирования, предлагаемый застройщиком, применяется при альтернативной сделке, когда покупатель продает свою старую квартиру через отдел вторичного жилья ГК «Мортон» и приобретает жилье в одной из новостроек компании.

В этом случае стоимость бронирования не зависит от количества комнат в квартире и составляет 50 тыс. руб. Максимальный срок такого бронирования – 3 месяца. В компании считают, что обычно этого времени достаточно для того, чтобы клиент выгодно продал старую жилплощадь.

Но если продажа старой квартиры затягивается, то существует возможность учесть эту сумму в зачет стоимости квартиры при соблюдении условий ранее заключенного договора. При данном виде бронирования стоимость квартиры не фиксируется.

Если же покупатель отказывается от сделки по продаже своей квартиры, то платеж за услугу не возвращается, а бронь снимается автоматически в момент расторжения договора.

Отдельный вид бронирования предусмотрен ГК «Мортон» для покупателей, приобретающих квартиру по военной ипотеке. Стоимость такого бронирования на двухнедельный срок составляет 5 тыс. рублей. Цена квартиры при бронировании фиксируется и может быть пересмотрена только по истечении срока бронирования.

В компании «НДВ-Недвижимость» также есть разные варианты «отложить» квартиру в новостройке.

Первый, рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», – резервирование на несколько дней для подготовки сделки. Как правило, при такой схеме клиент не несет дополнительных расходов, цена фиксируется.

Механизм является самым простым и понятным для каждой из сторон. Если клиент продает через компанию квартиру для последующей покупки новостройки (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца.

И на практике этого времени более чем достаточно для продажи недвижимости на вторичном рынке. Правда, есть одна существенная деталь, предупреждает эксперт, как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.

Еще один вариант – резервирование квартиры при получении ипотеки, рассказывает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Такая сделка требует временных затрат, связанных со сбором необходимых документов и ее организацией.

Именно поэтому «НДВ-Недвижимость» снимает квартиру с продажи на 10 дней. В рамках этих сроков специалисты компании должны предоставить в банки необходимые документы по клиентам и получить решения по кредитным заявкам.

«При этом цена фиксируется только после получения клиентом одобрения от банка», – уточняет эксперт.

На практике, стоимость услуг по договору об оказании услуг (ДОУ, в компании используется именно такая форма договора) привязана к цене квартиры, говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

В каждой компании размер платежа определяется индивидуально.

«Например, в наших проектах в ближайшем Подмосковье, в ЖК «Бутово Парк-2» и ЖК «Альфа Центавра» эта сумма равна 2,5% от цены квартиры», – уточняет эксперт.

По словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», размер аванса на бронирование определяется обычно по усмотрению застройщика.

Это может быть фиксированная денежная сумма независимо от цены договора или какой-то процент от этой цены. Обычно не более 10%.

«В нашей компании платеж по бронированию составляет 25 000 рублей», – говорит Александр Энгель (ГК «МИЦ»).

Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что покупатель должен убедиться в том, что в договоре бронирования максимально подробно отражена информация о квартире: все параметры квартиры (адрес дома, положение квартиры в доме, площадь, прочие параметры), цены и сроки выхода на сделку.

Также, добавил Филипп Третьяков (Galaxy Realty), клиенту необходимо внимательно изучить условия договора, сроки оплаты, если планируется ипотека, то проверить наличие пункта о возврате денег в случае отказа банка о предоставлении кредита, а также реквизиты бронируемой квартиры.

По словам Василия Шарапова («Сити-XXI век»), обычно применяется форма, утвержденная застройщиком. Однако инвестор вправе в случае разногласий по тексту предложить внести в эту форму изменения и дополнения. На практике чаще всего застройщики отказываются что-либо менять в утвержденной форме договора бронирования, и, если разногласия существенные, сделка может не состояться по этой причине.

Оксана Мельник, заместитель генерального директора компания «Русский дом недвижимости», также подтверждает, что если сделка предстоит с крупным застройщиком, то вероятность внесения каких-либо изменений и дополнений в договор крайне мала.

Хотя на вторичном рынке дела обстоят проще: можно договориться о внесении отдельных пунктов в договор аванса (задатка). Также условия зависят от спроса на выбранную квартиру.

«Если объект пользуется повышенным спросом, – говорит эксперт, – то никто не хочет вносить никаких изменений, действуя по принципу «что-то не нравится, не покупайте», а если продавец заинтересован в продаже, он более лоялен и идет на уступки».

Бронирование квартир на вторичном рынке
Бронирование квартир используется и на вторичном рынке. Обязательным условием является внесение так называемого аванса или задатка. Правда, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что на вторичном рынке – это необязательная процедура.

При этом инициаторами в основном выступают именно покупатели. Бронирование понравившегося варианта необходимо им для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру.

Но прежде чем бронировать квартиру на вторичном рынке, советует эксперт, покупатель должен убедиться в ее «правовой чистоте».

Соглашение о задатке или договор бронирования заключаются в письменной форме и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Но при возникновении спора – в случае неисполнения одной из сторон своих обязательств, покупателю будет легче доказать свою правоту в судебном порядке по нотариально заверенному документу.

Николай Читиашвили (ГК «Пионер») считает, что важно убедиться, что аванс/задаток вносится владельцу либо уполномоченному агенту.

Необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке.

В противном случае, предупреждает Александр Энгель (ГК «МИЦ»), при отказе от покупки зарезервированной квартиры деньги не возвращаются, так как в момент оплаты по договору услуга исполнителя по бронированию считается оказанной, а договор – исполнен.

По словам Оксаны Мельник («Русский дом недвижимости»), размер задатка зависит от стоимости недвижимости, но, как правило, варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей. Норм и формул, определяющих размер данной суммы, нет.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В практике ГК «МИЦ» таких случаев не было. Однако форс-мажорные ситуации случаются у всех. Человеческий фактор присутствует и на рынке недвижимости. Но такие случаи крайне редки, и выходят из подобных ситуаций индивидуально путем проведения переговоров.

Николай Читиашвили, руководитель отдела сопровождения продаж ГК «Пионер»:
Такой вариант развития событий возможен и, к сожалению, зависит только от добросовестности застройщика. Клиент может обезопасить себя, удостоверившись в том, что условия возвращения аванса прописаны в договоре.

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
Если в ДОУ указана действительно та квартира, которую выбирал клиент, то риски не получить ее минимальны.

Поскольку при оплате договора она уходит из базы доступных объектов и резервируется за покупателем.

Подписывая ДОУ, клиенту необходимо внимательно проверить все реквизиты квартиры: корпус, этаж, секцию, ее номер на площадке.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Конечно, риск есть всегда. Особенно если потенциальный покупатель изначально легкомысленно отнесся к договору и внимательно не изучил его. Недобросовестные продавцы часто используют таких доверчивых граждан в качестве доступного источника денежных средств.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
Договор бронирования – это еще и предоставление гарантии покупателю от застройщика (продавца), что квартира точно зафиксирована за покупателем и никому не будет продана в период действия договора бронирования.

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
Наши покупатели в 100% случаев получают именно те квартиры, которые они выбирают. А предлагаемая нами гибкая система бронирования позволяет им выбрать наиболее приемлемый и выгодный вариант.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/kak-zastolbit-kvartiru-bron-pri-obychnoy-pokupke.136089.html

Нужно ли заключать договор бронирования квартиры

Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Вам пришлась по вкусу квартира в строящемся доме, но прямо сейчас нет возможности её приобрести – нужно получить кредит в банке или продать имеющуюся жилплощадь.

Нередко в таких случаях застройщик предлагает следующую схему: заключить некий договор бронирования, чтобы понравившаяся вам недвижимость не ушла к другому покупателю, внести определённую «залоговую» сумму, а в дальнейшем уже заключать договор долевого участия. Стоит ли соглашаться на такое предложение?

Что такое договор бронирования

Обычно договор бронирования заключается на срок, который необходим банку для одобрения кредита или вам для продажи своей квартиры. Иногда договор бронирования заключается на срок, который необходим застройщику для получения разрешения на строительства, если оно еще не получено.

До истечения этого срока либо при наступлении определенных в договоре событий застройщик или агентство недвижимости, действующее от имени застройщика, обязуется заключить с вами основной договор долевого участия.

Но если договор долевого участия до истечения договора бронирования заключён не будет, внесённая по договору бронирования денежная сумма останется у застройщика. Какие здесь могут быть риски?

Прежде всего, следует отметить, что договор бронирования не подлежит государственной регистрации.

То есть нет гарантии, что квартиру, которую вы «забронировали», недобросовестный застройщик или агентство недвижимости уже не «забронировало» для другого покупателя, а, может быть, даже не одного.

И при этом застройщика не ожидает никаких негативных последствий. Максимум, что он должен будет сделать в случае возникновения конфликта – вернуть уплаченные вами деньги.

Другими словами, по договору бронирования вы платите застройщику вполне определённую денежную сумму, взамен же вы получаете просто обещание, что квартира, которую вы выбрали, за вами и останется, и именно с вами будет заключён договор долевого участия. Однако нет никаких гарантий исполнения этих обязательств, кроме незапятнанной репутации строительной компании.

Такой договор по сути является обычным маркетинговым ходом для удержания клиента. Ведь заключив его и уплатив деньги, будущий дольщик ещё несколько раз подумает, прежде чем вкладываться в другое строительство.

А всё потому, что большинство граждан не в курсе главного обстоятельства: договор бронирования договором, по сути, не является и никакой юридической силы не имеет. Оформляя такой документ, вы платите конкретные деньги, но взамен ничего не получаете – никаких товаров или услуг.

Это означает, что в данном случае нет никакой сделки, и даже в случае отказа от покупки квартиры у застройщика, с которым заключён договор бронирования, вы всё равно можете потребовать назад свои деньги.

Но здесь приходится признать, что в случае отказа вернуть вам внесённые денежные средства, вы сможете получить их только по решению суда, что при обычно незначительной стоимости бронирования может быть просто нерентабельно. Собственно, этим и пользуются недобросовестные застройщики и агентства недвижимости.

Так нужно ли заключать договор бронирования?

С одной стороны, заключение договора бронирования не представляется необходимым. Можно сначала решить все свои финансовые вопросы и сразу заключить договор об участии в долевом строительстве.

Ведь если недобросовестный застройщик захочет заключить договор долевого участия с кем-то другим, он сделает это независимо от того, заключён у него с вами договор бронирования или нет.

С другой стороны, застройщик, который дорожит своей репутацией, вряд ли будет продавать «забронированную» квартиру, чтобы не создавать конфликтных ситуаций и не давать повод распространять о себе негативную информацию.

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», каждый такой случай строго индивидуален. Многое зависит от срока, на который заключается договор бронирования, стоимости бронирования, стоимости приобретаемой квартиры и других факторов.

Поэтому, прежде чем принять решение о заключении договора бронирования, для выявления потенциальных рисков мы рекомендуем проконсультироваться с профессиональным юристом, специализирующемся в области недвижимости и долевого строительства, для выявления потенциальных рисков.

Лучше знать заранее, что может пойти не так, чтобы предотвратить возможные неприятные последствия.

И, разумеется, перед подписанием самого договора долевого участия необходимо внимательно ознакомиться с его текстом, разрешением на строительство и иной сопутствующей документацией, чтобы максимально избежать рисков, связанных с участием в долевом строительстве.

Нередки случаи, когда при заключении договора долевого участия застройщики или представляющие их интересы агентства недвижимости допускают различные нарушения.

Поэтому важно настоять на приведении договора в соответствие с действующим законодательством и включении в него условий, гарантирующих соблюдение прав дольщика.

Об услугах, предоставляемых в сфере сопровождения долевого участия юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Ирина Самарина

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры.

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru.

15.06.2015

Источник: http://krupps.ru/articles/nuzhno-li-podpisyvat-dogovor-bronirovaniya-kvartiry/

Как новые правила в долевом строительстве изменят рекламу жилья

Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Принятые в конце года поправки в федеральное законодательство, касающиеся работы застройщиков, вызывают множество вопросов. Один из них – как в новых условиях будут рекламироваться строящиеся жилые комплексы. Когда имеет смысл открывать рекламную кампанию и какой она должна быть?

На девелоперов, которые будут привлекать средства граждан через эскроу-счета, наложены довольно жесткие ограничения по использованию этих средств.

«Рекламные расходы остались в числе целевых», – успокаивает коллег директор департамента маркетинга и рекламы «Лидер инвеста» Игорь Соломатин. Но для проектов, по которым разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 г.

, установлен лимит административных расходов, к которым относится и реклама.

По новым правилам, застройщик не вправе тратить больше 10% от общей стоимости строительства за весь период на «прочие расходы». В случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%.

Перечень «прочих» достаточно широкий, говорит коммерческий директор RDI Юрий Лакеев: это и денежные выплаты, связанные с оплатой труда работников с соответствующими взносами, и аренда офисных помещений, и коммунальные услуги и услуги связи, и, наконец, расходы на рекламу.

На практике, добавляет эксперт, это означает, что на маркетинговое продвижение объектов вряд ли будут тратить более 3–3,5 % от проектной стоимости строительства.

«10% от сметы – это и сегодня верхний потолок рекламных расходов для абсолютного большинства застройщиков», – добавляет Соломатин.

Формально рекламную кампанию можно начинать с момента регистрации первого ДДУ (как получить этого первого покупателя без рекламы, законодатели не объяснили).

Гендиректор Tekta Group Роман Сычёв напоминает: началу продаж предшествует несколько этапов – разработка концепции, инженерные изыскания, проектирование, получение исходно-разрешительной документации.

Нужно создать макет комплекса, разработать и запустить сайт проекта, подготовить качественную визуализацию комплекса и бренд, проработать контент для каналов коммуникаций и уже потом начать собственно рекламу. Расходы начинаются задолго до старта продаж.

Ольге Барабановой, коммерческому директору Sezar Group, также не до конца понятно, как будут учитываться расходы на инвестиционных стадиях: «До выхода на модель «90% – финансирование строительства и 10% – сопутствующие расходы» проходит около двух лет.

Такое разделение расходов – для проектов, которые вышли на стабильный цикл реализации.

Но каким образом финансовый регулятор будет контролировать объективность расходов те полтора-два года, когда работа над проектом это исключительно расходы, – открытый вопрос».

Гендиректор компании «Магистрат-Дон» (входит в ГК «ИНТЕКО») Павел Лепиш напоминает, что банк получает право блокировать любую операцию: «Получается, что банки будут регламентировать маркетинговые расходы девелопера?».

«Собственные средства на финансирование проекта застройки должны составлять не менее 20%», – добавляет Сычев возможный ответ на вопрос «откуда деньги».

«Никто не мешает девелоперу иметь иные счета, а все необходимые расходы, которые не укладываются в модель «банковского одобрения», финансировать, например, из прибыли по ранее завершенным проектам», – соглашается Барабанова.

Но механизма, который бы позволил при выходе на стабильный цикл вернуть эти инвестиции, на сегодняшний день нет, резюмирует она.

Затраты на маркетинг могут быть включены в список целевых – в том объеме, который застройщик заявит на старте, при получении проектного финансирования, говорит медиадиректор маркетингового агентства Media108 Руслан Тумалиев.

На практике это означает, что застройщик не сможет увеличить изначально запланированный маркетинговый бюджет по ходу реализации проекта, как это делалось раньше. Тумалиев считает, что из-за этого застройщики будут использовать консервативные методы.

И что рекламная активность станет менее зависимой от темпов продаж.

Раньше при высоком спросе рекламу ограничивали, при низком – усиливали, чтобы держаться в плане и повышать цены, но в новых условиях цены на разных стадиях строительства «будут различаться в значительно более узком диапазоне».

А средние темпы продаж должны будут по-прежнему соответствовать плановым, несмотря на фиксированный объем маркетинговых затрат. Все это в совокупности, считает Тумалиев, приведет к уменьшению числа рекламных каналов, используемых при продвижении объекта недвижимости.

Меньше станет экспериментов и рисковых вложений в области маркетинга.

«Большинство девелоперов будут придерживаться традиционного подхода: чем раньше совершаем продажу – тем лучше. То есть кампанию начинать надо как можно раньше. Но на рынке все больше проектов, в которых покупателям предлагают уже готовое жилье.

Чтобы конкурировать с ними, старт активного продвижения будет перенесен на более поздний срок реализации объекта, а построение имиджа и репутации станет во главе угла на ранних этапах стройки», – считает гендиректор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.

С идеей «чем раньше, тем лучше» согласны в Level Group и НДВ: для этого, по мнению директора по связям с общественностью «НДВ – супермаркета недвижимости» Вероники Чайкиной, застройщик может пустить в ход собственные средства.

«На банки красочные баннеры вряд ли подействуют, а вот деньги покупателей привлечь помогут. Большинство кредитных организаций обещает сделать ставку по проектному финансированию плавающей: чем больше денег застройщик привлечет на свой спецсчет, тем лучше для банка и тем дешевле кредит на строительство.

Поэтому борьба за покупателя особенно обострится на ранних этапах проекта», – рассуждает Чайкина.

По мнению Соломатина, даже если проект строится на собственные средства и выходит в продажу уже после ввода в эксплуатацию, то примерно за полгода – год до завершения строительства застройщику надо начинать его рекламировать, чтобы повысить узнаваемость проекта и запустить программы предзаказа и бронирования квартир.

Директор по маркетингу ГК «Тройка РЭД» Мария Хурамшина рассказывает, что компания всегда начинает рекламную кампанию с открытия продаж, оптимально – даже чуть раньше, чтобы подогреть интерес. Начинают с баннеров на месте строительства. «С 2019 г.

в нашей рекламной политике мало что изменится, разве что увеличится срок возврата вложений инвесторов строительства.

Так, наш новый московский проект попадает под новые правила и его реклама будет оплачиваться за счет средств самого застройщика», – говорит Мария Хурамшина.

Что лучше рекламировать в новых условиях, компанию или ее отдельные дома, – на этот счет мнения экспертов разошлись.

Соломатин считает, что если застройщик продает жилье на этапе строительства через эскроу-счета (что как бы само по себе подтверждает его репутацию и надежность вложений), то больший акцент имеет смысл делать на уникальных торговых преимуществах объекта и сроках ввода в эксплуатацию. «Опытные девелоперы в основном рекламируют объекты, – подтверждает Лепиш, – им нет уже нужды продвигать бренды, которые хорошо известны».

Коллеги с ними согласны лишь отчасти. Чайкина считает, что проект с уникальными характеристиками «сам себя неплохо продаст». «Если речь о компании с не самой безоблачной репутацией, лучше усилить рекламу объекта. Если же, напротив, сам объект не выделяется среди конкурентов, можно сыграть на надежности застройщика», – рекомендует она.

«Выбор того, что будет рекламироваться, никак не связан с поправками к закону, – напоминает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. – Много проектов под одним брендом продвигаются не так, как много разных брендов, не связанных между собой маркетингом. Это вопрос экономики.

К примеру, зонтичные бренды – это экономия, продвигать 10 жилых комплексов под одним брендом дешевле процентов на 25%, нежели рекламировать 10 ЖК по отдельности». «Новая редакция 214-ФЗ в части ограничений на управленческие расходы не повлияет на применяемую модель, но она может сократить интенсивность рекламных кампаний.

Реклама останется та же, но ее будет меньше», – прогнозирует он.

Директор по PR и маркетингу Euroinvest Development Елена Бурилова считает, что практически все застройщики работают над усилением собственного бренда, а не только над продвижением конкретных объектов, – и тенденция сохранится.

«Мы сейчас делаем основной упор на кампанию по продажам нашего ЖК iD Мурино, это первый проект компании, – рассказывает Бурилова. – Но за нами стоит холдинг «Евроинвест» со сложившейся репутацией на строительном рынке.

Мы планируем развивать корпоративный бренд Euroinvest Development в ближайшие несколько лет, выстраивать его имидж как надежного застройщика, особенно в свете скорого запуска других проектов».

По мнению Львовой, помимо принятых каналов продаж (собственный отдел продаж, агентства недвижимости) будут больше задействованы ипотечные отделы банков.

Застройщикам придется перестраивать партнерские отношения с риелторами, так как конкуренция между новостройками и жильем на вторичном рынке будет усиливаться с каждым годом, «а здесь степень влияния риелтора на сознание потребителей высока», добавляет Львова.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Возрастет роль репутации застройщика и его управляющей компании – того, как она работает в уже заселенных объектах.

«Если раньше PR-службы больше уделяли внимания управлению репутацией для поддержки продаж ЖК на ранних этапах строительства, то теперь большое значение будет иметь поддержание лояльности и формирование амбассадоров бренда среди жителей реализованных проектов», – уверена Львова.

«Сарафанное радио» все больше влияет на продажи, это отмечают почти все девелоперы.

Брокеры рассчитывают, что их роль будет более значимой. Управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева связывает это и с новым законодательством, и с изменением структуры расходов застройщика.

«Продавать через брокера эффективнее для застройщика: отдавать небольшой процент по факту совершенной сделки становится выгоднее, чем вкладываться в рекламу, когда результат зависит от профессионализма конечных сотрудников – как маркетологов, так и собственных менеджеров по продажам», – рассуждает она.

Ольга Барабанова добавляет, что с точки зрения законодательного регулирования агентство недвижимости не является участником строительного процесса, а необходимость исполнять финансовые обязательства перед ним – обязательными расходами на строительство.

Но девелопер может оплачивать услуги агентства из собственных средств, если не удается «вписать» агентскую комиссию в процент расходной доли от привлекаемых средств граждан. «Можно предположить, что и в этой сфере появятся новые схемы взаимодействия, как вариант – авансовых платежей и отложенной во времени премии», – видит решение представитель застройщика.

Среди каналов продвижения эксперты единодушно ставят на первое место интернет. «Покупатель изучает рынок именно с помощью всемирной сети, – говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

– Даже если ограничения по затратам на рекламу и коснутся застройщика, то с точки зрения выбора инструментов рекламы он не будет стеснен. Наиболее дорогие каналы (телевидение и радио) сегодня не используются так широко, как интернет».

Елена Бурилова к достоинству работы в сети относит то, что «маркетинговые кампании там более прозрачные, понятно, по каким каналам приходит потребитель, можно быстро скорректировать ход кампании и перенаправить бюджеты, чтобы избежать их «сливов». Набирают популярность соцсети – люди читают отзывы других людей, прислушиваются к их мнению».

Изменения в законодательстве поставили под вопрос необходимость шоу-румов (расходов на их строительство). Застройщики, продающие квартиры с отделкой, в последнее время полюбили этот способ показать проект лицом. «Точно нужен качественный офис продаж с шоу-румом, это позволит увеличить отдачу на каждый потраченный на такое продвижение рубль», – уверен Игнахин.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов настаивает: актуальность классических шоу-румов будет снижаться.

Если застройщики перейдут на продажи готового или почти готового жилья, шоу-румы, по сути, нужны будут лишь до момента, пока не будут готовы демонстрационные квартиры в самом ЖК.

А технологии виртуальной и дополненной реальности позволяют демонстрировать потенциальным покупателям варианты интерьеров со всеми подробностями и без этих хлопот и затрат.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/12/26/790390-dolevom-stroitelstve-reklamu-zhilya

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Бронирование жилплощади в долевом строительстве

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Ваши права
Добавить комментарий